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1、房地產并購交易協議要點精華四步詳解土地及房地產投資并購中的核心難點目錄Contents資產交易協議精華要點股權交易協議精華要點在建工程交易協議精華要點010203城市更新交易協議精華要點04境外交易結構要點0501資產交易協議精華要點5一、資產交易的優勢和劣勢不夠靈活 城市房地產管理辦法第38條：“完成開發投資總額的百分之二十五以上”； 純土地資產的交易，不適合做資產交易。債務風險較小總體上項目公司的債務由賣方自行負責稅負清晰企業所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅等資產交易的優勢資產交易的劣勢6二、資產交易協議的結構框架 交易的雙方主體1 交易標的物業的概述及特性2 交易價款及付款安排32、 資產交割及后續檢驗4 雙方的聲明、承諾與保證5 稅費承擔條款6 風險轉移條款7 一般違約責任及根本違約責任8 不可抗力、保密條款、爭議解決、通知等9資產交易協議的結構7二、資產交易協議的結構框架03040501020809100607標的物業的描述及清單細化的驗收及交付標準地下車位規劃圖、示意圖、地下動線圖等區域示意圖等標的物業的總平面圖、立面、剖面圖及分層平面圖可能存在的施工進度表、施工現狀文件物業維修基金的使用現狀標的物業的共有物業問題消防層、設備層的使用現狀與交易標的物業有關的建筑、結構、機電圖紙資產交易的附件8三、資產交易協議的核心要點1、要把基礎定義明確清晰要對資產交易協議中的很多3、定義、專業詞匯，予以明確定性；e.g. “竣工驗收備案”； “以上”、“以下”2、收購的資產是開發商建設完畢首次交付的資產 首次交付的資產，對于建筑質量的保障是由開發商全面兜底的； 再次入市交易的資產，建筑外立面、建筑室內裝潢、建筑內部合理損耗引起的損壞，有一個驗收和交付的過程 建議收購方進行專項的工程領域盡調，將建筑內部的問題揭示出來9三、資產交易協議的核心要點2、收購的資產是開發商建設完畢首次交付的資產以辦公樓為例（1）首次入市交易時A不動產基金（收購方）毛坯交付裝修、運營（2）再次入市交易時A不動產基金B基金投資周期到期（收購方）再次交易10三、資產交易協議的核心要點2、收購的資產是開發4、商建設完畢首次交付的資產（2）再次入市交易時為保障交易的質量安全： 一是可以要求A基金將辦公樓的室內裝修恢復成開發商交付時的毛坯狀態，公共部位裝修還維持原狀； 二是聘請專業的工程盡調單位、評估單位、律師事務所等進行綜合性判斷，給出標的物業的盡調報告。11三、資產交易協議的核心要點3、注意與地下停車位有關的約定條款 首先，必須得對地下停車位進行仔細的約定； 其次，對地下停車位一定要標準化表述； 再次，產權登記角度的 特殊要點。e.g. 各省對于地下車位的產權登記的不同上海：地下車位是與房地產權證一起登記；浙江：地下車位沒有登記，簽署地下車位交易協議；江蘇：個別市給地下車位辦理單獨登記12三、資產5、交易協議的核心要點4、資產交易中所謂“地名權、標識權、昭示權、冠名權、命名權”等問題 上述權利，只有所謂的“地名權”，會有行政機關的具體行政行為予以確認，審批機關是隸屬于地方政府的下屬機構“地名管理辦公室” ； 其他的“標識權、昭示權、冠名權、命名權” 并非法定權利，戶外懸掛標示，需要經過市容環衛局和城管綜合執法局的審批。上述兩類意義不同，在交易協議中，應當予以嚴格明確02股權交易協議精華要點14一、股權交易的的優勢和劣勢股權交易的優勢股權交易的劣勢交易環節本身稅負很低境內交易中，除了股權溢價部分的企業所得稅，基本沒有稅負較為靈活可適用于凈地交易、毛地交易、在建工程交易、竣工項目交易、在售項目6、交易等在不動產并購基金、境外并購交易中可通過股權結構、協議控制等方式稅負負擔不夠清晰土地增值稅額外企業所得稅風險控制能力相對較弱股權交易中，交易標的公司的債務情況很多情況下無法盡調明晰，尤其是項目公司的隱形債務或潛在債務15二、股權交易的核心要點1、公司股權比例、公司章程約定等方面 e.g. 股權比例如何確定？董事會席位如何安排？誰來操盤？誰來并表？誰來負責政府關系？誰來負責品牌營銷 股權比例方面，避免采用采用平均化的股權分配方式2、有意通過不平等的利益分配條款，再通過模擬清算方式，達到降低稅負的目的 在一段合作期限內，大額度傾向性的分配給某一個股東，使該股東合法獲得更多利益 在項目未完全結束7、前，通過模擬清算方式，讓該合作方合法退出16二、股權交易的核心要點3、隱形債務兜底保障盡職調查報告無法完全查明隱形債務問題，股權交易協議中，要讓項目公司的原股東對此類隱形債務進行不可撤銷且兜底性的責任擔保4、注意隱名股東的問題原因：1）股東實質要件與形式要件的分離;2）公司法、證券法及其他法律限制部分主體成為公司股東的資格；3）部分主體因公司法以及其他法律對投資領域、投資比例和相關審批程序的限制而不能成為公司股東；4）部分自然人處于個人因素的考慮，而不愿成為公司登記的股東。17二、股權交易的核心要點4、注意隱名股東的問題 公司法司法解釋三第24條：“當事人依法履行出資義務或者依法繼受取得股權后8、，公司未根據公司法第三十二條、第三十三條的規定簽發出資證明書、記載于股東名冊并辦理公司登記機關登記，當事人請求公司履行上述義務的，人民法院應予支持。” 股權并購中，一般會要求對方提供隱名股東的相關協議文件，確定證明效力并得到顯名股東的認可后，再進行交易，或者直接只與顯名股東發生交易關系。18二、股權交易的核心要點5、要確認實操中，股權轉讓有沒有地方政策限制有些地方對于產業類項目，尤其是有利稅承諾的項目，在土地出讓合同或者相關文件中，明確某項目不得股權轉讓，這如果在當地政府部門備案過，會對股權轉讓造成不利影響，在交易協議中要予以明確。03在建工程交易協議精華要點20一、在建工程交易協議精華要點19、根據在建工程的建設進度定制交易協議內容 項目是僅在地下樁基工程階段，還是在維護工程完工階段，還是土建工程已出正負零，或者地面施工已接近封頂等，不同階段，在建工程的轉讓協議都有不同的關注點。 協議中可以提前約定更換總包或者權衡違約條款，組織重新招投標等條款21一、在建工程交易協議精華要點1、在建工程的糾紛處置條款 合同法第286條：建設工程價款優先受償制度 建設工程價款優先受償權問題的批復： 建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權； 建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約造成的損失； 建設工程承包人行使優先權的期限為六10、個月。22一、在建工程交易協議精華要點3、工程施工款中實際施工人（農民工）工資優先追償權的約定處置 關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第26條：實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。發包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。 在在建工程收購協議中，要明確此種特殊情況下，仍然由在建工程轉讓方承擔兜底責任。23一、在建工程交易協議精華要點4、關于重大合同的承諾與保證24一、在建工程交易協議精華要點4、關于重大合同的承諾與保證合同的真實性、合法性： 1）承諾工程招投標程序合法合規； 2）不存在陰陽合同或黑白合同，若披露確實存在，11、也不得對工程備案、造價結算等造成不利影響； 3）工期的延誤造成損失進行預估，并承諾控制在議定范圍內；25一、在建工程交易協議精華要點4、關于重大合同的承諾與保證合同的真實性、合法性： 4）在轉讓時點之前所累積的工程施工現狀，不得對最終的竣工驗收備案造成不利影響； 5）承諾所有的建設工程證件及許可證的真實性和合法性； 6）建設工程各項圖紙、附件等均依規合法，不存在遺漏和錯誤等。04城市更新交易協議精華要點27一、城市舊城改造項目（廣義城市更新）城市舊改項目的開發，一般都采用項目公司股權轉讓的方式：1、舊改項目的交易中，征收補償的房源的來源必須確定，確保充足。2、征收補償的方式和方案要有延續性，明12、確清晰。3、征收補償的全流程中，以交易時點為界，交易時點發生前的全部重大開發協議合同，都必須披露清晰，并在正式交易協議中明確責任劃分。舊改項目交易協議精華要點28一、城市舊城改造項目（廣義城市更新）4、在過去的政府包干的模式下，征收拆遷的模式是否還能依規合法的延續，除了法律判斷，也需要雙方的協議明確。5、政府的工作界面切割問題，也應在協議中予以明確。6、前期開發的入賬成本及后續的土地增值稅測算等問題需要協議明確7、規劃的確定性。可在詳細盡調的基礎上，在交易協議中約定收購方可推動政府將控規調整優化；在交易時間節點之前，若存在不利于項目的情形，應當由轉讓方承擔違約或者擔保責任。舊改項目交易協議精華13、要點29二、城市老舊樓宇的改造修繕項目（狹義城市更新）樓宇改造1、商業4、住宅2、辦公5、會所6、爛尾樓3、商住或類住宅注意樓宇分類301、商業項目改造 商業項目是街區商業性質還是商業購物中心; 地下部分的層高是否具有改造成立體車庫的可行性; 是否存在與周邊地塊、進出通道的相鄰權糾紛和地役權合同; 二次消防驗收問題； 是否可以進行重餐飲經營。商業物業使用性質中的限制門類和注意事項312、辦公類改造項目 注意收購方的收購目的; 為發行ABS等金融產品做準備的，應采用資產收購的方式； 明確資產持有的主體 提前查明擬收購的項目的全部產權對標，是否有零星的辦公物業出售過。323、商住或類住宅 商住用地14、是商業用地與住宅用地的混合用地，其中商業用地使用年限為40年，住宅用地為70年； 類住宅：很多地方將商業類的不動產，改造成層高、進深、房型等都較為適合居住的項目； e.g. Loft公寓項、酒店式公寓項目 2014-2015年后，各地開始管制此類類住宅（深圳除外） 收并購此類項目，要注意地域區別、政策規制和技術要點334、住宅 首先要注意住宅項目所在地的限購措施; 禁止企業收購住宅或3年5年內不得轉讓； 其次，有些企業將極具特色老式住宅洋房收購后，進行改造翻新，再賣給需要作為總部辦公的企業；但很多地區，住宅項目不能注冊企業，或者不得作為辦公使用。345、會所 會所的房地產權利存在兩種情形： 第15、一種情形是開發商單獨報建，產權由開發商單獨享有； 第二種情形是會所面積計入公攤建筑面積，由全體業主共有。 此類收購交易要注意兩個要點： 首先，房屋使用性質； 其次，必須滿足開發商向小區居民承諾的使用功能。356、爛尾樓 爛尾樓交易中的協議要點： 項目本身的規劃土地基礎、改造更新方案、處置方式、產權格局和交易方式 爛尾樓交易基礎： 1）規劃土地基礎：該項目目前的規劃參數和用地性質是否有調整；項目未來的規劃定位； 2）改造更新方案：收購方要投入大量精力研究改造更新方案；366、爛尾樓 3）爛尾樓處置方案：是否可進行爆破拆除；拆除或者改建需要的時間及成本籌劃方案； 4）產權格局：很多爛尾樓項目存在多16、年的歷史遺留問題；此類項目的交易須提前明晰產權； 5）交易方式：資產轉讓，涉及土地增值稅問題；股權轉讓方式，涉及債權債務問題； 股權交易建議采用專戶管理+模擬清算的方式；資產交易建議爭取土地增值稅核定征收。37三、城市內老廠房長租改造或股權收購改造項目（狹義城市更新） 工業項目改造一般分為股權收購和長租方式兩種 此類項目交易協議應注意：1、要注意土地及規劃使用性質 如果項目已經被規劃為商業辦公，則不存在大幅度改造的可能； 如果項目位于城市中心或副中心，將工業項目改造為工業研發變得可行； 了解環評及排污等指標的影響。38三、城市內老廠房長租改造或股權收購改造項目（狹義城市更新）2、長租方式承租廠17、房類項目的特殊條款 1）一定要保留同意轉租條款； 2）要特別提示，該項目即使未來進行股權交易，也不得影響租賃法律關系； 3）長租年限條款：以10年租期為例，將租賃期分為5年+5年，第一個5年租期結束后，出租方享有不再續約的權利，或者重新制定租金標準的權利等； 4）限制收回條款：將高額補償金約定在首個承租期到期日；39三、城市內老廠房長租改造或股權收購改造項目（狹義城市更新）2、長租方式承租廠房類項目的特殊條款 5）收儲或征收的處置條款；原則上，該類條款要規定三方面內容： 首先，明確不動產權利的補償屬于出租人； 其次，遇到征收或收儲時，停工停產損失補償和搬遷費補償應當屬于承租人，也可約定一定的分18、享比例； 最后，承租人改造后對外轉租，次承租人與承租人之間的租賃關系處理及清場事宜由承租人全權負責，發生的一切損失由承租人承擔。40三、城市內老廠房長租改造或股權收購改造項目（狹義城市更新）3、此類交易協議應注意無證建筑的問題 無證建筑存在被拆除的可能，但也有可能一直留存； 要明確遇到無證建筑的拆除，責任由誰承擔，交易價格（收購價或者租金單價）中應當不含無證建筑。05境外交易結構要點42境外交易結構要點BVI（The British Virgin Islands英屬維京群島）、Cayman（開曼群島）：二者均為交易稅費的免稅國家；WFOE（Wholly Foreign Owned Enterprise）：外商獨資企業典型的VIE結構43境外交易結構要點BVI公司Cayman群島公司股權控制香港公司WFOE項目公司房地產項目股權控制設立設立和控制持有境外境內境內資金房地產并購項目的境外交易結構出境設立44境外交易結構要點 國家稅務總局關于境外注冊中資控股企業依據實際管理機構標準認定為居民企業有關問題（國稅發200982號） 國家稅務總局關于非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告2015年第7號） 國家稅務總局關于加強非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知（國稅函2009698號）房地產并購項目境外交易的稅務風險感謝聆聽