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1、上蓋上蓋物業物業園林平臺園林平臺行車道行車道商場商場車車輛段輛段公共運輸公共運輸交匯處交匯處地鐵站地鐵站地鐵商業開發模式研究地鐵商業開發模式研究Page1什么是地鐵商業？什么是地鐵商業？Page2站臺站臺通道通道地鐵商城地鐵商城地鐵商業位置剖析地鐵商業位置剖析出于安全考慮，站臺不允許設置商鋪站廳站廳Page3地鐵商業有什么特點？地鐵商業有什么特點？Page4站廳商業的特點站廳商業的特點特點：特點：1、人流密集人流密集個別站點單向高個別站點單向高峰小時客流量超峰小時客流量超過過1萬人次萬人次2、體態較小，一般只有十幾體態較小，一般只有十幾平方米平方米面包店面包店報刊亭報刊亭便利店便利店飾品店飾品2、店3、主要提供快捷便利的延伸服務，主、主要提供快捷便利的延伸服務，主要有：便利店、書店、音像店、沖洗店、要有：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等Page5通道商業的特點通道商業的特點特點：特點：1、位于地鐵站廳與地面商業旺地或交通接駁點的主要通道上，人流較為密集人流較為密集2、面積可大可小，較為靈活3、業態一般為具有一定商業特色的商業街或商品展示世界之窗站地下通道世界之窗站地下通道中信地鐵商城地下通道中信地鐵商城地下通道廣州某地鐵站地下通道展示廣州某地鐵站地下通道展示Page6地鐵商城的特點地鐵商城的特點特點：特點：1、與地鐵出入口相3、連，一般層數較少2、規模多為1-2萬m23、業態一般定位為中低檔次的時尚飾品、休閑服飾、餐飲等Page7地鐵商業的特點地鐵商業的特點按客流特征劃分按客流特征劃分干道型地鐵商業消費型地鐵商業功能功能以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網絡，解決交通空間的同時注重地鐵與地面商業互動人流特點人流特點人流集中在特定時段，集中在上下班高峰人流集中在特定時段，集中在上下班高峰期間期間商務人流、游客、體閑、購物人流較商務人流、游客、體閑、購物人流較多，各時間段人流均較多，乘地鐵前多，各時間段人流均較多，乘地鐵前來目的性消費的乘客比例較大來目的性消費的乘客比例4、較大商業業態特點商業業態特點主要提供快捷便利的延伸服務，主要有：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等地鐵通道四通八達，出口與周邊商家相聯，形成地下商業走廊，業態比較廣泛包括：超市、百貨、餐飲、體閑娛樂等典型案例典型案例案例一：深圳地鐵世界之窗至華強北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九鐵路，主要聯系羅湖新界與香港島之間的交通案例一：深圳地鐵華強北至國貿段；深圳萬象城、中信地鐵商場案例二：香港太古城對商業的影響對商業的影響人流以路過為主，轉化為商機流的機會較小人流轉化為商機流的機會較大Page8類型類型物業特點物業特點區位特點區位特點代表代表核心商圈商業核心商5、圈商業都市綜合體商場+寫字樓+酒店+高檔住宅位于市中心地帶或者核心位于市中心地帶或者核心商業區，通常是地鐵換乘商業區，通常是地鐵換乘站，人流較為集中站，人流較為集中香港：國際金融中心北京：東方新天地次級商圈商業次級商圈商業 商場（+普通住宅）位于市區內次級商業區，位于市區內次級商業區，兼具社區服務功能；兼具社區服務功能；香港：青衣城深圳：金光華廣場、中信地鐵商場、益田假日廣場居住配套商業居住配套商業居住為主，商業為社區配套位于市區內，以服務社區位于市區內，以服務社區為主；為主；香港：新翠花園新區開發商業新區開發商業新區建設：商場+普通住宅位于新支線沿線，以服務位于新支線沿線，以服務社區為主；社6、區為主；香港：將軍澳線連理街上海：9號線松江新城地鐵商業的特點地鐵商業的特點按區域位置特征劃分按區域位置特征劃分Page9地鐵商業怎么開發？地鐵商業怎么開發？Page10地鐵商業空間的權屬地鐵商業空間的權屬早期早期現狀現狀地下商業空間作為市政建設地下商業空間作為市政建設用地直接劃撥給地鐵公司用地直接劃撥給地鐵公司地下商業空間以劃撥用地的地下商業空間以劃撥用地的性質存在，沒有獨立產權性質存在，沒有獨立產權比較常見的土地利用方式包比較常見的土地利用方式包括地鐵站廳、通道、地鐵上括地鐵站廳、通道、地鐵上蓋物業（多出現在地鐵首末蓋物業（多出現在地鐵首末站及車輛段）站及車輛段）地下商業空間獨立分割，單地7、下商業空間獨立分割，單獨招拍掛出讓獨招拍掛出讓地鐵商業以經營性出讓用地地鐵商業以經營性出讓用地的形式存在，擁有獨立產權的形式存在，擁有獨立產權典型案例如深圳車公廟至竹典型案例如深圳車公廟至竹子林站之間的地下空間開發、子林站之間的地下空間開發、上海上海9號線、號線、11號線部分沿線號線部分沿線站點用地出讓站點用地出讓Page11地鐵公司獨立開發地鐵公司獨立開發廣州地鐵模式廣州地鐵模式獨立開發獨立開發土地權屬土地權屬：劃撥的建設用地開發主體開發主體：廣州地鐵開發模式開發模式：獨立招商經營主體經營主體：廣州地鐵公司商貿部站廳商鋪：站廳商鋪：面積10-100平方米，零散出租車站商業街：車站商業街：面積8、約30000平方米，分別處在一號線的公園前站、體育西站、芳村站、東山口站，以出租為主；站廳及通道展示：站廳及通道展示：出租為主廣州地鐵線路運行示意圖站廳商鋪車站商業街站廳及通道展示Page12合作開發合作開發深圳地鐵模式深圳地鐵模式合作開發合作開發土地權屬土地權屬：劃撥的建設用地開發主體開發主體：深圳地鐵開發模式開發模式：整體包租經營模式：經營模式：只租不售。經營主體經營主體：深圳金地商業經營管理公司主要經營條款主要經營條款：經營范圍：深圳地鐵一期約4.4萬平方米的地鐵地下商業面積，包括零星商業、站廳商業（5300）、地下商業街（約3.8萬）租賃期限：5年，2006-2010租賃金額：3億元深9、圳地鐵一期線路運行示意圖南京地鐵：南京地鐵：商鋪面積1.4萬平米，由蘇寧電器集團于2003年競標獲得地鐵新街口站、小行站整體商鋪10年的經營權，以及13個站點的零星商鋪5年的經營權Page13土地性質：土地性質：2002年益田集團以3.53億元人民幣收購了原屬于香港中旅集團位于世界之窗對面的商業地塊后，規劃用途多次變更，現為經營性商業用地。地鐵站點：地鐵站點：1、2號線世界之窗站（地鐵樞紐站）開發主體：開發主體：深圳市益田房地產集團股份有限公司開發方式：開發方式：獨自開發經營模式：經營模式：只租不售，開發商自主招商運營管理市場價值：市場價值：項目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中3010、%的國際品牌是首次進入深圳市場。深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場開發商獨立開發開發商獨立開發Page14站廳及通道商業物業站廳及通道商業物業的開發模式的開發模式開發模式開發模式開發運作思路開發運作思路優缺點比較優缺點比較主要代表主要代表地鐵公司地鐵公司獨立開發獨立開發模式模式地鐵公司成立專門的地鐵商業開發機構開發機構對地鐵商業物業進行統籌策劃、包裝開發機構通過廣告、代理等方式出租商鋪地鐵公司負責地鐵商業物業的維護、管理優點：優點：保證地鐵商業開發收益流入地鐵公司缺點：缺點：商業運作不專業，存在較大的運營風險廣州地鐵上海地鐵合作開發合作開發模式模式地鐵公司引入專業機構合作開發，具體形式包括整體物11、業包租、股權合作等專業機構（或項目公司）負責商業物業的整體策劃、包裝、代理出租等經營活動地鐵公司負責協調商業物業運營和地鐵運營優點：優點：專業運作，提高商業物業利用效率缺點：缺點：地鐵公司收益相對較小增加協調成本深圳地鐵南京地鐵開發商獨開發商獨立開發模立開發模式式通過招拍掛等方式取得土地；與地鐵公司協調規劃、施工、運營管理等問題自行策劃、招商、管理優點：優點：產權清晰，市場化運作缺點：缺點：地鐵建設與商業開發不同步，協調成本高深圳益田開發股份有限公司Page15案例解析案例解析Page16香港香港青衣城青衣城經營主體經營主體：MTR經營模式經營模式：只租不售開發模式：開發模式：地鐵公司獨立開發12、地鐵公司獨立開發位置：位置：位于東涌線及機場快線青衣站上蓋規模：規模：46000，140間商鋪 住宅住宅停車場停車場商業和商業和 軌道軌道公交樞公交樞紐紐香港香港青衣城青衣城Page17開發主體：開發主體：MTR新鴻基地產發展有限公司/恒基兆業地產有限公司香港中華煤氣有限公司/中銀集團投資有限公司開發模式：開發模式：合作開發，其中商場由合作開發，其中商場由MTR之外的發之外的發展商經營展商經營開發類型：開發類型：市中心+換乘站位置：位置：位于東涌和機場快線中環站上，鄰近維多利亞港。國際金融中心國際金融中心：占地5.71公頃，面積41.59萬，集寫字樓、商場和酒店于一體。寫字樓：兩座總面積25.13、42萬的寫字樓商場：5.95萬的多層商場兩座豪華酒店酒店式寓所香港香港國際金融中心國際金融中心中環站中環站Page1888層甲級寫字樓總建面181310樓層面積2800750個車位地鐵公司持有33-52共18層只租不售地鐵站地鐵站38層甲級寫字樓總建筑面積72880樓層面積約1860304個車位只租不售兩棟六星級酒店四季酒店集團管理超過1000個房間，配備會議與餐飲436個車位商場商場商場商場南面三層12183北面四層47277250個地下停車位設置高級購物商鋪、飯店與咖啡茶座香港香港國際金融中心國際金融中心香港香港國際金融中心國際金融中心Page19土地性質：土地性質：協議出讓商業用地地鐵站14、點：地鐵站點：一號線科學館站（臨近華強北商業區，普通站點）開發主體：開發主體：深圳市中信城市廣場投資有限公司&深圳市地鐵有限公司開發方式：開發方式：合作開發合作開發經營模式：經營模式：全部銷售，統一招商，統一管理市場價值：市場價值：銷售均價約5.7萬元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場Page20深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場發展商深圳市中信城市廣場投資有限公司&深圳市地鐵有限公司合作開發運營管理中信城市廣場經營管理公司占地面積14516營業面積17970開業時間2007-05-31主力店蔡瀾美食坊項目特點層數：層數：15、商城分為ABCD四個區，地下1層，其中A、C區局部為地下2層地鐵接駁：地鐵接駁：通過地下商業街的形式與地鐵科學館站、中信城市廣場和深圳購書中心直接連通品牌檔次：品牌檔次：主要以大眾化品牌為主，與以高檔品牌為主的中信城市廣場互補深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場Page21北京北京東方廣場東方廣場土地權屬土地權屬：經營性建設用地開發主體開發主體：東方廣場有限公司開發模式開發模式：開發商獨立開發開發商獨立開發開發類型：開發類型：既有線路+市中心商業綜合體位置：位置：位于1號線王府井站與東單站之間，其中王府井站有兩個出口直接通向商場；東單站是1、5號線的換乘站。東方廣場坐落于東長安街1號，占地10萬平16、方米，總建筑面積約80萬平方米，是目前亞洲最大的商業建筑群之一。物業類型包括：幢甲級寫字樓（東方經貿城）；2幢豪華服務式公寓（東方豪庭公寓）1座五星級酒店（東方君悅大酒店）；1座商場（東方新天地）逾1,800個停車位的室內停車場。北京北京東方廣場東方廣場Page22地鐵口地鐵口地鐵口地鐵口東方新天地東方新天地地鐵層商鋪地鐵層商鋪寫字樓寫字樓酒店酒店寫字樓寫字樓北京北京東方廣場東方廣場北京北京東方廣場東方廣場Page23土地性質：土地性質：人民南商圈舊城改造的重點工程，其前身為老南國影院舊址，協議出讓地鐵站點：地鐵站點：1號線國貿站（普通站點）開發主體：開發主體：深圳市金光華實業集團有限公司開發17、方式：開發方式：開發商獨立開發開發商獨立開發經營模式：經營模式：只租不售，發展商持有經營深圳深圳金光華廣場金光華廣場深圳深圳金光華廣場金光華廣場深圳深圳金光華廣場金光華廣場開發商深圳市金光華實業集團有限公司運營管理深圳市金光華商業有限公司占地面積1.8萬營業面積12萬開業時間2004-11-20停車位標準車位500個，聯動車位1200余個主力店蘇寧電器、南國影院項目特點樓層：樓層：地上8層，地下3層樓高：樓高：45米，為深圳最高單體商業電梯：電梯：17部“太空穿梭”電梯，60部自動扶梯廣場：廣場：與8500平米“羅湖之心”文化廣場唇齒相依中庭：中庭：3大軸向主題天井，配合8個主題中庭地鐵接駁：18、地鐵接駁：16米寬通道至地下二層，與地鐵無縫連接，金光華廣場于地鐵1號線開通前一個月開業，是深圳最早的地鐵上蓋大型商業。平日客流量約3萬人次，周末節假日可達7-8萬人次深圳金光華廣場Page25深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場土地性質：土地性質：協議出讓商業用地地鐵站點：地鐵站點：1號線華強站（華強北商業區，普通站點）開發主體：開發主體：深圳市千萬家實業發展有限公司開發方式：開發方式：獨自開發經營模式：經營模式：全部銷售，業主自主招商，開發商成立公司管理市場價值：市場價值：銷售均價40000元/（2006）租金水平300-600元/月，由于沒有統一招商，雖然人流量較大，但是經營較差，現19、租金水平較剛開業時下跌明顯。深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場Page26深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場發展商深圳市千萬家實業發展有限公司管理公司深圳市潮流前線商貿有限公司占地面積5251營業面積8686開業時間2007-01-23主力店麥當勞、面點王項目特點層數：層數：地下2層地鐵接駁：地鐵接駁：連通地鐵1號線華強路站A、B出口現狀：現狀：人流量較大，業態分隔不明顯，較雜亂，鋪面分割較小，基本在10左右，以經營服裝、飾品、玩具等為主，商場中間通道設有較多柜臺。有空置鋪面，由商場管理處或業主自主招商深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場Page27深圳深圳益田假日廣場益田假日20、廣場發展商深圳市益田房地產集團股份有限公司管理公司深圳市益田房地產集團股份有限公司占地面積35000建筑面積135800開業時間預計2008-08主力店新世界百貨、嘉禾影院、全明星冰場、四海一家餐飲項目特點物業類型：物業類型：體驗式購物中心、生態寫字樓、五星級主題酒店地鐵接駁：地鐵接駁：深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業，連通地鐵1號線和在建的2號線，現有3個地鐵出入口與益田假日廣場商業零距離接駁，項目地下三層設有大型巴士換乘站深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場Page28土地性質：土地性質：2002年益田集團以3.53億元人民幣收購了原屬于香港中旅集團位于世界之窗對面的商業地塊后，規劃用途多次變更，現為經營性商業用地。地鐵站點：地鐵站點：1、2號線世界之窗站（地鐵樞紐站）開發主體：開發主體：深圳市益田房地產集團股份有限公司開發方式：開發方式：獨自開發經營模式：經營模式：只租不售，開發商自主招商運營管理市場價值：市場價值：項目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中30%的國際品牌是首次進入深圳市場。深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場