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1、【廈門象嶼保稅區二期項目】 定位報告物流園區開發中心2012年7月5日 目錄前言1.產業經濟市場分析1.1區域市場分析1.2小結2.項目背景2.1廈門市整體規劃對項目區域的影響2.2 開發商開發實力2.3光電、照明、機械等產業經濟發展趨勢3.項目定位4.項目功能定位5項目客群定位5.1目標客戶群定位5.2目標消費群定位6項目SWOT分析6.1項目優勢(Strengths)6.2項目劣勢 (Weaknesses) 6.3項目機會(Opportunities)6.4項目威脅 (Threats) 7.項目建議8.項目啟動的影響意義8.1注入新生機，重塑引領力8.2帶動產業鏈條發展8.3打造產業經濟黃2、金帶，增強區域輻射力9.結論前言保稅區二期，占地面積1.55平方公里，系填海造地而成。二期主要開展非保稅物流、城市物流配送、對臺農、水產品倉儲、交易等業務。依托廈門東渡港、高崎國際航空港的便利條件，成為我國東南沿海重要的國際物流中心。1.保稅二期專業市場分析保稅區二期在近年的產業轉型中，除原有的倉庫、堆場之外，已先后建成象嶼物流配送中心，象嶼五金機電物流集散中心，閩臺中心漁港農水產品物流中心等專業市場，區域產業轉型已初具雛形。1.1區域市場分析l 象嶼物流配送中心象嶼物流配送中心的總占地面積達到了11.7萬平方米，是我省目前規模最大的陸路物流配送中心，目前已接納的物流企業超過了230家。形成了3、目前省內規模最大的陸路貨運集散平臺，廈門物流業對周邊城市的輻射力由此也將得到增強。l 象嶼五金機電物流集散中心象嶼五金機電物流集散中心已于今年5月份正式開業。總建筑面積達到了6.5萬平米，近230個客戶進駐五金機電市場。目前入駐率近100%，說明象嶼五金機電市場的開發方向定位準確，符合市場預期。但從行業規模來看，象嶼五金機電市場現有體量僅占廈門整個行業15%，無法成為市場主導；而廈門五金市場處于行業整合升級的階段，未來仍具有較大的市場容量需求。l 閩臺中心漁港農水產品物流中心 閩臺中心漁港農水產品交易中心是閩臺中心漁港經營性項目中的核心項目，占地面積51萬平方米，配有活鮮區、貝類區、冰鮮區、凍4、品區、干品和加工品區，臺灣農水產品展示交易區及停車場，同時設有信息、金融、餐飲、檢測、管理等配套設施。項目分兩期建設，新落成的一期工程總建筑面積約265萬平方米。項目建成后不但可滿足廈門及周邊地區海產品交易需求，還服務于臺灣水產進入大陸市場，形成海峽兩岸及東南亞農水產品的集散地。1.2小結綜合上述區域市場分析，保稅二期可定位為集光電、照明、機械等產業于一體，融合電子商務、會展、倉儲物流等配套服務功能的綜合性商貿物流綜合體。現有五金機電市場可進行相關產業延伸，大力發展延伸關聯產業（如：燈飾照明產業、光電、機械產業，電子商務平臺產業），將專業市場做大，做強，擴大區域輻射能力，從而帶動整個保稅區二期5、的產業轉型，發展成為福建省乃至全國區域產業轉型的標桿區域。2.宏觀市場分析2.1廈門市整體規劃對項目區域的影響保稅區管委會根據廈門“十二五”規劃精神，提出保稅區二期產業升級要充分發揮“一區多園、多種業態”的綜合優勢，突出發展特色，做大進口酒、五金機電、農水產品等專業市場，規劃建設電子商務園區，努力打造供應鏈、專業市場、電子商務交易平臺相結合的現代市場體系，全面推進園區產業轉型升級。2.2開發商開發實力象嶼集團作為廈門市大型國有企業，一直積極實施市委市政府關于做大做強現代商貿流通產業、繁榮海峽西岸經濟區的戰略部署，象嶼保稅區二期沿港中路的近60萬平方的相關物流用地，位于島內主城區邊緣，同時地處島6、內島外的交通結點，具備良好的規劃商貿物流產業集群的承載條件。2.3光電、照明、機械等產業經濟發展狀況2.3.1光電產業市場發展狀況廈門市從事光電子技術及產品研發、生產的單位有50多家，大部分是2000年以后發展起來的。產品涵蓋光顯示、光電子器件、光通信、光存儲、光輸入輸出及其他光電產品等各個領域。如今，廈門光電顯示產業鏈不斷變長，形成產業集群，成為全國惟一的國家級光電顯示產業集群試點；自主創新主體不斷集聚，產、學、研結合得到延伸，承載光電顯示產業發展的大平臺漸漸夯實有力，產業發展動力持續加強。呈現如下特點：（1）高校光電子技術研發能力增強：廈大物理與機電工程學院和計算機與信息工程學院，有較強的7、光電子基礎研究和工程科技研究實力。從半導體材料到器件，從光發射到接收系統，都擁有國內、外有影響的博導、教授和專家。近幾年特別重視應用研究和產業化開發，已建立薩本棟微機電研究中心，正在組建光子研究中心；光電子技術相關專業為我市光電子產業培養了大批人才。（2）新型光電子產品發展迅速：近年來，我市在光電子研發和生產方面取得了可喜的進步。半導體光電子器件、光通信用的有源及無源器件、光電探測器、接收器件、激光器件、光纖收發器、光纖收發模塊、塑料光纖、光交換機、手機光纖直放站、液晶顯示器、液晶顯示模塊、超高亮度發光二極管、環保儀器、數字液晶電視、等離子體電視、高清晰度數字電視、數碼顯微鏡等一大批光電子產品8、正高速發展。（3）傳統光電產品已有相當的規模和基礎我市傳統光電產品在許多領域有相當規模。緊湊型節能燈出口全國第一，產量約占全球節能燈總量的10%；顯微鏡出口全國第一；塑料鏡頭出口全國第一；眼鏡的出口與廣東、溫州三分天下；（4）IT產業已成為廈門的支柱產業 以戴爾為龍頭的IT產業，為我市的支柱產業奠定了基礎，帶來了產業聚集效應，為我市鍛煉和培養人才起到推動作用。同時，廈門近年來的臺灣半導體照明產業發展迅速，成為世界第二大LED產區，臺灣光電產品已經占據全球最大的市場份額。近兩年來，臺灣的光電產業正在向祖國大陸進行大規模的產業梯度轉移，在廈門大型光電企業中，有三分之一來自臺灣，目前落戶廈門火炬高新9、區的大型LED企業中就有明達、趨動等來自臺灣。臺灣光電企業的到來，將進一步完善廈門光電產業鏈條，帶來成功的國際市場開拓經驗。 2.3.2照明產業發展狀況照明產業大致分為：商業照明、家居照明、戶外照明、交通照明、景觀照明、特種照明等。而半導體照明（即發光二極管照明），作為異軍突起，發展迅猛。廈門是國家半導體照明產業四大基地之一,于2004年4月13日正式掛牌。廈門市的半導體發光二極管產品等光電子器件,具有一定的產業基礎和規模。截至2002年底,光電子器件投資規模已超過10億元,2003年銷售額約為4.4億元。主要產品有數碼顯示、大屏幕顯示、旅游燈具等。家居照明商家主要集中于島內外建材家居賣場，包10、括江頭臺灣街、國聯建材城、明發商業廣場、吉家、其他零散沿街店面、喜盈門、紅星美凱龍等。海峽燈飾城定位中高檔，數量多，是廈門燈飾市場唯一以工程為主的市場，工程業務量占比達到總業務的70%。縱觀廈門幾個照明市場，均存在依附于建材市場而生的現狀，而海峽燈飾城雖具專業性，但在市場規劃方面缺少發展空間，目前存在交通不暢、停車難等發展瓶頸，廈門在光電、照明行業缺少一個專業、規范的發展平臺。2.3.3臺灣機械產業發展狀況據臺灣經濟事務主管部門的統計顯示，2012年一季度大陸自臺灣進口機械早收項目增長率高達71.3%，增幅比非早收清單項目高出23.6個百分點，其中工具機成為出口主力，機械制造業成為臺灣從ECF11、A中受惠最大的產業。目前，大陸已成為臺灣機械產品最大出口市場。臺灣機械制造業在模具、電子生產設備、塑料機械、木工機械、切削機床、成型機床等領域具有世界級水平。據國際模具及五金塑膠產業供應商協會介紹，臺灣機械制造業出口以機床工具機為主，2010年工具機產值占機械設備業13.2%，是全球第六大生產基地。中國機床制造和中國市場已經成為推動世界經濟穩步前行的重要力量，持續不斷的產業升級與轉型發展，將中國機械裝備產業帶入了黃金發展期。一方面，中國正處于工業化中期，是機械裝備行業發展的大好時期;另一方面，新農村建設和城市化進程，給機床裝備業帶來巨大的市場空間。國務院臺灣事務辦公室秘書局局長楊流昌也表示，海12、峽兩岸機械產業各具特色、優勢互補，隨著機械制造業被列入ECFA早收清單項目，關稅大幅降低，臺灣機械制造業在大陸的市場取得了更有利競爭的優勢。機械產業交易需求在廈門有突出的表現，每年4月在廈門舉辦的廈門對臺進出口商品交易會（簡稱“臺交會”），是海峽兩岸間規模最大的機電展覽會，也成了機電企業，特別是臺灣企業，開拓中國市場的最佳平臺。2009年舉辦的第十三屆臺交會參展企業800多家，展覽規模達2000個國際標準展位，其中臺灣及臺資展位達300個。臺交會自創辦至今，已走過十四屆的歷程，足以證明五金行業的市場需求正處于上升期，而逐屆攀升的參會臺企數，也從側面反映了臺灣企業對臺交會的認可，對廈門作為臺交會13、主辦城市的認同以及進軍拓展中國市場的迫切需求。但臺交會畢竟是展會性質，會期只有短短五天，遠無法滿足臺海兩岸五金機電行業經貿交流的旺盛需求。本案宜抓住臺海機遇，著力打造永不落幕的臺交會，為臺灣企業拓展大陸市場創造便利穩定、規范專業、功能強大的經營平臺，以此提升項目輻射力及影響度，并力爭通過臺灣機械產品館，打開面向全國市場的窗口，為海峽兩岸企業最大限度節省資金、時間，最大限度縮短交易流通渠道，使本案成為臺海戰略在廈門落實的一著要棋，有力促進兩岸經貿往來及友好合作。2.3小結綜合上述分析，光電照明、臺灣機械等產業在廈門的發展還有很廣闊的空間，因此我們應抓住市場機遇，利用照明行業集中性產業市場空白點及14、臺灣光電、機械產品展示平臺的缺失，以現有的產業為基礎，擴充市場規模，發展市場配套服務，融入電子商務平臺，打造集展示，倉儲，交易為一體的綜合性服務型市場。利用現有專業市場所帶來的區域影響，帶動整個保稅區二期的產業轉型。3項目定位項目命名象嶼商貿綜合物流中心。商貿綜合物流中心是在象嶼五金機電市場一期成功運營的基礎上，抓住保稅區二期產業升級轉型的契機，擴大市場規模，整合光電照明、臺灣機械產業及其配套產業。從而占據市場主導地位，形成保稅區二期區域的產業集群地帶。綜合上述的分析，我們認為，該市場為一個集光電照明、臺灣機械等產業為一體，融合電子商務，倉儲物流配套等服務功能的綜合性商貿物流中心。應發揮現有的15、優勢，集中現有資源，實現區域產業集群化，帶動保稅區二期市場區域轉型。4項目功能定位該商貿綜合市場融入了相關的配套產業如：光電照明、臺灣機械、電子商務等配套產業。提供一站式銷售采購展示平臺，形成新產品形象發布、展示、商業辦公、物流配送、倉儲服務等功能于一體的商貿綜合體。項目立足廈門，面向海西,輻射泉州、漳州、龍巖等周邊區域，輻射臺海兩岸，致力于打造一個配套齊全、服務完善的規模化、產業化、信息化的綜合性商貿市場。5. 項目客戶群及消費群定位 商貿綜合市場終端目標客戶群體主要以生產廠家、批發商、代理商及配套服務商為主，他們都有一個經營共性，需要一個有影響力的專業平臺進行經營支撐。5.1目標客戶群定位16、l 生產廠家部分生產廠家為了增加區域影響力，直接在專業市場設立營銷中心，進行周邊區域擴張。l 批發商、代理商這部分客群主要以產品批發兼零售為主，他們都需要一個專業的市場平臺對經營進行支撐。這是市場的主要目標客戶群。l 配套服務商包括：物流配送商、金融配套服務、電子商務配套服務商 、倉儲配套服務商，商務配套服務商（餐飲、酒店、會所、會議中心）。這部分客戶群體為市場橫向發展的產物，可有效提升市場的綜合競爭力。5.2目標消費群定位 商貿綜合市場終端目標市場消費群體分布廣發，結構復雜。按終端目標市場消費方式分，主要以從事五金、機械產品、燈飾照明批發為主的大額消費群體、廈門市區以及周邊各個鄉鎮地區以零售17、為主的小額消費群體。l 以批發為主的消費群體這部分消費群體主要分布在廈門市區各個鄉鎮，他們主要經營日用五金、民用照明等商品。以零售的方式獲取利潤。l 以從事建筑建設及工業生產的消費群體隨著廈門市城市發展，從事建筑建設及工業生產的消費群體對這方面的需求也較大。以不定時但定點的采購方式為主。l 社會零散消費群體 這部分消費群體主要分布在廈門區域的各個角落。他們來到綜合商貿市場進行采購的主要目的是能夠以低的價格購買到合適的產品，其要求市場交通便利，服務質量優異。他們的交易的消費額度相對較小。6.項目SWOT分析6.1項目優勢(Strengths)：l 政府政策導向優勢：在“十二五”計劃中，廈門市政府18、提出了“構建東南沿海重要商貿中心”的發展方向：構建合理的商貿網絡，形成特色化、網絡化的商貿體系，把廈門建成購物環境優美、具有較強輻射功能的東南沿海重要的商貿中心。另外廈門市政府規劃在五年內完成保稅區內現有的堆場碼頭產業轉移。為保稅區二期的轉型奠定了一定的基礎。l 開發優勢：開發商實力強勁，在本區域內已成功開發兩個專業市場，有一定的開發經驗。l 市場服務優勢：島內的專業市場只能做到單一品類一站式購齊的服務，而商貿綜合市場的開發，能夠滿足多個品類商品一站式購齊服務。 l 地域優勢：6.2項目劣勢 (Weaknesses) 交通方面：交通存在一定的瓶頸，項目周邊的堆場、貨運帶來的交通擁堵對項目的發展19、影響很大，且項目處于廈門西北角，進出口主要通道只有一個，公交交通設施配套還不夠完善。6.3項目機會(Opportunities) l 通過高標準的產業規劃和啟動區建設，吸引高端商戶和品牌進駐，增強市場品牌實力。l 加速商貿綜合區的建設速度，通過綜合配套的完善，把握產業的規劃方向，形成新的大型綜合市場，加速保稅區二區的轉型。6.4項目威脅 (Threats) l 同種品類市場相對成熟，地理位置占據一定的優勢。在消費者群已形成買五金去江頭，買燈飾去海峽燈飾城的觀念。要進行改變相對比較困難。7.項目建議l 在區域范圍上，要集約化的做強1.55平方公里的范圍，不在規模上做文章,而在內涵上下功夫；在現有20、原有市場的基礎上，對市場進行延伸、配套。起到相互帶動、相互配合的作用，讓消費者達到真正意義上的一站式購物。l 在經營品種上，突破“小而全”的經營方式，集中在主導產業上做強、做專，“有所為,有所不為”.實現市場品類上的專業化、主題性、多樣化；l 在交易方式上，突破傳統的攤位式經營模式和傳統批發交易方式，積極融入電子商務、現代物流等新興商業模式；l 在配套功能上，突破單一市場形態，通過樓宇經濟、會展經濟、網絡經濟的發展，與廈門中心城市的發展形成呼應，打造保稅區二期產業發展集群；l 在規劃上，需具備（1）規模化，不但在市場占地規模，建筑面積等硬件指標上得到體現，更重要的是市場內品牌、產品、廠商、經銷21、商的積聚度。整合優勢資源，既集聚著豐富的產業鏈資源，又能輻射廣泛區的五金專業市場；（2）集約化：市場內商品品種、服務及其它各項功能的集中整合度。一個好的專業市場，不但能夠實現商品的高度集中，保證采購商能夠在市場內買到他需要的產品，同時，也要通過科學合理的功能設計，滿足客戶實現“一站式”采購的需要。應充分考慮各項功能的集合，“一站式”服務就是把采購、配送、物流、餐飲、休閑、金融、倉庫等功能高度結合起來，利用廈門具有的地理位置優勢，成為國際買家集中的采購點。同時，市場內，交易手段齊全，功能配套完善，真正滿足現代化采購的需要。（3）專業化：在“專”字上做足文章。采購商在采購商品時，為降低采購成本，提22、高采購效率，都希望在一個地方集中采購。以達到最大采購的效果。（4）對臺性：保稅二期產業升級須把握廈門對臺地域優勢，將二期商貿物流中心打造成臺海光電、機械產品專業展示、交易中心，打造成廈門對接臺灣產業的橋頭堡。（5）信息化：要充分發揮信息技術在競爭中的作用，將單一的產品競爭延伸到整條供應鏈中。通過市場的信息查詢系統及互聯網技術，搭建經營商戶采購商的虛擬交易品臺。電子商鋪的搭建，極大地突破傳統商貿地域的局限，為跨地域營銷開拓市場、國際采購形成創造力。8.項目啟動的影響意義8.1注入新生機，重塑引領力保稅二期自2007年投入使用以來，在非保稅物流、城市配送、農水產品倉儲交易等方面取得不俗業績，通過本23、案的打造、策劃，能為保稅二期注入產業發展新生機，為保稅二期整體轉型、提升，重塑區域引領力。8.2帶動產業鏈條發展象嶼集團作為保稅式開發運營服務商，在發展過程中積累了豐富的產業開發經驗與資源，目前集團旗下的產業地產開發、類金融、物流配送、電子商務等產業蓬勃發展，本案可充分調動集團旗下各行業資源，拓展商業關聯，促進產業協同發展。8.3打造產業經濟黃金帶，增強區域輻射力片區要轉型，突破瓶頸，必須通過大片區的統一籌劃，提升區域輻射力。保稅二期依托稀缺的土地資源優勢、豐富的運作經驗，通過本案在產業經濟上精耕細作，定能重喚生機，打造廈門西北片區產業經濟黃金帶，成為東南沿海最具輻射力的產業經濟黃金集群。9.結論綜合上述，我們認為保稅區二期發展商貿綜合市場是順應政府產業政策導向，符合新一輪城市發展規劃，也是2012保稅區管委會工作計劃精神的體現。因此我們建議沒有產業基礎支持的前提下，利用照明、光電、機械等產業交易展示市場空白點發展優勢產業，之后大力發展其相關配套產業。完善市場功能，形成相互帶動，相互配套的產業集群地帶，從而帶動保稅區二期商貿物流的轉型。16