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1、海棠灣項目土地一級開發模式研究海棠灣項目土地一級開發模式研究一一 .項目概況項目概況項目概況項目概況區位圖區位圖宗地位置：宗地位置：本項目位于本項目位于東至東至 ；南至南至 ；西至西至 ；北至北至 。項目概況項目概況影像圖影像圖現狀說明：現狀說明： 用地面積用地面積00000公頃公頃 集體企業集體企業 00個個 建筑面積建筑面積0000平方米平方米 國有企業國有企業 00個個 建筑面積建筑面積0000平方米平方米 農民農民 00戶數戶數 宅基地面積宅基地面積0000平方米平方米項目概況項目概況在地籍圖或地形圖上用紅線標注項目范圍，要求地籍圖像清晰，標明四至名稱在地籍圖或地形圖上用紅線標注項目范2、圍，要求地籍圖像清晰，標明四至名稱地籍圖地籍圖權屬狀況：權屬狀況： 集體土地面積集體土地面積 00000公頃公頃 分屬分屬竇店鎮田家竇店鎮田家園村和竇店村園村和竇店村現狀情況：現狀情況： 集體企業集體企業 00個個 建筑建筑面積面積0000平方米平方米 農民農民 00戶數戶數 宅基地面宅基地面積積0000平方米平方米項目概況項目概況控制性詳細規劃圖控制性詳細規劃圖依據依據 xx 控制性詳控制性詳細規劃，其規劃指標細規劃，其規劃指標為：為：00000 建筑規建筑規模（平方米）模（平方米）其中其中居住：居住：00000 平方米平方米商業：商業：00000 平方米平方米容積率容積率 居住：居住：0 3、商業：商業：0項目現狀項目現狀( (現場照片現場照片) )項項目目背背景景CCRC社區介紹 （) 持續性照顧退休社區:實質是生活照護社區,它涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧了衣食住行、醫療健康、心理關注、自我價值再認識和社會生活各方面等在內的全面需求。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社社區區的的一一般般區區域域劃劃分分： 獨立生活區 協助生活區 專業護理區 老年癡呆照顧區* 入住者的居住經歷往往是這樣的： 開始的時候，在獨立生活區居住和生活； 當身體機能/健康狀況下降，就遷到協助生活區居住（也有例外）； 最終，他將入住專門的護理照顧單元或專業護理區。 泰康海棠灣旗艦CCRC社區4、 社區定位： 為泰康集團客戶以及全國高端人士打造的集生活服務、健康管理和休閑養生于一體的高品質生活家園。(1)主打全國高端市場，塑造泰康養老的品牌和市場形象 (2)泰康保險客戶的定點度假療養地 (3)服務泰康全國其他連鎖CCRC社區的特色醫療及健康管理輸出中心 經營理念： 通過人性化的科學養老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。泰康海棠灣旗艦CCRC社區 社區特色： 綠色生態以及低密度的居住環境 生態社區 相宜的健康管理和醫療服務體系 長壽社區 人性化以及全方位的關懷和照顧 溫馨社區 高品質以及高舒適性的家居感受 舒適社區 豐富文化娛樂5、屬性提升社區品味 人文社區 打造專業化的老人服務品牌： 健康醫療方面：提供專業的老年護理、慢性病管理、記憶障礙恢復等專業醫療服務，并與全科醫生和高端醫院（例如301醫院）、保險公司對接，提供急救和重大疾病的治療。 建筑設施方面：適應活躍自理、協助生活和需要專業護理的老人的不同住宅，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設施，使老年人生活在安全的環境中 。 社交活動方面：社區設置促進老年人回歸社會的社區文化中心和豐富的文化活動；社區幫助老年人從事力所能及的科學的體育休閑運動。泰康海棠灣旗艦CCRC社區 預估的總投資規模：預估的總投資規模：總建設面積：50萬平方米總投資：60億元容納客戶：6、6000戶，約800010000人 社會帶動效應：社會帶動效應： 就業：直接創造近10000個就業崗位（按照1：1的服務崗位人員配比：美國CCRC的平均水平為1：0.3，高端CCRC的水平大約將近1：1）。 產業帶動：帶動上下游其他相關產業，包括醫療保健、金融保險、專業服務、旅游、教育培訓、房地產開發、文化創意、其他知識型產業等。二、土地一級開發模式研究二、土地一級開發模式研究一、一、“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”土地一級開發的概念土地一級開發的概念 “海棠灣國際養生社區”土地一級開發，是指三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，委托“海棠灣國際養生社區”項目業主，在政府統一組織征地補償7、的基礎上，按照三亞市城市功能定位和經濟發展要求，依據三亞市土地利用總體規劃、海棠灣總體規劃以及海棠灣控制性詳細規劃和海棠灣年度土地儲備開發計劃，對擬選址建設“海棠灣國際養生社區”的大小龍江塘片區約5000畝土地（含水面約2000畝），完成項目規劃設計、土地平整、區內道路建設、管網建設、社會公共配套設施建設、安居工程建設以及組織拆遷等，使該片區土地達到二級開發土地出讓的標準。從價值鏈的分析出發，項目業主參與區域開發項目建設，承擔四種角色 商業角色1.融資、土地運營2.項目承建3.項目代理商/中介機構4.運營管理/物業管理參與土地規劃、一級開發和運營在所購土地上規劃并建造房地產項目，經營或租售給駐8、商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理項目業主在參與區域開發的每個階段價值鏈中有不同的權力和利益點區域開發是一個 價值創造的過程。項目業主通過在 價值鏈的不同階 段所擁有的權力 和能力，來創造 價值和獲得利益。權能利益點影響區域規劃掌握土地開發經營權土地一級開發(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發的利潤土地轉讓權招商引資土地二級開發(自營、合資、股權轉讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發利潤回報物業管理和持久經營持續現金流回報 土地開發 項目開發 管理運營 二、通過公開招標，確定二、通過公開招標，確定“海棠灣國際養生社海棠灣國際9、養生社區區”項目業主承擔項目用地土地一級開發項目業主承擔項目用地土地一級開發 三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，作為“海棠灣國際養生社區”項目開發和土地一級開發的管理監督機構，通過建立公開、透明、規范的項目開發以及土地一級開發管理制度，明確該項目開發和土地一級開發的監管內容、監管深度、監管關注點，推行以項目帶土地并實施土地一級開發公開招投標的方式，確定項目業主并承擔項目用地土地一級開發。 推行公開招標的意義 可以更好地規范項目開發和土地一級開發行為，更好地實施城市總體規劃和土地利用總體規劃，確保有計劃地實施項目開發并保障土地供應。 可以高速度、高質量地推進政府土地儲備，逐步建立土地供應數據庫10、，有利于政府對土地資源的宏觀調控和供應市場的正確引導。 可以進一步建立健全項目引進機制和土地一級開發市場，保證高質量項目引進和土地一級開發的質量，控制土地一級開發成本。 實行公開招投標，可以規范項目引進和土地一級開發的招標投標活動，維護招標投標活動雙方當事人的合法權益。 土地一級開發實行招投標，引入競爭機制，使海棠灣的整體開發從源頭上更加透明化、專業化。 三、三、“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”土地一級開發的實施方式土地一級開發的實施方式 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設總公司通過項目招標，成為“海棠灣國際養生社區”項目業主后，將在三亞市注冊成立項目公司，作為“海棠灣國際養生社區11、”項目的實施主體并與政府合作承擔土地一級開發任務。由于面臨著各自不同的約束，政府和由于面臨著各自不同的約束，政府和開發商均難單獨完成區域的成功開發開發商均難單獨完成區域的成功開發我們的解決思路是什么單獨進行一級開發的困境傳統土地一級開發模式與公私合營開發模式對比公共部門和私營部門獨立行使各自職能任何利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔任何商業風險特點特點轉變轉變公共部門通過合伙、合資、合作開發方式，擴展原有的活動范圍，承擔新風險地方政府開始把區域開發視為戰略資源公私合營開發在地區發展戰略中占重要地位公共部門：制定法規和總體規劃建學校、道路、衛生、供水、取暖私營部門：擬定項目、制定項目開發計劃12、職責職責劃分劃分公共部門：成為開發者、租賃者、權益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策私營部門：完成地上建筑建設、項目的經營政府融資渠道變寬、土地增值。地方政府把開發視為戰略資源，這種資源能夠產生新市區、挖掘潛在土地價值、為基礎設施建設提供財政支持、刺激經濟增長、提供就業機會 傳統開發模式傳統開發模式 公私合營開發模式公私合營開發模式公私協議合作開發符合開發商的利益p 創造更利于協作的政策環境p 如果需要，政府可提供資金或政策支持p 降低開發成本及商業風險，保證開發商利潤的實現p 有公共機構參與投資的項目更容易得到政府的批準，批準的進程也會加快p 公共部13、門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環境的變化非常敏感，容易受影響而發生變化p政府和開發商在利潤分配上存在潛在矛盾，而且開發商在博弈中處于劣勢優點缺點公私協議合作開發 對私營部門的利益影響公私協議合作開發與政府的戰略目標一致，能夠實現政企雙贏更好的實現政府公共目標能夠使政府擁有持續的現金收益流充分利用私人開發商的開發經驗及創造力作為土地所有者、出讓方和土地經營開發者的各自固有利益之間的潛在沖突優點缺點公私協議合作開發對政府部門的利益影響操作方式及實施意義融資渠道多元化縮短土地一級開發時間對項目業主來說降低整體開發的成本有利于政府公共目標的實現基礎建設投入，帶動城市整體形象提升政府與開14、發商之間達成地價協議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設置好門檻市場掛牌開發商獲得土地使用權公私協議合作的執行操作程序公私協議合作的執行操作程序1：項目戰略定位2：建立項目目標體系3：構建項目發展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎設施開發計劃5：完成&修改總體規劃設計6：擬訂項目整體發展預算案7：完成項目整體經濟分析8：完成項目整體階段發展計劃9：分別完成公共/私營部門經濟分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發展及運營計劃11：規劃設計報批14：組建公私合營組織架構13：報請政府批準成立項目公司15：完成項目的整體立項審批16：資金到位，開始施工12：協商并簽定公私合營合作協議4：擬訂土地、建筑及15、基礎設施開發計劃5：完成&修改總體規劃設計整體公私協議合作開發的運作模式關鍵舉措土地一級開發公開招標土地開發權建立項目公司本方案階段劃分1p 與政府形成戰略伙伴關系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協議p 成立項目公司p 形成組織架構p進行土地開發前的毛地價值評估p 項目公司投資進行土地一級開發p 政府組織驗收一級開發后的土地，并進行成本核算p政府在土地交易中心進行土地交易，公開招標土地開發權p按照框架性協議，進行土地增值收益分成234分享土地開發權出讓收益開發商的利益實現開發成本（稅收返還）關聯公司摘牌獲得部分土地開發權p 開發商關聯公司通過摘牌獲得自營開發所需用地的土地使用權利二級開發16、收益土地一級開發具體工作內容包括土地一級開發具體工作內容包括 籌措項目土地一級開發所需的全部資金，擬定項目土地一級開發可行性研究報告、實施方案、開發進度計劃、財務方案等； 辦理各種政府審批手續，包括規劃、項目核準（立項）、征地、拆遷、市政建設審批（包括交通、環境評估）； 配合海棠灣管委會完成征地工作，組織拆遷并完成地上附著物和地下構筑物拆移、渣土清運工作等； 完成用地范圍內圍墻施工、場地平整、區內道路、市政管網等基礎設施建設工程； 完成用地范圍內的社會公共配套工程建設，配合海棠灣管委會完成為用地范圍內居民建設安居房； 完成海棠灣管委會委托的其他一級開發工作。四、四、“海棠灣國際養生社區海棠灣國17、際養生社區”土地一級開發的成本構成土地一級開發的成本構成 “海棠灣國際養生社區”項目土地一級開發的實施，所發生成本費用，部分由三亞市政府和海棠灣管委會承擔，部分由泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設總公司在三亞市注冊成立的項目公司負責籌措并墊付，全部成本費用通過土地二級開發出讓其使用權收回。土地一級開發的成本構成土地一級開發的成本構成 土地征用費及相關稅費； 地上附著物和地下構筑物拆除補償費（包括住宅以及非住宅的拆遷費用）以及有關稅費； 市政基礎設施設計、報批以及工程建設費用（包括渣土清運費、圍墻施工費、地下管網和區內道路工程費、測繪、釘樁、勘界、規劃、設計費用等）； 安居工程、社會公共配套18、設施設計、報批以及建設費用； 項目招標并土地一級開發委托過程發生的費用； 財務費用（自有資金除外）； 土地一級開發過程中發生的審計、律師、工程監理、地上物評估、中介咨詢、公告、委托調查等費用； 不可預見費及其他可由一級開發企業承擔的費用。五、五、“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”土地一級開發的收益構土地一級開發的收益構成成 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設總公司在三亞市注冊成立的項目公司，作為接受委托負責“海棠灣國際養生社區”項目土地一級開發實施單位，可以收取土地一級開發管理費，其標準為該項目土地一級開發總成本的2%3%；同時，由于實施單位墊付了土地一級開發的部分成本費用，故可以按19、照該項目土地一級開發總成本8%比例計算以及開發的利潤。對于上述管理費以及土地一級開發利潤，實施單位在通過有關部門審計確認后，可以作為獲取項目用地使用權應支付土地價款的組成部分。 六、六、“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”土地一級開發相土地一級開發相關管理部門的管理職責關管理部門的管理職責 三亞市海棠灣管委會會同三亞市土地管理部門負責土地一級開發預審，確定土地一級開發實施單位，并就項目土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與實施單位進行約定；下達項目土地一級開發批復；負責取得項目土地范圍內的征地批復；會同質量管理部門、審計部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市發改委主要負責項目土地一級開發的立項核準工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市規劃建設局主要負責項目土地一級開發的規劃意見書的批復工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市規劃建設局負責按照項目具體情況，從資質、注冊資金、項目資本金等方面對實施提出要求，對項目關鍵環節提出建設意見，負責拆遷許可證的批復工作。七、“海棠灣國際養生社區”土地一級開發的工作程序 附件:相關證明文件預祝合作成功！