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1、青島世園區南側地塊青島世園區南側地塊 可行性研究報告可行性研究報告山東公司發展部2013.82項目區位環境及本體分析項目區位分析 根據青島市城市總體規劃（2011-2020），青島要成為山東半島藍色經濟區龍頭。新一輪總規以圍繞膠州灣的大青島都市區核心區（三城）為起點，以骨干復合交通廊道為依托，形成以“一軸、三帶”為框架的組團式、多中心、海灣型城市群格局。 “新一輪總規”統籌安排東岸、北岸、西岸三大城區用地指標，確保世園生態都市新區重點戰略地區發展用地的落實，將中心城區建設用地規模由540平方公里增至590平方公里。 項目位于青島世園生態都市新區范圍內，依托舉辦世園會的契機，李滄區全面整理周邊土2、地并整體規劃，地塊區位價值十分突出。世園生態都市新區東岸東岸西岸西岸北岸北岸項目區位分析地塊位置 項目位于青島市李滄區東北側、距離李滄區政府約5.5公里、距離李滄商業中心約4.4公里，距離2014青島世界園藝博覽會展區白果山森林公園僅1公里，距中國海洋大學約2公里。借助承辦世園會，李滄區完善周邊市政設施，規劃建設李滄生態商住區，地塊位于該區域的中心偏東位置。項目區位分析地塊周邊各類配套設施齊全。學校、醫院、商業配套豐富。項目往北是世園會園區，向南為青島潛艇學院、酒店學院、恒星學院等高等院校區，向西為規劃商務聚集區及商業中心區，發展前景良好。生態、產業、教育配套體現項目的核心區域價值。項目區位分3、析中國海洋大學：占地1600畝，現在校生12000人，教職工1500人。青島潛艇學院：副軍級單位，占地650畝，在校生約6000人，教職工800人。青島酒店管理學院：占地600余畝，在校生12600人，教職工1000人，外聘專家200人。青島體育運動學院：占地約200畝，在校生約600人，教職工100人。恒星學院：占地1400余畝，在校生15000人，教職工1000人。周邊高校在校生合計4.6萬人，教職工3600人。地塊位置青島體育運動學院（900米）青島潛艇學院（1公里）恒星學院（500米）青島酒店管理學院（500米）中國海洋大學（1.3公里）地塊四至及指標目標地塊地塊四至：地塊北側為萬科項4、目、東靠河道及景觀步道，南臨規劃道路，西側為48班小學、幼兒園、社區體育中心及安置住宅。地塊指標：占地面積：67274.36平米（約101畝）容積率：3.28地上建筑面積：220530平米建筑密度：35%綠地率：25%車位配比：1:1用地性質：商住地塊規模中等，利于開發；東側臨河，景觀環境佳，周邊規劃配套齊全，利于提升項目品質萬科地塊地塊現狀西北方向萬科項目東側河道及景觀步道東側惠水路地面局部渣土l土地出讓信息9地塊信息出讓信息土地價格總地價(萬元）樓面地價(元/）地面地價(萬/畝）保證金(萬元）報名截止時間交地時間開工時間竣工時間57621261257128810 未掛牌付款節奏一個月內505、%，剩余6個月付清其他出讓條件交易架構合作架構/并購方案要點先期簽訂框架協議勾地，后期通過招拍掛獲取。周邊主要地塊成交萬科城地塊萬科城即李家上流社區城中村改造A地塊，占地面積：161128.7平米；容積率：地上1.77，地下2.8；地上建筑面積：284793平米；土地總價：62594.2萬元；成交樓面價：2198元/平米；成交日期：2010.6藍光地塊占地面積：46649平米；容積率：地上2.4；地上面積：111958平米；成交價格34365萬元（491萬元/畝）；成交樓面價：3990元/平米；成交日期2013.4保利地塊占地面積：58450平米；容積率地上3.85；地上面積：224711平米6、；成交價格69660萬元（794.5萬/畝）；成交樓面價3100元/平米；成交日期2013.1奧克斯地塊占地面積：34043平米；容積率地上6.45；地上面積：174419平米；成交價格96300萬元（1885萬/畝）；樓面價：5046元/平米；成交日期2012.10藍光地塊（6公里）奧克斯地塊（6公里）保利地塊（5.7公里）萬科地塊（700米）意向地塊11宏觀市場分析土地市場概況2012年青島市全年招拍掛供應非工業用地共計458宗，土地面積2075萬平米，建筑面積3872.9萬平方米，同比分別上漲35%和89%，2012年，全年成交居住商業用地共計385宗，建筑面積為2983.9萬平方米，相7、比2011年增長明顯，全年平均溢價率為2.17%。李滄區出讓土地面積從2011年的123.8萬平方米增至2012年的168.1萬平方米（其中59萬平米被政府平臺公司獲取，不具競爭性）。2012年，青島市土地出讓成交總額355億元，平均樓面價1193元/平。價格不高的原因主要因為即墨、萊西、膠州、城陽四個地價較低區域成交樓面積占總成交量的88.77%。土地成交分析2010年至今青島市住宅及商住混合用地占總成交比例分別為60%、79%和44%，各年分別供應土地面積為740.88，863.05和913萬平米，整體供應趨勢穩中有升。2012年，萬科、綠地、越秀、龍湖、保利、中海等標桿企業合計斥資70.8、41億元儲備土地資源，當年萬科儲備樓面面積合計約143萬平。表明各大開發商對青島未來市場發展有充足信心。商品房成交分析2012 全市新增住宅供應91923套，計總建筑面積984.03萬平。全市當年成交住宅87827套，計總建筑面積891.91萬平，面積較2011年增加27.5%。整體年去化率90.64%。2012年，李滄區作為青島樓市剛需腹地共成交住宅14702套，計總建筑面積135.88萬平，占全年全市成交總量的14%，排名主城區第一名。20122012青島各區市住宅成交情況青島各區市住宅成交情況商品住宅價格分析2012 住宅售價大部分月份較往年同期上漲，當年全市價格基本維持在7000-809、00元/平，全市住宅平均售價7809元/平，較去年上漲7.6%，提出別墅項目后上漲2.5%。李滄區住宅銷售價格今年來基本保持穩定，平均售價8531元/平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012 住宅平均去化周期為15個月，李滄區平均為8個月，去化速度全市最快。套型面積80-90平米去化速度最快。中高層、高層住宅去化速度最快。區域市場供求關系2012 李滄區商品房共供應量115.6萬平，成交量136.5萬平，成交均價8574元/平。李滄區2012年商品住宅供應量94.8萬平，成交量117.1萬平，成交均價8531元/平。2013年前4個月，李滄區住宅成交量45萬平，市場存量65.1萬平。供10、求關系良好。市場銷售情況李滄區樓盤在年度銷售總額、年去化套數和銷售面積三項中均排名靠前，該區憑借房源價位較低、剛需盤項目多以及世園會的帶動，成為了2012年剛需首改置業者購房的首選區域。排名樓盤區域銷售售額（億）1海上羅蘭膠南市21.22曉港名城市北區20.123李滄萬達李滄區16.454遠洋風景嶗山區16.245國際社區李滄區15.816時代城李滄區13.097魯商中心市南區12.988華潤中心市南區12.79青島中心市南區12.5710萬科城四方區11.81合計164.78樓盤區域銷售售套數套數中置風景膠州市1907國際社區李滄區1559中南世紀城李滄區1474天一畔城膠南市1390昆侖山11、莊黃島區1375海上羅蘭膠南市1375山水新城膠南市1310翡翠城萊西市1190李滄萬達李滄區1142萬科城四方區1045合計13767樓盤區域銷售售面面積海上羅蘭膠南市18.25曉港名城市北區16.16中置風景膠州市16.09國際社區李滄區14.83中南世紀城李滄區13.7龍湖艷瀾膠南市11.83李滄萬達李滄區11.28天一畔城膠南市11.06山水新城膠南市10.64昆侖山莊黃島區10.32合計134.16青島市商業分布項目位置青島商業市場供求關系2012年青島全市新增商業8965套，約157萬平米，面積同比增長8.3%，增幅回落8%；簽約總計5845套，約90.2萬平米，同比增長18%；全12、市可售商業存量約18493套，約304.5萬平米，同比增長18%；2012年全年供需比為1.7。青島商業市場成交價格2012年青島全市成交均價11613元/平，同比上漲1%；市北區成交價格最高，為30448元/平，李滄、黃島分列二、三位，均價均超20000元/平；主城四區（含李滄）及嶗山、黃島區成交價格明顯高于其他區市。青島商業市場去化成交商業以社區商業為主，李滄商業街區成交量低，主要原因為區域供給量有限；購物中心銷售均價最高，為20684元/平，公寓/寫字樓商鋪次之，商業街區成交價格高于社區商業。青島商業市場去化全市商業去化周期約36個月，李滄區市場存量較其他區市小，去化周期較快，約20個月13、。24周邊競品分布萬科生態城（700米）綠城理想之城（3公里）中海國際社區（5.5公里）李滄萬達廣場（4.2公里）地塊位置25萬科生態城開盤時間2011.112011.112011.122012.052012.082013.05項目分期一期一批一期二批一期三批一期三批一期四批一期五批產品類型洋房、高層高層高層高層多層高層（170平）推出套數103132519259267192銷售情況當天去化80套當天去化1228套當天去化50套，均50套/月當天去化496套，均200套/月當天去化23套，均40套/月已售163套，均40套/月價格洋房：1.7萬3000精裝高層：均價1.2萬（2000精裝）均價14、83001200精裝1.1-1.5萬2500精裝均價88001200精裝8200-95001200精裝均價120002500精裝綠城理想之城占地1815.86畝；總建面207.3萬平；整體容積率：1.71土地總價：23.35億樓面地價：1126元/平成交時間：2010年6-9月規劃理念： 再造一座城 以住宅為主體，配建底商、酒店、購物中心、公園及學校，內部預留區政府用地。綠城理想之城開盤時間2008.072008.082008.092009.092011.012011.062011.062011.112012.112013.05期批次一期藍庭 一批次一期藍庭 二批次一期藍庭 三批次一期藍庭 四15、批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御園一批次二期御園二批次三期藍岸一批次三期藍岸二批次產品類型洋房洋房高層小高層高層高層洋房高層高層高層推出套數202134387361359360463283363490認購情況-當天200套當天160套當天310套當天88套當天141套去化速度-70套/月75套/月90套/月30套/月65套/月60套/月價格均價7000元/平均價7300元/平均價5600元/平均價6200元/平均價9500元/平均價10000元/平均價15000元/平均價12000元/平均價11000元/平均價12000元/平綠城理想之城截至目前項目住宅成交32.79萬平，均價816、768元/平，去化率76%；商業成交2.96萬平，均價14918元/平，去化率41%。高層住宅共成交134178平米，均價8359元/平，去化率68%。200平米以上套型去化率較低。三期高層成交均價11532元/平（毛坯）。中海國際社區位置青島市李滄區九水路以南，黑龍江路西側開發商中海華業房地產開發有限公司建筑形式26-30層高層建筑風格新古典主義占地面積425369建筑面積1693173容積率3.28綠化率35%裝修標準毛坯戶型面積80-130物業費1.98元/平方米月入住時間二期2014年下半年入住車位比1:0.8平均價格9800元/項目目地地塊中海日期物業屬性成交面積成交套數成交均價成交17、金額2013年5月普通住宅22,50422910,268231,070,4952013年4月普通住宅10,780989,709104,663,6842013年3月普通住宅30,7573119,712298,707,9332013年2月合計7,461769,42070,282,244普通住宅7,394759,47270,034,429經濟適用房6813,667247,8162013年1月普通住宅10,3711059,47798,286,0242012年12月合計22,7652439,343212,693,667普通住宅22,2282359,480210,722,074經濟適用房53883,66718、1,971,5932012年11月合計51,9987095,132266,839,361普通住宅13,2441319,321123,449,842經濟適用房38,7545783,700143,389,5192012年10月合計12,2101625,17663,196,668普通住宅3,247299,05529,401,539經濟適用房8,9631333,77033,795,1302012年9月普通住宅4,872469,10644,362,1802012年8月普通住宅12,3331269,097112,190,7542012年7月普通住宅22,7342439,180208,688,315201219、年6月普通住宅15,6241658,957139,946,7342012年5月普通住宅14,9801628,746131,006,5692012年4月普通住宅8,585928,75275,138,4502012年3月普通住宅22,5752468,475191,331,5302012年2月普通住宅5,998648,97653,838,2282012年1月普通住宅1,526178,89813,573,7002011年12月普通住宅6,926748,91461,740,767匯總284,9983,168-2,377,557,304中海國際社區持續銷售情況31營銷定位結論李滄區是青島市城市擴張的必經之20、地 作為青島市區的腹地，李滄區是青島市城市擴張的必經之地，且從周邊屬性來看，李滄區已經成為承接城市剛需人群置業需求的首選之地。項目所處世園板塊面臨極好的發展機遇 1、李滄區商圈擴大 2、區域生活環境的改善 3、世園會的啟動和造勢 4、中海、萬科等項目的熱銷影響 以上諸多利好，使得李滄區，以及世園區板塊已經在青島市民心目中形成了較好的口碑，項目區域具有極好的發展機遇。項目所處區域價格具有極大的增長潛力 區域項目價格近幾年顯示出了強有力的上升勢頭，其中萬科生態城價高層由8300漲至9500元/（1200元/精裝），中海國際社區已經8900漲至10000元/，城市剛需客戶北移和區域配套完善，為未來區21、域價格上漲提供充分的基礎。項目區域判斷項目客戶定位青島人“住南不住北”的觀念以及比較穩固的地緣觀念 青島市區發展的過程是由南到北，李滄區在青島人傳統認知上為城鄉結合部，隨著城市擴張、李滄區居住環境的改善，李滄區逐漸成為承接城市剛需置業需求的首選之地，但在傳統青島人的心目中，依然有“住南不住北”的思想。 另，青島本地人有比較穩固的地緣性觀念，安土重遷，從一個區域進入另一個區域的抗性比較大。本項目客群：本區域現階段是成交城市剛需置業的主要區域，根據本項目的基本條件和周邊 項目的客群來 源分析，本項目定位主要滿足客戶的剛性需求，主要客群有： “新青島人” 區域地緣客戶 城區溢出型客戶 其他客戶項目規22、劃定位項目整體規劃 根據項目的基本指標和地塊提交，項目初步規劃為“高層+商業+公寓”的產品組合，產品以快銷為主。產品定位 項目住宅主要滿足客戶的剛性需求，結合本項目的區位和條件，參考萬科生態城、中海國際社區等項目的產品接受程度和價格情況，對本項目產品定位如下； 高層： 面積段集中在80-130，以功能性滿足為主，可用濟南項目連廊設計，增加贈送，以功能性滿足為主，可用濟南項目連廊設計，增加贈送，控制面積，盡可能追求景觀最大化。控制面積，盡可能追求景觀最大化。2房（房（30%，70-80）、功能型小）、功能型小3房（房（40%，85-95）舒適型）舒適型3房（房（30%，100-130）底商：區域23、有萬科生態城、和達和城、綠城理想之城等超百萬方項目，區域未來人口基礎大。本項目臨主干道和規劃道路，具有較好的商業價值，因此盡量多的設置因此盡量多的設置1-2層底商，分散商業總體量層底商，分散商業總體量壓力，除部分優質位置外，面積控制在壓力，除部分優質位置外，面積控制在50-100。公寓：公寓：根據萬科生態城的公寓銷售業績和和達和城現公寓產品的情況，公寓產品面積不超過公寓產品面積不超過50，控制低總價，控制低總價，降低投資門檻。商業街：商業街：與商圈消費形成差異，形成以社區生活服務為目的的主題商業街，進行主力店招商，借助良好景觀，打造商業消費體驗感。項目價格定位項目去化周期 1、 項目去化周期初24、步定為2年，首期開盤以住宅為主，年去化量約8萬，先期完成去化； 2、鑒于區域交通及生活其他配套處于建設階段，居住氣氛尚不濃厚，商業價格不高，因此將商業銷售盡量后置，先銷售底商，后銷售商業街。（數據來自CRIC）項目2012年住宅去化量（）萬科生萬科生態城城7.96萬綠城理想之城城理想之城6.8萬中海國中海國際社區社區14.7萬和達和城和達和城1.0萬（尾盤）項目價格定位關于競爭 李滄區作為青島市剛需置業的首選之地，剛需產品占據區域供求較大比重，但其內部剛需客戶分區也是比較明顯的，李村商圈附近的萬達廣場、中海國際社區的客戶追求生活便利性，萬科生態城的客戶追求環境的舒適性。關于價格 本項目是萬科生25、態城項目的二期用地中的一部分，并緊鄰萬科生態城一期已售和在售部分，因此產品和價格以萬科生態城為主要的參考和競爭對象，并結合我司打造產品和社區的能力進行初步定位： 1、高層價格初步定為8800元/（毛坯），根據對業內人士的訪問以及萬科生態城近期高層銷售價格的跟蹤，萬科生態城后續剛需高層（1200元/精裝）有望接近或超過10000元/，去除精裝，本項目高層價格初定為8800元/。 2、公寓價格初定為9600元/（對外稱1200元/精裝），主要參考價格是萬科生態城公寓產品銷售價格和我公司的建造成本。3、底商價格初定為接通價2.2萬/， 項目周邊未來有消費人口基礎，周邊道路即將形成，商業延至中后期銷售26、，居住氛圍將更加濃厚，加上項目設計時增加可以做餐飲的商鋪的比例，依據萬科生態城臨路底商（可做餐飲）價格，2.2-2.7萬/，由于位置差于萬科項目。本項目底商接通價格初步定為2.2萬/4、商業街價格接通價1.5萬/ 項目有較大的商業規劃體量，除了底商、公寓產品之外，商業街是消化商業規劃體量比較好的方式，商業街將放在后期進行銷售，但本區域并在對主力店進行集中招商支撐的前提下，商業街價格接通價可定為1.5萬/5、車位價格10萬/個，與周邊價格持平 38項目設計方案39規劃總圖及指標40規劃總圖及指標41項目利潤測算（全售）投資分析結論（靜態）42序號內容總額1總收入260138萬元2總投資1886027、6萬元3稅金36763萬元指標1項目利潤34769萬元 投資凈利潤率18.43% 銷售毛利率23.12% 銷售凈利潤率13.37%投資分析結論（動態，季增2%）43序號內容總額1總收入278774萬元2總投資188989萬元3稅金45017萬元指標1項目利潤44768萬元 投資凈利潤率23.69% 銷售毛利率26.71% 銷售凈利潤率16.06%44項目利潤測算（持有2.5萬商業）投資分析結論（靜態）45序號內容總額1總收入222638萬元2總投資187610萬元3稅金21764萬元指標1項目利潤13264萬元 投資凈利潤率7.07% 銷售毛利率13.24% 銷售凈利潤率5.96%持有物業面積28、25000平米持有物業單價15000元/平米持有物業價值37500萬元備注：測算中，已經計算了持有物業的成本。即扣除項目全成本后，實現5.96%的利潤和持有價值3.75億元的物業。投資分析結論（季增2%）46序號內容總額1總收入237553萬元2總投資187481萬元3稅金26382萬元指標1項目利潤23671萬元 投資凈利潤率12.63% 銷售毛利率18.59% 銷售凈利潤率9.97%持有物業面積25000平米持有物業單價15000元/平米持有物業價值37500萬元備注：測算中，已經計算了持有物業的成本。即扣除項目全成本后，實現9.97%的利潤和持有價值3.75億元的物業。47項目SWOT分29、析及綜合結論SWOT分析48項目優勢環境優勢：項目北側為世園會展區，景觀優勢明顯；東側臨河，景觀步道已實施。區域內萬科、綠城等項目已入住，居住氛圍逐漸濃厚。規模優勢：地塊面積100畝，規模中等，適合快速開發。配套優勢：高等院校如海洋大學、酒店管理學院、恒星學院、青島體育學校等；用地西側規劃小學、幼兒園、社區體育中心等；籌辦世園會李滄區加強區域配套設施建設，凸顯項目區位優勢、配套優勢。項目不足開發條件影響：地塊內局部地上渣土，需移除后方可開工。VS49項目機遇城市機遇：青島作為山東半島藍色經濟區龍頭，經濟總量全省排名第一，電子設備、機械制造、旅游等產業發展迅速。地段機遇：青島城市規劃建設以“一軸30、三帶”為框架，李滄位于“東岸”核心范圍， 項目所在區域規劃為世園生態都市新區，靠近青島北客站及李滄商務中心區，位于青島市北向發展的重要位置。區位機遇：世園新區目前已有萬科、綠城、中南等品牌實力開發商進駐，一致看好區域前景。項目風險競爭風險：周邊眾多品牌開發商進入，做強區域市場同時，競爭也不可避免。VSSWOT分析項目風險分析區域性發展及規劃風險 從發展規劃看，區域發展符合青島市城市總體規劃的發展方向。并且周邊開發已經較為成熟。世界園藝博覽會于2014年開幕，區域發展確定性高，幾乎不存在風險。市場因素風險 房地產市場仍然處于調控之中，未來走勢如何影響項目收益。 對策：1、選取優質地塊，抵御市場風險。2、合理估算項目成本、收益，做到風險可控。法律風險 主要為報批報建的風險。 對策：提前熟悉青島市本地規定及操作方式，規劃及報建盡量符合規范。綜合評價上述風險。上述風險基本屬于常規風險，通過合理運作及協調，風險可控。50綜合結論項目綜合優勢突出、機遇明顯。項目劣勢可以操作中規避，各項風險可控。建議積極獲取！