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1、華憶購物中心項目百貨業態可行性分析報告15華憶購物中心項目百貨業態可行性分析報告 目錄一、項目概述. 3二、市場環境分析.6三、項目概況.10四、項目的SWOT分析.10五、項目的經濟效益分析.14六、可行性總結及建議.15華憶購物中心項目百貨業態可行性分析報告一、項目概述珠江新城西區是指廣州大道以東、冼村路以西的區域，以珠江新城西部的一條南北主干道華夏路和兩條東西主干道金穗路、花城大道為界。 珠江新城西區主要定位為廣州CBD的中心商務、國際金融、城市娛樂文化和居住區域。形象一點說，它是中心的中心。正是因為西區的這一定位，直接決定了西區的居住形態多是酒店服務式公寓。珠江新城西區可以說是啟動最早2、開發最充分、發展最為成熟的區域。2000年左右，最早從廣州大道沿線區域商品房開始。近期，隨著大批項目的開發，整個區域的開發已基本完成，各種配套設施基本完善，居住與商務開始日漸結合，是整個珠江新城目前居住氛圍最為濃郁、生活配套最成熟的區域。 CBD現時的大型建筑物以公寓、酒店或者寫字樓居多。珠江新城的規劃，珠江新城西區主要定位為廣州CBD的中心商務、國際金融、城市娛樂文化和居住區域，這一定位直接決定了西區的居住定位，那就是居住物業多是公寓式的或者是酒店式的。因此，這一區域的公寓樓盤較多。 地鐵三號線從西區中心的華夏路南北貫穿而過，且這一區段已經建成；地鐵五號線沿該區的花城大道東西橫穿；此外，在3、城市新中軸線，還有中心輪軌系統。這一區域是廣州市軌道交通最為發達的區域之一，出行將會十分方便。西區接近五羊新城、中山一路商業區等老城區，可以直接依靠這些區域成熟的商業配套，一些餐飲、銀行、購物等設施已見雛形。廣州圖書館、省博物館、廣州歌劇院都分布在這一區域。該區域規劃了兩所幼兒園、兩所小學、兩所中學，可以保證住戶的教育需求。而珠江新城主要的幾大醫療機構也都位于該區，包括中大眼科中心和婦幼保健院。二、 市場環境分析由于項目將假設定位為百貨業態進行可行性分析，周邊具有等同參考價值的將是廣州國際金融中心的友誼商店以及高德置地廣場、太陽城廣場的廣百百貨，以下將針對三個物業進行珠江新城西區百貨業態的分析4、。高德置地廣場項目位于廣州CBD核心地段中央廣場綠核公園兩側。總建筑面積約40 萬平方米，由兩幢塔樓和一個裙房組成。塔樓A 中布置有一家酒店、服務公寓、辦公及零售商業，地上43 層，高200米；塔樓B 中布置有服務公寓和零售商業， 地上26 層，高109.8米；裙房C主體六層（局部八層），高38.45米，地下三層，其中布置有商業、車庫、酒店、及設備空間。集Jumeriah酒店、頂級商務寫字樓、豪華大型購物中心、服務式公寓等多種功能為一體的大型城市綜合體。商場：大型商業中心、吉之島、小q反斗城、風尚廣百、HM,優衣庫等飲食：茶室、咖啡廳、餐廳、飲食一條街，包括：麥當勞、吉野家、涮涮鍋、鄧留山甜品5、上川上本上荷餐廳等主要構成：風尚廣百：樓層品類配套B3-B4停車場B2超市、餐飲吉之島、小Q反斗城、麥當勞、面包新語、和喜涮涮鍋、臺茶丸子、icool、鄧留山、大卡司、和藤上品、品快餐B1DAZZLE、新聯品牌、時間廊、妍麗1F廣百（化妝品、香水、珠寶）H&M、優衣庫2F廣百（珠寶、鐘飾、鞋、皮具）3F廣百（少女裝、運動休閑、眼鏡、煙酒）4F廣百（淑女裝、內衣、童服、針織）5F餐飲、美發百滋百味涮涮鍋、味食尚廣州國際金融中心（簡稱廣州西塔），位于廣州珠江新城核心商務區，項目總用地面積31084平方米，總建筑面積為45萬平方米，廣州國際金融中心建筑面積和結構樓層數均為全國第一，建筑總高度4376、.5米、共103層，是中國第六高樓，僅次于臺灣101大廈、上海環球金融中心、香港環球貿易廣場。塔樓地上103層，地下4層。整個項目包括有3.5萬平方米的商業、7萬多平方米的酒店、5萬多平方米的公寓和18萬平方米的寫字樓，友誼百貨占據45000平方米裙樓。裙樓部分主要構成：友誼百貨：樓層品類B2停車場B1友誼（煙酒、茶、滋補品、超市、家用電器、家居用品、廚衛、玩具、兒童服飾）M友誼（女鞋、皮具箱包、珠寶工藝、眼鏡手表）1F友誼（化妝品、名表、國際品牌）2F友誼（女士服飾、飾品）3F友誼（男士、休閑服飾、內衣）4F友誼（運動、戶外服飾、運動用品、女士內衣、服飾）5F陶源酒家太陽新天地 項目概況：總7、建筑面積15萬平方米，地上8層，地下4層，200多個鋪位，1200個車位。層高6米，采用獨特復式商鋪設計，緊鄰地鐵5號線。定位：時尚、集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的一站式購物中心。是廣州珠江新城最大的單體購物中心，由5大區域組成：名品新天地、時尚新天地、歡樂新天地、百貨新天地、生活生天地組成。購物中心配套：品類明細百貨廣百百貨、廣百電器、廣百生活館超市Maxvalu餐飲Costa Coffee、illy咖啡、香香麻麻湘菜館、稻香火鍋、上本涮涮鍋、黃記煌娛樂中影電影城美容、美發傳奇社、瑋瑤遷體 三、項目概況項目地址：珠江新城金穗路28號麗晶華庭項目名稱：華憶購物中心1、地面五層，每層約36008、平方米，地下一層為停車場，約200個停車位。2、現已有租戶： 首層：麥當勞、星巴克、面包新語、萬寧； 二層：百佳超市； 三層：無品牌商戶； 四層：兩間特色餐飲店 五層：海港酒樓。3、項目租金成本約100元/平方米。周邊狀況1、廣州最大的婦幼醫院廣州市婦幼保健院；2、廣州眼科醫院（即將落成）；3、多棟即將落成的大型寫字樓；4、星匯園、麗晶華庭、富力盈力等樓盤。四、項目的SWOT分析：1、 優勢分析1.1 區位優勢項目所在區域被定位為廣州21世紀中央商務區，而項目的位置更是核心中的核心。廣州市政府為促進珠江新城發展，投入巨資進行基礎設施和市政工程建設。雙子西塔、電視塔等的開發建設，極大提高了發展商9、和市民對珠江新城的信心，目前，大批商業及住宅項目正建設或者在啟動階段，預計再經過3-5年建設，珠江新城區域不僅將成為廣州21世紀的中央商務區，同時也將成為廣州乃至華南地區的商務核心。1.2 周邊高檔住宅聚集項目位于珠江新城核心區域，除圍繞的商業項目外，周邊還聚集了眾多高檔住宅、公寓項目，如保利108公館、碧海灣、利雅灣、領峰、匯峰等，為項目提供了大量穩定且高收入水平的潛在客戶群體。1.3 交通網絡完善，軌道交通發達旅客自動運送系統（輕軌）中的市民廣場、中央廣場、雙塔、歌劇院和海心沙五個站在本項目設立站廳，無縫接洽，地鐵3號線、5號線與項目核心區距離僅150米，可直接連通。如此發達的軌道交通將會10、為項目帶來每日80萬的人流和商機。本項目周邊最主要的交通干線，是珠江新城的骨干交通網絡之一，交通十分方便。2、項目的劣勢分析2.1 商業規劃較為不足以項目目前的設計規劃來看，主要是肩負市政、交通配套的角色，商業部分也只是作為配套，未能起到主導作用。現時的商業分為三部分：金穗北段、中段和海心沙，分布較為分散，使業態難以布局，這將造成日后招商、經營管理上的困難。2.2 市場培育期較長目前珠江新城仍處于建設培育期，已經落成的項目友誼國金店、廣百百貨以及風尚廣百，憑借其在百貨行業的招商優勢，雖確保商鋪全部出租，但已進駐商家多為1+1甚至1+2的開店形式（即憑借原來友誼總店以及廣百總店作為續約前提條件進11、行開店），因此現有商戶經營狀況亦并不理想，無論商品供給配貨方面亦只是以B級店鋪的供貨量進行配貨，大大影響了商鋪的營業收入，制約著整個百貨的營收，正常的百貨系統項目能夠正常的進入經營軌道可能需要3-5年的市場培育期。而我集團剛涉足百貨業態，現已開業的百貨業包括海印又一城及黃埔潮樓皆為新開業物業，與現有商戶間的合作很多也是首次合作，并未具備友誼及廣百采取1+1招商模式的百貨行業地位，因此項目前期招商將有一定困難，并不能確保百分之一百的出租率。2.3 項目背景及客觀現實制約項目總共地面五層，每層約3600平方米，作為傳統百貨業態，單層面積普遍在一萬平方左右，項目規模并不支持打造大型百貨業態。現有租戶12、麥當勞、星巴克、及百佳超市等仍然有租約在身并占據著項目租金值最高的位置，若打造整個項目百貨化，勢必要與該類商家進行位置調整。與此同時，百貨業態需要大量的停車配套，項目現有200個停車位為與麗晶華庭住宅共用車位，大大制約著將來駕車購物消費者前來消費。3、項目的機會分析3.1 珠江新城區域整體規劃的實現將帶來巨大潛在消費群體隨著珠江新城整體規劃建設落實與完善，珠江新城整體商業環境將得到極大的改觀，有可能吸引外來各種潛在的客戶群體。同時，由于軌道交通和公共交通系統的改善，周邊區域民眾前往珠江新城區域更加方便，從而增加本項目商圈的輻射范圍。4、項目的威脅分析4.1 區域內各項目的規劃定位圍繞本項目建設13、的部分項目未來的客戶（主要是寫字樓入駐客戶）定位方向不明確，尤其是一些日后銷售的項目，在客戶素質上難于保證，對本項目構成一定威脅。4.2 區域外商圈類似定位商業項目的競爭除了已經開業的友誼國金店及兩大廣百店的競爭之外，由于項目位于珠江新城西部，距離傳統商業天河體育西路商圈只有不足五公里，體育西路商圈為廣州最成功以及最成熟的商業圈，擁有高端購物中心太古匯、中高端百貨正佳友誼店、廣百中怡店、天河城購物中心、天河城百貨，以及即將投入建造的宏城高端商業項目，商業氣氛濃厚，并已經出現飽和及供過于求的商業態勢，現時珠江新城西部的寫字樓白領以及周邊高端住宅的人群更趨向于去成熟的體育西路商業圈進行消費，大大影14、響了現已開業的友誼國金店以及兩家廣百店面的銷售業績。如項目定位百貨業態，將同樣面臨體育西路商圈濃厚的商業競爭。五、項目經濟效益分析本項目總計面積為18000平方米，租金成本為100元/平方米/月，若按照承租項目20年在租金不遞增的前提下進行計算，總租金成本為21,600,000元/年，財務成本約為租金值的6%，即約為1,296,000元/年；由于為已建項目，已完成土建結構以及具備標準裝修、建筑幕墻工程、消火栓、噴淋（未有下噴）、消防報警系統，及部分機械排煙、消防卷簾、消防門工程、市政外電、外水接入工程；已完成空調主機、冷卻塔設備、空調末端設備安裝工程；已完成扶梯設備安裝工程；故項目的前期工程費15、用將會大幅減少，若項目整體打造成百貨業，將對商場硬件作裝修微調，按照2000元/平方米的裝修標準進行裝修。分攤20年后，每年的裝修成本為1,800,000元；日常的營運水電成本假設與物業管理費用相抵消。即每年的項目成本為=租金成本+財務成本+工程累計折舊成本，約為21,600,000元+1,296,000元+1,800,000元=24,696,000元；約為115元/平方米。每年的成本合計約24,696,000元，按照百貨業態扣點的模式，由于該百貨項目為新籌建項目，為利于招商，扣點初步定為18%進行計算，即我司每年的營業額需達到137,200,000方能達到盈虧平衡，即每月的營業額需確保11,16、433,334以上方能確保盈利。拿現有已經經營有1年半時間的友誼國金店作為參考對象，現時在項目招商達到100%的情況下，百貨月營業額平均（不包括友誼超市部分）約為25,000,000元/月，扣點平均為20%，即每月營業利潤為5,000,000元/月，友誼國金店面積約45000平方米，即租值約為111元/月/平方米，尚未能達到華憶項目保本租值。六、可行性總結及建議通過對周邊百貨業態進行摸查以及SWOT及經濟效益進行分析，如該項目以百貨業態進行經營，招商困難、盈虧不能達到平衡將持續一段較長的時間。因此該項目采取百貨業態進行經營是不可行的，項目如需實際經營，應根據實際情況以租賃形式的專業類市場進行考慮更為實際。