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1、聯東U谷研究 2014年7月 開發模式分析 8 項目選址：多方面考量城市力、區位力、產品力、服務力 9 城市力 區位力 服務力 產品力 城市力城市力： 大區域以一二線城市與工業發達城市為主 城市城市等級等級 城市城市 名稱名稱 數量數量 占比占比 一線城市 北京、天津、上海、廣州 4 28.6% 二線城市 無錫、沈陽、合肥、寧波、重慶、南京、長沙、濟南 8 57.1% 三線城市 煙臺、漳州 2 14.3% 項目名稱項目名稱 所在區域所在區域 產業基礎產業基礎 天津北方耀谷 地處天津醫藥產業園內 生物醫藥 上海嘉定產業中心 地處上海嘉定汽城新能源汽車級關鍵零部件產業基地中 汽車零部件、新能源 南2、上海國際企業港 地處上海金山工業區內 儀器制造、 電子信息 區位力：區位力： 小區位要有較好的產業基礎 產品力：產品力：要符合當地產業的需求 服務力：服務力：要滿足當地企業的需要 聯東集團副總裁 梁環宇 我們目前初步篩選了42個城市進行重點考慮，首先是京津冀、長三角、珠三角、海西地區，其次是部分省會城市 聯東集團副總裁 梁環宇 一定要選主要城市的主要區位，周邊產業企業集聚情況、大學、人才市場，流通市場、交易市場、周圍住宅商業配套等情況，都是選址過程中需要了解清楚的 產品線：產業綜合體+ +總部綜合體，配以多種產品形態 10 產業綜合體 總部綜合體 聯動 U 谷產品線 產品形態：標準廠房 戶型：3、1000-3000平米 層高：首層6m，其它層4.5-4.8m 產品形態：中試研發 戶型：600-2000平米 層高：首層4.5m，其它層3.5-3.8m 產品形態：總部辦公 戶型：600-3000平米 層高：首層4.5m，其它層3.5-3.8m 產品類型：產業配套 產品形態：宿舍、食堂、超市 產品形態：寫字樓 戶型：每套40-200平米 層高：3.6m/4.5m 產品形態：獨棟辦公 戶型：1000-3000平米 層高：首層4.5m，其它層3.5m 產品類型：住宅 產品類型：商業 產業綜合體產品形態：主要有標準廠房、中試研發、總部辦公 11 標準廠房（獨棟）標準廠房（獨棟） 雙拼結構，可自由組4、合。單套1200平方米，大規模企業可整套購買中間打通，滿足日常生產需求。 建筑面積建筑面積：2400平方米 層數層數：3層 層高層高：一層5.1米，二層4.2米，三層3.6米 柱網柱網： 8m8m 標準廠房（獨棟標準廠房（獨棟） 總面積在1500-3000平方米不等。8m以上柱距，滿足大多數客戶的生產要求 建筑面積建筑面積：1556平方米 層數層數：3層 層高層高：一層6米，二層4.5米，三層4.5米 柱網柱網： 8.1m8m 生產型中試生產型中試研發研發 面積面積：1000-1300平方米 層高層高：首層4.5m，2-3層3.6m 外外立面立面：樸實、簡單 售價售價：與標準廠房差別不大，單價5、高于廠房10% 目標目標客群客群：對于層高要求不高，需求較小面積的顧 客 辦公型中試辦公型中試研發研發 面積面積：600-1000平方米 層高層高：首層4.5m，2-3層3.6m 外外立面立面：豪華、現代 售價售價：接近總部辦公售價，單價高于廠房50% 目標目標客群客群：對面積要求較小，又因廠房面積大總價 高，而選擇此類產品 總部辦公（雙拼總部辦公（雙拼） 雙拼結構，可自由組合。單套1200平方米，大規模企業可整套購買中間打通，滿足日常生產需求。 建筑面積建筑面積：2400平方米 層數層數：3層 層高層高：一層5.1米，二層4.2米，三層3.6米 柱網柱網： 8m8m 總部辦公（獨棟總部辦公（6、獨棟） 總面積較小，適合剛剛起步的微小企業辦公使用。擁有獨棟空間，私密性強，并可冠名企業LOGO 建筑面積建筑面積：1556平方米 層數層數：3層 層高層高：一層6米，二層4.5米，三層4.5米 柱網柱網： 8.1m8m 標準廠房 中試研發 總部辦公 產品線產品線 項目名稱項目名稱 標準廠房標準廠房 中試研發中試研發 總部辦公總部辦公 面積面積范圍范圍 （平方米）平方米） 主力主力戶型戶型 （平方米）平方米） 面積面積范圍范圍 （平方米）平方米） 主力主力戶型戶型 （平方米）平方米） 面積面積范圍范圍 （平方米（平方米） 主力主力戶型戶型 （平方米）平方米） 產業綜合體產業綜合體 北京永樂產業7、園 1500-5600 1500-1800 - - - - 北京金橋產業園 500-3000 1000-1800 - - 1200-3000 1200-1500 天津北方耀谷 300-10000 1000-1500 - - - - 上海嘉定產業中心 1300-3000 1300-1600 600-2000 1000-1500 600-1500 600-1200 南上海國際企業港 1000-1600 1000-1300 1000-3000 1000-1500 500-550 500-550 沈陽沈北產業園 580-4800 1000-1500 750-2800 1000-1500 170-6508、 100-2000 無錫錫山國際企業港 1200-2600 1200-1300 - - - - 產業綜合體配套建設：一般包括員工宿舍、食堂、超市等構成 12 每個產業綜合體園區中一般會配有2-3座員工宿舍樓、1個員工食堂、1間生活超市。在產品形態方面，有些園區會將某幾棟廠房直接進行改建，作為園區配套；有些會專門建設配套用房，供園區企業使用 廠房改建類，標明宿舍、食堂位置 標準廠房 中試研發 總部辦公 定制廠房 營銷展示 員工宿舍，共2棟，每棟3層 超市及食堂，1棟，3層 廠房改建配套廠房改建配套 單獨建設配套單獨建設配套 食堂 員工宿舍 產業綜合體業態配比：標準廠房：中試研發：總部辦公= 5：9、2 ：3 13 案例 標準廠房 中試研發 總部辦公 規劃布局 聯東U谷沈陽工業園 57% 14% 29% 聯東U谷南上海國際企業港 57% 17% 26% 聯東U谷嘉定產業中心 60% 10% 30% 標準廠房 中試研發 總部辦公 定制廠房 營銷展示 標準廠房 中試研發 總部辦公 定制廠房 未開發區 標準廠房 總部辦公 中試研發 標準廠房 中試研發 總部辦公 標準廠房 中試研發 總部辦公 標準廠房 中試研發 總部辦公 總部綜合體：產品線還未實現完全標準化 14 案例1 聯東U谷無錫總部商務園 案例2 聯東U谷天津總部大觀 辦公 70% 住宅 20% 商業 10% 1200-3000平米獨棟辦公10、 25層寫字樓 單層1500平米 15層loft結構 45-90平米 盈利模式：前期租售收益為主，后期逐步轉向運營收益 15 租售收益 65% 稅收收益 20% 運營收益 15% 以售為主轉為租售結合以售為主轉為租售結合 租的方式：租的方式： 稅收稅收層面層面：保證招商企業質量，確保稅收穩定 引入引入門檻門檻：對企業來說，資金需求量小，比較容易引進產業 退出退出機制機制：若企業自身效益不好，可實現廠房再次流轉 租的方式：租的方式： 現金現金流層面流層面：通過銷售實現快速回現，維持項目運營成本及資金滾動 擴張擴張需求需求：聯東正在進行全國大規模擴張，擴張過程中需要現金流予以支撐 個別園區會與政府11、合作，共同招商，稅收分成個別園區會與政府合作，共同招商，稅收分成 聯東U谷南上海國際企業港電子商務區 ：由聯東U谷南上海國際企業港與金山工業區政府利用各自資源優勢，聯合招商，稅收分成。其中，四成歸聯東，六成歸政府 前期來源于前期來源于物業服務費用，物業服務費用，后期的話，后期的話，園區廣告運營收園區廣告運營收益、企業服務收益、投資園益、企業服務收益、投資園區企業受益區企業受益將是將是主要盈利主要盈利點點 產業平臺：企業入駐之時做“保姆”，發展之中做“助手”，成熟之后做“保安” 16 服務分類服務分類 具體內容具體內容 物業服務 提供園區統一的綠化、安全、衛生、設備維護等基礎服務，營造良好的園區12、環境 增值服務 打造手續代辦、政策扶持、人力資源、統采、統購四個增值平臺 與國內外資深認證、外貿、咨詢、法律、會計、設計、廣告、信息、物流、金融、教育培訓、租賃、會展等專業化機構形成良好的合作關系，形成發展聯盟優化產業發展環境 個性服務 針對重點客戶的需求，提供有針對性的保姆式服務 產品付款：多方式結合，延遲產證發放控制入園企業質量 17 北京付款方式要求嚴格，首付5成，一年內必須全部付清，半年內免息 其他城市產業綜合體大多首付3成，一年之內免息分期，最長兩年內付清全款 產業綜合體項目均可按揭 總部綜合體首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年內分期付清 部分園區會采用延遲發采用延遲發放產證放產13、證的方式，提高準入門檻，保證園區企業質 產品類型產品類型 項目名稱項目名稱 首付比例首付比例 分期時間分期時間 產業綜合體產業綜合體 聯東U谷北京永樂產業園 5 5成成 按揭按揭 半年無息半年無息分期,一年有息一年有息分期 聯東U谷北京永樂產業園 5 5成成 按揭按揭 半年無息半年無息分期,一年有息一年有息分期 聯東U谷北方耀谷 3 3成成 按揭按揭 一年無息一年無息分期 聯東U谷上海嘉定產業中心 3 3成成 按揭按揭 一年無息一年無息分期 聯東U谷南上海國際企業港 3 3成成 按揭按揭 一年無息一年無息分期,兩年有息兩年有息分期 聯東U谷無錫錫山國際企業港 3 3成成 按揭按揭 一年無息一年14、無息分期 總部綜合體總部綜合體 聯東U谷天津總部大觀 5 5成成 多為按揭多為按揭 聯東U谷無錫總部商務園 3 3成成 按揭按揭 一年無息一年無息分期 1 year 1 year 1 year 1 year 2 year 1 year 1 year 聯東U谷南上海國際企業港 產證發放條件 企業需付清全款，并正式投產 投產兩年，產值符合園區要求 發放產證 品牌價值：聯東U谷獲得眾多有形及無形的價值 18 聯東U谷金橋產業園，第一個品牌產業園。辛勤耕耘，專做產業，初探產業地產 把握政府關系，成功打造沈陽產業園，無錫總部商務園，打響品牌知名度 形成標準化產業線，樹立行業標準，與政府有良好關系，形成自15、身品牌價值 初探產業地產初探產業地產 打響品牌知名度打響品牌知名度 形成自身品牌價值形成自身品牌價值 聯東品牌價值 良好政府關系 地價大幅優惠 企業品牌認同 操作1：南上海國際企業港由金山工業區政府與產業園區共建電子商務區，共同招商，稅收分成 操作2：無錫總部商務園，聯東占股51%，政府占股49%，成立無錫市聯東投資開發有限公司，共同開發、招商和運營 有很強議價能力，跟政府談判一般是5-7折的地價 截止2013年底，全國逾3000家企業信賴并選擇了聯東，實現產值700億元。其中電子信息類行業889家，醫藥行業517家，能源環保行業296家，精密機械行業286家 3 華夏啟示 19 聯東優勢總結16、：6大核心優勢，迸發規模集聚效應 20 1 1全方位全方位成本把成本把控控 A低土地成本（工業用地地價低廉、政府地價優惠） B低建安成本（熟悉建設行業，業內關系豐富） C低設計成本（標準化設計） D低管理成本（標準管控，標準運營） 2 2專業投資決策專業投資決策 對目標區域和城市進行系統的分析和調研，結合區域規劃和產業，開發適合區域發展的產品線 3 3專業產品研發設計專業產品研發設計 強大產品設計研發團隊，致力于產品創新及研發，注重產品細節把控及功能適用性，充分滿足企業需求 4 4完善增值完善增值服務體系服務體系 以企業需求為出發，創新園區服務模式，提高企業運作效率，降低綜合運營成本 5 5成17、熟招商模式成熟招商模式 強大招商團隊、激勵性的招商機制，成熟的創新招商模式。 6 6產業地產聚合產業地產聚合U U模式模式 圍繞產業微笑曲線構建價值鏈一體化平臺，通過總部商務、科技研發、生產制造及配套服務的產品開發與建設，實現二三產業的匹配和互動，形成業態聚合、功能聚合和資源聚合，從而迸發出規模和聚集效應，提升產業和區域價值 具備高水平專業投資決策能力：基于客戶-土地-產品的三角關系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產品 21 客戶 土地 產品 設定具體業態組合標準：包括首置原則和項目操作原則 22 為快速實現項目獨立現金流平衡，業態配比中快銷回現型產品配比要達到50% 產業地產原則 18、綜合體原則 現金流優先原則 核心客戶原則 項目必須明確落位為產業地產項目，不可偏向住 宅地產、辦公地產、商業地產 以成熟產品為基礎，研發產品庫。新項目中以70%產品庫產品+30% 創新產品為構成 項目必須以滿足政府、企業兩大核心客戶需求作為業態組合的首要原則,尤其是政府政府 成熟領先原則 業態組合原則 項目業態組合中產品類型必須在3種及以上， 用以貫穿2條綜合體產品線原則，凸顯差異化優勢 具備高水平專業產品研發設計能力：結合4種土地屬性，細分4子系列 23 產品線名稱 土地屬性 子系列 命名 業態組合標準 總部綜體 Headquarters complex （簡稱H類） 位置：城市新區，副中心19、 1)周邊配套完善，交通便捷 2)產業基礎好，有一定商務氛圍 標準 聯東U谷 總部大觀 H-1 位置：城市（老城）中心區 1)地塊商務屬性高,周邊寫字樓密集 2)交通高度發達，享受市中心級別配套 高端 待定 H-2 產業綜合體 U Valley Industrial complex （簡稱U類） 位置：城市遠郊 1）交通便捷，可通過快速路到達 2）有產業基礎 標準 聯東U谷 U-1 位置：城市近郊 1）要求公共交通密集，站點在步行距離內 2）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區域比較近 3）有產業基礎 高端 待定 U-2 日趨完善的運營服務水平：圍繞客戶需求，不斷提升園區軟實力 24 搭建華夏產20、業發展運營服務平臺，滿足入駐園區需要 成熟的招商拓展能力：精準化招商四部曲 25 控制招商門檻，與政府聯合招商，保證招商質量 精準化精準化招商招商 四法四法 聯動招商 產業鏈招商 合作招商 高質量招商 全國聯動招商，集團統籌全國及海外資源；項目進行區域招商，共享全國客戶資源 產業鏈招商，以項目定位拓展目標行業和企業 300多名招商人員，50多家合作機構10000家意向企業，月均新增1000家企業 商會商會/ /協會類：協會類： 中國房地產協會（常務理事） 中國開發區協會（常務理事） 中國企業聯合會 中國企業家協會 中國醫藥協會 中國醫藥生物技術協會 中國電子商務協會 中國節能協會 中國外商投資21、企業協會 中國國際投資促進會 中國歐洲經濟技術合作協會 國家數字出版聯盟 研學類：研學類： 清華大學經濟管理學院、化學工程系 北京大學光華管理學院 中國社科院總部經濟研究所、金融研究所 中國人民大學文化創意產業研究中心 同濟大學設計創意學院、城市規劃系 海河大學區域經濟研究中心 中山大學管理學院、企業管理研究所 北京第二外國語學院 金融類：金融類： 中國工商銀行 中國銀行 中國建設銀行 中國農業銀行 北京銀行 北京農商行 招商銀行 中信銀行 浦發銀行 交通銀行 中介中介/ /媒體類：媒體類： JLL 仲量聯行 CBRE 世邦魏理士 DTZ 戴德梁行 Savills 第一太平戴維斯 Collie22、rs 高力國際 世聯地產 易居中國 經濟觀察報 搜狐、新浪、騰訊、網易 總部經濟網 中國工業地產網 房訊網 北京寫字樓信息網 Q阿力士招商網 移動互聯網聯盟 中國美國商會 AHK（德國商會） 意大利工業家聯合會 中國工業地產聯盟 東亞企業家俱樂部 另外，也積極與商會、科研機構、企業形成合作關系，強化招商能力另外，也積極與商會、科研機構、企業形成合作關系，強化招商能力 獨特聚合U模式：圍繞微笑曲線，形成功能聚合、業態聚合和資源聚合 26 具體操作案例：具體操作案例：按照產業鏈價值規律布局，集總部辦公、科技研發、生產制造、企業定制于一體，成熟產業基礎打造產業升級強力引擎；各種功能有機結合與互補，凸23、顯園區產業集群效應 研發 中間品 模塊 組裝 營銷 售后服務 聚合U模式：圍繞“產業微笑曲線”構建價值鏈一體化平臺，通過總部商務、科技研發、生產制造及配套服務的產品開發與建設，實現第二、三產業的匹配和互動，形成業態聚合、功能聚合和資源聚合，從而迸發出規模和集聚效應，提升產業和區域的價值 U模式內涵主要包括四個方面：UPWARD;UPDATED;USEFUL;UNITED 27 Upward （引領）：引領產業園區升級的發展方向，不斷進行產品、服務創新，成為行業的新標桿 Updated （現代）：采用先進的設計、服務理念，以良好品質的產品和服務，持續滿足客戶的需求 Useful（實用）：成為企業24、提升運作效率、降低綜合成本的平臺，形成高性價比優勢 United （統一）： 園區實現統一規劃、統一建設、統一招商和統一運營，保證項目的品質和持續發展 開發理念轉變:搭建服務平臺，融入互聯網等新思維 28 聯東U谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉向為企業提供產業配套服務，打造產業服務平臺 構建平臺 蓋廠房 提供服務 做產品 建園區 復合功能 聯東U谷突破提供單一硬件產品的局限，轉向樹立以企業為中心，從產業和人兩方面建立全新的服務體系 聯東U谷突破單一工業廠房開發的園區運營模式，轉向集辦公、制造、產業服務于一體的城市綜合產業功能區開發 1、提供產業發展平臺的整體開發和持續運營的解25、決方案，實現從投資選址、產品定位、規劃設計、建設施工、招商推廣和運營服務的全程管理和控制 2、互聯網思維等創新想法的融入 A布局電商平臺，通過整合更多產業資源，無邊界把各種信息對接起來，通過O2O線上線下互動的互聯網思維做服務 B未來融資除了以開發貸和信托為主，將向REITS方向嘗試，以更低成本來做產業地產 C業務模式上會更傾向于訂單式招商、訂單式生產，盡可能做到零庫存，小批量、多批次生產 聯東面臨困局：地塊選址要求高，資金回現慢是主要問題 29 1 1 2 2 3 3 聯東地塊選擇標準： 城市經濟發達 城市要有工業基礎 地塊周邊產業基礎雄厚 不是所有城市都適合進駐不是所有城市都適合進駐 全國符合聯東標準的城市只有全國符合聯東標準的城市只有4545座座 工業廠房去化速度遠不及住宅等其他產品類型 資金回現慢，限制企業發展速度 獨棟辦公類產品，無錫一年整個市場的去化量也就10套左右。聯東一年去化6套，已經是很不錯的成績了 工業廠房： 標準化產品層高5m-6m 某些地域或行業實際需求7m7m- -9m9m層高廠房 總部辦公： 標準化產品1200-1500平方米 某些地區或行業需求500500- -10001000平方米平方米辦公空間 標準化標準化產品很難完全契合區域個性產品很難完全契合區域個性并滿足所有行業需求并滿足所有行業需求