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1、 發(fā)展與經(jīng)營部房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究121文件和土地招標(biāo)拍賣政策的出臺(tái)給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戴上了雙重緊箍咒。一方面，以121文件為核心的房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮政策的出臺(tái)大大壓縮了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金空間，使房地產(chǎn)企業(yè)突然面臨資金緊張的格局；另一方面，以國務(wù)院21號(hào)令和11號(hào)令為核心的土地收購儲(chǔ)備制度和招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使政府開始?jí)艛嗤恋匾患?jí)市場(chǎng)，土地進(jìn)一步成為稀缺資源。信貸政策和土地政策的雙重緊逼使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展走上了又一個(gè)十字路口，生存還是毀滅，收縮還是擴(kuò)張，都成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的迫切問題。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的兩次異地開發(fā)浪潮及當(dāng)前格局歷史的來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)有過兩次全面2、異地?cái)U(kuò)張的浪潮。第一次是在90年代初期的非理性擴(kuò)張。隨著土地出讓制度的實(shí)行以及對(duì)各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件的放開，我國的房地產(chǎn)企業(yè)迎來了第一輪發(fā)展的高潮，在暴利的推動(dòng)下，大量房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入異地發(fā)展，大量圈地，特別是以海南為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地價(jià)狂升，房?jī)r(jià)暴漲，隨后便導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)泡沫的破滅以及持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。第二次則是從90年代末期開始持續(xù)至今的理性擴(kuò)張。隨著我國總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和福利分房制度的取消，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展高潮。在這一發(fā)展過程中，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量土地的基礎(chǔ)上進(jìn)行了全新的開發(fā)模式調(diào)整和品牌整合，并繼而向全國各大中城市滲透，進(jìn)行全國戰(zhàn)略3、布局。目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到北京、上海、深圳、武漢、成都等18個(gè)大中城市，并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略，取得了很好的發(fā)展效果。從目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)異地?cái)U(kuò)張格局表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)：1. 犬牙交錯(cuò)，南北縱橫。大量房地產(chǎn)企業(yè)向異地拓展，形成了南北縱橫，犬牙交錯(cuò)的格局。首先是大量南方房地產(chǎn)企業(yè)北上，以深圳萬科、陽光一百、金地、世紀(jì)金源為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)借助在南方豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金基礎(chǔ)進(jìn)入北京、天津、沈陽等北方城市，進(jìn)行全國布局；接著便是北方房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起和返攻南方，以天津順馳為代表的房地產(chǎn)企業(yè)近些年來發(fā)4、展迅猛，在南方城市大力擴(kuò)張，圈地造房。2. 一線競(jìng)爭(zhēng)，二線拓展。考慮到一線城市所具備的強(qiáng)大的購買能力、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)以及良好的區(qū)域覆蓋能力，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將一線城市作為自身區(qū)域布局的重點(diǎn)。然而這也導(dǎo)致了目前一線房地產(chǎn)市場(chǎng)異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。從全國戰(zhàn)略出發(fā)，繼萬科、陽光一百、碧桂園等企業(yè)之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始考慮向發(fā)展條件較好的二三線城市進(jìn)軍，新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)即將展開。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城市萬科集團(tuán)深圳、上海、北京、沈陽、天津、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、南昌、大連、廣州、中山大連萬達(dá)大連、哈爾濱、吉林、長(zhǎng)春、沈陽、青島、北京、天津、濟(jì)南、南京、上海、寧波、西安、武漢5、成都、南昌、長(zhǎng)沙、昆明、南寧中海地產(chǎn)深圳、北京、上海、廣州、成都、西安、長(zhǎng)春順馳集團(tuán)天津、北京、石家莊、武漢、上海、南京、蘇州、無錫招商地產(chǎn)深圳、北京、上海、廣州、西安、武漢、南京、香港、澳門陽光100北京、天津、重慶、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧、柳州、桂林珠江合生廣州、北京、天津、上海、西安、深圳北京城建北京、重慶、上海、大連、海口、珠海保利地產(chǎn)廣州、北京、上海、武漢、哈爾濱復(fù)地集團(tuán)上海、武漢、南京金地集團(tuán)深圳、北京、上海、武漢世茂集團(tuán)上海、南京、福州、香港華潤(rùn)置地北京、上海、成都萬通集團(tuán)北京、西安綠地集團(tuán)上海、南昌、合肥、長(zhǎng)春大華集團(tuán)上海、南京、武漢富力地產(chǎn)廣州、北京二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)的機(jī)6、遇及面臨的問題新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，在使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較為嚴(yán)峻的格局的同時(shí)，也為具備一定運(yùn)作實(shí)力和資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入異地市場(chǎng)，進(jìn)行全國布局提供了條件。首先，房地產(chǎn)信貸政策的收緊使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重新洗牌的格局，為外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入異地開發(fā)提供了機(jī)遇。房地產(chǎn)信貸政策的出臺(tái)，使大量中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮甚至斷裂的尷尬局面，而原有的通過關(guān)系獲得土地、通過銀行資金進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的“空手套白狼”的大量企業(yè)也很難進(jìn)行維持，大量的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過出讓項(xiàng)目或土地的方式來回收資金，這為其他房地產(chǎn)企業(yè)介入提供了極好的機(jī)會(huì)。其次，土地招標(biāo)拍賣制度的完全施行給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)平等競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)。雖7、然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，通過靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。這也使外地開發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營提供了契機(jī)。與此同時(shí)，也必須看到，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)還是處于洗牌的初期階段，水平參差不齊，企業(yè)良莠混雜，即便是初具規(guī)模和實(shí)力的企業(yè)在異地開發(fā)時(shí)也存在各種各樣的問題。主要表現(xiàn)在：（一）只看現(xiàn)狀，不看前景。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇異地進(jìn)入目標(biāo)時(shí)眼光短淺，亦步亦趨，即只看當(dāng)前目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，而不考慮企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和區(qū)域未來發(fā)展前景，往往進(jìn)入之后才意識(shí)到區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已被破壞，而不得以去面對(duì)激烈競(jìng)8、爭(zhēng)或混亂競(jìng)爭(zhēng)的格局。（二）貪圖便宜，混亂布局。房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)上缺乏相應(yīng)的統(tǒng)籌和規(guī)劃，以土地定區(qū)域，哪里便宜往哪里去，隨意開發(fā)，混亂布局，導(dǎo)致企業(yè)布局混亂，品牌復(fù)雜，甚至項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌相沖突，難以形成企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的核心品牌和競(jìng)爭(zhēng)力。（三）不顧實(shí)力，盲目搶地。隨著國家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和一線城市土地供應(yīng)量的逐步減少，一二線城市的土地開始成為稀缺資源，對(duì)于土地資源的儲(chǔ)備也開始成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)之一。然而對(duì)土地資源的儲(chǔ)備必須與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力相結(jié)合，特別是在國家對(duì)土地拍賣制度實(shí)施管制力度增加的情況下，對(duì)于土地拍賣資金的繳納管理加強(qiáng)，土地儲(chǔ)備對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)有很大的影響，就更需要根據(jù)企9、業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一模式和戰(zhàn)略規(guī)劃合理拿地。房地產(chǎn)企業(yè)為壟斷資源而不計(jì)成本、不計(jì)實(shí)力的搶地?zé)o異于走鋼絲。三、房地產(chǎn)企業(yè)異地進(jìn)入的指標(biāo)體系及其判斷方法要解決上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入異地開發(fā)時(shí)，必須從宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面來進(jìn)行，即從區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以及企業(yè)自身實(shí)力諸方面考慮，從戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略上為企業(yè)確定異地進(jìn)入的時(shí)機(jī)和步驟。（一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)狀況的評(píng)估首先需要對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的潛力及其發(fā)展前景進(jìn)行評(píng)估。城市在不同的發(fā)展階段其經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、居民結(jié)構(gòu)都會(huì)表現(xiàn)為不同的特點(diǎn)，并進(jìn)而影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展?jié)摿ΑＲ话銇碚f，處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)10、合帶和區(qū)域核心城市輻射區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域在大城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)外溢和經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)下會(huì)具有相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)由區(qū)域自給型逐步向區(qū)域分工型方向發(fā)展和調(diào)整，居民的住房需求也會(huì)在產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)入、消費(fèi)水平提升的影響下有相應(yīng)的變化。通過尋找具備市場(chǎng)潛力的進(jìn)入?yún)^(qū)域，一方面可以避開當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，另一方面可以率先進(jìn)入未發(fā)掘市場(chǎng)，為區(qū)域戰(zhàn)略布局奠定基礎(chǔ)。對(duì)于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析兩方面進(jìn)行，通過對(duì)目標(biāo)城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢(shì)評(píng)估，確定城市未來走向。主要考慮的指標(biāo)有：1. 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析指標(biāo)：a) 城市經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力：GDP，城市規(guī)劃。b) 城市居民收11、入情況：人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格爾系數(shù)。c) 城市消費(fèi)水平：社會(huì)消費(fèi)品零售總額，全市商業(yè)增加值，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。2. 經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析指標(biāo)：a) 區(qū)域位置評(píng)估：地理區(qū)位，經(jīng)濟(jì)圈區(qū)位，產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位。b) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力分析：區(qū)域城市分布，交通體系狀況，通行量，城市性質(zhì)與功能。c) 區(qū)域政治地位分析：政治影響力，文化影響力。根據(jù)以上兩方面的綜合評(píng)估，對(duì)于區(qū)域內(nèi)城市狀況一般可分為以下四類： 城市類別一線城市二線城市三線城市四線城市特性國家經(jīng)濟(jì)中心或政治中心跨區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中心子區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中心輻射區(qū)域全國乃至國際所在省及周邊地區(qū)所在區(qū)域城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)12、達(dá)，外向型為主較發(fā)達(dá)，具有一定的外向型較發(fā)達(dá)，區(qū)域性較強(qiáng)一般或較差，區(qū)域性很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)有大量的全國性和國際性支柱產(chǎn)業(yè)有較多的地區(qū)性和全國性支柱產(chǎn)業(yè)有一定全國性支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)性產(chǎn)業(yè)較多自給型社會(huì)生活生活水平高，生活方式與國際接軌且對(duì)國內(nèi)有巨大影響生活水平高，對(duì)周邊地區(qū)有很大影響生活水平較高，受核心城市影響較大生活水平一般，受外界影響較小文化有自身的代表文化，對(duì)周邊地區(qū)影響強(qiáng)烈區(qū)域文化中心，對(duì)周邊地區(qū)有較強(qiáng)影響區(qū)域文化中心，受周邊核心城市文化影響受外界影響區(qū)域地位國家級(jí)核心增長(zhǎng)極區(qū)域增長(zhǎng)極子區(qū)域增長(zhǎng)極從屬增長(zhǎng)對(duì)象代表城市深圳、廣州、北京、上海天津、杭州、成都、沈陽、大連、青島青海、呼和浩特及諸地級(jí)市縣13、級(jí)市而從產(chǎn)業(yè)區(qū)功能上來看，城市會(huì)表現(xiàn)為如下三種類型：城市類別產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口流動(dòng)市場(chǎng)狀況發(fā)展前景核心區(qū)城市以現(xiàn)代物流、金融、咨詢等服務(wù)業(yè)為主，制造業(yè)向高精尖方向發(fā)展，成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工的創(chuàng)新區(qū)人口高度密集，外來人口眾多，總體素質(zhì)較高市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)，大量人口的進(jìn)入和居民收入的提高使得市場(chǎng)購買力很強(qiáng)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈持續(xù)壯大輻射區(qū)城市以核心城市配套產(chǎn)業(yè)為主，逐步消化中心城市轉(zhuǎn)移出來的生產(chǎn)能力，充當(dāng)大企業(yè)的加工基地受核心區(qū)影響，部分人口向核心城市流動(dòng)，但同時(shí)隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有大量邊緣區(qū)外來人口進(jìn)入市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，居民購買力也較強(qiáng)，但存在結(jié)構(gòu)化缺陷，部分市場(chǎng)尚待開發(fā)和培養(yǎng)協(xié)同發(fā)展，逐漸分化邊緣區(qū)城市原先自有產(chǎn)14、業(yè)為主，許多城市產(chǎn)業(yè)受核心區(qū)影響而外遷，產(chǎn)業(yè)有空心化趨勢(shì)人口外流情況嚴(yán)重，大量高素質(zhì)人口流失市場(chǎng)停滯或趨于萎縮，且往往存在結(jié)構(gòu)化問題重新轉(zhuǎn)型或者逐步萎縮（二）以城市經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu)對(duì)于可進(jìn)入?yún)^(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局和進(jìn)入戰(zhàn)略選擇，必須在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上充分考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況和競(jìng)爭(zhēng)可能。城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)和市場(chǎng)潛力，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需狀況則為判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的飽和程度提供了依據(jù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受政策等外界因素影響大的特點(diǎn)在異地開發(fā)時(shí)表現(xiàn)得更為明顯，是否會(huì)受到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的強(qiáng)力排擠？是否會(huì)受到非市場(chǎng)因素的額外干擾？是否會(huì)受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)15、者的聯(lián)合抵制？都是房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)時(shí)必須考慮的問題。對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，主要從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析、供需狀況分析和競(jìng)爭(zhēng)情況分析三個(gè)層面進(jìn)行，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)指標(biāo)：1. 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析a) 消費(fèi)結(jié)構(gòu)：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費(fèi)性支出比例。b) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成，第三產(chǎn)業(yè)增加值。c) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)產(chǎn)品定位（項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、房型和面積定位、客源定位、價(jià)格定位），供應(yīng)量。2. 供需狀況分析a) 需求狀況：市區(qū)人口密度，年新增人口數(shù)，戶住房間數(shù)及面積，年末實(shí)有房屋建筑面積，人均住房面積。b) 供給狀況：征用土地面積，施工面積，竣工面積。c) 供需比較：市場(chǎng)有效需求與供給量比值（銷售面16、積/（批準(zhǔn)銷售面積+竣工面積），產(chǎn)品積壓度（住宅空置面積，空置率）。3. 競(jìng)爭(zhēng)情況分析a) 對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)力：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力。b) 市場(chǎng)排斥度：當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)外地廠商排斥強(qiáng)度。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟有很大影響，總的來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)可以分為以下四種類型：發(fā)育型市場(chǎng)成長(zhǎng)型市場(chǎng)分裂型市場(chǎng)穩(wěn)定型市場(chǎng)存在區(qū)域二三四線城市二三線城市三四線城市一二線城市消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)貧困階層和中等收入階層較多，高收入階層很少 中等收入階層眾多，高收入階層和貧困階層都較少社會(huì)兩極分化，高收入階層和貧困階層很多，中等收入階級(jí)匱乏 市場(chǎng)發(fā)達(dá)，中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場(chǎng)結(jié)構(gòu)三角形梨形啞鈴型梯形17、需求成長(zhǎng)性較好，但總體需求層次較低好，市場(chǎng)需求潛力很大差，市場(chǎng)需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎茫袌?chǎng)需求旺盛，可持續(xù)性很強(qiáng)因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)，在考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需狀況之外，既要遠(yuǎn)觀其市場(chǎng)發(fā)展方向，也要近觀其市場(chǎng)抗性程度。企業(yè)應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)戰(zhàn)略安排。對(duì)于市場(chǎng)潛力大，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)采用試探進(jìn)入的策略，在項(xiàng)目中培育實(shí)力，熟悉區(qū)域特點(diǎn)，為進(jìn)一步開發(fā)打下基礎(chǔ)。而當(dāng)現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)潛力較大、企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)時(shí)，可選擇走滾動(dòng)開發(fā)，產(chǎn)品拓展的道路，深入挖掘市場(chǎng)潛力，全力提升企業(yè)品牌和實(shí)力。對(duì)于企業(yè)能夠具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)，則應(yīng)積極進(jìn)軍，攫取市場(chǎng)高端利潤(rùn)18、，為企業(yè)下一步發(fā)展?fàn)幦≠Y源。如果以上條件都不具備的話，則應(yīng)當(dāng)考慮暫緩進(jìn)入，培育企業(yè)實(shí)力，等待市場(chǎng)成熟。（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)研究是為了對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可能性的評(píng)估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析則是對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力的評(píng)估更是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入具體操作的一次自我檢驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)本身所具有的地域性特點(diǎn)，其受到當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境影響和金融環(huán)境影響也極為巨大，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，信貸和土地政策緊縮的情況下，對(duì)于企業(yè)自身資金運(yùn)作能力、政府公關(guān)能力以及人才儲(chǔ)備狀況進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，保證企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)異地19、經(jīng)營的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。其主要指標(biāo)如下：1. 資金運(yùn)作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關(guān)能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當(dāng)?shù)厮蚊u(yù)職位b) 公關(guān)人員能力：政府關(guān)系，溝通能力3. 人才儲(chǔ)備實(shí)力a) 項(xiàng)目運(yùn)作人員能力b) 設(shè)計(jì)人員能力c) 工程管理人員能力通過將企業(yè)自身資源狀況與當(dāng)?shù)睾暧^環(huán)境做匹配性分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的不足，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)異地進(jìn)入的步伐和程序，有針對(duì)性地逐步完善企業(yè)資源狀況，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張過程中的整體實(shí)力提升。房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)總體指標(biāo)體系及其操作流程可以總結(jié)為下圖：總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)會(huì)面臨從資源條件、管理水平、外界環(huán)境等一系列的挑戰(zhàn)，因而也必須從區(qū)域狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)能力等各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估，盡可能降低異地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)占區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)有效的戰(zhàn)略布局提供條件。第 10 頁 共 10 頁