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1、1二三線城市CBD開發研究CBD的開發運營經驗分享目錄目錄2一、CBD項目介紹二、CBD的經驗分享一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹3 2005年2月4日，中南集團以19.04億元，取得有“長三角地王”之稱的中央商務區及體育會展中心的土地使用權和項目建設權，同年6月奠基開工，中央商務區由此掀開新篇章，并開創了國內民營企業獨立、整體開發、運營新興城市CBD的先河。一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹4CBD位于新城核心區，總用地2平方公里。市新城區總用地約17平方公里，其核心區位于舊城區南部，處于老城區和開發區的咽喉位置，距老城區中心及開發區中心均約6公里。1、項目區位2、項目規劃3、典型業態2、4、建設情況一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹51、項目區位2、項目規劃3、典型業態4、建設情況新城核心區自北往南規劃有四個區域，分別為行政中心、行政配套區、中央商務區和體育會展中心。一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹61、項目區位2、項目規劃3、典型業態4、建設情況CBD由A、B、C、D、E五個地塊組成。其中A、B地塊為商業中心和商務中心；C地塊為中央公園；D、E地塊為居住、辦公、酒店。一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹71、項目區位2、項目規劃3、典型業態4、建設情況寫字樓一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹81、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況休閑娛樂一、一、CBDCB3、D項目介紹項目介紹91、項目區位2、項目規劃3、典型業態4、建設情況購物中心一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹101、項目區位2、項目規劃3、典型業態4、建設情況精品百貨一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹111、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況中央公園一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹121、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況酒店一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹131、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況住宅一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹141、項目區位2、區位規劃3、功能定位4、典型業態5、建設情況餐飲一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹151、4、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況體育 一、一、CBDCBD項目介紹項目介紹161、項目區位2、區位規劃3、典型業態4、建設情況經過6年時間的建設，中央商務區日趨成熟：中央商務區開工面積達150萬平方米，竣工面積90萬平方米。最高檔次的五星級酒店金石國際酒店開業。唯一購物中心中南城即將開業。2000多戶業主入住。100多家國內外著名品牌入駐。300家企業入駐辦公。工商銀行分行、農村商業銀行等金融單位總部入駐。 城市核心區的地位逐步得到確立！17 中央商務區是蘇中、蘇北地區唯一的CBD，以第三代CBD為規劃藍本，集聚核心的行政、教育、商業、商務、文化、會展等優勢資源，融合居住、辦公、商5、業、休閑等功能于一體，代表了城市建設的最高水平，也是快速發展的動力引擎，將對乃至周邊地區發展的起到深遠影響。目錄目錄18一、CBD項目介紹二、CBD的模式選擇三、CBD的經驗分享目錄目錄19一、CBD項目介紹二、CBD的經驗分享二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享20CBD 是國內第一個由民營企業開發的項目，是在“三個不具備”的條件下操作并取得成功的：一是沒有見過CBD，初期不具備操作能力；二是周圍一片荒蕪，不具備操作條件；三是政府也不清楚什么叫CBD，不具備政策扶持。但通過我們的學習、摸索和實踐，在項目開發過程中積累了相當的經驗和教訓。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享21政府在C6、BD的開發中不能缺位從國內外的CBD開發經驗看，成功的CBD都離不開政府的支持，比如：1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享22二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享23一、各地政府扶持的內容主要包括：一、各地政府扶持的內容主要包括：n負責基礎設施、配套設施的建設；n制定招商引資的優惠政策；n優化投資環境，簡化審批程序；n制定產業引導規劃；n限制同質產品重復規劃、重復建設，集中資源二、主要扶持的方式為：二、主要扶持的方式為：成立專門的領導和協調機構1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動7、6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享24CBD由于是民營企業運作，在初始階段政府對于中央商務區建設的參與度不高，對于周邊配套建設推進無法與項目開發相匹配，對于招商和辦公也沒有出臺針對性強、力度大的優惠政策，使公司在招商和辦公銷售、商業商務氛圍形成上一直遇到面臨困難；但在后期階段，通過我們的努力和協調，政府加大了政策支持力度，商務區的面貌發生了根本性的改變。1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享25 重點采取的措施：n加強與政府的溝通，協調政府成立了CBD開發管理辦公室；n協調政府部8、門加大快速道路、醫療、金融、菜場、教育等配套設施的建設；n協調政府部門出臺了系列招商、辦公、金融優惠政策；n協調政府部門開辟證照辦理綠色通道；n協調政府部門參與CBD的對外招商和對外宣傳方面；n協調政府部門制定產業規劃，并加以引導1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享261、政府扶持2、啟動方式3、操作方式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象啟動方式是否合理關系到項目運作成敗CBD的啟動根據其外部環境不同，一般分為以下幾種模式：n行政機構進入+住宅開發n行政機構進入+產業化公建n行政機構進入+住宅9、開發+產業化公建n行政機構進入+商業寫字樓開發上述四種模式中，最后一種適用于周邊環境成熟、賓館、商業、寫字樓林立的項目。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享271、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象CBD在運作初期，周邊各種配套設施還非常不成熟，因此采取了“行政機構進入+產業化公建+住宅開發”的方式：n政府率先進入，將新政府大樓搬入新區；n產業化公建率先啟動，先投資建設體育會展中心，發展體育、會展經濟；n住宅需先期啟動，迅速回流資金，聚集人氣；n市政交通需先期進入；n寫字樓、酒店等在后期啟動；n特別注意商業進入的時機（中后期）。二、二、CBDC10、BD的經驗分享的經驗分享281、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象對于民營企業投資CBD開發，先行啟動住宅區尤為重要：居住功能是平衡城市綜合體中酒店、商業、辦公等業態的重要功能；過低的住宅密度會不利于對多樣性的支持，不利于增加人流，而導致整體失敗。先行啟動住宅，迅速回流資金，有利于開發商迅速積累綜合體開發的巨額資金。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享291、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象運營模式的要點在于：n開發次序的安排；n操作方式的安排：銷售物業持有物業 OR持有物業銷售物業運營模式是否科11、學決定項目運作能否進入良性循環二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享301、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象CBD項目在運營模式上走了一些彎路，在初期以住宅開發為主，銷售火爆；09年起重點轉向商務商業開發，銷售受阻，同時要負擔五星級酒店和購物中心的開發和運營，需要大量資金支撐，項目無法實現自有平衡。在中后期，我們在總結了前期運作的經驗教訓的基礎上，對后續業態的開發進行了優化，主要考慮三點;n對項目進行系統進行資金預算，合理分布收益和支出，優化開發次序。n科學安排每年的產品銷售配比、熱銷和銷售較慢的產品相搭配。n研究確定了持有物業和銷售物業的類型12、和比例。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享311、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象在開發次序方面，經總結和優化的開發路徑是：先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分利用商業部分提升配套和品質，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業項目資本需求，實現商業項目的持有，并獲得長期穩定的回報。第一步第二步第三步二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享321、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象在操作方式方面，主要的經驗有：n通13、過銷售型物業，迅速回流現金，支持CBD項目的整體開發；n通過持有型物業，分享城市發展帶來的價值。n通過對商業、酒店等物業的持有，可操控性強，易提升項目檔次，實現功能互補強，價值鏈緊密，運營價值高，便于打造項目的整體形象。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享33城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象中央商務區項目在07年交房后，由于配套、商業、交通等設施不完善，在較長時間內一直面臨著入住率不高，辦公氛圍不濃，商氣不旺的局面，一段時間內被稱為是空城，城市核心區無法得到認可。二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗14、分享34采取的對策和措施：n率先啟動生活配套類設施及商業的建設n加快龍頭商業和大型商業的開業，促進人氣導入n提供可供大眾參與的平臺n提供商業及辦公類具有競爭力的優惠政策n完善教育、交通、醫療等配套設施n不斷加大已建成區的整改，實施“1-5年返修整改計劃”，不斷提升產品品質。1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享35酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資15、源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象CBD人氣聚集的模式：二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享36招商與銷售互利是CBD運作進入良性循環的基礎。中央商務區2007年3月項目首期住宅交付，但由于內部商業一直沒有開業，生活配套不全，導致入住率非常低；因為入住率低，招商又遇到困難，市民對區域繁榮開始缺乏信心，導致了后續銷售受阻，在一段時間內形成了“入住率低缺乏人氣招商困難缺乏新區氛圍銷售困難”的惡性循環。1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合16、資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享37重點采取的措施：n招商先行或以假設定制的方法控制業態與建筑的搭配n先引進主力店，通過主力店的影響，提升商業形象和吸引力；n各功能物業均為當地頂級形象、均具有一定規模，都可成為第一吸引物；n各功能形象檔次統一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套；n統一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享；n各功能配合形成使用的全時段，保持24小時都為活力中心；n開發商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業的形象與檔次。n提早引進高水平招商公司,多家設計院,組建運營管理公司,前期策劃公司,三位一體進行商業規17、劃1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享38有效整合內部資源，形成開發合力中央商務區內包括五星酒店、愛瑪會健身會所、中南城購物中心等內部單位、中南外貿服裝商城、曼度嘉年華休閑街區等外部單位，在一段時間內沒有進行有效的資源整合，而是各自為戰，無法形成中央商務區的品牌合力。1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享39重點采取的措施：n在集團層面整合系統內商業、辦公、體育、酒店等業態，實現互動和相互促進。n在集團層面建立上述業態的內部管控與協調機制。n整合品牌推廣，統一在中央商務區的品牌之下進行整體推廣。1、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象二、二、CBDCBD的經驗分享的經驗分享401、政府扶持2、啟動方式3、運營模式4、速聚人氣5、招售互動6、整合資源7、打造形象形象是打造CBD品牌的第一要務41謝謝 謝！謝！