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1、順德深國投商業中心（沃爾瑪購物廣場）建 設 項 目可行性研究報告順德項目可行性研究報告目錄一、概要3廣東順德位于珠江三角洲平原的中部，面積為806平方公里.與廣州接壤，毗鄰港澳，距廣州32公里，香港127公里（69海里），澳門80公里，有旅外華僑和港澳同胞40多萬人。由于擁有優越的地理人文條件，順德歷就是一個經濟較為發達的地區和外貿出口基地，順德各鎮均有特色支柱產業，是珠江三角洲的工業重鎮，在國內外均有眾多知名品牌，工業的高速發展，經濟的騰飛，順德人生活富裕。3二、經濟運行現狀3三、順德房地產市場發展概述133.1 房地產發展速度加快133.2 商業地產落后13四、項目介紹144.1 項目名稱2、144.2 經營方式、年限144.3 中外合資雙方名稱、地址、法定代表及企業簡介144.4 項目市場定位15為消費者提供一個具有招領性的，集購物、休閑、舒適、觀景、娛樂、餐飲為一體的、具有現代都市生活品質的品牌商業中心。滿足片區及全市居家生活及休閑消費需求。154.5 項目位置和環境描述154.6 基本指標15占地合計約24909平方米15容積率315建筑面積約71223平方米15營業面積約為57209平方米154.7 商業中心租售優勢154.8 項目估算16五、項目財務分析165.1 項目總投資測算165.2 銷售收入測算175.3 財務指標分析17六、可行性分析186.1投資回收期186.3、2. 項目風險評估及規避途徑18七、 結論19附表一：順德項目總成本測算表21一、概要廣東順德位于珠江三角洲平原的中部，面積為806平方公里.與廣州接壤，毗鄰港澳，距廣州32公里，香港127公里（69海里），澳門80公里，有旅外華僑和港澳同胞40多萬人。由于擁有優越的地理人文條件，順德歷就是一個經濟較為發達的地區和外貿出口基地，順德各鎮均有特色支柱產業，是珠江三角洲的工業重鎮，在國內外均有眾多知名品牌，工業的高速發展，經濟的騰飛，順德人生活富裕。二、經濟運行現狀2.1 順德經濟發展總體情況改革開放以來，順德人民充分發揮政策、地緣和人文優勢，逐步使順德由一個傳統的農業縣發展成為現代新興的工業城市4、。順德于1993年被批準為廣東省綜合改革試點，1999年被確定為廣東省率先基本實現現代化試點，2000年至2003年連續四年居國家統計局公布的全國縣域經濟百強之首。2004年全區實現國內生產總值601.07億元，工農業總產值1561.14億元，其中工業總產值1507.27億元，各項稅收（含海關代征稅收）合計106.94億元，其中地方一般預算財政收入32.27億元。2.2 民營經濟占主流，順德晉身全球富裕區目前，順德民營經濟已占順德GDP總量59.7%，上繳稅收（未含海關代征）占全區57.2%。民營經濟已成為順德經濟發展的主力軍。據了解，2004年順德區目前共有9個區域性綜合商會，38個行業商會5、（協會），全區各類民營企業1.5萬多家，個體工商戶3.7萬多家，其中會員企業7300多家。去年，全區銷售收入超億元的企業達130家。其中超10億元的13家，超百億元的3家。民營企業產品出口16.05億美元，占全區出口總額30%；擁有出口權的民營企業175家，占全區有出口經營權的98.65%，其中有4家民營企業進入全國出口200強。至今年10月底，在全區民營企業中，已獲得中國馳名商標5個，中國名牌產品10個，省著名商標27個，省名牌產品11個，國家免檢產品29個。2.3 順德汽車擁有量居全國前列據聯合國糧農組織的標準，恩格爾系數30以下為最富裕指標。2004年19月，順德城鎮居民的恩格爾系數為26、7.8，同比下降4個百分點，聯合國據此認定順德是全球最富裕的地區之一。據聯合國糧農組織統計顯示，至2004年9月底，順德平均3.7戶城鎮居民家庭有一輛汽車。至2004年12月底，順德每百戶城鎮居民家庭擁有27輛汽車（即3.7戶有一輛汽車），比2003年增長12.5%，大大超過全省全國的水平，僅次于東莞（32輛），位居全廣東省第二位，高于深圳（21.5輛）、佛山(7輛)、珠海（6輛）、廣州（4輛）。順德每百戶擁有汽車數量，已經超過國際通行的每百戶10輛的汽車普及標準。2.4 經濟國際化程度高，外資大量涌入按新口徑統計，順德區2004年實際利用外資2.21億美元，完成全年目標任務（2.15億美元）7、的102.79%；外商直接投資合同外資1.68億美元，完成全年目標任務（3.8億美元）的123.16%。2004年合同利用外資超1000萬美元的項目 13個，投資總額超1000萬美元的項目26個；2004年年底前世界500強項目達25個，其中2004年新增13個。在2004年引進項目中，投資總額 達1.72億美元，合同利用外資9445萬美元，其中有7個項目為世界500強投資項目。包括豐田合成橡塑、豐田合成汽車部品、愛信精機、頂鋒日嘉在內的8個日資汽配項目進駐順德，另外菲律賓生力集團投資的食品飲料項目投資總額 4500萬美元，合同外資1800萬美元，美的集團與日本東芝開利投資1935萬美元興建38、00萬 臺壓縮機生產基地；另外浦項鋼板首期投資3000萬美元，偉德利環保小家電首期投資2500 萬美元，都已進入籌建或施工階段。2.5 順德國內生產總值資料來源：順德統計年鑒據統計，2004年順德實現本地生產總值601.07億元，同比增長15.7；2005年一季度，順德全區社會消費品零售總額47.55億元，同比增長20.9；商品銷售總額123億元，增長18。2.6 順德人均國內生產總值資料來源：順德統計年鑒2004年順德本地生產總值突破600億元，達601.01億元；工業總產值突破1500億元，達1507. 26億元。2004年順德與珠三角部分城區GDP（億元）資料來源：相關政府統計局 2.79、 順德消費品零售總額資料來源：順德統計年鑒2004年，順德的社會消費品零售總額達到了169億元，民間資本投資商業基礎設施、專業市場和物流方面的項目達50多個，投資總額超過30億元。一批建成投入使用的項目經營業績喜人。其中投資900萬美元、占地3萬平方米的大福源超市開業以來每天營業額達80萬元以上。這充分表明了順德居民強大的消費能力，表明了大型商業設施在順德的發展潛力和市場空間。跨國零售巨頭樂購HYMALL（英國最大零售商）繼吉之島后簽約進入順德。除沃爾瑪之外還將有泰國正大集團重要分支機構易初蓮花連鎖超市都明確表示進駐順德。2.8 順德城市居民可支配年收入資料來源：順德統計年鑒全國百強縣(市)座10、次排定，順德四年來一直居于第一。順德早在幾年前就已提前達到了國家頒布的小康基本標準。 2.9 順德城市居民消費支出資料來源：順德統計年鑒據順德區統計局數據顯示，2004年順德城鎮居民人均消費性支出達到17072.15元，比全廣東省平均數的10691.79元多6377.36元，高59.6%。2003年及2004年分別比上年增長23.13%、12.87%。2.10 順德固定資產投資資料來源：順德統計年鑒2003年及2004年增長比較明顯，2003年比上年增長39.35%，2004年達到135.8億元，比2003年增長20.60%。2.11 順德外貿進出口總額 資料來源：順德統計年鑒2004年順德對11、外貿易總額突破100億美元，達112.5億美元，占全國對外貿易總額11547.4億美元的1/100。而廣東進出口總額3500億美元，進出口總額繼續名列全國第一位，占全國30.9%，其中出口額占全國32.3%，進口占全國29.5%。資料來源：順德統計年鑒2.12 順德恩格爾系數資料來源：順德統計網據順德區統計局分析，2004年順德城鎮居民的恩格爾系數（食品類支出占消費支出的比重）降到28.0%，比2003年下降0.9個百分點，已進入富裕生活水平。三、順德房地產市場發展概述3.1 房地產發展速度加快順德區經濟發達，其GDP在佛山五區中穩坐頭把交椅。前幾年，順德房地產交易量一直穩居佛山市約四分之一的12、水平。2004上半年，順德樓市交易量占佛山樓市總交易量的51以上。近年來順德區由于碧桂花城、半島碧桂園、佛山奧園等新起大盤的崛起，其高額投資與超前規劃使得這些樓盤的規劃、設計水平與自然環境、配套水平迅速提升，對消費者的吸引力增強，尤其是別墅，幾乎被“通吃”。幾個月前，佛山奧園推出133套“奧斯陸”湖畔的二期別墅不但吸引大量順德人買樓，還吸引了很多禪城、南海、三水和高明人士前往置業。使得順德房地產交易量在佛山樓市中所占份量遽然加大。3.2 商業地產落后順德的商業地產發展一直落后。順德中心城區大良只有新世界購物中心、華蓋路步行街稍顯繁華商業氣息，容桂只有宏駿廣場熱鬧些，這些還都是有幾年歷史的商業中13、心了。順德目前真正談得上大規模上檔次的商業項目還沒有。目前順德主要的商業項目有嘉信城市廣場、順德名店坊、龍江盈信城市廣場、容桂天佑城。四、項目介紹4.1 項目名稱名稱：佛山市順德區深國投商用置業有限公司地址：佛山市順德區大良北區居委會環市北中渡巷4.2 經營方式、年限 方式：中外合資年限： 40年4.3 中外合資雙方名稱、地址、法定代表及企業簡介甲方： CAPITAREAIL CHINA DEVELOPMEMTS(B)PTE.LTD法定代表：PUA Seck Guan 職務：董事長 企業簡介： 該公司是新加坡嘉德置地集團公司，是亞洲最大的上市地產公司之一，自1994年進入中國以來，致力于全國高14、品質住宅和商用房產的投資、開發與管理。凱德置地擁有一批能將國際理念和本地經驗相結合的專業團隊，通過整合其在房地產各領域的綜合優勢，積極參與中國的房地產建設。 嘉德集團是東南亞至大的房地產公司，總部設在新加坡。它的核心業務包括房地產、服務公寓以及房地產金融，分布在亞太、歐洲和海灣合作委員會（海合會）國家的主要城市。嘉德的房地產和服務公寓網絡遍布20多個國家及100多個城市。乙方： 深圳市商置投資有限公司法定代表：丁辦業 職務：董事長 企業簡介：深國投商用置業有限公司是一家大型的商業地產開發公司，注冊資本1億元人民幣，于2003年4月11日在中國登記成立。公司實力雄厚，主要從事在全國范圍內開發商用15、地產，建設大型購物的“深國投商業中心”。引進包括沃爾瑪、時代華納影院等世界500強進駐。目前正在佛山開發位于佛山市佛山市順德區大良北區居委會環市北中渡巷路佛山市順德區深國投商業中心，總建筑9.2萬平方米。建成后亦將引進包括沃爾瑪在內的世界500強企業進駐經營，商業中心經營前景良好。項目預計于2008年12月開業，屆時將對順德商業發展的國際化到相當的促進作用。4.4 項目市場定位為消費者提供一個具有招領性的，集購物、休閑、舒適、觀景、娛樂、餐飲為一體的、具有現代都市生活品質的品牌商業中心。滿足片區及全市居家生活及休閑消費需求。4.5 項目位置和環境描述項目地位于新桂中路與東樂路交匯處西南角。項目16、屬于東城區，東南邊為在建和待建的大型高端物業，目前尚缺乏大型密集的住宅社區，以小高層、多層建筑、別墅住宅為主。未來項目周邊將是高端物業的聚集地；地塊旁較大的社會機構有：李兆基中學（約2500學生），一種附小（約1000人），西山小學（約1500人）項目周邊一公里半徑范圍有400戶規模的居住小區約12個，經測算，項目周邊一公里范圍內總人口約6萬人；三公里半徑范圍內居住著約15萬人，是順德市中高收入人群居住密集的區域；5公里輻射范圍內逾30萬人。4.6 基本指標占地合計約24909平方米容積率3建筑面積約71223平方米營業面積約為57209平方米4.7 商業中心租售優勢1、位列世界500強之首沃17、爾瑪首次進入順德，在本項目設旗艦店，經營面積達20000多平方米，沃爾瑪強大的品牌效應，對租售意向客戶來講是一個強力的賣點與信心保障。2、 合營公司乙方股東作為沃爾瑪的股東，對與沃爾瑪的長期戰略合作伙伴關系起到了穩定的保障作用。項目在選址前已獲得沃爾瑪的進駐確認，這與目前市場上普通存在的由開發商在項目建成后對外招商的經營模式來講，有著一個質的區別。3、中外合資公司的運作模式決定了本項目的最大優勢，中外合資公司甲乙方股東有強大的金融背景支持，合營公司的運作不會受到資金不足的制肘，無需通過將所開發項目產權分拆出售后回籠資金。亦不會受到由于產權分拆出售后造成的商業中心運營受產權人經營意識及項目所限而18、無法統一經營、推廣。對日后商業中心的長遠發展有利。4、中外合資公司乙方在商業中心的招商優勢，通過與沃爾瑪的合作、引薦，將同時引入其他的世界知名企業加入項目進駐經營。以合資公司甲方在招商方面的專業優勢，引進相關的長期戰略合作伙伴，對商業中心的整體招商成果十分有利。4.8 項目估算合資公司注冊資本為1.4億元，甲方以等值9100萬人民幣（等值的外幣現匯）出資，乙方以4900萬元人民幣出資，甲方出資占合資公司注冊資本的65%，乙方占合資公司注冊資本的35%。五、項目財務分析5.1 項目總投資測算順德項目總成本合計為：28,480萬元。詳見附表一。5.2 銷售收入測算價格推算匯總表樓層營業面積租金月租19、金收入（平方米）（元/M2月）（元/月）負一層19,611881725794一層14,5231652396328二層11,166991105464二層夾層5609955440三層11,34966749007.6合計/平均值57,2091056032034按十年期租金計算銷售價格，順德項目收入總計為72,384萬元。5.3 財務指標分析預計該項目的經營期限為40年（包括建設期）,融資比例為50%,貸款期限十年。根據上文的項目總成本和租金收入等分析,主要財務指標計算結果如下: NPV160,147,098.40元 IRR 12%靜態投資回收期9.90年動態投資回收期14.28年貸款期限內累計凈利潤20、55,524,652.56元經營期內累計凈利潤1,220,669,685.52元六、可行性分析6.1投資回收期6.1.1投資回收年限投資回收年限為9.9年。6.1.2投資源回報率投資回報率為12%。6.2. 項目風險評估及規避途徑6.2.1 行業競爭風險及對策房地產業具有投入大、市場風險高的特點，是資金和技術密集型的行業。盡管公司與沃爾瑪可達成原則協議，優先保證物業的出租，但周邊同類物業的價格競爭會影響最終的出租價格。對策：一是緊密結合沃爾瑪的實際需要，建設具有自身特色的物業，與周邊同類物業開展差別化競爭，并以沃爾瑪的品牌與服務作為賣點。二是貫徹全程策劃思想，使市場意識深入項目開發的每一個階段21、，并且建立項目開發對市場變化作出快速反應的機制。公司還將在項目開發中注重研究柔性產品，使產品能夠適用不同用途，具有更強的抵御市場風險的能力。6.2.2 項目市場風險及對策1、經濟增長率變動風險近幾年來，在積極的財政政策和穩健的貨幣政策推動下，政府充當了投資的主體，我國經濟保持了穩定的增長，但由于我國經濟發展過程中不確定因素較多，未來的經濟增長率和質量可能受到影響。2、宏觀調控政策的影響為了遏止房地產市場可能出現的“過熱”現象，國家對部分地區的房地產市場己進行調控，2001年6月，央行規范向房地產企業貸款：2002年5月，建設部會同國家計委、國家經貿委、財政部、國土能源部、國家工商總局、監察部聯22、合整頓和規范房地產市場秩序；2002年11月央行督促各商業銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產泡沫的出現，并重申嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。這些舉措對于項目開展將產生嚴重影響。對策：公司采取審慎的財務政策和更為嚴格的項目評估制度，使佛山項目都建立在科學論證基礎上，降低不必要的風險。同時積極拓展其他融資渠道，必要時候可犧牲短期的收益，加快新項目的建設進度。6.2.3 在項目的運作過程中，還應注意以下問題：1、重視前期規劃設計。由于商業地產項目比住宅項目要復雜得多，因而商業地產項目的規劃設計不能僅僅是建筑設計師的事。商業地產項目的規劃設計必須依據市場調查得出定位結論，集中策劃師的靈感智慧，運用建23、筑設計師的技術手段，發揮營銷專家的推廣策略共同完成。2、商業地產項目開發的規模、檔次、區域，要根據市場需求而定。多大規模的社區，需要配置多大規模的商業面積和哪些商業業態，有合理的規律性的要求。3、商業地產不同于單純的住宅，具有跨行業的特點。它不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。如果只懂開發，而不懂后期經營和管理，不善于對相關行業資源進行整合，對項目涉及的整個鏈條沒有完整的科學設計和合理安排，即使銷售工作順利，后期的經營管理問題還會使項目歸于失敗。4、商業地產的功能與城市的文化、藝術相結合，才經得起時間的考驗，形成具有城市特色的商業氛圍。一個住宅項目一年就可以見分曉，判斷其24、成功與否；而商業地產項目需要幾年、幾十年時間的檢驗才能做出最后的評判。做商業地產不能目光短淺，過于急功近利，而應該有長遠眼光，立志做百年老店。七、 結論1、深國投購物廣場項目開發具有良好的宏觀經濟條件和市場環境，為項目開發成功提供了必要條件。2、項目地塊地處順德大良商圈，周邊皆為高檔住宅小區，道路四通八達，人氣極旺。3、項目選址既充分發揮了WAL-MART 商業特點，周邊1.5公里沒有較強競爭對手，避免了與METRO、PRICE-MART、CARROFOUR、TRUST-MART等大型零售商業的正面競爭。4、項目地塊已經配備約600多個車位，充分滿足了WAL-MART以及其它商戶的使用要求。525、項目的社會效益：（1）滿足商圈內消費者的日常生活、提供一個舒適的休閑、購物環境；（2）推出一個標志性建筑物，提高該區域的知名度；（3）解決再就業問題。6、項目的經濟效益：（1）給地方產品提供廣闊的銷售渠道；（2）增加地方稅收、增加財政收入；（3）帶動周邊樓盤的開發、銷售，提升其銷售價格。根據上述分析可以得出結論，深國投購物廣場項目開發具有良好的開發條件和市場環境，項目投資回報可觀，其開發是可行的。根據上述成本分析和銷售方案，不考慮營運期間各種稅費的影響，順德項目十年的預計毛利潤為43,904萬元；考慮稅費影響，在40年的總經營期內，累計凈利潤為122,067萬元，NPV為16,015萬元。本26、項目符合國家商業/寫字樓開發建設產業政策；土地取得合法,現場建設條件具備；建設資金有保障，具有良好的社會效益和經濟效益，項目是可行的。附表一：順德項目總成本測算表Description成本項目Amount金額1Land Cost 地價1.1 Land Cost 地價47,623,145.001.2 Related Expenses 相關費用-1.3 Sub-Total Land Cost 合計地價47,623,145.002Construction Cost 建筑安裝工程費2.1土建103,450,321.982.1.1總包土建(含室外)74,598,750.002.1.2土方開挖支護及樁基127、1,497,821.982.1.3外墻裝飾6,333,750.002.1.4內裝11,020,000.002.2安裝70,724,591.282.2.1總包安裝(水電空調消防)及空調主機39,633,750.002.2.2鍋爐-2.2.3電梯8,132,558.022.2.4發電機2,878,781.602.2.5變配電(含進線)15,041,633.862.2.6樓宇外墻燈飾1,439,390.802.2.7弱電（監控、智能化、停車管理、電視、電話等）2,518,933.902.2.8燃氣(含設計、增容)1,079,543.102.1+2.2小計174,174,913.262.3室外2,3028、2,263.782.3.1廣場、園林綠化2,302,263.782.1+2.2+2.3合計176,477,177.042.4其他工程費用9,643,918.362.5 Sub-Total for Construction Contract 工程費 (2.1+2.2+2.3+2.4)186,121,095.403Development Related Cost 工程建設相關費用3.1設計、勘測2,990,091.453.2監理1,181,440.003.3三通一平1,439,390.803.4相關規費及其他8,564,375.263.5 Sub Total Devt Rel Cost 工程建設相關費用合計(3.1+3.2+3.3+3.4)14,175,297.514工程管理費18,392,322.005財務費用18,490,402.00Total Development Cost 總 計 （1+2+3+4+5)284,802,261.9121