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1、項目運作計劃流程圖年年度度20052005年年20062006年年20072007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階段進度期限準備期3個月接盤準備3個月拆遷期6個月委托拆遷6個月建設期18個月開工到封頂12個月封頂到竣工6個月銷售期15個月內部認購3個月開盤銷售3個月強勢熱銷3個月集中推廣3個月尾盤清理3個月周期33個月(2005年4月-2007年12月)銷售收入估算表序號內容階段周期起止時間銷售均價銷售比例可銷售面積銷售金額一商品住宅 9850100%8706685759.621內部認購3個月2006年9-12月96005%43534179.151開盤銷售3個月2002、7年1-3月980020%1741317064.862強勢熱銷3個月2007年4-6月1000040%3482634826.243集中推廣3個月2007年7-9月960030%2612025074.894尾盤清理3個月2007年9-12月106005%43534614.48二商業配套2007年7-9月1500015002250.00三地下停車位2007年7-9月1000003003000.00合計91009.62項目成本估算表序序號號項項目目或或費費用用名名稱稱投投資資額額單單方方成成本本建建筑筑面面積積比比重重說說明明萬萬元元元元/% %一土地費用1 拆遷費25000.002640.03943、69634.02% 費用一次性包死2 土地出讓金6800.00718.099.25%3 契稅204.0021.540.28% 按出讓金的3%計4 違約金1000.00105.601.36%5 項目轉讓費6000.00633.618.16%小計39004.004118.8653.07%二前期開發費1 前期拆改移費用189.3920.000.26% 按20元/計2 臨水臨電、圍檔暫設等473.4850.000.64% 按50元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等284.0930.000.39% 按30元/計4 勘察設計費284.0930.04、00.39% 按30元/計小計1231.05130.001.67%三建安工程費1 建筑主體結構安裝工程17045.281800.0023.19%2 建筑裝修工程1893.92200.002.58% 粗裝修3 施工監理費284.0930.000.39% 按30元/計4 消防設備及安裝工程189.3920.000.26% 按20元/計5 對講、監視及有線電視系統94.7010.000.13% 按10元/計6 高低基配電室設備及安裝568.1860.000.77% 按60元/計7 室內燃氣及報警工程189.3920.000.26% 按20元/計8 電梯設備及安裝473.4850.000.64% 按55、0元/計9其他費用，如：質監費、招投標費、標底編制費、竣工圖費、竣工測量費、施工人員保險、設備檢測、咨詢服務、代理維護等94.7010.000.13% 按10元/計小計20833.122200.0028.35% 按2200元/估算四市政基礎設施工程費1 紅線內小市政工程1420.44150.001.93% 按150元/計2 小區公共設施及相關配套568.1860.000.77% 按60元/計小計1988.62210.002.71%五管理費用601.3263.500.82% 按二至四項和2.5%計六財務費用(融資成本)1325.25139.951.80%融資20000萬，分期投入，利率5.58%6、計七銷售費用2275.24240.273.10% 按銷售收入2.5%計八兩稅一費5005.53528.596.81% 按銷售收入5.5%計九不可預見費1232.71130.181.68% 按二至五項和5%計項目總投資73496.837761.34100.00%資金來源與資金運用表序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階階段段準準備備期期拆拆遷遷期期建建設設期期建建設設銷銷售售期期銷銷售售期期一 資金來源1自有資金33000.0014000.00 10000.006000.003000.002融資貸款2007、00.005000.005000.00 5000.005000.00 3銷售收入91009.624179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48合計144009.6214000.00 15000.00 11000.00 5000.000.00 5000.00 7179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48二 資金運用1土地轉讓費14004.0014004.002拆遷費25000.00 15000.00 10000.003前期開發費1231.051231.054建安工程費20833.122083.312083.31 4168、6.62 6249.944166.622083.315市政工程費1988.62662.87662.87662.876管理費601.32100.22100.22100.22100.22100.22100.227財務費用1325.2569.75139.50209.25209.25279.00279.00139.508銷售費2275.24104.48426.621001.91626.87115.369兩稅一費5005.53229.85938.572204.191379.12253.8010 不可預見費1232.71205.45205.45205.45205.45205.45205.45小計721719、.5814004.00 15000.00 11231.05 2388.982388.98 4472.29 7552.816500.366257.952005.99369.1611 貸款償還20000.0010000.00 10000.00合計93496.8314004.00 15000.00 11300.80 2528.482598.23 4681.54 7831.81 16779.36 16397.452005.99369.16三 現金流量-4.000.00-300.80 2471.52 -2598.23318.46 -652.66285.50 23678.79 23068.90 4245.10、32現金流量表(全投資)試算結果：內部收益率：19.14%財務凈現值： 3334.12 萬元序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階階段段準準備備期期拆拆遷遷期期建建設設期期建建設設銷銷售售期期銷銷售售期期一現金流入91009.620.000.000.000.000.000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.48二現金流出72171.5814004.0015000.0011231.052388.982388.984472.297552.816500.366257.11、952005.99369.16三凈現金流18838.04-14004.00 -15000.00 -11231.05-2388.98-2388.98-4472.29-3373.6610564.5033818.2923068.904245.32現值系數1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69貼現率15%四凈現值3334.12-14004.00 -14457.83 -10433.84-2139.19-2061.87-3720.40-2705.048164.5525191.0816562.812937.85五 累計凈現金-14004.00 -29004.12、00 -40235.05 -42624.03 -45013.01-49485.31 -52858.97 -42294.47-8476.1814592.7218838.04六 累計凈現值-14004.00 -28461.83 -38895.67 -41034.86 -43096.72-46817.12 -49522.16 -41357.61 -16166.53396.283334.12現金流量表(自有資金)試算結果：內部收益率：23.46%財務凈現值： 5170.21 萬元序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三13、四四階階段段準準備備期期拆拆遷遷期期建建設設期期建建設設銷銷售售期期銷銷售售期期一現金流入111009.620.005000.005000.005000.000.005000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.481銷售收入91009.624179.1517064.8640076.2425074.894614.482融資貸款20000.005000.005000.005000.000.005000.00 0.00二現金流出93496.8314004.0015000.0011300.802528.482598.234681.547831.8116779.14、3616397.452005.99369.16三凈現金流17512.79-14004.00 -10000.00-6300.802471.52-2598.23318.46-3652.66285.5023678.7923068.904245.32現值系數1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69貼現率15%四凈現值5170.21-14004.00-9638.55-5853.552213.09-2242.46264.92-2928.74220.6417638.2116562.812937.85五 累計凈現金-14004.00 -24004.00 -30304.80 -27833.28 -30431.51-30113.06 -33765.72 -33480.22-9801.4313267.4717512.79六 累計凈現值-14004.00 -23642.55 -29496.10 -27283.01 -29525.48-29260.56 -32189.30 -31968.66 -14330.442232.365170.21