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1、萬億產業的金融破冰 及競爭博弈謀略 復盤新派公寓REITs 中國第一支權益型住宅資產租賃類REITs 全國首單長租公寓類REITs 第一只長租公寓權益型類REITs誕生歷程 2013年10月2017年10月 15分鐘 收購決策 3個月 100%滿租 180天 整體改造 20天 深交所批準 23天 發行成功 2倍 租金增長 3.5倍 資產增值 4年 持有運營 5天 基金備案 12月14日 2017年 深交所敲鐘 2017年10月11日獲深交所批準發行 10月11日 獲深交所批準 2017年 開創國內首單權益型住宅資產長租公寓類REITs 開創國內首單權益型住宅資產長租公寓類REITs 11月3日2、 深交所成功發行 2017年 2017年11月3日深交所成功發行 新派公寓權益型房托資產支持專項計劃 2017.10.11獲深交所批準發行 2017.11.3深交所成功發行 2017.11.20獲中國證券投資基金協會備案確認 09:25am 2017年12月14日 為什么是新派公寓？ 03 04 02 01 核心城市的核心地段 住宅資產 持有資產運營 三年以上穩定現金流 租金坪效明顯提升 資產價值顯著增長 運營業態是國家鼓勵 的長租公寓品牌 新派公寓是全國唯一一家全部滿足條件的！ 權益型類REITs的必要條件 紀念這棟資產的過去！ 2013年10月，收購森德大廈 北京CBD東三環邊，離國貿直線3、距離800米！ 70年住宅產權，5711平米。 業主3年喊價2.1萬平米，無人問津！ 登頂看到北京2013年的CBD 180個蛻變的日夜 數十個匠心的創新功能及品質生活細節 狠心拒絕了9類人 職業特點 國航海航國際空乘 奔馳中國高管 央視財經制作組等 70%海歸 集團戶類型 全新的她！ 2014年至今，新派公寓全國旗艦店 101套精品小公寓，住著“三高”人群。 70%以上海歸精英。 4年持續滿租率超過98%。 新派公寓發起賽富基金不動產基金 2.2萬平米收購后持有。 市場同類地段住宅售價平均8萬/平米-10萬/平米 全新的精致居住體驗 消費者價值品牌 資產價值管理系統 Owner 消費者 C 4、O 資產 資產 4年來新派公寓為兩類“資產”創造了價值 Consumer 物業持有者 顏值與實力俱佳的“三高”新新人類 資產持有 運營 物業資產 改造提升 資產管理 品牌創建 私募基金 募集收購 類REITs 發行 公募REITs 結構準備 4年來新派公寓實現了資產管理的完整閉環 2012年底 2013年中 6個月 4年 B I O R D 20天批準，23天發行 不依靠任何第三方增信擔保僅靠自身運營能力及資產質量 新派公寓類REITs的 核心邏輯 一個青年居住品牌，一個資產價值締造系統 Making A Difference 新派公寓類REITs的核心結構 揭秘 新派公寓CBD店 （資產估值5、3.15億） 100%持有 (8,700萬股本) (3,745萬借款) x 承債式收購 通達富 賽富不動產基金 （有限合伙） 契約型私募基金 資產支持專項計劃 （總規模2.7億元*） 基金管理人 (賽富盛元) 設立管理 持有份額 持有證券 專項計劃本息及超額收益 優先級投資者（招行） （1.3億元） 新派公寓CBD店 （資產估值3.15億） 付息 總租租金 劣后級投資者 （1.4億元） 運營 管理 通達富 (股權估值2.9億元) 分紅 青年樂（新派） 8,700萬股本 3,745萬委貸 基本管理費收入 【7%】 分租租金 綜合配套收入 SPV 2.225億股本 3,745萬委貸 還本 計劃管理6、人 (渤海，通道) 設立管理 深交所掛牌 原有結構 類REITs交易結構 新派公寓類REITs交易結構 資產預期增值分紅 發行規模 項目層面可分配凈現金流* 履約 保證金 經營收入 分層結構 2.70億 約800萬/年 相當于優先級一期派息金額 約1千萬/年 優先1.3億 劣后1.4億 產品規模 【2.7】億元人民幣 產品期限 3+2年 優先級 劣后級 分級/評級 【1.3】億元【AAA評級】 【1.4】億元【N/A】 期間收益 【5.3】%/年 期間不付息 退出收益 每年固定利息，到期一次性還本 退出獲取部分基金凈利潤 退出方式 轉公募REITs，基金份額出售，SPV/項目公司股權轉讓，標的7、資產出售 發揮新派的經營優勢，通過技術安排使優先級能夠獲得AAA評級 包租+委托管理：基金管理人、SPV、通達富、青年樂（即“新派”）簽署四方委托管理協議，期限【5】年，約定SPV承接青年樂的職能，從通達富以每年【578】萬的租金整租新派CBD物業 業績激勵分成：SPV委派青年樂提供租賃運營管理服務。期間，青年樂經營的業績激勵費為SPV的分租租金和綜合能源配套收入之和的【5】%/年，退出時一次性補足分配到【7】%/年；另，為了利益一致，青年樂獲取部分退出時基金利潤（扣除優先級成本、各項稅費和青年樂業績激勵尾款后） 業績補足承諾：青年樂承諾從2018年起SPV和通達富合計每年項目層面可分配凈現金8、流不低于【800】萬/年（扣除青年樂的期間業績激勵費后）；如有缺口，青年樂承諾無條件不可撤銷地予以差額補足 履約保證金：專項計劃成立時在托管賬戶中留存相當于優先級一期派息金額（約【700】萬元）的資金作為履約保證金，該筆保證金用于在物業自然現金流不足以支付當期優先級投資人派息時，向優先級投資人付息 新派公寓類REITs交易要素 投資者 （招行+劣后級基石投資人） SPV 通達富公司 私募基金 （契約型） 青年樂（北京）企業管理 有限公司 認購協議 基金合同 （作為基金托管人） 專項計劃托管協議 （作為專項計劃托管人） 委托貸款合同 委托管理協議 公司設立協議書 租戶 租賃合同 基金合同 洋部落9、（北京）企業管理咨詢有限公司（基金初始出資人） 基金份額轉讓協議 股權債權轉讓協議 新派公寓CBD店 （資產估值3.15億） 基金合同 優先收購協議 股權+債權 股權+債權 北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙） 北京賽富睿智投資管理中心（有限合伙） 通達富公司 新派公寓類REITs合同關系結構 100% 契約型私募基金 資產支持專項計劃 （總規模2.7億元） 持有份額 新派公寓CBD店 （資產估值3.15億） 付息 通達富 (股權估值2.9億元) 分紅 100% SPV 還本 資產支持證券持有人 大會 構成：優先級+劣后級投資人，重要事項需2/3表決通過 主要權限：1）當價格不足以支付優先級本10、息時，處置方案；2）更換基金管理人、基金托管人；3）更換計劃管理人、專項計劃托管銀行；4）決定SPV、通達富對外擔保、融資（不涉及優先級退出） 投資決策 委員會 構成：基金管理人委任2名委員，次級投資人委任1名委員 主要權限：1）當價格足以支付優先級本息時，處置方案，決定標的資產的處置方案；2）決定再融資，SPV、通達富對外融資、擔保（涉及優先級退出）；3）審批SPV和通達富的經營計劃、預算以及預算外支出；4）委派和更換SPV和通達富董事、監事 董事會 構成：基金管理人決定2名董事，次級投資人決定1名董事 主要權限：1）制訂公司的經營計劃、投資方案，財務預算方案、決算方案以及預算外支出；2）制11、訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案； 構成：根據委托管理協議，青年樂指定人員擔任總經理，基金管理人指定人員擔任財務經理 總經理權限：主持公司的生產經營管理工作 財務經理權限：決定預算內支出、監督、檢查公司財務情況 經營管理層 新派公寓類REITs管理治理結構 契約型私募基金 資產支持專項計劃 （證券化載體） 持有份額 優先級投資者（招行） （歸還本金） 股權處置收益 持有股權 及債權 SPV 份額處置收益 劣后級投資者 （還本+超額分成） 公募REITs 公眾投資者 ￥ 公募REITs 再融資 市場處置 公開發行REITs，公眾投資者投資 類REITs 滾動續發 向市場投資者銷售 地產12、基金 商業地產商 機構投資者 個人投資者 新REITs契約型私募基金 持有證券 X X 新派公寓CBD店 新派公寓類REITs退出，擴容安排及未來公募的結構對接 新派公寓類REITs與其他ABS的結構區別 項目 魔方公寓信托收益權 資產支持專項計劃 中信證券-自如1號房租 分期信托收益權 資產支持專項計劃 新派公寓權益型房托 資產支持專項計劃 原始 權益人 差額支付 承諾人 發行規模 產品期限 基礎資產 底層資產 外部 擔保人 產品規模 及利率 魔方（南京）企業管理咨詢 有限公司 北京自如眾城友融信息科技 有限公司 洋部落（北京）企業管理 咨詢有限公司 魔方（中國）投資有限公司 北京自如生活資13、產管理 有限公司 青年樂（北京）管理有限公司 （SPV可分配現金流補足機構） 3.50億元 2.70億元 5.00億元 3年 2年 3+2年 信托受益權 信托受益權 契約型私募基金項下持有的 全部基金份額 8個城市、30處物業、4014間 公寓未來租金收入 定向用于支付房租的 消費貸款 新派公寓CBD店未來的 凈租金收入 中合中小企業融資擔保 股份有限公司 中證信用增進股份有限公司 無 魔方01 魔方02 魔方03 次級 0.35億元 1.15億元 1.00億元 4.5億元 4.8% 5.0% 5.4% - 優先級 次級 權益級 優先級 0.5億元 1.30億元 1.40億元 - - - - 14、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃結構圖 新派公寓權益型房托資產支持專項計劃 契約性 私募基金 基金管理人 原始收益人 計劃管理人 監管/托管銀行 深交所 中證登 基金托管/委貸 銀行 SPV 項目公司 新派公寓 運營管理服務商 設立并管理 持有股權及債權 持有全部股權 運營管理 租賃服務費 發放委貸 申請基金出資 設立并 管理 掛牌 認購基金 資產支 持證券 優先級 投資人 權益級 投資人 魔方公寓信托收益權資產支持專項計劃交易結構圖 中信證券-自如1號房租分期信托收益權資產支持專項交易結構圖 監管銀行 信托財產專戶 開戶行 資產支持證券 持有人 信托貸款借款人、出質人 （魔方中國/北京/上15、海/廣州） 魔方公寓信托 貸款單一資金 信托 魔方公寓信托 受益權資產支 持專項計劃 差額支付承諾人 （魔方中國） 擔保人 受托人 原始權益人 (魔方南京） 托管人 管理人 資金流向 契約行為 認購資金 優先/次級資產 支持證券； 支付本金及收益 資金保管 發放信托單款 差額支付承諾 償還貸款本息； 特定期間經營收益 應收賬款質押 受托管理 分配信托利益 信托收益權 交付信托資金 信托受益權轉讓價款 轉讓信托受益權 設定/管理 專項計劃 受托人 資產服務機構 （北京自如資管） 單一自己信托 信托受益人/原始權益人 投資者 登記托管機 構支持代理 機構 計劃管理人 /推廣機構 差額支付承 諾人（16、北京 自如資管） 外部擔保 機構 中信證券-自如1號房 租分期信托受益權資 產支持專項計劃 流動性檢測 賬戶 托管銀行/資金監管銀行 租客1 租客2 租客n . 受托管理 信托受益權 轉讓 轉讓價款 認購 資金 資產支 持證券 支付本金 及收益 設立并監管 收益分配 對北京自如 資管的差額 支付提供擔保 差額支付 資金托管 賬戶監管、資金監管 在北京自如資管 不能及時代償時 進行現金劃轉 償還貸 款本息 循環發放房租 分期小額貸款 資產管理 及服務 新派公寓類REITs 核心創新點 挑戰輕重資產不相容的傳統思維 北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙） LP1、LP2.LPn 北京賽富睿智投資中心17、（有限合伙） 北京通達富資產管理有限公司 新派公寓CBD店 青年樂公司 98.57% 1.43% 0.9982%，GP 99.0018%，LP 委托 管理 創立長租公寓新型盈利模式 規避二房東模式不經濟窘境，品牌輕資產享受重資產升值收益 $ $ 7-10% 品牌管理費 超出預期收益超出 部分新派的分成比例： 1) IRR 8% ，25% 2) IRR12%，35% 3) IRR18%，45% 資產增值分紅 $ 寫字樓 挑戰住宅資產的持有困境 新派公寓類REITs 其他ABS及CMBS 70年產權住宅資產 商業 物流 租金收益權 為開發商自持住宅項目退出破冰 新派公寓 運營管理 開發商及存量資產18、 100%自持開發建設 類REITs發行 增值收益退出 公募REITs 新派公寓 產品研發 引入 權益投資人 打破持有重資產租售比魔咒！ 算過去與當下 算未來 運營坪效 資產增值 資產證券化 預期 租賃大市場 租售比 拆分零售 資金成本 退出回報率 投行思維與傳統開發思維 投資思維與資管思維 長租公寓產業的時空博弈與未來 研判 時 Timing 長租公寓進入 選手時間 創一代 富二代 追風代 創業類品牌 開發商背景 酒店背景 中介背景 網絡背景 投資背景等 國家隊 城市國有的 大型租賃平臺 選手類型 房企攜手銀行多方圍獵住房租賃市場 跑完馬拉松需要的兩個核心要素 強大的心臟 耐磨的膝蓋 長租公19、寓馬拉松決勝要素 品牌 定價權 產品 體驗價值 模式 健康擴張 成流派者得天下！ 誰是少林？ 誰是武當？ 長租公寓進入 資本時刻 殘酷的盈利公式 70%+12%+12%+6%=0（利潤） EBITDA： 2年 EBIT： 3-4年 BREAKEVEN ：5-7 年 尷尬的回報預期 冷峻的擴張障礙 運營性現金流無法支撐規模擴張 長租公寓將成為下一個燒大錢的產業！ 資本駕馭能力將成為命脈 長租公寓進入 品牌時機 長租公寓是一個什么行業？ 下面這些酒店品牌到底有什么區別？ 下面這些消費品牌究竟賣什么？ 華為 oppo 下面這些智能手機有什么區別？ iphone 小米 三星 誰能說出這些公寓有什么不同20、？ 裝修？ 設計？ 社群？ 情懷？ 地段？ 長租公寓的區別難道就是 同質化陷阱 長租公寓進入 體驗時代 長租公寓是完全不同與家庭的 新型空間產品 居住人群 悄然改變 單身大潮來襲 18% 1.9億 2倍 未婚大女當道 30歲以上未婚女性 比十年前增加近2倍 單身大潮來襲 中國1.9億單身男女 接近美國總人口的2/3 獨居人口激增 1990年 6 2017年 18 單身獨居時代來臨 居住觀念 悄然轉變 封閉型 社群型 家庭型 單身型 資產型居住 消費居住 長租公寓成為下面30多種需求的鏈接門戶 青年居住產品特點 小 35平米 全 功能齊 智 一鍵生活 租金進入 上漲通道 開發100% 自持趨勢 21、鋪天蓋地 扶持政策 租 時 代 強 勢 來 臨！ 鋪天蓋地的扶持政策 一鍵服務 一鍵社交 一鍵繳費 一鍵開門 一鍵消費 智能化“一鍵”生活 空 Niche 獲取的空間 資產 物業獲取的組合拳模式 占比10% 占比10% 占比30% 占比50% 品牌運營管理 整租-二房東 私募基金收購 開發商定制 效率的空間 運營 白皮書 2014年6月21日 （成本標準） 橙皮書 2014年6月21日 （營運標準） 藍皮書 2014年6月21日 （產品標準） 三套標準 四種細分空間消費 CYPA 創客公寓 改造成本：1000-1500元/平米 平均面積： 18-28平米 平均租金（月）： 2999元 房型比例22、 ： 80%Studio 20%一房一廳 CYPA 改造成本：1500-2000元/平米 平均面積： 25-35平米 平均租金 （月）： 4999元 房型比例 ： 80一房一廳 10% Studio 10%兩房一廳 Premium CYPA Premium 改造成本：2500-3500元/平米 平均面積：45-60平米 平均租金（月）： 6999元 房型比例 ： 90%一房一廳 10%兩房一廳 CYPA Homes 改造成本：3500元/平米以上 平均面積：45-75平米 平均租金（月）： 8999元 房型比例 ： 10%一房一廳 90%兩房一廳 創客公寓 白領公寓 精品公寓 家庭公寓 創客公23、寓 北京新國展店 白領公寓 北京紫禁城店 精品公寓 北京CBD旗艦店 家庭公寓 南京未來科技城店 壁壘的空間 技術 大數據運營ODM Operation 運營 Data 數據 Management 管理 數據動態呈現模式及管理優化 優化空間 供應鏈 阻礙長租公寓規模化的攔路虎 供應鏈巨量應付款 BREAKEVEN 平均5-7年 長租公寓未來發展預測 要么做輕 品牌輸出運營，旱澇保收 要么做重 資產證券化，金融創新 長租公寓的金融創新 將是金融服務與實體的最佳陣地 租約 證券化 （應收款） 供應鏈 證券化 （應付款） 物業資產 證券化 （REITs） 長租公寓本質是居住消費品 品牌定價權 產品體驗價值 長租公寓產業是兩種Game 品牌 資本 感謝下面有洞察力勇敢的投資人 新派公寓天使投資人： 新派公寓類REITs權益級投資人： 新派公寓類REITs優先級投資人： 賽富投資基金 一個簡單樸素的使命 有品質地居住，有尊嚴地創業！ 讓青年人快樂地住！