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1、巨華巨華總部基地項目發展建議總部基地項目發展建議合富輝煌房地產合富輝煌房地產本報告主要目的 本報告根據南昌寫字樓市場和公寓市場的基本現狀分析，并以此以此導出本項目市場定位和發展建議，為本項目辦公樓和其他商業部分能夠成功的銷售和運作提供指導依據。項目發展建議演繹思路市場分析項目分析項目定位產品配置建議產品分割建議報告內容F 市場分析寫字樓市場寫字樓市場公寓市場公寓市場寫字樓市場分析南昌市商業寫字樓主要分布在八一廣場為中心的老城區和紅谷灘新區中心，形成兩中心競爭共存的局面。老城區以成熟的辦公、商業、居住擁有先天的競爭力；紅谷灘新區寫字樓則以高起點、高標準設計以占領辦公高端市場基地如左圖表所示，目前2、南昌市的寫字樓整體租金價格水平較低，大多數寫字樓的租金都在2645元/之間，且差異較大，租金價格最高的是江信國際大廈，達到65元/新舊兩中心共同發展，物業租金較低寫字樓市場分析價格相近的中檔市場競爭激烈中檔寫字樓供應激烈低端項目租金普遍不高南昌市辦公寫字樓價格表高端辦公物業市高端辦公物業市場供應量少場供應量少寫字樓市場小結寫字樓市場分析未來入市寫字樓眾多，銷售壓力大 2007年入市的寫字樓初步估算預計在15萬方左右，到2008年和2009年入市的寫字樓將翻一翻，都將達30萬平方以上。因此對于目前南昌市寫字樓市場出租率不高和市場需求不旺的情況下，本項目2008年入市將面臨巨大的競爭壓力。寫字樓市3、場分析消費群體以房產、IT相關行業為主導 以上數據顯示，目前南昌寫字樓中從事IT及電子行業客戶群占據第一位，第二位的是從事房地產開發、中介等以及其相關的建筑、裝潢等之類的行業，商貿代理等占據第三把交椅。把一些特殊行業的列，環境保護、特種設備、日用品等等行業歸為一類。 寫字樓市場分析辦公面積使用集中在100400平方 在寫字樓中，客戶辦公面積選擇集中在100200平方米范圍內，占據第一位；其次是客戶選擇的辦公面積在200400平方米的范圍內。辦公面積在100200平方米范圍內的公司大多是本土中等型公司以及外來公司的一些辦事機構，而辦公面積在800平方米以上的大多數是外來大型企業公司。寫字樓市場分4、析本項目所在區域寫字樓現狀特點一、沒有已經建成運營的商業寫字樓，目前只有部分企業利用商務公寓等進行辦公。二、在售寫字樓少，目前在售寫字樓只有正榮創業國際，區域內辦公環境還是不完善；三、未來入市寫字樓數量巨大，寫字樓競爭壓力大，后期有聯發廣場、泰耐克國際金融大廈、中航國際廣場等特大體量寫字樓入市。報告內容F 市場分析寫字樓市場寫字樓市場公寓市場公寓市場公寓市場分析鉑金特區恒茂湖濱東方巴黎天佑國際公寓本案豐和都會尚東大道洪城時代廣場恒茂國際華城博泰江濱威尼斯自由都江信國際金領域居住主題公園(凱旋銀座)金域名都v公寓市場供應數據統計: 南昌截至2007年底左右，市場上公寓總體供應量將達到90.15萬5、平方米，已售量大約54.15萬平方米，銷售情況一路飄紅，公寓市場投資潛力巨大，其中，預計在未來一年半中將推出量約為38萬平方米，可以預見，在未來兩年內，南昌市公寓市場仍然將保持快發展速度，投資空間將繼續擴大。v公寓市場供應量分析 南昌市從早期到目前現有公寓住宅20個，還有部分未推出項目，市場上比較有影響力的公寓有恒茂國際華城、博泰江濱、天佑國際、東方巴黎、鉑金特區等。未推出的主要公寓有鑫隆廣場三期、泰耐克國際金融大廈、聯發廣場、維也納音樂花園、金域名都等樓盤的后期。市區與紅谷灘中心區為主力供應區域市區與紅谷灘中心區為主力供應區域市區與紅谷灘中心區為主力供應區域市區與紅谷灘中心區為主力供應區域公6、寓市場分析不同操作模式下的公寓不同操作模式下的公寓公寓市場分析公寓銷售旺盛，銷售周期短公寓銷售旺盛，銷售周期短天使領寓天使領寓(156套左右套左右)江信金領域江信金領域(256套）套）)鹿璟名居鹿璟名居 (56套套)鉑金特區鉑金特區(90套左右套左右)尚東大道尚東大道(412套套) 通過上表可以發現無論是何種形勢和產品的公寓，期銷售速度都非常之快，最長銷售周期不超過六個月，證明公寓市場市場吸納能力非常之強大；可以判斷，公寓市場銷售壓力是不大的，那么本項目的未來主要解決的如何最大化實現利潤的問題。銷售率銷售率6060銷售率銷售率9090銷售率銷售率91%91%20062006年銷售率完畢年銷售率7、完畢20062006年推出年推出1111月月 銷售率銷售率公寓市場分析紅谷灘部分公寓銷售情況紅谷灘部分公寓銷售情況海航海航. .白金匯白金匯 2棟高層，共384套面積47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均價6000元/平米，7月底推出樣板房，8月開盤。鹿璟名居鹿璟名居 Q棟28層高層，共56套面積60-65平米的小公寓，現余5套在售，均價4700元/平米，樓層差價30元/平米。優惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米優惠88元。江信國際金領域江信國際金領域 20號樓,共256套面積50-65平米的小公寓,已銷售120套左右,均價4800元/平米。西雅圖國際公館西雅圖國際8、公館 1、3號樓小面積公寓大概9，10月推出，大概80套左右。豐和都會豐和都會 8月推出面積為4565平方公寓公寓市場分析公寓客戶的購買群體公寓客戶的購買群體超高收入階層私營企業老板50萬以上高收階層10以上中高等階層泛公務員，企業技術、管理人員、個體業者810萬之間公司基層管理人員，公司白領38萬之間階層階層職業職業家庭資產家庭資產/收入收入中等及以下購買可能購買可能個體經商人員，大型企業高層管理人員 公寓市場分析客戶以年輕白領和投資客為主低總價，高單價的價格特征公寓市場供需兩旺，成為市場的關注熱點市場現狀公寓市場依然具有較好的發展空間市場趨勢中低端公寓項目將面臨較激烈的市場競爭價格特征將延9、續，項目間價差不斷擴大主力客戶群不會發生很大變化，高端客戶群將增多產品多以普通公寓為主，檔次普遍不高 從現有的競爭層面中脫穎而出，走市場的差異化，方能獲得公寓市場的競爭主導權，擺脫未來面臨激烈市場競爭公寓市場小結公寓市場小結報告內容F 項目分析項目分析項目區位目前沒有很大優勢項目區位目前沒有很大優勢本案本案紅谷灘中心區新建縣老城區老城區昌北經濟技術開發區高新經濟技術開發區高新經濟技術開發區 本項目所處位置為紅谷灘中心區與新建縣城之間，與市政府直線距離1.2千米，到昌北經濟技術開發區最近距離4.2千米，到高新經濟技術開發區最近10.8千米，到八一廣場直線距離5.7千米。雖然以昌北經濟技術開發區和10、市政府距離較近，但是由于到達昌北經濟技術開發區的交通條件不便利，因此本項目區位上基本上無太多優勢。項目分析項目自然屬性一般項目自然屬性一般 項目臨近與通往新建紅谷五路和紅谷灘豐和大道平行的豐和二路，其中目前與紅谷五路有約12米高差，與新修豐和二路基本持平。 項目地塊土壤為南方典型的紅壤，地塊前期為基本農田，地面坡度小，較為平整。位于地塊南面還有較大水面，項目建設中可以進行利用或者營造。項目分析項目周邊環境尚可項目周邊環境尚可名門世家名門世家商商業業用用地地總部基地總部基地本案本案紅紅 谷谷 五五 路路名門世家名門世家豐豐和和大大道道豐豐和和二二路路紅谷灘政 務 與 商 務中心區商商業業用用地地11、 有紅谷灘主干道紅谷五路和豐和二路靠于項目，與紅谷灘政務商務中心區臨近，屬于紅谷灘腹地。交通通達度很高，就近于南昌紅谷灘政務和商務中心和腹地的優勢，基礎設施和配套都將得到逐步的完善。項目分析項目發展前景較好項目發展前景較好 本項目是南昌市政府規劃的紅谷灘新區總部基地地塊之一，屬于紅谷灘總部基地范疇，也是南昌市政府大力扶持總部基地六家公司之一的地塊，規劃和建設上統一接受南昌市政府規劃。即于處于紅谷灘中心區的地理位置優勢和南昌市政府對于項目的政策支持、資金補助和總部基地六家公司共同打造。因此本項目市場發展前景較好。政府政策支持紅谷中心區優勢總部基地規模優勢CBD中的CBD報告內容F 項目定位項目定12、位項目定位原則項目定位原則1、與政府總部基地打造思路為原則；2、定位結合市場因素，緊密與市場相連；3、辦公樓部分與商業部分定位互為一體，能有機結合，體現整體性，減少對項目整體形象的推廣費用；4、利于后期產品迅速銷售為原則；5、盡量與開發商行業背景相結合為原則；項目定位整體定位大環境引導因素大環境引導因素 本項目為南昌紅谷灘新區打造的總部基地項目之一，具有規模優勢和影響力。本項目為南昌本項目為南昌CBDCBD中的中的CBDCBD大大概概念念演演繹繹項目定位項目主題定位項目主題定位自然美學商務辦公廣場自然美學商務辦公廣場全新商務與辦公理念,引領進入后辦公時代，從辦公室到酒店公寓都有美學藝術熏陶和自13、然植物的芬芳，從而體會工作的快樂和享受生活的樂趣集商品展示場所和銷售場所為一體 完善的酒店公寓服務體系和先進的辦公環境設施生態商務與辦公，內部采用環保性材料，最大化減少各類污染對商務辦公人士的危害自然植物和美學藝術得利用，提出全新商務與辦公概念整體定位項目定位項目功能定位項目功能定位打造一個集商務往來打造一個集商務往來 商務會議商務會議 辦辦 公公 娛娛 樂樂 產品展銷為一體的綜合性項目產品展銷為一體的綜合性項目功能表現：功能表現： 1、優越的辦公條件 2、智能化會議系統 3、豪華酒店公寓 4、功能齊全的展示銷售系統 5、完備的娛樂設施整體定位項目定位項目形象定位項目形象定位江西商務辦公生態港14、江西商務辦公生態港具體表現：具體表現： 1、江西第一家商務辦公港 2、辦公、酒店公寓、底層商業、及商務會議共同構成商務主題。 3、位于紅谷灘政務和商務中心區域 4、功能齊全的展示銷售系統，為產品展銷提供良好平臺 5、全國首創生態與藝術結合型商務辦公中心整體定位項目定位整體定位項目推廣案名建議項目推廣案名建議 卡斯特是歐洲最大的葡萄酒貿易商名稱和著名酒莊名稱，其為葡萄酒莊園，有優越的自然生態環境和高藝術品質的建筑，代表意思為高貴，含有藝術品質，具有一定的知名度和影響力。 商務表明本項目基本形態涵蓋商務往來、商務辦公、商務會議等等多重內容，體現項目本質意義。項目定位整體定位項目推廣案名建議項目推廣15、案名建議 以開發商名稱命名，有利于開發商知名度的提高和品牌價值的提升。 商務表明本項目基本形態涵蓋商務往來、商務辦公、商務會議等等多重內容，體現項目本質意義。 港涵蓋內容廣泛，表明規模大配置齊全。項目定位項目推廣案名建議項目推廣案名建議整體定位 以開發商行業背景相關，易于理解。 商務表明本項目基本形態涵蓋商務往來、商務辦公、商務會議等等多重內容，體現項目本質意義。 中心，體現項目在建材行業的主體地位。項目定位項目推廣案名建議項目推廣案名建議整體定位項目定位公寓定位公寓主題定位公寓主題定位科技型自然美學酒店公寓科技型自然美學酒店公寓將尖端尖端科技科技應用于公寓產品中，體現公寓的高端 性室內自室內16、自然生態然生態突出公寓人與自然和諧共生經典藝經典藝術長廊術長廊體現公寓內部整體的高雅視覺效果 美學：美學：是指能讓人感觀和心理上都進入一種高雅放松的狀態，也指產品從設計到建造完畢都遵循人的心理于感觀因素，也是尊崇人性化的一種方式。項目定位公寓定位公寓形象定位公寓形象定位商務休閑第一居所商務休閑第一居所 自然生態與人和諧共生，滿足商務人士在一天工作結束后需求與自然親近接觸的強烈愿望； 美學藝術給予商務人士高雅的享受，即滿足商務人士心理需求，同時也是體現商務人士高雅的身份象征； 為全國首個自然與美學概念酒店公寓。美美學學長長廊廊自自然然植植物物館館凡凡高高作作品品項目定位寫字樓定位走常規思路走常規17、思路擴大使用面擴大使用面辦公樓面向辦公樓面向所有企業所有企業無差異化無差異化普通寫字樓普通寫字樓定位思路一定位思路一項目定位突破常規路線突破常規路線做專業寫字樓做專業寫字樓辦公樓面向辦公樓面向相關企業相關企業打造江西建材打造江西建材行業貿易中心行業貿易中心定位思路二定位思路二寫字樓定位項目定位寫字樓定位定位突出點與概念研展點定位突出點與概念研展點專業寫字樓專業寫字樓普通寫字樓普通寫字樓江西建材商務中心江西建材商務中心與公寓產品相同自然、美學主題突出科技或者其他主題方向一方向二普通高端寫字樓形象為突出點與概念研展點卡斯特商務廣場卡斯特商務廣場項目定位項目定位思路判定項目定位思路判定 在對于本項目18、做無差異化普通寫字樓和專業寫字樓的判定上，風險上判斷專業寫字樓更大，但是更容易異軍突起，占領市場。無差異化普通寫字樓風險小，但是很難得到突破。（探討項目）寫字樓定位項目定位裙樓定位主題定位主題定位集商務會議、商務娛樂、商務展示銷售為一集商務會議、商務娛樂、商務展示銷售為一體綜合性商務廣場體綜合性商務廣場大小商務多功能會議室多種類型的娛樂生活館先進的展示及銷售系統項目定位裙樓定位主要業態分布建議主要業態分布建議一層：名品展銷館一層：名品展銷館 獨立劃分，配合展示指引系統，成為展示及銷售形象店二層：娛樂生活館二層：娛樂生活館 咖啡廳、餐飲店、運動館、等三層：小型多功能商務會議室三層：小型多功能商務19、會議室 HI吧、 KTV、可多用途利用，會議室不利用時可以改成影院經營； 報告內容F 產品配置建議產品建議物業類型分布物業類型分布酒店公寓酒店公寓寫字樓寫字樓多功能會議區多功能會議區娛樂休閑館娛樂休閑館名品展售館名品展售館江西商務辦公港產品建議產品建議產品建議利利用用公公共共空空間間建建設設美美學學藝藝術術長長廊廊 復制世界名畫對美學藝術長廊進行裝飾，添加雕塑元素，突出高雅精神分為。產品建議產品建議產品建議打打造造植植物物館館和和植植物物生生態態氧氧吧吧 每層走廊和公共部位擺設不同風格和類型的盆景，體現品種和生態多樣性。產品建議產品建議產品建議硬件設施：硬件設施： 高速寬帶和無線寬帶接入 智能20、化虹膜指紋系統 中央空調系統 智能化叫喚服務系統 大廳入門自動候梯服務系統（公寓） 智能化廣播及背景音樂系統 智能化防盜系統 中央吸塵系統中央吸塵系統 自動候梯自動候梯虹膜指紋設備虹膜指紋設備產品建議公寓產品建議公寓產品建議 建議公寓提供精裝修，增加產品附加值 星級酒店式專項服務商務酒店式產品建議公寓產品建議公寓產品建議服務內容展示服務內容展示 洗衣、送餐、訂票等酒店式服務 電話/衛星會議 商務活動策劃 會議/會展服務 貴賓接送服務報告內容F 產品分割建議產品分割建議說明：說明： 由于項目為政府統一規劃和設計，在公寓與寫字樓部分已經進行了分割和設計，因此本項目產品能分割建議主要是針對商業裙樓部分和寫字樓業態或銷售建議為主。產品分割建議裙裙 樓樓 分分 割割 建建 議議 一樓分割為獨立沿街店面，二樓銷售前不做物理分割，以樓內承重支點和實際能獨立的最小單位銷售，物理分割根據實際調整。一層一層二層二層劃分劃分辦法辦法產品分割建議裙裙 樓樓 分分 割割 建建 議議 會務區分割為一個兩個150平方小型會議場和一個420平方中型會議場；KTV區和HI吧區不做分割。三層三層劃分劃分辦法辦法會務區會務區HI吧區吧區KTVKTV區區產品分割建議裙裙 樓樓 分分 割割 建建 議議 按設計已有得分割狀態整層、半層或者但見單間進行銷售本報告結束！本報告結束！