午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、福州某地塊項目可行性分析報告目錄 第一部分 可行性分析的目的和整體思路第二部分 項目概況第三部分 市場分析第四部分 項目SWOT分析和市場定位第五部分 項目建設方案第六部分 項目招商第部分 結論報告正文第一部分 可行性分析的目的和項目運作的整體思路1.1 進行可行性分析的目的較為詳細地了解該區域發展、規劃及經濟情況，分析項目的可行性，為項目的開發提供依據。1.2 項目運作的整體思路（1） 站在城市經濟規劃發展的總體高度，解讀區域重點經濟政策的內容，來把握今后10年市場的競爭格局和發展趨勢。（2） 二是要從各樓宇經濟功能區的整體運作高度找準目標的競爭對手，進行深入有效的市場整體研究，發揮項目優勢2、，規避項目不足，在此基礎上進而做出本案的最有效的定位和功能設計；（3） 三是在項目定位探討階段，通過接洽目標商家來驗證初步定位和功能設計是否成立，聽取商家的合理使用建議，提高項目設計的綜合競爭力；（4） 四是主力店招商要先行，確定主力店后完善功能設計然后再開工；（5） 五是整個項目運作一開始就應有專業經營管理團隊介入，共同探討定位、功能設計、招商、租金水平以及經營管理，在經營階段，靠強大的經營能力來獲取穩定的高收益；（6） 六是在項目銷售方面，選擇合適的租售方式和比例，回收投資成本。對于分割銷售的物業單元可以先行出售，回籠項目資金；對于有升值潛力，需確保統一經營權的物業可選擇在市場培育成熟穩定3、后整體售出。第二部分 項目概況2.1 項目名稱“海西金融大廈”2.2 地理位置該地塊位于福州市臺江區，連江中路東側，光明路以西，金融街C1地塊。2.3 地塊規劃指標和價格參數 宗地編號宗地位置土地面積土地用途規劃指標要求出讓年限成交價格（萬元）樓面地價（元/）容積率商業形式建筑密度綠地率建筑高度2010-20號臺江區，連江中路東側，光明路以西，金融街C1地塊9453平方米（合14.18畝）商服用地（商業金融、辦公）5.0商業建筑面積不超過3000平方米50%110米以下商服用地40年2260047822.4 基地現狀該地塊區域內原為福州木材廠，現以拆遷完畢，場地基本平整，界址明確。福州國土資源4、局將按國有建設用地使用權出讓合同規定的時間和要求，向買受人提供現狀土地。2.5 福州海峽金融街項目背景介紹福州市金融街位于福州市閩江北岸鰲峰片區，具體為長樂南路東側，前橫路西側，閩江北岸，鰲峰路南側，用地范圍總面積約63.51 公頃，合952畝，是福州市作為海峽西岸中心城市未來發展的金融中心。該項目的規劃設計由國際一流的建筑設計單位日建設計株式會社(日本)擔綱，容積、建筑密度、綠地率、金融、商務、酒店、商場、住宅等功能分區通過本規劃設計確定，最終達到富有特色的城市形象，在條件允許下，將建筑景觀延伸至閩江邊，充分發揮濱水的自然優勢，營造與對岸東部新城協調共融、豐富多彩的濱水岸線空間。塑造街區特色5、風貌，并賦予其新時代的活力，與現代性、開發性城市環境和諧共生。系統協調的外部空間環境，通過外部空間環境設計，使各地塊的外部公共空間能連成系統和協調的整體，提供變化豐富、尺度宜人的外部空間環境。合理流暢的交通流線安排，結合各地塊的交通組織，在區域內形成合理流暢的車行流線和系統方便的人行系統。使其成為具有以金融業為主、酒店、高級公寓等敞開式綜合現代服務區的高檔次、高品位的海西第一街。附1：金融街規劃地范圍圖附2：金融街規劃設計平面效果圖附4：引進功能一覽表引進功能一覽表允許使用內容限制使用內容行政辦公使用商務辦公使用銀行，保險，信托，證券，各貿易公司，商社及咨詢機構等 服務業使用美容，洗染，郵局，6、便利店，超市，餐飲，娛樂，健身房，俱樂部 旅館使用酒店，招待所，公寓式酒店文化藝術使用展覽，畫廊，新聞出版，文化藝術團體，大眾傳媒交通設施使用公共停車場，附屬停車場市政設施使用配套及附屬市政設施醫療設施社區服務診所等教育培訓限制使用限制相容普通住宅及公寓不允許集貿市場及其他專業批發市場建筑，以及大型汽車維修店等建筑第三部分 市場分析3.1 解讀福州樓宇經濟3.1.1 樓宇經濟內涵解讀 關于“樓宇經濟”，較為典型的定義為：“樓宇經濟”即以樓宇為載體的經濟形態，是通過開發、出租樓宇進行招商引資，是通過稅源，增加收入，帶動區域經濟發展的一種經濟形態。樓宇經濟現狀調查與規劃導向 樓宇經濟的內涵主要包括7、三個方面：（1） 樓宇經濟是城市經濟發展的高級形式。即由原來以簡單的產業復制和粗放型的外延擴張的方式發展城區經濟轉向以樓宇為核心的集約型發展模式。（2） 樓宇經濟是功能板塊經濟。特定的經濟要素必須聚集整合形成一定的功能性板塊，才能產生集約化效應。（3） 樓宇經濟是環境經濟，不同的經濟要素對于諸如交通環境、人文環境、社區環境等各有不同的要求，城區的環境必須圍繞樓宇承載的經濟要素實施特定的優化，方能吸引相應的經濟要素進入。3.1.2 樓宇經濟模式解讀 縱觀國內外大城市樓宇經濟的發展過程，可以總結出城市樓宇經濟發張的普遍模式，對其他城市發展樓宇經濟有極大的參考作用：（1） 多核多中心的發展結構，不僅8、是紐約、東京、倫敦、香港等國際大都市，國內典型代表上海也出現了浦東浦西兩大商務商業聚集區和各區分散發展的特點。（2） 與快速公共交通線路（尤其是地鐵網絡）的延伸相結合，如香港的幾大商業商務中心，均為大型交通集散樞紐；倫敦更是以地鐵網絡為基礎、地鐵站點為節點構建的樓宇經濟網絡。（3） 樓宇業態發展多元化。在樓宇經濟發展的多核多中心結構中，分化出的次級中心一般體現出與原中心高低互補、類型互補的產業特征，如紐約曼哈頓，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能為主，而如布魯克林、長島、皇后區等以后服務功能為主，實現功能和層次的互補。（4） 利用規劃和政府引導的手段。城市次核的建設，一般都是政府為疏解老9、城區的壓力，引導新城區開發的重要手段。規劃和政府引導在發展前期起到了非常重要的作用。3.1.3 樓宇經濟類型解讀 樓宇經濟的發展類型，從狹義上來說，就是寫字樓、商業樓、城市綜合體；從廣義上來說，還應包括如科技孵化器、工業遺產、歷史建筑、標準廠房和SOHO（small office，小型辦公；home office，在家辦公）等現代產業發展中的新興樓宇類型。 按樓宇經濟發展的廣義類型，分三個層次進行。（1） 基礎類型：狹義所指的樓宇經濟類型。（2） 拓展類型：主要指工業研發等新興類型。如硅谷即為科技研發的樓宇集聚；而幕張副都心和橫濱MM21等是以高標準工業為基礎實現的樓宇集聚?？蒲袠怯睿禾幋髮Ｔ?0、校、科研機構外的各類研發、信息咨詢等建筑，包括科技孵化器。標準廠房：僅指工業用地內的高標準廠房。樓宇經濟的發展中有所體現。（3） 城市特色類型（福州市）：各個城市的特色產業作為城市經濟發展的重點扶植對象，也應在樓宇經濟的發展中有所體現。以福州市為例，作為海峽西岸的中心城市，是兩岸經濟合作的最佳實踐點，兩岸重點推動的六大產業綠色能源、節能環保、生物醫藥、國際物流、文化創意、金融服務業將是福州城市產業發展的新方向。3.2 福州市主城區（三環內）樓宇經濟現狀調查根據樓宇經濟項目已建、在建、在批、規劃意向項目統計情況，以及在福州市區空間的分布，規劃確定三個集聚度較高的樓宇經濟功能區：（1） 鼓樓區CD11、B商務中心：包括五四路商圈和湖東路商圈，該區是城市總體規劃確定的兩個市級公共中心之一，是福州市樓宇經濟發展最早、最成熟的板塊，其樓宇的開發以主城區中心地段的巨大商業價值為依托。受制于福建經濟的快速發展，兩岸經濟合作的先行先試的漸行漸近，目前該區域寫字樓市場供不應求，開發的成功代表樓宇：甲級寫字樓環球廣場、信和大廈，目前整體平均租金在100-120元/月。（2）海峽金融街：福州市金融街位于福州市閩江北岸鰲峰片區，具體為長樂南路東側，前橫路西側，閩江北岸，鰲峰路南側，用地范圍總面積約63.51公頃，合952畝，是福州市作為海峽西岸中心城市未來發展的金融中心。該板塊的樓宇開發充分發揮濱水的自然優勢，12、打造福州富有特色的城市形象，營造與對岸東部新城協調共融、豐富多彩的濱水岸線空間。海峽金融街目前處于建設與發展的時期，隨著城市立體的交通快速通道的建設和對岸會展島的完善的基礎設施，該區域金融中心價值將來越凸顯。該板塊入市時間除了萬達廣場商務樓11.8萬能在2011年投入運營外，一期金融街其余地塊在2013-2014年進入市場，2016年前后金融街一期地塊金融商務產業形成初步集聚規模。（3）北江濱商務中心：閩江北岸中央商務中心規劃用地范圍，西起上浦路，東至西二環路，北起工業路，南至北江濱大道，總用地面積1.09平方公里(約1642畝)。該項目將聘請美國SOM設計公司、日本日建設計公司等國際一流設計13、團隊高起點規劃設計，開發建設省科技館、市圖書館、福州城市廣場及一批精品商廈、高檔寫字樓、商務中心、高級酒店，積極發展文化產業、“總部經濟”、“樓宇經濟”。 北江濱商務中心。目前該北江濱商務中心尚處于拆遷階段。該板塊集中建設期為2012-2016，投入市場運作時間2017，形成初具規模要到2010年。3.3 福州市樓宇經濟規劃導向3.3.1 影響樓宇經濟發展的城市規劃和產業政策（1）福州市城市總體規劃(2009-2020)出爐，大福州將形成一個中心區(三環以內區域)和八個新城東部新城、科學城、大學城、汽車城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐新城。到2020年，福州市將形成1個特大城市(福州中心城區)14、2個大城市(福清市、平潭島)、2個中等城市(長樂市、連江縣)、4個小城市(閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣)以及若干個小城鎮，并構建“一主一區兩副”的中心體系格局。其中，“一主”包括福州中心城區、長樂市區-濱海新城和連江，是中心城建設用地拓展的核心地區；“一區”即平潭綜合實驗區，在科學發展和兩岸交流合作上先行先試；“兩副”即福清市區、羅源縣城2個副中心城市。中心城區的重點發展方向為“東擴、南進”。采取“結構開放、軸向發展、核心多極、服務沿江、工業沿海、生態滲透”的空間發展策略，形成“一區三軸八新城”的空間布局結構?！耙粎^”即一個中心區(三環以內區域)，主要承擔市級行政、文化、商貿服務等中心職能15、，強化八一七中軸線和閩江軸線兩條公共設施服務帶，以及北江濱商務中心、鰲峰洲金融街、會展島等六個公建中心。（2）福州鼓樓區軟件園已通過國家級動畫產業基地的驗收，并榮獲“中國軟件和服務外包杰出園區”稱號。到2010年6月底，園區共有436家企業，上半年完成技工貿總收入70億元，比增20%。以爭創中國軟件名城為目標，福州軟件園將加快五期建設，啟動海西動漫產業基地二期、五期綜合研發大樓等建設。（3）福州市相關規劃提出，到2012年，將文化創意產業打造成為海西省會城市的支柱產業之一；到2020年，把福州打造成為引領海西、輻射全國的文化創意產業中心。坐擁豐厚的傳統文化資源，鼓樓在動漫產業上取得突破性進展。16、福州軟件園動漫基地通過國家級動畫基地驗收，新引進臺灣遠東動畫、和利得多媒體以及本地原創動畫企業12家。截至目前，基地共有本地原創動畫企業和臺灣動漫企業30家，產業集聚效應初步形成。（4）2009年11月16日，眾人盼望的兩岸金融監管諒解備忘錄（MOU）順利簽署，并于2010年1月15生效。兩岸金融監督機構將依據海峽兩岸銀行業監督管理合作諒解備忘錄、海峽兩岸保險業監督管理合作諒解備忘錄和海峽兩岸證券和期貨監督管理合作諒解備忘錄，建立監督合作機制?！镜谒牟糠?項目SWOT分析和市場定位4.1 SWOT分析1. 優勢（1） 地塊所在地臺江北江濱環境優美，多重城市立體交通，出行便利。（2） 周邊眾多高17、檔社區集群如：世貿外灘、海潤濱江花園等，3公里范圍內有40萬常住人口，堅實的消費群體，展現濃厚商機。（3） 建設中的海峽金融街定位清晰，已有建行、海峽銀行、交通銀行、農村信用社、進出口銀行等多家銀行總部搶先入駐，2010年12月開業的萬達廣場，使海峽金融街進入實質性運作階段，贏得了市場先機。（4） 對岸的會展島以及東部新城新的行政中心的建設，為金融商務的中長期發展提供強大的支持。（5）海峽金融街地塊合理流暢的交通流線安排，結合各地塊的交通組織，在區域內形成合理流暢的車行流線和系統方便的人行系統。使其成為具有以金融業為主、酒店、高級公寓等敞開式綜合現代服務區的高檔次、高品位的海西第一街。（6）周18、邊新開發的樓盤銷售價格已上升到1500017000元/,有助于本項目預期售價得以確保并提供上漲的可能。2. 劣勢（1） 臺江區高端金融商務樓宇經濟運營目前還處于起步階段，形成現代金融服務產業還需時間；（2） 海峽金融街的成功運作的深度和廣度還需國家和地方政策的引導和扶持，特別是涉及大陸和臺灣的金融合作的試點；（3） 面對各級政府同期規劃招商的幾大金融商務中心，市場同業競爭激烈，影響產業的集聚度和做大做強。3. 機會點分析（1） 海峽金融街整體定位較高，規劃科學、環境優美。（2） 項目啟動的時機正好契合兩岸金融合作試點的“先行先試”。（3） 作為金融街的頭批運作地塊，入市成本較低，同時能搶占市場19、先機。（4） 海峽金融街的良好發展前景。4. 風險分析（1） 海峽金融街一期品質定位君較高，集中開發量99萬，入市時間接近，其中包括過半的協議地，項目內存在較強的競爭。（2） 本地塊規模小，不規則，同時西鄰連江中路為單行坡道，在高檔產品功能空間布局設計和交通動線設計上，存在不足。分析本地塊在金融街一期地塊的優劣勢（從樓面價、地塊交通條件、規劃指標分析）4.2 項目市場定位4.2.1 目標客戶（1）寫字樓客戶:重點客戶：臺灣財團、臺灣商會、臺灣金融機構（保險、銀行、證券等）、國內金融機構、臺灣優勢服務產業、國際知名貿易商、服務商、代理商一般客戶：國內的企事業機構總部、辦事處、商貿、商務、辦公、文20、化旅游、研發機構等（2）產權商務酒店客戶：商務人士4.2.2 項目的市場定位（1） 甲級寫字樓：（2） 國際星級商務酒店產品功能檔次如何定位，保持在行業經營中持續競爭力？產品功能設計如何組合實現項目投資價值最大化？4.2.3 租售方案（1） 銷售方案分割銷售部分（小計6.6億）：寫字樓：定價20000-25000元/,總面積24000，設計樓層為11-22層，銷售面積18000，預留20-22三層6000（用途：自用、戰略伙伴合作、日后整體出售），總價3.6億（按最低價）.國際星級商務酒店：定價25000-30000元/，總面積20000，其中產權酒店設計樓層為5-10層，銷售面積12000，21、總價3億（按最低價）。前期招商運營，后期整體銷售部分（小計4.15億）：裙樓商業：定價45000-50000元/，面積3000，總價1.35億（按最低價）。寫字樓：樓層20-21層，銷售面積4000元/，定價30000元/，總價1.2億。國際星級商務酒店：酒店餐飲、商務配套部分，設計樓層1-4層，面積8000，定價20000-25000元/，總價1.6億（按最低價）?？傆嬩N售額：10.75億（2） 市場業績預測（分割銷售部分）項目開盤達到預售條件項目竣工交付1年后寫字樓累計銷售面積（）20%45%60%80%累計銷售金額（億）0.721.622.162.88產權酒店累計銷售面積（）30%60%22、85%95%累計銷售金額（億）0.91.82.552.85第五部分 項目建設方案5.1 項目技術經濟指標（初步方案）設計指標規劃指標單位差值用地面積9453平方米總建筑面積（計入容積率）4727047269.03平方米-0.97其中：商業裙樓面積30003000平方米0商務樓建筑面積4400044000平方米0公共服務設施建筑面積270270平方米0地下建筑面積（不計入容積率）18000平方米基底面積3500建筑高度109.8110米0.2容積率55建筑密度37%綠化率15%機動車停車位地上30輛地下500輛非機動車停車位1500輛5.2 設計原則（1）以海峽金融街主題功能建設海峽西岸區域金融23、商務中心為設計基調，結合福州打造濱江親水的都市金融外灘，打造以金融業為主、酒店、高級公寓等敞開式綜合現代服務區的高檔次、高品位的海西第一街。（2）堅持“以人為本”和“低碳、生態、科技、快捷”的現代商務辦公理念。（3）以前瞻和創新的設計理念處理建筑環境和建筑立面形象，在樓宇綜合競爭中加分；以合理的空間朝向和布局將宜人的濱江麗景攬入窗前。5.3 總體設計規劃（1）生態寫字樓設計生態寫字樓參考案例深圳城市大廈可售面積：17200平米，共71個單位高度：26層功能規劃：1-4層，大堂、商業及會所 5-12層，四星級酒店 13-26層，寫字樓定位：高品質生態環保寫字樓形象： 綠色商務環保先鋒（2）商務酒店設計第六部分 項目招商