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1、海口市東南亞風情小鎮舊城改造可行性研究報告目錄第一章 總論1第二章市場調研及前景預測5一、五星級酒店與公寓的概念6二、定安縣引入會所與別墅的情況介紹6三、目前海南已經推出和即將推出可比項目分析與優劣勢分析6四、本項目前景預測7第三章項目定位8一、主題定位8二、功能定位9三、市場定位9四、物業管理定位11第四章 項目的建設方案及規劃11一、項目組成12二、總平面布置和運輸12三、占地面積及分析12第五章項目營銷策略12一、宣傳主題概念13二、賣點整合13三、優惠措施14四、銷售目標體系整體推廣思路14第六章 總結14一、項目對政治與社會穩定的影響15二、項目對合理利用自然資源的影響15第一章 總2、論一、 項目概述項目名稱：海口市東南亞風情小鎮舊城改造項目建設主題：打造具有海南特色和東南亞風味美食、文化新市鎮.項目投資單位：*88項目建設單位：項目建設性質：舊城改造項目建設地點：*二、 地址位置:定安縣在海南島東北部， 地處北緯19.031-19.044，東經10.07-110.31。縣境南北長68公里，東西寬46.5公里，面積1187.4平方公里。人口28萬人，漢族占98%，黎族、苗族共占2%。定安縣擁有良好的區位優勢和交通優勢，東近文昌，南依瓊海，西接澄邁，中臨屯昌，屬海南經濟發展布局中海口經濟區，被譽為“海口的后花園”，境內交通便捷，海南東線高速公路穿境而過，形成了以高速公路為依托3、，以國道、省道、縣道為干線的“五橫五縱”交通網絡。定安縣作為海南省會海口的衛星城，北距海口港40公里；海口美蘭國際機場36公里；東距清瀾港48公里；西距洋浦港113公里。具有臨空型、臨海型地理位置，是發展熱帶高效農業、高科技產業、倉儲業、商住業和貿易項目的理想空間。三、 規劃區位置和面積本項目在海南省定安縣黃竹鎮老城區,規劃面積約350畝。四、 舊城改造的必然性 舊城改造是一個城市走向現代化的必然階段，是改善城市環境、提高城市品位、造福人民的一項重大舉措，對于拓展城市發展空間，提高城市綜合競爭力，推進經濟社會發展都具有十分重要的意義。 黃竹鎮作為東線高速公路定安縣的主要出口，每天的客運量都非常4、繁忙，商業也比較繁華，其在上個世紀曾是海南特區居住條件較好的城鎮之一，但是受海南特區開發初期經濟建設發展水平的限制，該城鎮的房屋設計落后、建設標準低、公共服務設施缺乏，特別是黃竹鎮的房子都已有40-50年的歷史，城區房屋日漸破舊，電源線路老化，地下排水不暢，治安防范設施差，生活環境漸趨惡化，黃竹鎮居民不僅無法提高生活水準，無法享有與海南特區現存大環境相應的高品位、高質量生活，甚至連正常的工作、生活也受到了影響，這不僅帶來了許多的安全隱患,同時破舊的房屋也影響城市容貌,不利于城鎮規劃。 所以定安縣黃竹鎮急需整體更新改造！五、 規劃原則 （1）根據定安縣的實際情況及發展背景，充分考慮定安縣發展的各5、種可能性，完善充實定安縣域城鎮體系規劃，科學修編定安縣城總體規劃，切實有效地指導定安縣內各層面的城市規劃和建設。 （2）深入研究定安縣的發展環境與條件，合理進行產業空間布局。將縣城總體規劃與產業空間布局有機結合，全方位地促進縣城經濟社會發展。 （3）合理確定定安縣城的城市性質和規模，科學建構縣城空間規劃結構和總體功能布局，促進縣城可持續發展。 （4）合理組織縣域和縣城交通，加強縣城內外交通聯系，提高縣城的中心地位和輻射力，帶動周邊地區的經濟社會發展。（5）充分利用定安縣的人文和自然景觀資源，保護生態環境，突出生態城市的風貌特色，營造優越的人居環境。六、 規劃編制依據 本規劃編制主要依據如下： 6、1中華人民共和國城市規劃法（1989年） 2城市規劃編制辦法（建設部2005年第146號令發布） 3海南省經濟特區城市規劃條例（1994年12月23日） 4海南省城市規劃工作行政規程（2005年3月） 5海南省城鎮體系規劃（2005-2020） 6海南城鄉總體規劃（2005-2020）7定安縣城總體規劃（19932010） 8城市居住區規劃設計規范 9城市居住區公共服務設施設置規定 10住宅設計規范 11住宅建筑設計標準 12建筑工程交通設計及停車場設置標準 13城市道路綠化規劃及設計規范 14高層民用建筑設計防火規范 七、 規劃目標1、建成一個具有海南特色和東南亞風味美食、文化新市鎮。2、建7、成一個功能完善、分區合理、綜合發展潛力巨大的現代城鎮花園。3、建成一個具有濃郁東南亞和地方文化特色的現代城鎮花園。4、建成一個山青水秀、花草遍地、生態環境優美的現代旅游城鎮花園。5、建成環保、低碳、突出生態城市的風貌特色，營造優越的人居環境。八、 項目提出的背景及建設必要性由于定安縣旅游資源非常豐富，而且四季如春，氣候宜人，堪稱世外桃源，是高收入人群的理想住所。其周邊環境良好，設施齊備。依附海南建設國際旅游島的形勢，借用海南成為我國旅游業改革創新的試驗區、世界一流的海島休閑度假旅游目的地、全國生態文明建設示范區、南海資源開發和服務基地、國家熱帶現代農業基地、國際經濟合作和文化交流的重要平臺。但8、目前海南省有上檔次的高檔的公寓樓房和別墅很少，也沒有一個CEO級的別墅新城，很多高收入人士雖然認為此處風景獨特，四季宜人，但卻無法尋找到一個理想的住所，只能來去匆匆，深感遺憾。根據海南省旅游局的統計，很多游客反映一年多次來海南度假的人很多，他們已對酒店的住宿環境逐漸感到厭煩，而更多的傾向于購房度假，更喜歡有屬于自己的空間。因此建設一個高檔次國際新城已是勢在必行，它也將會進一步提升海南省的旅游業。九、 項目投資規模和施工進度計劃本項目計劃用地350畝，預計總投資金額10億元。本項目計劃分三期進行投資建設。第一期工程：2011年7月完成項目初步設計工作；2011年9月完成大部分施工圖設計；20119、年10月正式開工建設；2012年10月完成第一期土建工程。第二期工程：2012年至2013年第二期工程：2013年至2014年第二章市場調研及前景預測一、五星級酒店與公寓的概念項目的建設分兩部分進行，即會所酒店與高級公寓樓和別墅，這三部分是相輔相成、互相促進的，形成服務上的互補。會所酒店能給予高級公寓樓和別墅業主與流動人口提供一個高雅、優美的環境。高級公寓樓和別墅可以給人提供一個生態花園，集娛樂、休閑、購物一起的居住環境。會所酒店將采用國際化管理，精心設計的總統套房，裝修豪華、舒適、優雅的豪華五星級商務、高級的中式、西式、日式、韓式餐廳、悠閑保健的桑拿、沐足中心。海口市東南亞風情小鎮將以先進的10、規劃設計理念，打造現代化的華麗莊園，它具有較佳的自然環境與人文環境，還有完善是配套設施，以低密度、高綠化率而建造的東南亞風情式生態莊園。二、定安縣引入會所與別墅的情況介紹海口市東南亞風情小鎮擬建的五星級酒店是按照國家標準設計建設的，酒店分塔樓與群樓建設，群樓五層主要設商務、購物、餐飲、娛樂等多功能中心；塔樓十六層是客房，初步設計有300間。酒店無論從外觀還是室內裝修，都是旨在打造海南一酒店的品牌。海口市東南亞風情小鎮擬建的高級別墅是以高品質、高消費的標準設計的，主要是針對島內外CEO的總裁級消費需求，開發更高級的、功能齊全的生態別墅。三、目前海南已經推出和即將推出可比項目分析與優劣勢分析海口市11、東南亞風情小鎮無論是高檔公寓樓，會所還是別墅，都將開辟定安縣的先河，也就是說，目前定安縣并沒有推出與海口市東南亞風情小鎮項目相互競爭的投資項目，據有關方面信息，也沒有即將推出相關的項目投資，因此，海口市東南亞風情小鎮在定安縣的推出將具有一定的“明星”效應，項目將會在當地房地產中獨占鰲頭。項目的優勢是比較明顯的，主要有：1、投資規模龐大，聲勢浩蕩， 影響巨大、深遠；2、項目開辟一個生態的集居住、娛樂、購物、悠閑等集一體的大型高尚住宅區；3、項目在定安縣有領導潮流，壟斷市場的能力；4、項目將會給當地巨大的經濟效益與社會效益。項目的劣勢主要有：1、資金需求量極大，建設周期長；2、項目投資成本較高，投12、資回收期較長；3、當地的區域發展環境有可能尚未成熟；4、項目靈活性較低，即一經定位，就很難改變。四、本項目前景預測1、五星級酒店前景預測定安縣歷史悠久，源遠流長，人才匯集，文化鼎盛，民風淳樸，物埠民豐。海口市東南亞風情小鎮的建立可以帶給定安縣一個高尚的居住環境，海南定位為國際旅游島，借國際旅游島建設之機，可以吸引南來北往的客商慕名前來留宿觀光，這將對定安縣的經濟發展有很大的促進作用。獨特的區位賦予了定安縣“萬州美食甲天下”之美稱。東山羊、和樂蟹、港北對蝦、后安鯔魚被稱為“定安縣四珍”，來往的更多是游客，品位很高，當然消費也高，因此，海口市東南亞風情小鎮也能滿足他們的需求。2、高檔公寓樓房前景預13、測改革開放給定安縣人民帶來了致富的商機，無數外資企業的擁入帶動定安縣經濟的騰飛。據有關數據表示，目前定安縣常住人口的年人均收入為3萬元/人，已經跨進了小康水平，人民對生活質量的追求已經有了更高的要求，農民公寓將可以為定安縣人提供一個五星級的居住環境。基于以上的理由，推出海口市東南亞風情小鎮不僅可以滿足過往游客的需求，也可以滿足定安縣人對生活質量的追求，故其前景是無可估量的。第三章項目定位一、主題定位海口市東南亞風情小鎮的主題定位對項目推出市場是非常重要的，這個定位關系到項目未來市場的發展方向，一旦定位成型，那么項目的設計、開發、宣傳等都應該圍繞這個中心來開展。主題定位應該考慮以下幾個問題：1、14、地理位置。項目最重要的因素就是人流和物流。這兩個要素具備了，項目就成功了一半。2、周邊配套。要根據小區自身和周邊（以1000米作為考察范圍）物業的配套情況綜合考慮采用何種最佳的商業形態。3、海口市東南亞風情小鎮是一個高級公寓樓和別墅區，初步設計是打造定安縣第一家花園式生態住宅區，也是規模最大、配套設施最齊全的高級公寓樓和別墅；4、打造一個生態的集居住、娛樂、購物、悠閑等于一體的會所。因此，項目的主題定位是高雅、優美、舒適的高檔次公寓樓和別墅，并以生態環境為基礎，打造定安縣一國際新城。二、功能定位由于海口市東南亞風情小鎮主題定位是以生態環境為基礎、打造海南第一村，故項目的功能定位應該也是海南第一15、的，初步設計是建設一個提供全方位服務的國際新城。會所主要包括：商務中心、購物廣場、健身房、一個大型夜總會、一個大型卡拉OK中心、兩個西餐廳、日本餐廳、韓國餐廳、一個有100席以上的酒樓、酒店泳池、網球場。高級公寓與別墅主要包括：180套高級別墅和3800套公寓樓。三、市場定位項目的市場定位，主要針對高檔的公寓樓和別墅，是策劃公司、開發商將樓盤產品進行有目的性、有選擇性、有針對性的銷售或推介的一種客戶定位。其目的是探討產品的市場可行性、產品潛在客戶、對產品進入市場如何把握、產品的市場受眾面究竟有多大等等。一切都圍繞著市場轉，從而找出產品進入市場最佳切入點，在消費群中引起共鳴，產生強烈的購房欲望。16、1、銷售目標定位別墅的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。定位是應從CEO對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。黃河集團作為項目開發商，將完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。在高檔公寓和別墅投入市場之前，目標定位將是滿足全國CEO的度假生活需求，依附海南國際旅游島的機遇，通過開發適合高收入階層人士的需要，使國際新城更加適銷對路。2、高檔公寓樓和別墅產品定位無論高級公寓還是別墅樓盤的建造，都有規模之分，有檔次之分，購買層次更是17、不一樣。因而，其定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。項目定位市場涉及面較廣，但一般受硬件和軟件兩大因素的影響，硬件一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規劃所決定，具有不可更改性。軟件包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。海口市東南亞風情小鎮的定位，是在其選擇和確立樓盤潛在目標客戶基礎上，通過項目前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，使別墅在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到18、的主體形象。3、價格定位項目的市場定位，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。而價格定位是競爭結果最好的見證，海口市東南亞風情小鎮只能通過自身特殊優勢和與眾不同的亮點來發掘，采用高價掠奪策略，才能對整個新城產生出一種成功駕馭的影響。主要優勢與亮點如下：1) 推出定安縣最高級的生態公寓樓;2）推出定安縣最高級的住宅別墅；3）完善、幽雅的配套設施；4）生態的居住環境；5）一流的設計、豪華的外觀6）便利齊全的購物區四、物業管理定位 1、物業管理公司的組織架構 本項目將成立物業管理公司，直接由香港黃河地產發展（集團）有限公司組建，其組織結構為金字19、塔型的直線制。它的特點是企業從上到下實行垂直領導，下屬部門只接受上級的指令，各級主管負責人對所屬單位的一切問題負責。公司主要分成兩大分支，其一是負責新城會所的經營管理；其二是負責別墅的物業管理。2、公司組織形式物業公司組織形式為有限責任公司，是港商獨資企業。其投資方為香港黃河房地產控股集團有限公司。第四章 項目的建設方案及規劃一、項目組成 海口市東南亞風情小鎮建設項目分高檔的公寓，會所工程與別墅工程，工程主要是完成180套高級別墅和公寓與一些道路運輸、綠化、供電、供水工程等，還有10萬平方米的高級會所。二、總平面布置和運輸項目的總平面布置是以吸引顧客、交通方便為基本原則，使項目能發揮最大的效益20、；把會所設在靠近高速路口，且在接近高速公路一側為佳，加上廣告招牌，將是項目最大的廣告。物業公司初步設立客運車隊，在小區內設立直達海口、定安縣區、三亞等各大城市的公共汽車，并定時接送，方便海口市東南亞風情小鎮的人員出入。三、占地面積及分析建設項目在選擇地址已經遵循了保護、開發土地資源、合理利用土地、盡量少占耕地的政策，本項目基本沒有占用耕地與林地。而且項目所選地址靠近市區，可能涉及殘舊建筑物的拆除，但基本不會對周圍環境帶來什么負面影響。海口市東南亞風情小鎮實際占地面積約為66.6萬平方米，其中會所實際占地面積10萬平方米；高級公寓和別墅實際占地面積約為35萬平方米；道路、土地綠化面積達到36.621、萬平方米。第五章項目營銷策略一、宣傳主題概念項目的主題必須與項目條件和文化相適應，具有可執行性和可發展性，需形成市場的差異性，建立項目區域范圍內的唯一性或領先性，因此，海口市東南亞風情小鎮在推廣時應以定安縣第一村為目標，主要策略如下：1、主題設計。項目的主題概念設計為：打造生態環境，享受都市度假生活；建造“綠色家園”、“生態家園”、“溫馨家園”。2、廣告主題語：美麗定安縣，經典百年；綠色家園、五星級的家3、宣傳主題：度假別墅國際生態高尚社區；城市、森林、我的家-純生態型園林式住宅之典范二、賣點整合項目推出市場之前，要對項目的特色、優勢進行整合，這里主要整合項目的規劃與理性：1）規劃賣點： A低22、密度、高綠化； B以海南豐富的旅游資源為背景，以“旅游文化”為底蘊，創意出現代的“旅游建筑”； C溪流潺潺、魚翔水底、華爾茲森林里鳥兒鳴唱； D打造定安縣最高級、最大的花園生態高級公寓和別墅區。2）理性賣點 A高檔物業-高尚人文社區； B合理的價位，優良的品質； C簡約時尚風格、完善的生活設施-都市CEO的“名片”； D輕松置業-按揭買房，輕松擁有您夢想中的家園三、優惠措施本項目的優惠措施主要有兩方面，包括封頂之前預售優惠與一次性付清優惠：1、 在項目開工之前預售樓花，可以優惠15%；2、 項目開工后封頂之前，可以優惠8%；3、 購買現樓現金一次性付清可以優惠5%。四、銷售目標體系整體推廣思路23、海口市東南亞風情小鎮整體推廣思路是：1、預測未來，把握市場。通過對海南定安縣的人文地理的分析，結合各地CEO的收入與偏好，來確定項目的戰略推廣方向；2、有的放矢，準確定位。經過深入調研，CEO具有較高的消費行與消費心里，項目初步定位為高投資、高消費、高回報的；3、整合資源，提煉賣點。整合項目可利用的一切優勢推廣資源，提倡“生態”、“綠色”“環保”等的價值推廣體系，使項目具有吸引力。4、組合推廣，辯證實施。以主題概念營銷營造項目品牌，以事件營銷催熟區域市場，以活動營銷實現人氣效應，以品質營銷打造項目核心競爭力。第六章 總結一、項目對政治與社會穩定的影響1、國際旅游島確定了海南經濟發展的定位，就是24、以旅游、以現代服務業為主導的現代可持續發展之路；國際旅游島的本質涵義其實就是六個字，開放、綠色、發展。海口市東南亞風情小鎮的建設投產，不但可以促進當地定安縣的經濟發展，也滿足了很多向往美麗的桃源世紀的CEO的高質量需求，而且房地產銷售可以增加國家稅收收入，酒店與會所正常年份也可以直接為國家創造稅收。2、海口市東南亞風情小鎮是打造生態的花園，給居住者提供一個高雅、優美的環境，它將集娛樂、休閑、購物一起的高級社區。項目是開辟定安縣房地產開發的歷史先河，它將給定安縣房地產行業樹立一個新的里程碑，項目的建設對定安縣、海南省的房地產行業都有著深遠的歷史意義。二、項目對合理利用自然資源的影響建設項目將走可持續發展的道路，堅持合理的利用海南省與定安縣社會、經濟資源，合理利用自然資源，及時處理由于項目的建設而造成對環境的影響，使其對環境的污染與破壞減至最低。因此，海口市東南亞風情小鎮項目建設具有可行性。