午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 1 / 24 一、分享會概要 專家顧問群分享紀要-第 07 期-IRR 交流&XC 投資測算模型分享-徐瑞 微信群 分享會定位 協同作戰，克敵制勝，作為售前參謀部 思想碰撞，分享智慧，構建專業分享池 瞄準最佳實踐，打造專家顧問雙月分享前線陣地 分享主題 IRR 交流&XC 投資測算模型分享 分享專家 徐瑞 分享時間 周五下午 4 點7 點 分享要點 1.什么是 IRR 2.如何管控 IRR 3.XC 案例分析 圖 1 明源專家顧問群第 07 期分享概要 二、分享大綱 圖 2 分享大綱 2 / 24 三、分享內容 1 什么是 IRR 1.1 金地項目跟投以 IRR 為利益分成指標 上期胡俊給大2、家分享的合伙人模式中，應該還有印象吧？不知道大家看到這張圖，有沒有和我一樣的問題，為啥不用利潤？為啥是 IRR？ 圖 3 金地利益分享模式 （1）IRR 指標考慮錢時間價值 我舉個例子！今天投資 100 元，兩年后收回 100 元，那么是賺了么？最簡單的理解，就是【沒賺】因為有通貨膨脹！那么投資 100，兩年后收回 110，賺了么？收回 120 賺了么？ 還有個問題就是，你這 100 如果是銀行借來的呢？還有利息是吧！ （2）IRR 指標是企業關注的核心指標 給大家看一張圖。 3 / 24 圖 4 龍湖關注的 11 個指標 大家注意黃色部分，龍湖和眾多企業都在關注利潤的同時，關注 IRR，且，3、龍湖關注的是自有資金 IRR，當然還有全投資 IRR，股東資本金 IRR。 上圖只是為了說明合伙人和企業現在關注利潤及 IRR！ 補充閱讀資料： 1.5 張圖看懂金地項目跟投 NO.1：誰能參與跟投？ 圖 5 金地強制跟投&自愿跟投模式 NO.2：如何組織跟投？ 4 / 24 圖 6 金地跟投組織形式 NO.3：如何推進跟投？ 圖 7 金地跟投退出機制 NO.4：如何分享利益？ 圖 8 金地利益分享模式 5 / 24 小結：金地項目跟投要點 圖 9 金地項目跟投小結 （資料來源：賽普研究，2015.03.10， 5 張圖看懂金地項目跟投 ） 1.2 什么是 IRR：凈現值(NPV) 為零時的折4、現率 現在我們看一下什么是 IRR。 IRR：內部收益率，資金流入現值總額與資金流出現值總額相等，凈現值等于零時的折現率。這個是百度的官方解釋！ （關鍵詞是“凈現值”和“折現率” 。 ） （1）凈現值：預期實現的現金流入的現值與實施該項計劃的現金支出的差額 通俗的理解就是，解決你現在手里的 100 元錢，在未來能值多少錢的問題！這段內容，我認為是最燒腦的內容，也是今天交流最難的部分。 現在理解下“凈現值”。 圖 10 現值與凈現值 6 / 24 凈現值就是現值減去期初投資額！ （2）折現率：將未來有限期預期收益折算成現值的比率 折現率可以簡單理解為收益率。 1.3IRR 如何計算 折現率可以簡5、單理解為收益率。 圖 11 IRR 的計算方法 我和大家一起理解下這張圖，就知道怎么計算的了。 其中，X 是折現率，可以簡單理解為收益率，上面將折現率的時候講到過！ 補充閱讀資料： （非常感謝孫榮姐的指導與資料提供） IRR 的三種計算方法 依據資金的投入形式不同， 分為 “項目全投、 自有資金、 股東資本金” 可以計算出三種不同的 IRR，其中資金的流入和流出的差別如下。 7 / 24 資金形式 項目全投資 IRR 自有資金 IRR 股東資本金 IRR 系統實現 備注 1.不考慮項目融資 2.不含籌資性現金流入 1.IRR 計算不包含股東貸款 圖 12 3 種資金來源的 IRR 計算現金流入6、流出差異 8 / 24 下面以“股東資本金”IRR 計算為例： （1）方法一：EXCEL 計算 IRR 現金流入流出如圖，計算公式主要是用 Excel 內置公式 IRR（A15：A20） （假設 A15A20 為當年年末凈現金流） 圖 13 股東資本金 IRR-Excel 計算 明源專家顧問群微信分享 9 / 24 （2）方法二：數學公式計算 IRR 接上例，可以用數學公式求解。 圖 14 股東資本金 IRR-數學公式計算 可以借助網絡平臺來進行運算， 建議方法是自己寫出 IRR 的計算方程， 然后在這一個專業的計算wolframalpha（Wolfram|Alpha: Computation7、al Knowledge Engine）中進行求解。例如，一個采礦項目本期投資 60 美元，第 1 年現金流 155 美元，然后第二年礦已采完，需要花 100 美元修復礦區。IRR 計算方程是：-60+155/(1+R)-100/(1+R)2=0 將這個方程輸入到剛才的網站中。 圖 15 股東資本金 IRR-網絡計算工具 圖 16 股東資本金 IRR-網絡計算工具結果 明源專家顧問群微信分享 10 / 24 可以看到 WolframAlpha 計算出了所有的 IRR：即 25%和 33.33%。 作為一款專業數學軟件的 Web 平臺，WolframAlpha 計算現金流較多的 IRR 時也相當8、快，并且 可以精準的算出所有結果。 （資料來源：知乎：http:/ （3）方法三：試算內插法 圖 17 股東資本金 IRR-試算內插法 明源專家顧問群微信分享 11 / 24 1.4IRR 的意義 （1）利潤相同的情況下，IRR 大的資金利用率高 同樣投資 5 億，利潤 3 億，周期 4 年，哪個項目做的好？ 圖 18 利潤相同項目哪個做的好 簡單說明：投資越慢越好！收入越快越好！ 單純用利潤視角看，兩個項目利潤一樣，那那個團隊更優秀呢？是因為利潤相同的情況下，A 的資金利用率高，這時就需要看 IRR 了。 （2）在利潤目標要求、周期一致的情況下，達到相同利潤，但是資金的利用率不同，收益迥異 9、圖 19 多輪投資下項目收益差異 再看一個例子。 同樣本金 100 萬，1 年下來，收益率是 10%，那么張三和李四都達成利潤了。但是，李四在 6月份就達成利潤，且進行了第二輪投資，又賺了 10%，結果是李四共賺了 21。當前前提是李四做 B輪投資時，又賺了錢。 明源專家顧問群微信分享 12 / 24 這里講的道理就是：在利潤目標要求一致，周期一致的情況下，達到相同利潤，但是資金的利用率不同，收益不一樣。 所以是為什么看利潤的同時，還要看時間維度下的資金利用率，回報率，就是看 IRR 那么 4 個觀點分享給大家！ 1）內部收益率 IRR，就是看項目投資收益能承受的貨幣貶值，通貨膨脹能力，及能承10、擔貸款利率的能力。 2）IRR 和利潤，視角不同，利潤是經營視角，經營指標；IRR 是投資視角，效率指標，反映了投資額的回收能力，體現了資金周轉的效率！ 3）看 IRR 的前提一定是利潤的實現，先看利潤，在進一步看 IRR，來看團隊的效率。 4）目前行業內的 IRR 水平要求在 20%-30%，考慮融資成本和通脹的情況下。 2. 如何管控 IRR 2.1 IRR 多久看一次？ 根據企業的具體要求不同，分主動看和被動看： （個人觀點） 主動看：按頻率來，有一年、半年、季度、按月幾種！在上海接觸到的是按月的。和其他專家級討論時，按月看很難，按半年或出現重大變更時再審視。 被動看： 項目出現重大異常11、， 特別是開工、 開盤等關鍵節點發生極大變更的時候， 甚至項目暫停，則要看 IRR 的情況。 2.2IRR 異常如何調整？ 那么當 IRR 出現和預期不符合時，如何處理呢？也就是說，影響 IRR 的要素有哪些？ 明源專家顧問群微信分享 13 / 24 根據咱們今天交流的內容，我整理了下“影響 IRR 的要素” 。個人觀點，大家參考。 （1）收入及支出的現金流量總額，再分解下去就是銷售收入，成本支出，融資成本，費用。 （2）項目的整體開發周期（一個項目干三年和干五年影響是很大的） （3）項目開發周期內的開發節奏及銷售推盤節奏（收款和付款加上時間維度） ，也就是說，你提前付款和提前收款，都會影響資12、金利用效率，影響 IRR。 （4）資金的來源（自有資金，融資） 最后：IRR 或全面預算的上線和應用，涉及到的業務部門多，口徑復雜，大家在實戰中要特別注意！IRR 是財務部分負責出具，但是測算過程及調整過程要眾多部門支撐！ 3. XC 案例分析 上海 XC 的跟投項目就是 30%的 IRR 目標！ 前面 IRR 和計算確實燒腦， 有機會當面和大家交流！ 3.1XC 投資測算模型 從【投資模型測算】看 IRR，看一看一個真實的，地產企業測算 IRR 的實例！ 明源專家顧問群微信分享 14 / 24 圖 20 XC 投資測算模型 我把這個圖簡化下，給大家呈現如下。 圖 21 XC 投資測算模型-簡13、化版 先看項目方案。 明源專家顧問群微信分享 15 / 24 圖 22 項目方案 是拿地時的基本信息，包含了土地的基本情況，出讓面積，出讓金，樓板價等。這些信息在拿地的時候是可以得到的。 然后地產公司就開始做方案。 圖 23 技術經濟指標模型 首先是進行業態分布的設計，包含地下車庫等，圖中主要規劃了聯排和多層的面積，然后進行戶型面積的規劃。基本路線遵循“ 【土地信息】-【技術方案】-【業態分布】-【戶型面積】 ” 。 明源專家顧問群微信分享 16 / 24 然后做開發計劃。 圖 24 開發計劃節點 只有這幾個點的變化，會影響現金流，其他節點變化不影響，因為是測算 IRR 嘛，所以主項計劃及關鍵14、節點，是根據現金流來的。 有了開發計劃，那么接下來看 IRR 里提到的現金流入、流出！ 3.2 資金流入模型 流入主要就是銷售預算。 圖 25 XC 投資測算模型-簡化版 明源專家顧問群微信分享 17 / 24 XC 是做到月的，因為是要看月度 IRR。 圖 26 資金流入-銷售-月度分解 剛才圖中的亮點，誰發現了沒？有物業類型，有單價，有分解到月的。XC 的這張表，考慮到了價格上漲因素這樣的測算，更加準確。 （編者注，圖中“月度增長率”部分） 不同企業的銷售預算團隊預測的增長率是不同的。 （靠的是：經驗值！ ）此外，還要考慮地產企業的行情和國家政策等。 有了面積，有了價格，有了分解到月的銷售15、預測，那么，是不是就可以測算出現金流量了呢？大家看圖。 圖 27 現金流入測算 亮點 1：現金流收入看回款 明源專家顧問群微信分享 18 / 24 銷售目標的預測并不代表著【現金流入】 ，回籠資金的預測才是【現金流入】 也就是說，預計 2015 年 4 月份銷售金額合計 24000，但是回籠金額是 7200，IRR 中現金流，是看現金流入，不是看銷售額。 亮點 2：資金回籠比例 根據當月的銷售額，以及資金回籠比例，來預測資金回籠！ 例如，按收付實現制，而不是銷售額，賣掉一套 500W，分期付的話就現金流入不一樣了；一次性付款是一樣的。這樣，項目的銷售的現金流入就測算出來了！ 3.3 資金流出模16、型 下面看現金流出。現金流出需要考慮哪些內容的預算？ 土地、開發費用可以歸集到成本預算；稅費和利息是費用預算，看 IRR 的現金流出，還有一塊是融資預算。 （1）成本費用預算 來看實際案例圖。 圖 28 現金流出測算 根據開發計劃，排工程付款的參考比例。 明源專家顧問群微信分享 19 / 24 圖 29 成本付款計劃 根據付款比例（總包等合同里約定的） ，測算出付款金額，且分解到月。 其實是兩類： 第一類：獲取土地時，就有約定，土地款首付 20%，然后是 80%。 （編者注，參與討論觀點：土地款比例是政府定的，一般是 5、3、2，如果是招拍掛的是這樣。 ） 第二類：純預測的。就類似于我們做成本17、合約規劃及付款分解是一樣的道理！ 注意：這些都是預測，待發生！ （2）融資預算 然后是融資，開發貸。 圖 30 融資與清算所得稅、土增稅 明源專家顧問群微信分享 20 / 24 這張圖不解讀了，比較好理解。流入和流出都有了，那么 IRR 就出來了。 圖 31 IRR 計算表 這家地產企業的 EXCEL 表里預置了公式，具體計算方法（燒腦的那個） ，大家有興趣，可以看孫姐的資料，找孫姐或我都可以（3 種計算方法） 。 3.4 IRR 對決策支撐 但是 IRR 的意義就是在于項目投資測算時，對銷售和成本的預測！然后供高層決策！ 注意，這里面兩張圖是不一樣的，分別考慮到了全自有資金投入，融資的不同情18、況下，公司的內部收益率！這樣供公司及老板做投資決策。 明源專家顧問群微信分享 21 / 24 圖 32 決策分析表 融資和自有資金的 IRR 不同。 企業可以根據自己的融資成本與 IRR 對比考慮是否融資。 這是 IRR的價值之一。 咱們再理一下邏輯。 內部收益率（IRR）測算，要測算資金流入現值總額，以及資金流出現值總額！ 現有項目拿地信息【項目方案】然后給出【開發計劃】 。 【資金流入】主要看銷售預算（回籠資金） 。 銷售預算的分解路徑：業態-戶型-面積-單價-預計銷售額-分解到月-按照資金回籠比例-回籠資金。 【資金流出】主要看成本預算、融資預算、費用預算。 成本預算的分解路徑：成本預算19、-開發計劃-付款比例-付款金額-分解到月。 融資預算與費用預算的邏輯就看圖。 明源專家顧問群微信分享 22 / 24 然后根據公式，計算得出 IRR。支撐管理層決策。 注意，這個是項目全投資的 IRR，此外還有自有資金 IRR 和股東資本金 IRR、 圖 33 項目全投資的 IRR 測算 四、各抒己見 說明：“為保證分享內容原汁原味， 以下內容僅作簡單的匯總及錯別字修正處理” ， 下文中的 “我” ，如沒有特殊注明為“分享專家觀點” ，皆為“參與討論者”的發言整理。 1. 什么是 IRR 1.1什么是 IRR？ （參與討論者觀點）公司投入項目的資金的價值如何評價？ 公司投資各項目， 一般需在項20、目開始時投入購買土地、 支付工程款等資金， 并在項目建成出售 （租）之后回收投資。 這類似于公司將資金存入某銀行， 并在一定期間后取出本息， 故同樣存在一個 “利率”明源專家顧問群微信分享 23 / 24 衡量公司存入“項目”資金的價值。這個“利率”即項目的內部收益率（IRR） 。 1.2 為什么要凈現值為 0 時？這個管理意義何在？ 凈現值等于 0 的核心，在于當外部的貸款壓力是多少的時候，這個投資的項目不虧損。 凈現值，反映的是時間價值，總值。IRR 反映投資效率，也同時反映所能承受的外部投資風險的壓力。 圖 34 凈現值為 0 的收益率 圖表里解釋了為什么“凈現值為 0” 。 1.3 上21、海 XC 的跟投項目就是 30%的 IRR 目標！ 是否可以簡單理解為 10%的通脹+10%的利率+10%的利潤？ （參與討論者 1）接近這么理解，但是分配不太合適。一般是通貨膨脹 5%，貸款利率 10%，所以企業才會要求不能低于 15%/19%，否則何必去做項目投資呢？還不如直接放銀行，收利息。 明源專家顧問群微信分享 24 / 24 （分享嘉賓觀點） 目前我國的通脹在 8%， 地產企業融資成本在 20%左右， 融資渠道： 銀行信貸，上市融資，房地產信托，私募基金。 2. 如何管控 IRR 2.1IRR 給誰看？怎么看？ 給老板看，給投資者看，給合伙人看！通過系統（我們的系統現在可以輸出啦） ，報表，甚至是移動屏幕看。 （參與者 1）我以為是有例行或開發階段的關鍵會議上看。 （參與者 2）關鍵運營會議上會看的，畢竟這玩意兒有的是拿來考核的。 3. 銷售預算如何分解？ 根據項目進度和整體目標，年初進行分解，年中回顧刷新。到季度還是月度要看企業實際情況。某企業的銷售預算分解規則。 圖 35 某企業的銷售預算分解規則