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1、新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司長(zhǎng)春路美居物流園美林花源小區(qū)沿街商業(yè)開設(shè)大型綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司長(zhǎng)春路美居物流園美林花源小區(qū)沿街商業(yè)開設(shè)大型綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司長(zhǎng)春路美居物流園美林花源小區(qū)沿街商業(yè)開設(shè)大型綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司長(zhǎng)春路美居物流園美林花源小區(qū)沿街商業(yè)開設(shè)大型綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告烏魯木齊/新疆/中國(guó)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6 6目錄目錄新疆友好集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃2 2烏魯木齊市簡(jiǎn)介（對(duì)烏市綜合經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析）3 3烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)）2、區(qū)域分析4 4前言1 1項(xiàng)目綜合分析5 5結(jié)論7 7341616252711前言前言2010年5月中央召開新疆工作座談會(huì)，就促進(jìn)新疆跨越式發(fā)展和實(shí)現(xiàn)新疆長(zhǎng)治久安做出重大部署，目標(biāo)是通過“十二五”和“十三五”的十年奮斗，使新疆與全國(guó)一道實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)。這對(duì)新疆來說，是非常難得的歷史機(jī)遇，新疆將迎來跨越式的發(fā)展時(shí)期。友好集團(tuán)為實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張及跨越式發(fā)展，在順應(yīng)國(guó)家十二五規(guī)劃和新疆十二五規(guī)劃的前提下，大力發(fā)展百貨、超市及家電業(yè)態(tài)的連鎖經(jīng)營(yíng)，為友好集團(tuán)在2015年實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到100億元的目標(biāo)而努力。1政策優(yōu)勢(shì)激活了新疆自有的資源與地緣優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已邁入高速發(fā)展的軌道， 十二五期間要確保新疆人均3、GDP達(dá)到全國(guó)平均水平。政策優(yōu)勢(shì)激活了新疆自有的資源與地緣優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已邁入高速發(fā)展的軌政策優(yōu)勢(shì)激活了新疆自有的資源與地緣優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已邁入高速發(fā)展的軌道，道， 十二五十二五期間要確保新疆人均期間要確保新疆人均GDPGDP達(dá)到全國(guó)平均水平。達(dá)到全國(guó)平均水平。地緣優(yōu)勢(shì)地緣優(yōu)勢(shì)地緣優(yōu)勢(shì)+資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)+政策優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)第二條“歐亞大陸橋”的必經(jīng)區(qū)域西部大開發(fā)的重要發(fā)展區(qū)域溝通中國(guó)及中亞貿(mào)易門戶重要的區(qū)域地位，東聯(lián)西出的樞紐旅游資源旅游資源能源資源能源資源農(nóng)產(chǎn)品資源農(nóng)產(chǎn)品資源礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源未來20年,中央財(cái)政支持新疆的資金總量預(yù)計(jì)可達(dá)2.1萬(wàn)億元未來20年,中央財(cái)政支持新疆的4、資金總量預(yù)計(jì)可達(dá)2.1萬(wàn)億元喀什、霍爾果斯特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立喀什、霍爾果斯特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立全國(guó)19省援疆項(xiàng)目成果初現(xiàn)，2011年援疆資金總規(guī)模將超過100億元全國(guó)19省援疆項(xiàng)目成果初現(xiàn)，2011年援疆資金總規(guī)模將超過100億元2010年5月在京召開新疆經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，促進(jìn)新疆經(jīng)濟(jì)大發(fā)展2010年5月在京召開新疆經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，促進(jìn)新疆經(jīng)濟(jì)大發(fā)展新疆迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇新疆迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇2友好集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)是實(shí)行規(guī)模優(yōu)先、積極擴(kuò)張戰(zhàn)略。友好集團(tuán)將加速百貨、家電及超市連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，用5年（2011-2015年）時(shí)間通過擴(kuò)大市場(chǎng)份額，獲得充分的規(guī)模效應(yīng)，使規(guī)模經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生規(guī)模效益。到2015年友好集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)5、在疆內(nèi)經(jīng)濟(jì)條件較好的二級(jí)城市開設(shè)百貨店的戰(zhàn)略目標(biāo)，使集團(tuán)百貨業(yè)態(tài)銷售額達(dá)到57億元、家電連鎖業(yè)態(tài)銷售額達(dá)到13億元、同時(shí)超市連鎖業(yè)態(tài)銷售額達(dá)到30億元的快速超常規(guī)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，最終在2015年友好集團(tuán)連鎖百貨、超市及家電連鎖業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)合計(jì)收入達(dá)到100億元，形成涵蓋南北疆的友好百貨、超市、家電連鎖業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局。友好集團(tuán)二五期間戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)友好集團(tuán)二五期間戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)3友好集團(tuán)第二個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃期（20112015年）友好集團(tuán)第一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃期（20072010年）友好集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃友好集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃友好集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃友好集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃4友好集團(tuán)百貨、家電及超市連鎖業(yè)態(tài)戰(zhàn)略發(fā)展6、區(qū)域主要在新疆境內(nèi)烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，是全疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技的中心。截至2010年9月30日，全市總?cè)丝?61.5萬(wàn)人，占全疆人口的13.2%，其中，流動(dòng)人口63.9萬(wàn)人。烏市2010年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1311億元，占全疆國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的24.2%，烏市2010年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額563億元，比上年增長(zhǎng)19%，占全疆社會(huì)消費(fèi)品零售總額的42.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14382元；全年城市居民人均消費(fèi)支出10239元。（一）烏魯木齊市是友好集團(tuán)發(fā)展百貨、家電及超市連鎖業(yè)態(tài)的重中之重（二）疆內(nèi)二級(jí)城市（一）烏魯木齊市是友好集團(tuán)發(fā)展百貨、家電及超市連鎖業(yè)態(tài)的重中之重（7、二）疆內(nèi)二級(jí)城市在疆內(nèi)除烏魯木齊市以外有地級(jí)市1個(gè)（克拉瑪依市）、區(qū)直轄市4個(gè)（石河子市、阿拉爾市、圖木舒克、五家渠市）、地、州轄市15個(gè)（吐魯番市、哈密市、昌吉市、阜康市、伊寧市、奎屯市、塔城市、烏蘇市、阿勒泰市、博樂市、庫(kù)爾勒市、阿克蘇市、阿圖什市、喀什市、和田市），共計(jì)20個(gè)城市，統(tǒng)稱為疆內(nèi)二級(jí)城市。經(jīng)過近年來的調(diào)研確定伊犁、阿克蘇、克拉瑪依、奎屯、石河子、哈密、喀什、阿勒泰為疆內(nèi)經(jīng)濟(jì)條件較好的二級(jí)城市，是集團(tuán)的戰(zhàn)略性結(jié)點(diǎn)城市。戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向5Add Your Title第二步（20112015）第一步（20072010）目標(biāo)在伊犁、阿克蘇、克拉瑪依、奎屯等經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較高、條8、件較好的二級(jí)城市開設(shè)5萬(wàn)平米以上“百貨店+超市大賣場(chǎng)（面積10000平米左右）”復(fù)合業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，同時(shí)大力發(fā)展超市連鎖業(yè)態(tài)，初步完成友好集團(tuán)全疆百貨連鎖經(jīng)營(yíng)模式的戰(zhàn)略目標(biāo)。2011年使主營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售收入突破45億元，牢牢鞏固友好集團(tuán)在全疆的商業(yè)零售業(yè)的領(lǐng)跑地位。在疆內(nèi)其余經(jīng)濟(jì)條件較好二級(jí)城市如石河子、哈密、喀什、阿勒泰等作為友好集團(tuán)的戰(zhàn)略性結(jié)點(diǎn)城市開設(shè)百貨店，同時(shí)以主力百貨店的超市大賣場(chǎng)為依托，發(fā)展10個(gè)超市連鎖門店實(shí)現(xiàn)在全疆經(jīng)濟(jì)條件較好的二級(jí)城市開設(shè)百貨店、家電及超市的戰(zhàn)略目標(biāo)，最終在2015年友好集團(tuán)連鎖百貨、超市及家電業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)合計(jì)收入達(dá)到 100億元，形成涵蓋南北疆的友好百貨、9、超市連鎖業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局。戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 步 驟戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 步 驟6注：自2007年起已開設(shè)百貨店城市：烏魯木齊（美美友好店）、庫(kù)爾勒、獨(dú)山子2011年計(jì)劃開設(shè)百貨店的城市：伊犁、石河子2012年計(jì)劃開設(shè)百貨店的城市：奎屯、阿克蘇2013年計(jì)劃開設(shè)百貨店的城市：哈密、克拉瑪依、吐魯番2014年計(jì)劃開設(shè)百貨店的城市：喀什、阿勒泰吐魯番新疆友好集團(tuán)百貨及超市網(wǎng)點(diǎn)布局圖新疆友好集團(tuán)百貨及超市網(wǎng)點(diǎn)布局圖72011年友好集團(tuán)計(jì)劃開設(shè)超市20家，2012年計(jì)劃開設(shè)超市2030家。2013年2015年友好集團(tuán)將以二級(jí)城市主力百貨店的超市大賣場(chǎng)為依托，每一個(gè)城市發(fā)展10個(gè)超市連鎖門店，其中2家標(biāo)準(zhǔn)化超市，810、家便利店，最終友好集團(tuán)超市連鎖門店將達(dá)到100家。2015年，友好集團(tuán)可在采取直營(yíng)店連鎖經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，逐步地推廣友好超市特許連鎖加盟方式以加快超市網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張，友好集團(tuán)在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上，可收購(gòu)兼并部分新疆現(xiàn)有的中小型連鎖企業(yè)，這樣一方面可以減輕競(jìng)爭(zhēng)壓力，另一方面也可以使自身實(shí)力得到進(jìn)一步加強(qiáng)，確保企業(yè)穩(wěn)步快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)友好集團(tuán)超市連鎖經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。超市連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展目標(biāo)超市連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展目標(biāo)8“友好電器”連鎖業(yè)態(tài)將以烏魯木齊市為主兼顧地州城市同步發(fā)展，根據(jù)友好集團(tuán)百貨及超市連鎖業(yè)態(tài)的實(shí)施計(jì)劃，有選擇性的在百貨店或超市大賣場(chǎng)內(nèi)開設(shè)“友好電器”賣場(chǎng)，并根據(jù)實(shí)際情況有計(jì)劃的開設(shè)910家獨(dú)立家電賣場(chǎng)11、。備注：友好電器獨(dú)立賣場(chǎng)僅指友好電器單獨(dú)開設(shè)的家電賣場(chǎng)，即不與超市和百貨聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的賣場(chǎng)。家電連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展目標(biāo)家電連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展目標(biāo)9烏魯木齊市簡(jiǎn)介烏魯木齊市簡(jiǎn)介2010年烏魯木齊市消費(fèi)能力調(diào)查2010年烏魯木齊市消費(fèi)能力調(diào)查2010年烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)烏魯木齊市概況烏魯木齊市概況10烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)首府，全疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。地處天山中段北麓、準(zhǔn)噶爾盆地南緣，是世界上距海洋最遠(yuǎn)的城市。行政區(qū)總面積1.42萬(wàn)平方公里，其中城市建成區(qū)面積261.88平方公里。截至2010年9月30日，全市總?cè)丝?61.5萬(wàn)人，占全疆人口的13.2%，其中，流12、動(dòng)人口63.9萬(wàn)人。近年來，隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)新疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見政策的深入實(shí)施，特別是中央新疆工作座談會(huì)的召開，中央出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策。國(guó)家給予新疆經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持有力地推動(dòng)了烏魯木齊經(jīng)濟(jì)建設(shè)等各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。西部明珠 烏魯木齊西部明珠 烏魯木齊11較2009年增長(zhǎng)12.2%1.4545.5752.982010年烏魯木齊市生產(chǎn)總值（GDP）1311億元第一產(chǎn)業(yè)增加值第一產(chǎn)業(yè)增加值19億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)6.1%第二產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值597億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)12%第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值695億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)12.4%三類產(chǎn)業(yè)比重三類產(chǎn)業(yè)增加值烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)13、指標(biāo)數(shù)據(jù) - GDP總值烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù) - GDP總值122010年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1311億元，比上年增長(zhǎng)12.2%。從2006年至2010年烏魯木齊市每年GDP平均增長(zhǎng)速度約為12.5%，增長(zhǎng)速度較快，2008年開始受金融危機(jī)影響增長(zhǎng)速度稍有下降，2010年恢復(fù)增長(zhǎng)。烏魯木齊市從06年至10年社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持著較快的增長(zhǎng)速度，2008年烏魯木齊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）受金融危機(jī)影響有所下滑，但社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)比例未受金融危機(jī)影響，呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2008至2009年連續(xù)兩年增長(zhǎng)比例分別為25.94%和13.09%，可以看出居民消費(fèi)需求非常旺盛。14、烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)- -生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額132010年人民生活水平有了很大的提高，城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提升。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14382元，比上年增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入7466元，增長(zhǎng)12%。全年城市居民人均消費(fèi) 支 出 10239 元 ， 比 上 年 增13.2%。2010年全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為102.7%，比上年上升2.7%，其中，食品類、煙酒及用品類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類和娛樂教育文化用品及 服 務(wù) 類 分 別 上 升 8.5% 、1.6%、0.7%、1.4%和1.9%15、；衣著類、交通和通訊類、居住類分別下降5.3%、0.7%和0.1%烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)烏魯木齊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)- - 居民可支配收入及增速、CPI居民可支配收入及增速、CPI142011年3月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊調(diào)查隊(duì)公布的抽樣調(diào)查資料顯示：2010年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民年可支配收入達(dá)到14382元；人均消費(fèi)支出10239元，首次突破萬(wàn)元大關(guān)。調(diào)查顯示，2010年，烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民人均衣著支出1408元；人均食品支出3891元；人均購(gòu)房支出1115元；人均交通通信支出1358元；人均醫(yī)療保健支出667元；人均化妝品支出146元；人均用于金銀珠寶飾品支出119元 。另外，值得注意的16、是，在收入與消費(fèi)增長(zhǎng)的同時(shí)，相比低收入群體，烏魯木齊市富裕群體收入增速更快。2010年1月至10月，烏魯木齊市高收入家庭人均可支配收入比2006年同期增長(zhǎng)50.3%，而低收入人口僅增長(zhǎng)9.6%。由此可以看出，烏魯木齊市的消費(fèi)潛力在逐年增大，這對(duì)友好集團(tuán)來說是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力調(diào)查城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力調(diào)查15項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介高新區(qū)（新市區(qū)）未來規(guī)劃高新區(qū)（新市區(qū)）未來規(guī)劃烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)）分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析16項(xiàng)目簡(jiǎn)介(紅線內(nèi)沿街底商為項(xiàng)目所在建筑)項(xiàng)目簡(jiǎn)介(紅線內(nèi)沿街底商為項(xiàng)目所在建筑)區(qū)位本項(xiàng)目（上圖所示的沿街底商）即美林花源南一區(qū)17、北一區(qū)，緊鄰美居物流園，門前為長(zhǎng)春路。正中間為美林花源小區(qū)正門,南側(cè)為美居L座，北側(cè)為西北石油局。產(chǎn)權(quán)方是亞中物流商務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限公司，2008年建成使用。面積本項(xiàng)目底商部分總面積為51386.84，其中已建成部分面積為46378 .87，待建部分面積為5007.97 ，現(xiàn)友好集團(tuán)擬租賃該商業(yè)場(chǎng)所,租賃期限為15年，自2011年8月31日至2026年8月30日。價(jià)格該商業(yè)場(chǎng)所租金單價(jià)為0.6元/天/，物業(yè)費(fèi)0.6元/天/支付，租金每三年遞增10%，15年租金及物業(yè)費(fèi)總額為37232.1698萬(wàn)元。17?圖中黃色黃色標(biāo)注區(qū)域?yàn)?棟待拆遷建筑，其中2棟已簽訂了拆遷協(xié)議，其余4棟的拆遷工作正在進(jìn)行。?18、圖中紅色紅色標(biāo)注區(qū)域?yàn)槲唇ú糠郑谰臃矫鎸⒃诓疬w工作完成后，按照原設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，建成后租金按照租賃合同中對(duì)應(yīng)當(dāng)年的租金單價(jià)收取。美林花源項(xiàng)目簡(jiǎn)介美林花源項(xiàng)目簡(jiǎn)介18蘇州路蘇州路項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖河灘快速公路河灘快速公路河南東路天津路天津路長(zhǎng)春路長(zhǎng)春路本案本案本項(xiàng)目緊鄰城市主要道路，交通便利，門前為長(zhǎng)春路，距離蘇州路、河南路、天津路 不 超 過 1 公里，東側(cè)為河灘快速公路。19烏魯木齊市未來規(guī)劃的重點(diǎn) - 城北新區(qū)烏魯木齊市未來規(guī)劃的重點(diǎn) - 城北新區(qū)?城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向城市用地按照“南控、北擴(kuò)、先西延、后東進(jìn)”的原則。向南嚴(yán)格控制，優(yōu)化和整治；向北為主要發(fā)展方向；向西19、在保障生態(tài)和地質(zhì)安全的前提下適度拓展；向東強(qiáng)化與市域北部地區(qū)的協(xié)調(diào)，預(yù)留發(fā)展空間。?城市發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展和全面建設(shè)小康社會(huì)，將烏魯木齊市建成：我國(guó)西部中心城市、面向中西亞的現(xiàn)代化國(guó)際商貿(mào)中心、多民族和諧宜居城市、天山綠洲生態(tài)園林城市和區(qū)域重要的綜合交通樞紐。?城市空間結(jié)構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)在全市構(gòu)建城北新區(qū)、高鐵新區(qū)、米東區(qū)、甘泉堡工業(yè)區(qū)、西山新區(qū)、老城區(qū)六大組團(tuán)。中心城區(qū)按照“多中心組團(tuán)式”的空間發(fā)展思路，構(gòu)筑“一軸、雙核、多心”的空間結(jié)構(gòu)。“一軸”為連接老城區(qū)和城北新區(qū)的城市綜合服務(wù)功能拓展軸。“雙核”為老城區(qū)、城北新區(qū)兩個(gè)市級(jí)公共服務(wù)中心；“多心”為多個(gè)專業(yè)型公共服務(wù)中心。20、20烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （新市區(qū)）簡(jiǎn)介烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （新市區(qū)）簡(jiǎn)介?“區(qū)政合一”解決發(fā)展空間不足問題“區(qū)政合一”解決發(fā)展空間不足問題經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新區(qū)分別成立于1994年和1992年，經(jīng)過十多年建設(shè)，空間不足矛盾逐步加深，限制了兩個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展，為解決這一問題，借鑒內(nèi)地開發(fā)區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，自治區(qū)黨委決定實(shí)施“區(qū)政合一”。市委副書記焦亦民說，“區(qū)政合一”后，不僅高新區(qū)發(fā)展空間問題得到了解決，而且能在更大范圍內(nèi)發(fā)揮高新區(qū)體制、機(jī)制方面優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)新市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高服務(wù)百姓能力，有利于民生工程實(shí)施。?高新區(qū)和新市區(qū)全面實(shí)行 “區(qū)政合一”高新區(qū)和新市區(qū)全面實(shí)行 “區(qū)政合一”221、011年1月27日，烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（新市區(qū)）召開自成立以來第一次全委擴(kuò)大會(huì)議，這標(biāo)志著高新區(qū)和新市區(qū)全面實(shí)行“區(qū)政合一”。根據(jù)烏市市委、市政府的城區(qū)北擴(kuò)、“六大組團(tuán)”戰(zhàn)略構(gòu)想，烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)）位于烏市北擴(kuò)的中心城區(qū)，將成為烏魯木齊市最具發(fā)展活力和潛力的區(qū)域。21項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本項(xiàng)目本項(xiàng)目1.5公里輻射范圍公里輻射范圍北至：河南東路南至：蘇州東路西至：北京北路東至：河灘快速輻射范圍區(qū)域內(nèi)涵蓋住宅小區(qū)30余個(gè)（包括已建、在建、待建小區(qū)），區(qū)域內(nèi)總?cè)丝诩s為15余萬(wàn)人。22?北京路街道北京路街道：華聯(lián)大廈500人，金谷小區(qū)600余人、嘉德園4200余人，石油局家屬22、院420余人、國(guó)稅小區(qū)1680人、奧林小區(qū)6720人；?天津路街道天津路街道：紫金長(zhǎng)安2340人、二宮鄉(xiāng)住戶6000余人、京城名苑1380人、金色港灣1500人。?長(zhǎng)春路街道長(zhǎng)春路街道：美林閣小區(qū)1500余人、商流苑1380人、美術(shù)館1140人、棕櫚園7980人、萬(wàn)成華府950人、國(guó)秀家園990人、天地科技家屬院230人、美特花園2340人、領(lǐng)袖新城3880人、蘇杭明珠9450人、華世丹家屬樓620人；?蘇州路街道蘇州路街道：安全廳家屬樓1300人、新市區(qū)法院家屬區(qū)380人、西八家戶村民區(qū)5000人、小西溝居民區(qū)7500人、成祥小區(qū)700人、一建家屬院7700人、新捷小區(qū)300人、蘇州花園3523、00人、名潤(rùn)園國(guó)稅局小區(qū)1400人、地稅局小區(qū)1500人、可言小區(qū)6504人；?河南路街道河南路街道：金陽(yáng)小區(qū)978人、四建家屬區(qū)18000人、辰信花園2600人、陽(yáng)光小區(qū)1200人、鐵路設(shè)計(jì)院家屬區(qū)3800人；23項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析美林花源項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)美林花源項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)本項(xiàng)目將是集精品品牌店、超市大賣場(chǎng)、美食美尚休閑餐飲 、 專 賣店 、 醫(yī) 藥店、主題休閑餐廳、美容院、電玩城 、 健 身館、茶館、室內(nèi)溜冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的大型綜合 購(gòu) 物 中心。24項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)?區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目處于新市區(qū)長(zhǎng)春路，緊鄰美居物流園，附近有多個(gè)已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)，24、同時(shí)還有政府機(jī)關(guān)、大型企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院等單位。?品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)友好集團(tuán)是新疆老字號(hào)國(guó)有商業(yè)零售企業(yè)，現(xiàn)已成為新疆的一個(gè)知名商業(yè)品牌，管理規(guī)范、服務(wù)品質(zhì)好、信譽(yù)度高，在新疆百貨零售業(yè)具有巨大的品牌影響力和號(hào)召力。?經(jīng)營(yíng)種類豐富經(jīng)營(yíng)種類豐富本項(xiàng)目開業(yè)后會(huì)成為集超市、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購(gòu)物中心，今后將是城北新區(qū)居民出行購(gòu)物、休閑、娛樂的首選場(chǎng)所。?會(huì)員優(yōu)勢(shì)會(huì)員優(yōu)勢(shì)截止2011年2月底友好集團(tuán)會(huì)員人數(shù)為235526人，數(shù)量眾多的忠實(shí)顧客將有利于進(jìn)一步縮短市場(chǎng)培育期。? 租金低租金低隨著城北新區(qū)的快速發(fā)展，該地區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)、租金增幅較大，本項(xiàng)目租金較附近商業(yè)房產(chǎn)租金價(jià)位偏低，運(yùn)營(yíng)成本較低。25、25?未建部分未建部分本項(xiàng)目局部未建成，新建需要一定時(shí)間，前期會(huì)影響項(xiàng)目的整體規(guī)劃。?需要一定時(shí)間市場(chǎng)培育期需要一定時(shí)間市場(chǎng)培育期本項(xiàng)目并未處于傳統(tǒng)商圈內(nèi)，城北新區(qū)發(fā)展需要一定時(shí)間，項(xiàng)目得到附近居民接受與認(rèn)可也需要一定時(shí)間。?周邊大型超市周邊大型超市在北京路與蘇州路交匯處有家樂福超市，鐵路局有西單超市和愛家超市，由于這三家超市開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，周邊居民已形成購(gòu)物習(xí)慣，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析26項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目分為南一區(qū)與北一區(qū)項(xiàng)目分為南一區(qū)與北一區(qū)北一區(qū)北一區(qū)：負(fù)一層面積4947.04平米，一層面積為4429.89平米，二層面積為4840平米，三層面積26、為4812.67平米，四層面積為4967.39平米，面積總計(jì)23996.99平米。南一區(qū)：負(fù)一層面積為4845.87平米，一層面積為3667.65平米，二層面積為4118.23平米，三層面積為4770.9平米，四層面積為4979.23平米，面積總計(jì)22381.88平米。南一區(qū)與北一區(qū)面積總計(jì)：46378.87平米。本項(xiàng)目預(yù)算期10年，投資金額大，預(yù)計(jì)第三年開始盈利，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為5.37年。27項(xiàng)目預(yù)測(cè)基于以下幾個(gè)假設(shè)項(xiàng)目預(yù)測(cè)基于以下幾個(gè)假設(shè)1、美林花源的經(jīng)營(yíng)模式，將采用以超市、家電連鎖經(jīng)營(yíng)為主，租賃為輔的經(jīng)營(yíng)模式；2、商業(yè)零售的收入預(yù)測(cè)指標(biāo)，以友好超市年銷售19753萬(wàn)元預(yù)測(cè)美林花源項(xiàng)27、目銷售數(shù)據(jù)；第一年銷售19820萬(wàn)元，第2-5年銷售年遞增為30%，第6年起銷售年遞增為10%；3、項(xiàng)目投資后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售及毛利率指標(biāo)應(yīng)大于或等于財(cái)務(wù)測(cè)算數(shù)，費(fèi)用水平控制在測(cè)算數(shù)以內(nèi)（費(fèi)用以天百、友好及友好百盛店2010年實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后進(jìn)行預(yù)測(cè)），才能達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果；4、該投資項(xiàng)目所需資金控制在預(yù)測(cè)范圍內(nèi)；5、該項(xiàng)目在培育期內(nèi)，友好集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)保持相對(duì)穩(wěn)定；6、資金來源：以銀行貸款方式取得，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策在可預(yù)測(cè)的期限內(nèi)不發(fā)生重大調(diào)整,不會(huì)給集團(tuán)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。28項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目預(yù)算期：10年總投資額：27303.07萬(wàn)元1、十年租金及物業(yè)費(fèi)用：22875.528、3萬(wàn)元2、裝修改造投入：2920.00萬(wàn)元3、設(shè)備及貨架購(gòu)置等：377.41萬(wàn)元4、電子設(shè)備購(gòu)置：130.13萬(wàn)元5、滿足商品經(jīng)營(yíng)需營(yíng)運(yùn)資金：1000.00萬(wàn)元2910年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)1、經(jīng)營(yíng)方面測(cè)算方法：1、經(jīng)營(yíng)方面測(cè)算方法：1）商業(yè)銷售以第一年銷售額19820萬(wàn)元為預(yù)測(cè)起點(diǎn)，第2-5年銷售年遞增為30%，第6年起銷售年遞增為10%，商品綜合毛利率為10.50%進(jìn)行預(yù)測(cè)；2）本測(cè)算除超市及家電經(jīng)營(yíng)所需面積外,其余面積采用租賃方式運(yùn)營(yíng),首年租金收入2344萬(wàn)元，十年租金總收入43451.92萬(wàn)元；30項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析10年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)2、費(fèi)用方面測(cè)算方法：2、費(fèi)用方面測(cè)算方法：1）折舊：其中裝修29、改造費(fèi)用以15年租賃期為折舊期殘值率為5%的方法計(jì)提折舊，年折舊為178.60萬(wàn)元，其余設(shè)備設(shè)施等年折舊費(fèi)用為70.46萬(wàn)元；2）工資、福利及社保：首年工資費(fèi)用666.57萬(wàn)元，之后年工資費(fèi)用逐年增長(zhǎng)3%進(jìn)行測(cè)算。項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年工資666.57 686.57 707.16 728.38 750.23 工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職教費(fèi)23.33 24.03 24.75 25.49 26.26 五險(xiǎn)一金285.29 293.85 302.67 311.75 321.10 合計(jì)975.19 1004.44 1034.58 1065.62 1097.58 項(xiàng)目第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)工30、資772.74 795.92 819.79 844.39 869.72 7641.46 工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職教費(fèi)27.05 27.86 28.69 29.55 30.44 267.45 五險(xiǎn)一金330.73 340.65 350.87 361.40 372.24 3270.54 合計(jì)1130.51 1164.43 1199.36 1235.34 1272.40 11179.45 31項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析3）水電費(fèi)：按100元/年/預(yù)測(cè)（友好百盛2010年100元/年/）,首年水電費(fèi)用432.49萬(wàn)元，之后按每年1%遞增。建筑面積46378.87；4）采暖及空調(diào)費(fèi)：按22元/平米，年費(fèi)用122.5831、萬(wàn)元，其中：?jiǎn)T工采暖費(fèi)20.54萬(wàn)元(249人*825元)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采暖費(fèi)102.03萬(wàn)元；5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1）按項(xiàng)目年資金需求3000萬(wàn)元（含營(yíng)運(yùn)資金1000萬(wàn)元）,年利率6.31%計(jì)算,年利息費(fèi)用189.30萬(wàn)元，10年利息費(fèi)用總額為1893萬(wàn)元；2）信用卡手續(xù)費(fèi)：以項(xiàng)目商業(yè)銷售預(yù)測(cè)數(shù)及信用卡占銷售比重27.5%為依據(jù)測(cè)算,費(fèi)率1%；32項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析2、項(xiàng)目預(yù)測(cè)第三年開始盈利2、項(xiàng)目預(yù)測(cè)第三年開始盈利3、項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為5.37年3、項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為5.37年4、美林花源項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表4、美林花源項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表利潤(rùn)方面：1、第一年商業(yè)銷售預(yù)測(cè)為19820萬(wàn)元1、第一年商業(yè)32、銷售預(yù)測(cè)為19820萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年凈利潤(rùn)-1211.67 -277.17 798.68 1691.24 2655.05 第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)3218.33 3387.99 3762.30 4177.48 4453.38 22655.60 利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元33項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論結(jié)論新疆友好集團(tuán)美林花源項(xiàng)目是在國(guó)家大環(huán)境政策及友好集團(tuán)第二個(gè)五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃期的背景下，擬租賃烏魯木齊市高新區(qū)（新市區(qū)）商業(yè)房產(chǎn)，底商部分建筑面積為46378.87，首期租金為0.6元/天/，物業(yè)費(fèi)0.6元/天/，租金每三年遞增10%，15年租金及物業(yè)費(fèi)總額為37232.1698萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2011年8月31日交付。本項(xiàng)目將是集精品品牌店、超市大賣場(chǎng)、美食美尚休閑餐飲、專賣店、醫(yī)藥店、主題餐廳、美容院、電玩城、健身館、茶館、室內(nèi)溜冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的大型綜合性購(gòu)物中心。經(jīng)過公司董事會(huì)會(huì)議審議，認(rèn)為該項(xiàng)目符合友好集團(tuán)積極拓展主營(yíng)百貨零售業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。34