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1、萬億產(chǎn)業(yè)的金融破冰 及競爭博弈謀略 復(fù)盤新派公寓REITs 中國第一支權(quán)益型住宅資產(chǎn)租賃類REITs 全國首單長租公寓類REITs 第一只長租公寓權(quán)益型類REITs誕生歷程 2013年10月2017年10月 15分鐘 收購決策 3個月 100%滿租 180天 整體改造 20天 深交所批準(zhǔn) 23天 發(fā)行成功 2倍 租金增長 3.5倍 資產(chǎn)增值 4年 持有運營 5天 基金備案 12月14日 2017年 深交所敲鐘 2017年10月11日獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行 10月11日 獲深交所批準(zhǔn) 2017年 開創(chuàng)國內(nèi)首單權(quán)益型住宅資產(chǎn)長租公寓類REITs 開創(chuàng)國內(nèi)首單權(quán)益型住宅資產(chǎn)長租公寓類REITs 11月3日2、 深交所成功發(fā)行 2017年 2017年11月3日深交所成功發(fā)行 新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃 2017.10.11獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行 2017.11.3深交所成功發(fā)行 2017.11.20獲中國證券投資基金協(xié)會備案確認 09:25am 2017年12月14日 為什么是新派公寓？ 03 04 02 01 核心城市的核心地段 住宅資產(chǎn) 持有資產(chǎn)運營 三年以上穩(wěn)定現(xiàn)金流 租金坪效明顯提升 資產(chǎn)價值顯著增長 運營業(yè)態(tài)是國家鼓勵 的長租公寓品牌 新派公寓是全國唯一一家全部滿足條件的！ 權(quán)益型類REITs的必要條件 紀念這棟資產(chǎn)的過去！ 2013年10月，收購森德大廈 北京CBD東三環(huán)邊，離國貿(mào)直線3、距離800米！ 70年住宅產(chǎn)權(quán)，5711平米。 業(yè)主3年喊價2.1萬平米，無人問津！ 登頂看到北京2013年的CBD 180個蛻變的日夜 數(shù)十個匠心的創(chuàng)新功能及品質(zhì)生活細節(jié) 狠心拒絕了9類人 職業(yè)特點 國航海航國際空乘 奔馳中國高管 央視財經(jīng)制作組等 70%海歸 集團戶類型 全新的她！ 2014年至今，新派公寓全國旗艦店 101套精品小公寓，住著“三高”人群。 70%以上海歸精英。 4年持續(xù)滿租率超過98%。 新派公寓發(fā)起賽富基金不動產(chǎn)基金 2.2萬平米收購后持有。 市場同類地段住宅售價平均8萬/平米-10萬/平米 全新的精致居住體驗 消費者價值品牌 資產(chǎn)價值管理系統(tǒng) Owner 消費者 C 4、O 資產(chǎn) 資產(chǎn) 4年來新派公寓為兩類“資產(chǎn)”創(chuàng)造了價值 Consumer 物業(yè)持有者 顏值與實力俱佳的“三高”新新人類 資產(chǎn)持有 運營 物業(yè)資產(chǎn) 改造提升 資產(chǎn)管理 品牌創(chuàng)建 私募基金 募集收購 類REITs 發(fā)行 公募REITs 結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備 4年來新派公寓實現(xiàn)了資產(chǎn)管理的完整閉環(huán) 2012年底 2013年中 6個月 4年 B I O R D 20天批準(zhǔn)，23天發(fā)行 不依靠任何第三方增信擔(dān)保僅靠自身運營能力及資產(chǎn)質(zhì)量 新派公寓類REITs的 核心邏輯 一個青年居住品牌，一個資產(chǎn)價值締造系統(tǒng) Making A Difference 新派公寓類REITs的核心結(jié)構(gòu) 揭秘 新派公寓CBD店 （資產(chǎn)估值5、3.15億） 100%持有 (8,700萬股本) (3,745萬借款) x 承債式收購 通達富 賽富不動產(chǎn)基金 （有限合伙） 契約型私募基金 資產(chǎn)支持專項計劃 （總規(guī)模2.7億元*） 基金管理人 (賽富盛元) 設(shè)立管理 持有份額 持有證券 專項計劃本息及超額收益 優(yōu)先級投資者（招行） （1.3億元） 新派公寓CBD店 （資產(chǎn)估值3.15億） 付息 總租租金 劣后級投資者 （1.4億元） 運營 管理 通達富 (股權(quán)估值2.9億元) 分紅 青年樂（新派） 8,700萬股本 3,745萬委貸 基本管理費收入 【7%】 分租租金 綜合配套收入 SPV 2.225億股本 3,745萬委貸 還本 計劃管理6、人 (渤海，通道) 設(shè)立管理 深交所掛牌 原有結(jié)構(gòu) 類REITs交易結(jié)構(gòu) 新派公寓類REITs交易結(jié)構(gòu) 資產(chǎn)預(yù)期增值分紅 發(fā)行規(guī)模 項目層面可分配凈現(xiàn)金流* 履約 保證金 經(jīng)營收入 分層結(jié)構(gòu) 2.70億 約800萬/年 相當(dāng)于優(yōu)先級一期派息金額 約1千萬/年 優(yōu)先1.3億 劣后1.4億 產(chǎn)品規(guī)模 【2.7】億元人民幣 產(chǎn)品期限 3+2年 優(yōu)先級 劣后級 分級/評級 【1.3】億元【AAA評級】 【1.4】億元【N/A】 期間收益 【5.3】%/年 期間不付息 退出收益 每年固定利息，到期一次性還本 退出獲取部分基金凈利潤 退出方式 轉(zhuǎn)公募REITs，基金份額出售，SPV/項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的7、資產(chǎn)出售 發(fā)揮新派的經(jīng)營優(yōu)勢，通過技術(shù)安排使優(yōu)先級能夠獲得AAA評級 包租+委托管理：基金管理人、SPV、通達富、青年樂（即“新派”）簽署四方委托管理協(xié)議，期限【5】年，約定SPV承接青年樂的職能，從通達富以每年【578】萬的租金整租新派CBD物業(yè) 業(yè)績激勵分成：SPV委派青年樂提供租賃運營管理服務(wù)。期間，青年樂經(jīng)營的業(yè)績激勵費為SPV的分租租金和綜合能源配套收入之和的【5】%/年，退出時一次性補足分配到【7】%/年；另，為了利益一致，青年樂獲取部分退出時基金利潤（扣除優(yōu)先級成本、各項稅費和青年樂業(yè)績激勵尾款后） 業(yè)績補足承諾：青年樂承諾從2018年起SPV和通達富合計每年項目層面可分配凈現(xiàn)金8、流不低于【800】萬/年（扣除青年樂的期間業(yè)績激勵費后）；如有缺口，青年樂承諾無條件不可撤銷地予以差額補足 履約保證金：專項計劃成立時在托管賬戶中留存相當(dāng)于優(yōu)先級一期派息金額（約【700】萬元）的資金作為履約保證金，該筆保證金用于在物業(yè)自然現(xiàn)金流不足以支付當(dāng)期優(yōu)先級投資人派息時，向優(yōu)先級投資人付息 新派公寓類REITs交易要素 投資者 （招行+劣后級基石投資人） SPV 通達富公司 私募基金 （契約型） 青年樂（北京）企業(yè)管理 有限公司 認購協(xié)議 基金合同 （作為基金托管人） 專項計劃托管協(xié)議 （作為專項計劃托管人） 委托貸款合同 委托管理協(xié)議 公司設(shè)立協(xié)議書 租戶 租賃合同 基金合同 洋部落9、（北京）企業(yè)管理咨詢有限公司（基金初始出資人） 基金份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議 股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 新派公寓CBD店 （資產(chǎn)估值3.15億） 基金合同 優(yōu)先收購協(xié)議 股權(quán)+債權(quán) 股權(quán)+債權(quán) 北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙） 北京賽富睿智投資管理中心（有限合伙） 通達富公司 新派公寓類REITs合同關(guān)系結(jié)構(gòu) 100% 契約型私募基金 資產(chǎn)支持專項計劃 （總規(guī)模2.7億元） 持有份額 新派公寓CBD店 （資產(chǎn)估值3.15億） 付息 通達富 (股權(quán)估值2.9億元) 分紅 100% SPV 還本 資產(chǎn)支持證券持有人 大會 構(gòu)成：優(yōu)先級+劣后級投資人，重要事項需2/3表決通過 主要權(quán)限：1）當(dāng)價格不足以支付優(yōu)先級本10、息時，處置方案；2）更換基金管理人、基金托管人；3）更換計劃管理人、專項計劃托管銀行；4）決定SPV、通達富對外擔(dān)保、融資（不涉及優(yōu)先級退出） 投資決策 委員會 構(gòu)成：基金管理人委任2名委員，次級投資人委任1名委員 主要權(quán)限：1）當(dāng)價格足以支付優(yōu)先級本息時，處置方案，決定標(biāo)的資產(chǎn)的處置方案；2）決定再融資，SPV、通達富對外融資、擔(dān)保（涉及優(yōu)先級退出）；3）審批SPV和通達富的經(jīng)營計劃、預(yù)算以及預(yù)算外支出；4）委派和更換SPV和通達富董事、監(jiān)事 董事會 構(gòu)成：基金管理人決定2名董事，次級投資人決定1名董事 主要權(quán)限：1）制訂公司的經(jīng)營計劃、投資方案，財務(wù)預(yù)算方案、決算方案以及預(yù)算外支出；2）制11、訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案； 構(gòu)成：根據(jù)委托管理協(xié)議，青年樂指定人員擔(dān)任總經(jīng)理，基金管理人指定人員擔(dān)任財務(wù)經(jīng)理 總經(jīng)理權(quán)限：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作 財務(wù)經(jīng)理權(quán)限：決定預(yù)算內(nèi)支出、監(jiān)督、檢查公司財務(wù)情況 經(jīng)營管理層 新派公寓類REITs管理治理結(jié)構(gòu) 契約型私募基金 資產(chǎn)支持專項計劃 （證券化載體） 持有份額 優(yōu)先級投資者（招行） （歸還本金） 股權(quán)處置收益 持有股權(quán) 及債權(quán) SPV 份額處置收益 劣后級投資者 （還本+超額分成） 公募REITs 公眾投資者 ￥ 公募REITs 再融資 市場處置 公開發(fā)行REITs，公眾投資者投資 類REITs 滾動續(xù)發(fā) 向市場投資者銷售 地產(chǎn)12、基金 商業(yè)地產(chǎn)商 機構(gòu)投資者 個人投資者 新REITs契約型私募基金 持有證券 X X 新派公寓CBD店 新派公寓類REITs退出，擴容安排及未來公募的結(jié)構(gòu)對接 新派公寓類REITs與其他ABS的結(jié)構(gòu)區(qū)別 項目 魔方公寓信托收益權(quán) 資產(chǎn)支持專項計劃 中信證券-自如1號房租 分期信托收益權(quán) 資產(chǎn)支持專項計劃 新派公寓權(quán)益型房托 資產(chǎn)支持專項計劃 原始 權(quán)益人 差額支付 承諾人 發(fā)行規(guī)模 產(chǎn)品期限 基礎(chǔ)資產(chǎn) 底層資產(chǎn) 外部 擔(dān)保人 產(chǎn)品規(guī)模 及利率 魔方（南京）企業(yè)管理咨詢 有限公司 北京自如眾城友融信息科技 有限公司 洋部落（北京）企業(yè)管理 咨詢有限公司 魔方（中國）投資有限公司 北京自如生活資13、產(chǎn)管理 有限公司 青年樂（北京）管理有限公司 （SPV可分配現(xiàn)金流補足機構(gòu)） 3.50億元 2.70億元 5.00億元 3年 2年 3+2年 信托受益權(quán) 信托受益權(quán) 契約型私募基金項下持有的 全部基金份額 8個城市、30處物業(yè)、4014間 公寓未來租金收入 定向用于支付房租的 消費貸款 新派公寓CBD店未來的 凈租金收入 中合中小企業(yè)融資擔(dān)保 股份有限公司 中證信用增進股份有限公司 無 魔方01 魔方02 魔方03 次級 0.35億元 1.15億元 1.00億元 4.5億元 4.8% 5.0% 5.4% - 優(yōu)先級 次級 權(quán)益級 優(yōu)先級 0.5億元 1.30億元 1.40億元 - - - - 14、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃結(jié)構(gòu)圖 新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃 契約性 私募基金 基金管理人 原始收益人 計劃管理人 監(jiān)管/托管銀行 深交所 中證登 基金托管/委貸 銀行 SPV 項目公司 新派公寓 運營管理服務(wù)商 設(shè)立并管理 持有股權(quán)及債權(quán) 持有全部股權(quán) 運營管理 租賃服務(wù)費 發(fā)放委貸 申請基金出資 設(shè)立并 管理 掛牌 認購基金 資產(chǎn)支 持證券 優(yōu)先級 投資人 權(quán)益級 投資人 魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃交易結(jié)構(gòu)圖 中信證券-自如1號房租分期信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項交易結(jié)構(gòu)圖 監(jiān)管銀行 信托財產(chǎn)專戶 開戶行 資產(chǎn)支持證券 持有人 信托貸款借款人、出質(zhì)人 （魔方中國/北京/上15、海/廣州） 魔方公寓信托 貸款單一資金 信托 魔方公寓信托 受益權(quán)資產(chǎn)支 持專項計劃 差額支付承諾人 （魔方中國） 擔(dān)保人 受托人 原始權(quán)益人 (魔方南京） 托管人 管理人 資金流向 契約行為 認購資金 優(yōu)先/次級資產(chǎn) 支持證券； 支付本金及收益 資金保管 發(fā)放信托單款 差額支付承諾 償還貸款本息； 特定期間經(jīng)營收益 應(yīng)收賬款質(zhì)押 受托管理 分配信托利益 信托收益權(quán) 交付信托資金 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款 轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán) 設(shè)定/管理 專項計劃 受托人 資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) （北京自如資管） 單一自己信托 信托受益人/原始權(quán)益人 投資者 登記托管機 構(gòu)支持代理 機構(gòu) 計劃管理人 /推廣機構(gòu) 差額支付承 諾人（16、北京 自如資管） 外部擔(dān)保 機構(gòu) 中信證券-自如1號房 租分期信托受益權(quán)資 產(chǎn)支持專項計劃 流動性檢測 賬戶 托管銀行/資金監(jiān)管銀行 租客1 租客2 租客n . 受托管理 信托受益權(quán) 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓價款 認購 資金 資產(chǎn)支 持證券 支付本金 及收益 設(shè)立并監(jiān)管 收益分配 對北京自如 資管的差額 支付提供擔(dān)保 差額支付 資金托管 賬戶監(jiān)管、資金監(jiān)管 在北京自如資管 不能及時代償時 進行現(xiàn)金劃轉(zhuǎn) 償還貸 款本息 循環(huán)發(fā)放房租 分期小額貸款 資產(chǎn)管理 及服務(wù) 新派公寓類REITs 核心創(chuàng)新點 挑戰(zhàn)輕重資產(chǎn)不相容的傳統(tǒng)思維 北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙） LP1、LP2.LPn 北京賽富睿智投資中心17、（有限合伙） 北京通達富資產(chǎn)管理有限公司 新派公寓CBD店 青年樂公司 98.57% 1.43% 0.9982%，GP 99.0018%，LP 委托 管理 創(chuàng)立長租公寓新型盈利模式 規(guī)避二房東模式不經(jīng)濟窘境，品牌輕資產(chǎn)享受重資產(chǎn)升值收益 $ $ 7-10% 品牌管理費 超出預(yù)期收益超出 部分新派的分成比例： 1) IRR 8% ，25% 2) IRR12%，35% 3) IRR18%，45% 資產(chǎn)增值分紅 $ 寫字樓 挑戰(zhàn)住宅資產(chǎn)的持有困境 新派公寓類REITs 其他ABS及CMBS 70年產(chǎn)權(quán)住宅資產(chǎn) 商業(yè) 物流 租金收益權(quán) 為開發(fā)商自持住宅項目退出破冰 新派公寓 運營管理 開發(fā)商及存量資產(chǎn)18、 100%自持開發(fā)建設(shè) 類REITs發(fā)行 增值收益退出 公募REITs 新派公寓 產(chǎn)品研發(fā) 引入 權(quán)益投資人 打破持有重資產(chǎn)租售比魔咒！ 算過去與當(dāng)下 算未來 運營坪效 資產(chǎn)增值 資產(chǎn)證券化 預(yù)期 租賃大市場 租售比 拆分零售 資金成本 退出回報率 投行思維與傳統(tǒng)開發(fā)思維 投資思維與資管思維 長租公寓產(chǎn)業(yè)的時空博弈與未來 研判 時 Timing 長租公寓進入 選手時間 創(chuàng)一代 富二代 追風(fēng)代 創(chuàng)業(yè)類品牌 開發(fā)商背景 酒店背景 中介背景 網(wǎng)絡(luò)背景 投資背景等 國家隊 城市國有的 大型租賃平臺 選手類型 房企攜手銀行多方圍獵住房租賃市場 跑完馬拉松需要的兩個核心要素 強大的心臟 耐磨的膝蓋 長租公19、寓馬拉松決勝要素 品牌 定價權(quán) 產(chǎn)品 體驗價值 模式 健康擴張 成流派者得天下！ 誰是少林？ 誰是武當(dāng)？ 長租公寓進入 資本時刻 殘酷的盈利公式 70%+12%+12%+6%=0（利潤） EBITDA： 2年 EBIT： 3-4年 BREAKEVEN ：5-7 年 尷尬的回報預(yù)期 冷峻的擴張障礙 運營性現(xiàn)金流無法支撐規(guī)模擴張 長租公寓將成為下一個燒大錢的產(chǎn)業(yè)！ 資本駕馭能力將成為命脈 長租公寓進入 品牌時機 長租公寓是一個什么行業(yè)？ 下面這些酒店品牌到底有什么區(qū)別？ 下面這些消費品牌究竟賣什么？ 華為 oppo 下面這些智能手機有什么區(qū)別？ iphone 小米 三星 誰能說出這些公寓有什么不同20、？ 裝修？ 設(shè)計？ 社群？ 情懷？ 地段？ 長租公寓的區(qū)別難道就是 同質(zhì)化陷阱 長租公寓進入 體驗時代 長租公寓是完全不同與家庭的 新型空間產(chǎn)品 居住人群 悄然改變 單身大潮來襲 18% 1.9億 2倍 未婚大女當(dāng)?shù)?30歲以上未婚女性 比十年前增加近2倍 單身大潮來襲 中國1.9億單身男女 接近美國總?cè)丝诘?/3 獨居人口激增 1990年 6 2017年 18 單身獨居時代來臨 居住觀念 悄然轉(zhuǎn)變 封閉型 社群型 家庭型 單身型 資產(chǎn)型居住 消費居住 長租公寓成為下面30多種需求的鏈接門戶 青年居住產(chǎn)品特點 小 35平米 全 功能齊 智 一鍵生活 租金進入 上漲通道 開發(fā)100% 自持趨勢 21、鋪天蓋地 扶持政策 租 時 代 強 勢 來 臨！ 鋪天蓋地的扶持政策 一鍵服務(wù) 一鍵社交 一鍵繳費 一鍵開門 一鍵消費 智能化“一鍵”生活 空 Niche 獲取的空間 資產(chǎn) 物業(yè)獲取的組合拳模式 占比10% 占比10% 占比30% 占比50% 品牌運營管理 整租-二房東 私募基金收購 開發(fā)商定制 效率的空間 運營 白皮書 2014年6月21日 （成本標(biāo)準(zhǔn)） 橙皮書 2014年6月21日 （營運標(biāo)準(zhǔn)） 藍皮書 2014年6月21日 （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)） 三套標(biāo)準(zhǔn) 四種細分空間消費 CYPA 創(chuàng)客公寓 改造成本：1000-1500元/平米 平均面積： 18-28平米 平均租金（月）： 2999元 房型比例22、 ： 80%Studio 20%一房一廳 CYPA 改造成本：1500-2000元/平米 平均面積： 25-35平米 平均租金 （月）： 4999元 房型比例 ： 80一房一廳 10% Studio 10%兩房一廳 Premium CYPA Premium 改造成本：2500-3500元/平米 平均面積：45-60平米 平均租金（月）： 6999元 房型比例 ： 90%一房一廳 10%兩房一廳 CYPA Homes 改造成本：3500元/平米以上 平均面積：45-75平米 平均租金（月）： 8999元 房型比例 ： 10%一房一廳 90%兩房一廳 創(chuàng)客公寓 白領(lǐng)公寓 精品公寓 家庭公寓 創(chuàng)客公23、寓 北京新國展店 白領(lǐng)公寓 北京紫禁城店 精品公寓 北京CBD旗艦店 家庭公寓 南京未來科技城店 壁壘的空間 技術(shù) 大數(shù)據(jù)運營ODM Operation 運營 Data 數(shù)據(jù) Management 管理 數(shù)據(jù)動態(tài)呈現(xiàn)模式及管理優(yōu)化 優(yōu)化空間 供應(yīng)鏈 阻礙長租公寓規(guī)模化的攔路虎 供應(yīng)鏈巨量應(yīng)付款 BREAKEVEN 平均5-7年 長租公寓未來發(fā)展預(yù)測 要么做輕 品牌輸出運營，旱澇保收 要么做重 資產(chǎn)證券化，金融創(chuàng)新 長租公寓的金融創(chuàng)新 將是金融服務(wù)與實體的最佳陣地 租約 證券化 （應(yīng)收款） 供應(yīng)鏈 證券化 （應(yīng)付款） 物業(yè)資產(chǎn) 證券化 （REITs） 長租公寓本質(zhì)是居住消費品 品牌定價權(quán) 產(chǎn)品體驗價值 長租公寓產(chǎn)業(yè)是兩種Game 品牌 資本 感謝下面有洞察力勇敢的投資人 新派公寓天使投資人： 新派公寓類REITs權(quán)益級投資人： 新派公寓類REITs優(yōu)先級投資人： 賽富投資基金 一個簡單樸素的使命 有品質(zhì)地居住，有尊嚴地創(chuàng)業(yè)！ 讓青年人快樂地住！