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1、OEM奧特萊斯項目介紹2n目錄:n區域特征及價值梳理n區域商圈研究n項目概況及發展思路n招商方案3通州位于北京城區以東20公里.通州是距離市中心最近的新城,距天安門20里,CBD13公里,距首都機場10公里,距離規劃中的北京第二機場40公里,距天津塘沽港100公里,是環渤海經濟圈人流、物流、信息流交交匯的中心地帶。區位條件區域特征及價值梳理處于環渤海經濟圈的核心樞紐位置在北京市總體規劃“兩軸兩帶多中心”空間格局中，位于北京長安街軸線與東部發展帶的節點之上4區域位置距國貿 28公里距天安門 32.6公里；距首都國際機場38.8公里；距G1京哈高速公路9.6公里；距亦莊開發區21.5 公里；距北京2、新東站12公里。項目位于北京市通州區區域特征及價值梳理八通線l項目周邊通州、朝陽、順義、燕郊、亦莊區規劃人口規模為370400萬人，毗鄰首都CBD商業區，年收入10萬元以上的人口集中。根據第六次人口普查統計結果，通州區人口已經接近130萬，成為16區縣中，人口增長最迅速的區縣之一。通州經濟開發區西區目前有50000余人就業，未來將有可能增加到200,000余人的規模。l通州區常住人口密度1206人/平方公里，在全市18個區縣中排名第9，略高于全市平均水平。5數據來源：北京統計年鑒2010人口北京燕郊70萬人亦莊50萬人順義區120萬人通州區120萬人朝陽區170萬人周邊人口分布情況區域特征及價3、值梳理商品消費6n通州社會消費品零售額狀況及增長速度l近5年來，通州區的社會消費品零售額逐年增長，平均增幅超過10%.l位居遠郊十區縣的首位,顯示通州區居民的消費水平正不斷提高。2005-2010社會消費品零售總額北京十區縣社會消費品零售總額對比數據來源：北京市統計局區域特征及價值梳理區域發展規劃n通州新城北京城市規劃發展的重中之重l通州這個距離北京城區最近的新城，在2010年將迎來全新的發展契機，北京城市總體規劃將通州定位為北京重點發展的新城之一，是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。預計在“十二五”期間，通州新城初具規模。規劃面積：155平方公里，其中核心區面積48平方公里。未來人口承4、載：100萬人。重點發展產業：現代服務業、文化創意產業 。打造重點：運河北京文化商務中心區。交通規劃：8條地鐵線路在通州交匯。7本項目本項目本項目本項目區域特征及價值梳理小結一方面，通州具有很好的區位優勢、交通條件和優越的規劃和良好發展契機，尤其是CBD東擴的影響巨大，為通州區的未來發展提供了許多想象的空間。但是，另一方面，通州也有自身弱勢與威脅，對區域發展進程產生重要作用（如產業和人口對商業項目的帶動或制約），這將直接影響著區域內項目（尤其是需要依附于主城發展的城郊結合部項目）產生重大影響。u通州是北京快速城市化的典型區域，“有城無業”問題凸顯：目前區域內“房地產經濟”特點明顯，大多數人在通5、州居住而在其他城區工作，不利于城市經濟的發展。u主導產業不夠突出：缺乏產業鏈條長、帶動作用大、影響力長遠、上規模檔次的重大產業項目，輻射范圍和對周邊項目的帶動有限。u北京各區縣爭先發展，競爭激烈：各區縣爭相發展服務產業，對政策及資源搶奪激烈，產業規劃（包括本項目所在的經濟開發西區）實現面臨不確定性；u自身資源和能力與快速發展的經濟不匹配：通州區現有基礎設施不能滿足通州區經濟快速發展的需求，面臨著挑戰。u拆遷的挑戰 ：拆遷政策的滯后給拆遷工作帶來了難度，滯留戶對拆遷也存在抵觸情緒。以上幾點與通州整體發展有關的問題與威脅，同樣，也是項目所在張家灣鎮及經濟開發區西區所面臨的問題與威脅。8區域特征及價6、值梳理9n目錄:n區域特征及價值梳理n區域商圈研究n項目概況及發展思路n招商方案10總體特征通州區現有常住人口約109萬，通州新城人口約50-60萬，按人均商業面積1-1.1平方米計算，通州新城的商業需求總面積約為55-65萬平方米。通州新城購物中心、百貨、超市三大零售商業規模共約30萬平方米，加上其他街鋪商業面積約， 通州新城商業供應總面積約為60萬平方米。通州新城商業供求關系現狀：理論數據顯示商業供求量基本平衡。但通州新城商業出現結構性失衡，商鋪空置率高，而現有商業又未能滿足居民消費的需求。p通州新城空置率高，有效商業供應量不足主要原因是商業規劃缺乏前瞻性，產品與市場需求不符，許多商家找不7、到合適的進駐物業；商家經營能力欠缺，同質化競爭嚴重，沒有形成互補錯位經營，常有商家倒閉；居民對商業的要求越來越高，一般的中低檔街鋪難以滿足需求；在業態和商家品牌、數量上難以滿足居民需求，如通州新城只有一個電影院，共600多個座位，遠遠不能滿足居民消費需求。區域商圈研究11商圈未來發展未來大型集中式商業以及商業供應量都主要分布在運河西岸。八通線沿線新華街沿線世紀星城大型購物中心現代生活文化體驗街區北苑商務區休閑生態商務區文化商務休閑區未來主要商圈分布區域商圈研究12未來發展趨勢p據統計，2009年，北京平均人均商業面積在1.5平方米左右，崇文、宣武、東城、西城四各個老城區的人均商業面積均達到1.8、6平方米以上。p通州新城現有人口約53萬人。p通州區商業情況n通州區的商業發展水平處于北京各區的中下游，故通州人均商業面積應低于北京整體水平；n通州區人均商業面積約為1-1.1平方米，此處取均值1.05平方米作為人均商業面積進行預測。單位：萬單位：萬區域商圈研究區域商業市場分析13小結14n目錄:n整體研究目標及研究思路n區域特征及價值梳理n區域商圈研究n項目概況及發展思路n招商方案經濟技術指標15一期：工業用地，406.75畝，建筑面積47萬平米。北面已建成開業，南區正開建5.6萬平米。三期：科研用地，152.9畝，建筑面積18萬平米，容積率1.8，控高：45米。待征地三期：住宅用地，2849、.4畝，建筑面積45萬平米，容積率2.2-2.5，控高45米。待征地六期：工業用地，170.4畝，建筑面積17萬平米，容積率1.5，控高30米。四期：科研用地，396.8畝，建筑面積48萬平米，容積率1.8，控高45-60米。五期：混合用地，73.5畝，建筑面積10萬平米，容積率2.0，控高30米。二期：工業用地，649.46畝，建筑面積51萬平米。項目總體概況項目位于北京正東南方向的通州經濟開發區,總占地面積2800畝,總建筑面積260萬平方米,平均容積率1.39,項目初步分六期進行建設.項目一期概況項目整體經濟指標項目概況及發展16土橋土橋八八通通線線支支線線梁各莊梁各莊村村宋宋梁梁路路通10、胡路通胡路通胡大路通胡大路新新 華華 大大 街街通州區政通州區政府府濱濱河河南南路路229市市道道宋莊宋莊本案本案城鐵站城鐵站公車站公車站主要通道主要通道城鐵線路城鐵線路外部交通東六環東六環東六環東六環京沈高速公路京沈高速公路公路：北京六環路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路縱橫交匯，構成了完善便捷的路網。鐵路：京承、京秦、京津鐵路環伺左右。輕軌：臨近地鐵一號線相連的“八通”輕軌列車終點站土橋站。機場：半小時內即達首都機場。港口：距離中國北方最大的綜合貿易港天津新港一個半小時車程。項目概況及發展思路17周邊住區及鄉鎮土橋土橋梁各莊梁各莊村村宋宋梁梁路路通胡路通胡路通州區政通州區政11、府府濱濱河河南南路路加洲小鎮加洲小鎮DBCDBC金隅項目金隅項目金隅花石匠金隅花石匠楓景園楓景園環湖小鎮環湖小鎮張家灣張家灣鎮鎮永順鎮永順鎮漷縣鎮漷縣鎮梨園梨園229市市道道宋莊宋莊太玉園太玉園潞城鎮潞城鎮本案本案西集鎮西集鎮東六環東六環主要鄉鎮主要鄉鎮項目周邊新建住宅小區相對比較少,主要集中于東六環附近.大部分人口分布于周邊幾大主要鄉鎮中,包括張家灣鎮、梁各莊、西集鎮、永順鎮等。項目概況及發展思路n優勢l區域優勢：位于北京重點打造的通州新城，目前正處于高度發展的過程中。l交通優勢：緊鄰103國道、京沈高速公路、東六環路，通燕高速公路，大交通優越。l規模優勢：總體260萬平米的開發體量，能夠容12、納眾多品類及配套，容易塑造影響力。l開發商優勢：通過多年耕耘，全國十強地產商背景，已在華北地區樹立了良好的口碑。n 劣勢l內部交通：距離最近的地鐵站近7公里，公交覆蓋低。l周邊環境：處在規劃中的通州新城邊緣，周邊常住人口規模小，產業發展也不成熟。l商圈劣勢：周邊目前無任何商貿氛圍，無可借勢之資源與配套。18項目分析n機會：l隨著通州國際化進程的推進，通州新城將引領通州成為京東重要商務中心和外地企業進入北京的橋頭堡，區域成熟度有望加速提升。l通州商業正處于從傳統半傳統商業形態向現代化商業模式轉變的過程中，人們消費理念逐步變革，對新商業形態的接受度提高。l通州目前面向中高收入的高品質商業（如購物中13、心）和面向中低收入人群的現代化綜合貿易市場均缺乏。l項目所在城南南部（包括地鐵沿線）未來將繼續以社區型商業為主，主題和特色類大型集中商業處于空缺。l北京市區東六環內很多老市場將會動遷，本項目會成為他們首選之地。n 威脅：l目標客群的認可度。l新舊模式轉換中的老市場的打壓。l區域配套暫時得不到進一步完善和提升。項目概況及發展思路19小結x經過對零售型市場分析，本項目可能的專業市場發展類型是“銷地型”專業市場。項目概況及發展思路20n目錄:n整體研究目標及研究思路n區域特征及價值梳理n區域商圈研究n項目概況及發展思路n招商方案分區推出計劃及業態規劃，經過審慎思考，提出分成兩個招商部門同時進行招商。招商一部：A1館. 燕莎奧特萊斯、賽特奧特萊斯、憶美、蘇寧易購、國美、韓國樂天、上品折扣；A2館. 大潤發、永輝、物美、沃爾瑪、家樂福、華聯、等超市；招商二部： BC館館.餐飲、娛樂、品牌折扣；分區推出時序及業態初步規劃21招商方案 招商二部 招商二部 招商一部 首期整體推出構想22整體布局招商方案招商方案平面布局THANK!謝謝聆聽！招商熱線：24