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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式世聯(lián)研究理論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ：u關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤 簡介簡介 ：u對(duì)二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)對(duì)二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)與啟動(dòng)的模式與策略，對(duì)于其他類似城市、類似項(xiàng)目的客戶策略與啟動(dòng)的模式與策略，對(duì)于其他類似城市、類似項(xiàng)目的客戶策略和開發(fā)策略有一定參考作用。和開發(fā)策略有一定參考作用。本報(bào)告是嚴(yán)格保2、密的。3國內(nèi)二三線城市大盤案例研究國內(nèi)二三線城市大盤案例研究 為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們從已研究的大量二、三線為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發(fā)案例中，選取城市發(fā)展階段略高于淮南或與之相仿的城市大盤開發(fā)案例中，選取城市發(fā)展階段略高于淮南或與之相仿的四個(gè)大盤項(xiàng)目：四個(gè)大盤項(xiàng)目： 濟(jì)寧楊柳國際新城濟(jì)寧楊柳國際新城 淄博中潤華僑城淄博中潤華僑城 合肥綠城桂花苑合肥綠城桂花苑 合肥華潤合肥華潤瀾溪鎮(zhèn)瀾溪鎮(zhèn) 對(duì)其對(duì)其開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析等方面進(jìn)行深入研究分析 其中前3、兩個(gè)項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的其中前兩個(gè)項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)過程起借鑒和啟發(fā)開發(fā)過程起借鑒和啟發(fā)的的作用；而對(duì)后兩個(gè)合肥項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的作用；而對(duì)后兩個(gè)合肥項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品和理念起借鑒和產(chǎn)品和理念起借鑒和學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的作用的作用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4案例（一）案例（一）山東濟(jì)寧楊柳國際新城項(xiàng)目概況，山東濟(jì)寧楊柳國際新城項(xiàng)目概況，1010個(gè)月勁銷個(gè)月勁銷15001500套房子套房子的成功案例的成功案例u項(xiàng)目處于濟(jì)寧市高新區(qū)北側(cè)，距離市區(qū)中心區(qū)6公里u區(qū)域陌生，周邊為近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活配套極為不足u2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝u項(xiàng)目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米u(yù)占地：4、1220畝u總建筑面積：100多萬m2u其中，代建回遷房：20多萬m2u代建市政公園：1500畝u物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層以及別墅u項(xiàng)目開盤：2005年3月u開發(fā)周期：預(yù)期45年u城市發(fā)展方向往東，該地塊處于城市此發(fā)展方向上u城市總體房地產(chǎn)發(fā)展看好，周邊有一定的企業(yè)廠礦資源支撐u市場處于上升階段，缺少好的產(chǎn)品和有強(qiáng)大影響力的社區(qū)在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的借鑒對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的借鑒大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的成功啟示大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的成功啟示u項(xiàng)目產(chǎn)品組合上，主導(dǎo)開發(fā)多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價(jià)值標(biāo)桿u項(xiàng)目制訂了先占市場后盈利的指導(dǎo)思路，因而低價(jià)啟5、動(dòng)市場，盡早展現(xiàn)高素質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)，與市區(qū)項(xiàng)目形成價(jià)值差異u回遷區(qū)的選擇上，很好的平衡了地塊資源現(xiàn)狀與未來不對(duì)等的問題，同時(shí)對(duì)社區(qū)起到了圍合作用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6楊柳國際新城項(xiàng)目啟動(dòng)策略楊柳國際新城項(xiàng)目啟動(dòng)策略較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品高調(diào)占位市場，吸引大量的市場客戶高調(diào)占位市場，吸引大量的市場客戶u選擇相對(duì)較差的區(qū)域，以較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品低價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)迅速銷售u泛客戶層定位，以中低端客戶啟動(dòng)，解決前期顯性客戶不足的問題u以高品質(zhì)形象立市，前期樹立項(xiàng)目口碑，帶動(dòng)銷售啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略回遷區(qū)回遷區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)背景啟動(dòng)背景p客戶定位的矛盾：客戶定位的矛盾：u項(xiàng)目沒有明顯的顯性客6、戶，客戶心理距離較遠(yuǎn)u項(xiàng)目規(guī)模超大，開發(fā)商期望45年開發(fā)完成p解決方案：解決方案：u泛客戶層的定位，鎖定城市中堅(jiān)階層，同時(shí)適時(shí)設(shè)計(jì)客戶梯隊(duì)，明確了“中低端客戶”啟動(dòng)策略；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7案例（二）案例（二）淄博中潤華僑城項(xiàng)目概況淄博中潤華僑城項(xiàng)目概況u占地：1800畝u總建筑面積：120萬m2u其中，居住組團(tuán)110萬m2 公用及商業(yè)建面10萬m2 會(huì)所2.5萬m2 雙語幼兒園4000m2 雙語中小學(xué)3.2萬m2u項(xiàng)目位于淄博高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，東起西五路，西臨世紀(jì)路，北依北外環(huán)路，南側(cè)有 中潤大道u項(xiàng)目區(qū)位屬于城市新區(qū)，開發(fā)初期周邊配套不成熟u容積率：1u物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層住 宅以及7、高檔別墅等 u開發(fā)周期：分三期三年開發(fā)u項(xiàng)目啟動(dòng)：2003年啟動(dòng)，2004年9 月一期開盤u客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道中潤大道世紀(jì)路世紀(jì)路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8u主流產(chǎn)品低價(jià)入市，小步快跑，迅速銷售u以高品質(zhì)形象立市，實(shí)現(xiàn)差異化u適當(dāng)控制成本，主要投入在展示區(qū)，通過實(shí)景展示打造核心驅(qū)動(dòng)力u產(chǎn)品創(chuàng)新、展示到位，給客戶實(shí)實(shí)在在的感受中潤華僑城啟動(dòng)策略中潤華僑城啟動(dòng)策略主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打造主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打造景觀展示，以高品質(zhì)形象實(shí)現(xiàn)差異化景觀展示，以高品質(zhì)形象實(shí)現(xiàn)差異化啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略啟動(dòng)背景啟動(dòng)背景u2001年拿地，當(dāng)時(shí)市場狀況較差，樓價(jià)1000多元/m2，增長不明顯u8、2003年市場大勢上漲，供應(yīng)量大、競爭激烈，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)u2004年9月項(xiàng)目一期開盤本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9中潤華僑城后續(xù)開發(fā)策略中潤華僑城后續(xù)開發(fā)策略二期逐漸推出社區(qū)配套設(shè)二期逐漸推出社區(qū)配套設(shè)施，以高附加值促進(jìn)項(xiàng)目銷售施，以高附加值促進(jìn)項(xiàng)目銷售一期一期：景觀展示的打造景觀展示的打造二期：配套設(shè)施的建設(shè)二期：配套設(shè)施的建設(shè)p開發(fā)期內(nèi)核心競爭力的轉(zhuǎn)化開發(fā)期內(nèi)核心競爭力的轉(zhuǎn)化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10案例（三）案例（三）綠城綠城 合肥桂花園項(xiàng)目概況合肥桂花園項(xiàng)目概況u項(xiàng)目區(qū)位：合肥市高新區(qū)西南，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山9、脈大蜀山隔路相望u總占地：約480畝u總建筑面積：近41萬m2u容積率：1.22u綠化率：42.3u物業(yè)形態(tài)：多層、小高層u社區(qū)配套：中心會(huì)所、學(xué)校、 幼兒園等u項(xiàng)目啟動(dòng)：2002年5月28日u項(xiàng)目開盤：2003年5月1日本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11u展示策略：展示策略：將主景觀區(qū)集中在一期，先建會(huì)所后建房，并將大蜀山景觀引入社區(qū)內(nèi)部，提升項(xiàng)目形象，保證啟動(dòng)成功；u分期策略：分期策略：不急于在前期獲得較高利潤，逐步提高容積率，1期、2期容積率分別約為1.1、1.2。綠城綠城 合肥桂花園啟動(dòng)策略合肥桂花園啟動(dòng)策略集中展示核心景觀區(qū)，集中展示核心景觀區(qū)，并以主流產(chǎn)品入市并以主流產(chǎn)品入市啟動(dòng)策略：啟動(dòng)策10、略：21品牌優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、啟動(dòng)策略的正確運(yùn)用，啟動(dòng)策略的正確運(yùn)用，使綠城桂花園在使綠城桂花園在“非非典典”時(shí)期創(chuàng)造了時(shí)期創(chuàng)造了3天銷天銷售近售近400套的合肥樓套的合肥樓市奇跡。市奇跡。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12綠城綠城 合肥桂花園項(xiàng)目核心價(jià)值合肥桂花園項(xiàng)目核心價(jià)值p項(xiàng)目核心價(jià)值：項(xiàng)目核心價(jià)值：產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)u以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區(qū)；u引進(jìn)綠城成熟的產(chǎn)品風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)與本地產(chǎn)品的差異化。核心展示核心展示u6300平米豪華會(huì)所，昭示性強(qiáng)，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質(zhì)與氣度；u大規(guī)模主景觀體現(xiàn)的營造與展示，確立項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象11、。完善配套完善配套u(yù)會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目齊全，包括商務(wù)中心、醫(yī)療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施；u項(xiàng)目提供包括學(xué)校，幼兒園、休閑娛樂設(shè)施等設(shè)施，以彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的劣勢。本項(xiàng)目秉承并延續(xù)了綠城集團(tuán)本項(xiàng)目秉承并延續(xù)了綠城集團(tuán)“以人為本以人為本”的開發(fā)理念的開發(fā)理念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13案例（四）案例（四）合肥瀾溪鎮(zhèn)項(xiàng)目概況合肥瀾溪鎮(zhèn)項(xiàng)目概況u項(xiàng)目區(qū)位：合肥市西部，蜀山風(fēng)景區(qū)香樟大道與黃山路交匯處 ，大蜀山腳下，人工湖畔u總占地：約216.4畝u總建筑面積：20.2萬m2u容積率：1.4u物業(yè)形態(tài)：寬景花園洋房、小高層、高層u開發(fā)節(jié)奏：12、分兩期開發(fā)u項(xiàng)目開盤：2005年12月3日本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃u瀾溪借鑒法國Annecy，以風(fēng)景融合建筑，在社區(qū)整體規(guī)劃中最大限度保留原始生態(tài)、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮(zhèn)；u開放性的小區(qū)景觀系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部景觀與周邊城市景觀系統(tǒng)的融合與延續(xù)；u在社區(qū)中部設(shè)置大面積的開放綠地作為中央公園，形成河道綠地住宅的空間序列；u住宅組團(tuán)錯(cuò)開相隔，環(huán)繞小區(qū)中心景觀及步行景觀軸，營造高低錯(cuò)落的建筑形態(tài)；u立面形式注重邏輯性及品質(zhì)感，建筑色調(diào)以白色為主，局部配以灰色及原木色，以體現(xiàn)建筑與周邊環(huán)境的融合。 人工湖人工湖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15啟動(dòng)區(qū)核心展示啟動(dòng)區(qū)核心展示u13、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)推出九棟景觀洋房；u項(xiàng)目精心打造展示區(qū)，在湖畔營建極具特色的銷售中心，同時(shí)充分利用山湖景觀資源。人工湖人工湖啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)展示區(qū)展示區(qū)銷售中心銷售中心人工湖人工湖樣板房樣板房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16啟動(dòng)區(qū)樣板房展示啟動(dòng)區(qū)樣板房展示u項(xiàng)目為啟動(dòng)區(qū)的寬景花園洋房設(shè)計(jì)兩套樣板房；u寬景花園洋房產(chǎn)品每戶均擁有景觀陽臺(tái)；u底層業(yè)主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；u頂層業(yè)主擁有屋頂花園。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17戶型展示戶型展示u空間設(shè)計(jì)尊重當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)及居住習(xí)慣，重視自然的采光通風(fēng)與南北向的空氣對(duì)流；u戶型設(shè)計(jì)以方正、實(shí)用、合理為原則，力求最大程度地利于山湖景觀資源；u通過超寬景觀飄窗、朝14、南景觀露臺(tái)、落地觀景窗等實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)外空間與景致的交融。寬景小高層3房137m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房135m2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18瀾溪鎮(zhèn)項(xiàng)目核心價(jià)值瀾溪鎮(zhèn)項(xiàng)目核心價(jià)值p項(xiàng)目核心價(jià)值：項(xiàng)目核心價(jià)值：展示展示u項(xiàng)目在昭示性與進(jìn)入性最佳處打造啟動(dòng)區(qū)核心展示區(qū)，最大限度地展現(xiàn)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢，營造社區(qū)主題意境與氛圍；u通過樣板產(chǎn)品展示區(qū)的建造，讓客戶親身體驗(yàn)項(xiàng)目的居住品質(zhì)與模式。產(chǎn)品產(chǎn)品u提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，通過較高品質(zhì)的產(chǎn)品打動(dòng)目標(biāo)客戶；u注重戶型觀景面的設(shè)計(jì)，以最大程度地利用并融合項(xiàng)目的山湖景觀資源。項(xiàng)目目前均價(jià)超過項(xiàng)目目前均價(jià)超過450015、4500元元/m/m2 2，高于周邊桂花園項(xiàng)目，高于周邊桂花園項(xiàng)目500500元元/m/m2 2，成為片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)樓盤的典范。，成為片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)樓盤的典范。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結(jié)二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結(jié)開發(fā)節(jié)奏的把控是成功開發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵開發(fā)節(jié)奏的把控是成功開發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營造社區(qū)氛圍產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營造社區(qū)氛圍完善社區(qū)配套，營造未來成熟生活氛圍完善社區(qū)配套，營造未來成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開發(fā)進(jìn)程改變并擴(kuò)大客戶層面較泛，而且隨著開發(fā)進(jìn)程改變并擴(kuò)大采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn)低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn)