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1、土地投資模式的分享2016年10月投資策劃中心 李剛集團(tuán)投資發(fā)展變革2007遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛2009近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高速度拓展廣東2012三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國布局2014全國+海外、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外2015上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、大規(guī)模區(qū)域深耕2007遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛墊定上市條件一級(jí)開發(fā)2009廣東省內(nèi)深耕近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高速度拓展廣東一級(jí)開發(fā)2012三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國布局拓展省外、快速擴(kuò)張勾地2014全國+海外、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外全國+海外、墊定千億基礎(chǔ)勾地、招拍掛202、15上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、大規(guī)模區(qū)域深耕上市公司并購、提高市場(chǎng)份額舊改、二級(jí)市場(chǎng)集團(tuán)投資發(fā)展變革目錄CONTENTS一二三集團(tuán)一級(jí)市場(chǎng)拿地模式各部門與投資的前期互動(dòng)集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)拿地模式一一集團(tuán)一級(jí)市場(chǎng)拿地模式Part One03一級(jí)開發(fā)+二級(jí)聯(lián)動(dòng)02勾地等意向性拿地01直接招拍掛04三舊改造1.1集團(tuán)一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式三舊改造一二級(jí)聯(lián)動(dòng)勾地直接招拍掛1例：某天在某國土局網(wǎng)站看到一個(gè)招拍掛信息，投資部趕緊跟進(jìn)研判，并最終獲取2例：某區(qū)域?qū)Τ鞘袞|邊某塊地覬覦很久了，經(jīng)過與政府長(zhǎng)時(shí)間的溝通、談判，政府終于同意按照我們的要求進(jìn)行掛牌，最終我們?nèi)缭斧@取。3例：某市西邊有一座山，政府想把它拿出來3、賣，且想找一家公司先進(jìn)行土地平整及完善用地手續(xù)。4例：城市中部有一個(gè)村，政府想進(jìn)行改造，我司有意向參與改造。掛牌非按我司條件投資條件爭(zhēng)取 競(jìng)買條件設(shè)置地塊不具備開發(fā)條件，但前景看好需我司先投入資金整理土地競(jìng)買條件設(shè)置舊改方案批復(fù)拆遷、補(bǔ)償和安置勾地直接招拍掛三舊改造一二級(jí)聯(lián)動(dòng)土地供應(yīng)和交易集團(tuán)一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式概念土地交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。招標(biāo)是指土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣掛牌是土地行政主4、管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。是指土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。1.1 直接招拍掛掛牌文件研讀 獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅線圖、競(jìng)買申請(qǐng)書等資料。 關(guān)注要點(diǎn)：報(bào)名及保證金支付截至?xí)r間、競(jìng)買日期、競(jìng)買人要求、付款方式、額外配建（學(xué)校、酒店等）要求、規(guī)劃條件、交地時(shí)間、交地標(biāo)準(zhǔn)、開竣工要求、其他特殊要求（特定客戶、繳納耕地占用稅、限價(jià)房）等等。其他注意事項(xiàng) 如由現(xiàn)有5、公司參與競(jìng)買，競(jìng)得土地后在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司開發(fā)的，須在競(jìng)買申請(qǐng)及成交確認(rèn)書中說明，以防被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生二次交易稅費(fèi)； 地價(jià)分期支付情況下的提前開工問題。1.1 直接招拍掛案例一：北京房山區(qū)某地塊掛牌文件案例二：河北某地塊掛牌文件案例三：東莞某地塊掛牌文件1.1 直接招拍掛隨著土地市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，招拍掛現(xiàn)場(chǎng)交易規(guī)則也特別多：價(jià)高者得限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)先競(jìng)地價(jià)后競(jìng)安置房暗標(biāo)競(jìng)價(jià)最高價(jià)，平均價(jià)限合作條件競(jìng)股權(quán)、面積、價(jià)格現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)斗地主。打麻將抓鬮1.1 直接招拍掛1.1 直接招拍掛概念 勾地就是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。 政府6、已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作。路徑 企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議書，交納一定數(shù)額的誠意金或保證金（也可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。1.2 勾地等意向性拿地注：誠意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。前期主要商務(wù)條件談判地價(jià)（1）根據(jù)市場(chǎng)情況、政府歡迎度爭(zhēng)取最有優(yōu)勢(shì)地價(jià)；（2）若涉及有公建配套建設(shè)，如酒店、學(xué)校等，可爭(zhēng)取該部分用地地價(jià)的優(yōu)惠或總地價(jià)降低；（3）實(shí)際地價(jià)最低（紅線外市政/公建投入、額外收費(fèi)）。合作范圍根據(jù)市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)容。7、供地計(jì)劃約定每期用地供應(yīng)時(shí)間，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整出讓節(jié)奏。規(guī)劃條件“90/70”、建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。供地條件用地手續(xù)合法，市政等開發(fā)條件到位。土地交付沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。付款節(jié)奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。優(yōu)惠政策提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費(fèi)減免、提前開工、政府工作組協(xié)調(diào)，開通報(bào)建綠色通道。開發(fā)要求未付清地價(jià)款可辦理開工報(bào)建手續(xù)，開、竣工自由，開發(fā)規(guī)模自主。其他專線巴士、業(yè)主辦理入戶享受當(dāng)?shù)赝却黾爸苓吔逃觥⒆栽O(shè)混凝土攪拌站等。1.2 勾地等意向性拿地競(jìng)買條件設(shè)置出于政府本身意愿，為了實(shí)現(xiàn)出讓地8、塊規(guī)劃意圖、建設(shè)內(nèi)容、開發(fā)要求等目的而設(shè)置一些門檻和條件出于企業(yè)或企業(yè)與政府共同的愿求和目的而設(shè)置的一些排他性的要求和條件篩選競(jìng)買人控制出讓結(jié)果實(shí)現(xiàn)出讓意圖1.2 勾地等意向性拿地常見競(jìng)買條件設(shè)置主體資格資信、資金、資產(chǎn)價(jià)款支付公司資質(zhì)公司經(jīng)驗(yàn)配建、配套規(guī)劃要求土地交付其他條件1.2 勾地等意向性拿地1.2 勾地等意向性拿地前期工作前置，確保摘牌即開工完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻臨水、臨電、臨設(shè)、臨時(shí)施工道路已接至首期用地紅線邊緣確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實(shí)體協(xié)議完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作完成規(guī)劃及建筑方案的報(bào)批工作，完成開工前的各項(xiàng)圖紙1.2 勾地等意向性拿地推出土地市9、場(chǎng)公開出讓房地產(chǎn)公司參與競(jìng)買并獲取土地回收投資成本合理分成收益政府負(fù)責(zé)：土地報(bào)批、征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、完善市政配套土地開發(fā)溢價(jià)分成房地產(chǎn)企業(yè)政府還返投資款什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)？通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過程。支付投資款房地產(chǎn)企業(yè)1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)一級(jí)開發(fā)的目的和意義彌補(bǔ)政府財(cái)政不足，加快土地整理力度把控土地出讓的節(jié)奏， 將各項(xiàng)開發(fā)工作前置完成獲取大型項(xiàng)目的有效方式提高土地獲取的把握采用公開招商或招標(biāo)，簽約主體原則上為市、縣或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)土地出讓階段資金返還階段政府公開選擇合作方確定合作方后簽署土地儲(chǔ)備合同甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償乙方投入土地10、儲(chǔ)備資金談定一級(jí)開發(fā)協(xié)議項(xiàng)目研究評(píng)估完成土地收儲(chǔ)后，將土地公開出讓競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，競(jìng)得后繳納地價(jià)款甲方返還乙方投資款產(chǎn)生溢價(jià)的，對(duì)溢價(jià)進(jìn)行分配、使用合同簽訂階段土儲(chǔ)實(shí)施階段一級(jí)開發(fā)的流程1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)概念“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。“舊城鎮(zhèn)”改造“舊村居”改造“舊廠房”改造指對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對(duì)重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊居民用房的改造。指對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì)嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑的改造。舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改11、造。指對(duì)“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治。1.4 三舊改造三舊改造優(yōu)勢(shì) 城市中心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高，升值空間大； 土地成本比公開市場(chǎng)上的招拍掛的成本要低很多； 獲取周期長(zhǎng)，可賺取土地的溢價(jià)，也可作為公司的長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備。三舊改造風(fēng)險(xiǎn) 政策變動(dòng)性大：政府領(lǐng)導(dǎo)換屆和財(cái)政問題對(duì)政策的變動(dòng)有著直接的影響，政策又直接影響項(xiàng)目的改造方向； 村領(lǐng)導(dǎo)換屆：村領(lǐng)導(dǎo)的作用直接影響舊改合作的效率和改造的進(jìn)度； 交地難：簽約率低，釘子戶多，拆遷難度大，交地時(shí)間長(zhǎng)； 開發(fā)商實(shí)力：開發(fā)商的財(cái)力和背景，直接影響舊改的成敗。112、.4 三舊改造 物業(yè)現(xiàn)狀摸查 確定改造規(guī)劃和改造范圍 編制改造方案 方案取得村民/業(yè)主同意改造方案編制階段 改造方案上報(bào)和審批 用地手續(xù)預(yù)審 土地規(guī)劃報(bào)批改造方案審批階段 拆遷補(bǔ)償安置 融資用地出讓 地塊開發(fā)報(bào)建改造方案實(shí)施階段1.4 三舊改造注：各地對(duì)三舊改造均有實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行均不相同，還需依地區(qū)法則執(zhí)行，如東莞、佛山、深圳“三舊”改造項(xiàng)目耗時(shí)較長(zhǎng)，前期投入大，資金回籠慢。注意事項(xiàng)： 用地指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo) 民主決策程序 拆遷安置補(bǔ)償及成本核算 復(fù)建安置資金監(jiān)管 “三舊改造政策”1.4 三舊改造二二Part Two集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)拿地模式A公司有塊地轉(zhuǎn)讓給了B公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5甲公司名下有塊地，甲13、乙雙方約定，甲方出地，乙方出錢，雙方合作開發(fā)，土地權(quán)屬不作變更。聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)6項(xiàng)目公司名下有塊地，B公司通過收購項(xiàng)目公司股東A公司的股權(quán)成為股東，A、B公司合作開發(fā)。股權(quán)類合作開發(fā)7A公司名下有塊地，委托B公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，資金由A公司出，B公司收取一定的管理費(fèi)，委托代建代管8聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓委托代建代管股權(quán)類合作開發(fā) 25%的限制 稅費(fèi)較高 法律風(fēng)險(xiǎn)較大種類較多稅費(fèi)各異 債權(quán)債務(wù)復(fù)雜 法律風(fēng)險(xiǎn)較大二級(jí)市場(chǎng)拿地模式2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地過戶，土地過戶不單指土地，有時(shí)還包含土地本身已經(jīng)開發(fā)的工程部分。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、土地過戶后14、權(quán)屬清晰；2、土地交易成本及稅票明確；3、無附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)；1、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負(fù)較重（土增稅和所得稅）；2、如稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會(huì)增加；轉(zhuǎn)讓條件劃撥用地需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，且需補(bǔ)交土地出讓金已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金）按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)注：如土地剩余的使用年限過少，需補(bǔ)交土地出讓金進(jìn)行延長(zhǎng)使用期限2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1 1盡職調(diào)查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要工作節(jié)點(diǎn)2 2合作條件達(dá)成3 3簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同4 4土地使用權(quán)變更登記5 5分期支付款項(xiàng)6 6合同履行 轉(zhuǎn)讓條件25%； 土地閑置； 稅率高2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅15、賣方繳納納稅依據(jù)為所得額企業(yè)所得稅率25%個(gè)人所得稅率20%土地增值稅賣方繳納四級(jí)累進(jìn)稅率（30%-60%）核定征收營(yíng)業(yè)稅及附加賣方繳納納稅依據(jù)為溢價(jià)營(yíng)業(yè)稅稅率5%城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)及教育費(fèi)附加契稅買賣雙方繳納納稅依據(jù)為成交額稅率3%-5%印花稅買賣雙方繳納納稅依據(jù)為成交額稅率0.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及稅種及稅率2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）概念指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購標(biāo)的的收購，可分為全部（100%）股權(quán)收購和部分股權(quán)收購。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、方式靈活、多樣；2、過戶手續(xù)簡(jiǎn)單。1、情況復(fù)雜、隱藏風(fēng)險(xiǎn)大；2、稅負(fù)變相轉(zhuǎn)嫁；3、經(jīng)營(yíng)管理易出現(xiàn)糾紛。股權(quán)類項(xiàng)目主要工作16、節(jié)點(diǎn)1盡職調(diào)查2合作條件達(dá)成3簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同4股權(quán)變更手續(xù)辦理5分期支付款項(xiàng)6合同履行2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）稅務(wù)的處理方式按稅法：各付各稅 我方稅：印花稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價(jià)的萬分之五 對(duì)方稅：公司所得稅：所得額25%個(gè)人所得稅：所得額20%按約定：買方包稅除以上第1點(diǎn)的我方稅以外，還有代對(duì)方承擔(dān)的稅費(fèi)：所得稅：公司所得稅：所得額25%或 個(gè)人所得稅：所得額20%2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）A公司收購B公司股東60%的股權(quán)。B公司注冊(cè)資金1000萬，增資至3000萬，A公司認(rèn)購2000萬。A公司以其土地作價(jià)入股成立B公司，C公司收購A公司所持B公司的60%股權(quán)股權(quán)類合作開發(fā)17、5種情形股權(quán)收購增資擴(kuò)股土地作價(jià)入股后轉(zhuǎn)股2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）公司分立一方出錢，一方出地共同成立項(xiàng)目公司股權(quán)類合作開發(fā)5種情形2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）股權(quán)收購與土地轉(zhuǎn)讓的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 直接買地：土地的風(fēng)險(xiǎn)在過戶過程中完全消除；后期稅負(fù)較輕； 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓過程的稅費(fèi)較少。 直接買地：（1）買地過程中可能產(chǎn)生巨額的稅費(fèi)，導(dǎo)致資金的提前流出；（2）可能由于國家對(duì)于土地投資額度的限制，導(dǎo)致直接過戶不能完成；（3）如果項(xiàng)目已開發(fā)報(bào)建，還可能涉及重新報(bào)建、規(guī)劃更改等； 股權(quán)轉(zhuǎn)讓: 土地風(fēng)險(xiǎn)留在項(xiàng)目公司，后期稅負(fù)較重。2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）本質(zhì)不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：本18、質(zhì)為公司股權(quán)的變更，導(dǎo)致公司旗下土地權(quán)屬直接變更； 土地轉(zhuǎn)讓：本質(zhì)為資產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓。風(fēng)險(xiǎn)不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)高：公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)，用地手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)等。 風(fēng)險(xiǎn)低：目標(biāo)地塊的用地手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范角度不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：要從目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)地塊的用地手續(xù)是否齊全的角度去防范； 土地過戶：主要是防范目標(biāo)地塊的用地手續(xù)的齊全。條件不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：無要求，只要雙方達(dá)成一致，即可轉(zhuǎn)讓過戶； 土地轉(zhuǎn)讓：土地出讓金繳納完畢，政府同意過戶轉(zhuǎn)讓。操作方式不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：工商局進(jìn)行股權(quán)變更登記即可完成轉(zhuǎn)讓； 國土局完成土地過戶手續(xù)，取得新的國土證即完成過戶轉(zhuǎn)讓。稅費(fèi)不一樣 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：買方涉及印花稅19、，賣方涉及所得稅和印花； 土地過戶：買方涉及契稅和印花，賣方涉及營(yíng)業(yè)稅、土增稅、所得稅和印花稅。股權(quán)收購與土地轉(zhuǎn)讓在獲取方式上的主要區(qū)別2.2 股權(quán)類項(xiàng)目（股權(quán)收購、合作）概念所謂房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)營(yíng)，是指聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)的主體之間，一方出地，一方出資的形式，通過簽訂房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)開發(fā)合同，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)作為目標(biāo)而形成的一種房地產(chǎn)合作關(guān)系。不轉(zhuǎn)讓土地不收購股權(quán)不成立公司一方出地一方出資模擬開發(fā)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益單獨(dú)核算一紙協(xié)議無名無分特點(diǎn)2.3 聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)土地在對(duì)方名下，理論上對(duì)方可以轉(zhuǎn)讓或者抵押；一般是以土地方名義報(bào)建，開發(fā)和銷售過程中，有可能因?yàn)閷?duì)方的債務(wù)問題導(dǎo)致土地、房產(chǎn)被查封、拍賣或影響正常開發(fā)20、銷售。我們的資金安全和項(xiàng)目權(quán)益也難以保障；理論上中途對(duì)方可以和別人簽合作開發(fā)協(xié)議，從而讓我們出局。雖然，對(duì)方會(huì)因此承擔(dān)違約責(zé)任，但我們對(duì)于項(xiàng)目的權(quán)益就會(huì)受損；風(fēng)險(xiǎn)以對(duì)方名義報(bào)建和開發(fā)建設(shè)，基本上我們也受制于人。2.3 聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)概念由項(xiàng)目合作方自行出資，我司指派團(tuán)隊(duì)全權(quán)操盤項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司名義行使項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售全過程管理的合作模式。出團(tuán)隊(duì)出產(chǎn)品出品牌不出資以合作方項(xiàng)目公司的名義開發(fā)收取固定收益特點(diǎn)2.4 代建代管+品牌輸出收取固定收益利潤(rùn)有保障不參與項(xiàng)目的利潤(rùn)分紅，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前，退出項(xiàng)目公司，保證自己利潤(rùn)的同時(shí)轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地成本低，合作方預(yù)期高，將產(chǎn)生21、巨額的土增稅和所得稅，所以收購無利可圖，即可采用合作的方式，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給合作方。公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，收購后將承擔(dān)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地價(jià)低，稅高公司債券債務(wù)復(fù)雜主要適用類型2.4 代建代管+品牌輸出每塊地的情況和問題不一樣每塊的談判思路都不一樣每塊地的獲取模式也不一樣2.5 土地獲取模式的選擇一級(jí)市場(chǎng)區(qū)別二級(jí)市場(chǎng)未獲取土地是否獲取已經(jīng)獲取政府接洽對(duì)象合作方一級(jí)開發(fā)、勾地、招拍掛、三九改造獲取模式土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購、股權(quán)合作、聯(lián)營(yíng)開發(fā)地價(jià)、規(guī)劃條件、掛牌方案、優(yōu)惠政策談判內(nèi)容交易對(duì)價(jià)、交易模式、支付條件、利潤(rùn)分配市場(chǎng)可行，銷售去化有保障，政府支持，優(yōu)惠政策條件能落實(shí)。主要的關(guān)注點(diǎn)市場(chǎng)可行，銷售去化22、有保障，地價(jià)合理，測(cè)算收益符合公司的要求地價(jià)合理，測(cè)算收益符合公司要求土地出讓手續(xù)合法，合作溢價(jià)合理，目標(biāo)公司干凈，無負(fù)債、無訴訟，土地?zé)o抵押和擔(dān)保行為，測(cè)算收益符合公司要求政府（勾地協(xié)議）合同簽訂主體合作方（收購協(xié)議、合作開發(fā)協(xié)議）引申：一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)的區(qū)別三三各部門與投資的前期互動(dòng)Part Three投資拓展部營(yíng)銷管理部財(cái)務(wù)資金部成本部市政配套部法務(wù)部法務(wù)部工程部前期投資拓展中各部門與投資的前期互動(dòng)營(yíng)銷管理部門1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2、項(xiàng)目定位（剛/改善，度假，勞斯萊斯）3、產(chǎn)品定位（戶型配比）4、產(chǎn)品售價(jià)及推貨節(jié)奏營(yíng)銷部門主要的工作內(nèi)容3.1 營(yíng)銷管理部門單價(jià)單價(jià)（元）（元）總貨值總貨值（億23、）（億）G293G293西班牙西班牙0.000.000.53213/2070000.00G292G292西班牙西班牙0.000.000.532180000.000.00-000.0015.6415.643636625562550 0L029L029西班牙西班牙7.677.670.63173/168183,06915,0000.46L030L030西班牙西班牙7.967.960.63181/173183,18615,0000.4831.27-7212,5100.94疊拼疊拼Y276Y276西班牙西班牙99.550.733125/13038048,450125006.0699.55-38048,424、506.06LOFTLOFT現(xiàn)代2現(xiàn)代20.000.002.82240/600000.00Y125-1Y125-1現(xiàn)代3現(xiàn)代3145.35145.353.433110/82/82/1103432329,4729,00029.65YJ95T(32X)YJ95T(32X)現(xiàn)代5現(xiàn)代5146.49146.493.43395/96/983432332,0469,00029.88291.84-6864661,51859.54獨(dú)立商業(yè)獨(dú)立商業(yè)15.00110,00013,0001.30地下停車地下停車位位0181,2102,4244合計(jì)合計(jì)- -442.17442.172.502.50- -731673125、6916,688916,68872.2272.22產(chǎn)品產(chǎn)品型號(hào)型號(hào)占地占地（畝）（畝）預(yù)估容預(yù)估容積率積率預(yù)估價(jià)值預(yù)估價(jià)值層數(shù)層數(shù)戶型面積戶型面積預(yù)估套預(yù)估套數(shù)數(shù)總建筑面積總建筑面積小計(jì)小計(jì)雙拼雙拼（毛坯）（毛坯）多層多層高層高層小計(jì)小計(jì)小計(jì)小計(jì)小計(jì)小計(jì)超豪超豪外立面風(fēng)外立面風(fēng)格格3.1 營(yíng)銷管理部門 當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范：了解項(xiàng)目所在城市的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 掌握地塊規(guī)劃條件：容積率、綠化率，建筑密度、建筑限高、日照、車位配比、建筑紅線退讓等； 規(guī)劃方案出具：根據(jù)營(yíng)銷的戶型配比要求，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門主要的工作內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門 26、現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解地塊的市政配套條件：水（臨時(shí)用水、永久用水）、電（臨時(shí)用電、永久用電）、燃?xì)狻⑴瘹狻⑴潘⑴盼邸⑼ㄐ藕陀芯€電視及施工路和市政路等現(xiàn)狀條件； 市政配套評(píng)估：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃的開發(fā)量， 評(píng)估現(xiàn)有管線能否滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和永久使用的要求。 解決辦法和費(fèi)用預(yù)算：如果無法滿足，需與政府部門簽訂相關(guān)協(xié)議，約定交地/開盤/交樓前紅線外的市政配套管線的敷設(shè)和費(fèi)用的承擔(dān)。市政配套市政配套部門主要的工作內(nèi)容市政配套分析報(bào)告市政配套協(xié)議3.3 市政配套部門 政府收費(fèi)：市政配套費(fèi)、人防/消防審查費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、散裝水泥、新型墻體基金、白蟻防治費(fèi)、相關(guān)的定額專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、市政配套增容費(fèi)等； 人工和地材：人工27、價(jià)格、土方工程、商品混凝土價(jià)格、砂石磚價(jià)格等； 其他成本和費(fèi)用：工程間接費(fèi)、區(qū)域平臺(tái)費(fèi)用分?jǐn)偟取３杀緶y(cè)算成本測(cè)算表 二手在建工程項(xiàng)目：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及資金投入，評(píng)估合作方是否存在做大工程成本和虛開發(fā)票的嫌疑，預(yù)估項(xiàng)目后續(xù)到竣工驗(yàn)收的工程投入。成本部門主要的工作內(nèi)容3.4 成本控制部門風(fēng)險(xiǎn)控制部主要的工作內(nèi)容 一手項(xiàng)目：在用地手續(xù)上必須是國有建設(shè)用地；規(guī)劃上必須是商住用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；法律風(fēng)險(xiǎn) 二手項(xiàng)目：在一手項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)如下盡職調(diào)查：（1）目標(biāo)公司情況調(diào)查：公司性質(zhì)，股權(quán)結(jié)構(gòu)，核心資產(chǎn)及稅票，已簽訂但未履行完畢的開發(fā)合同，公司債權(quán)債務(wù)情況、土地抵押和公司對(duì)外的擔(dān)保等28、法律行為及解決方法。（2）目標(biāo)地塊的手續(xù)審查：土地手續(xù)及權(quán)屬情況，土地原始成本及稅票，土地現(xiàn)狀（是否有拆遷），土地閑置，規(guī)劃及市政問題。法務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告3.5 風(fēng)險(xiǎn)控制部門財(cái)務(wù)資金部門主要工作內(nèi)容資金稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)和稅務(wù)調(diào)查報(bào)告 收購/合作類項(xiàng)目盡職調(diào)查：（1）目標(biāo)公司情況調(diào)查：公司性質(zhì)，股權(quán)結(jié)構(gòu)，地價(jià)及稅票，已簽訂但未履行完畢的開發(fā)合同，公司債權(quán)債務(wù)情況及處理方式、土地抵押和公司對(duì)外的擔(dān)保等法律行為和解決方法。（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：土地溢價(jià)的處理方式，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目前期土地款是否存在稅前列支的風(fēng)險(xiǎn)及解決方式。 項(xiàng)目投資測(cè)算：融資方式、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用（營(yíng)銷提供），成就共享測(cè)算等。3.6 財(cái)務(wù)資金部門工程部主要工作內(nèi)容在建工程風(fēng)險(xiǎn)審查在建工程分析報(bào)告 收購/合作類項(xiàng)目盡職調(diào)查：（1）在建工程：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程款支付情況和已建部分的工程的處置意見。（2）總包單位：工程承包情況、糾紛、總包單位訴求及后續(xù)是否合作等；（3）工程管理：前期工程質(zhì)量、工期管控，已售房源的交付； 項(xiàng)目投資測(cè)算：開盤節(jié)點(diǎn)、銷售節(jié)點(diǎn)、付款進(jìn)度。3.7 工程管理部門T感謝聆聽HANK YOU!