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1、海棠灣項目土地一級開發(fā)模式研究海棠灣項目土地一級開發(fā)模式研究一一 .項目概況項目概況項目概況項目概況區(qū)位圖區(qū)位圖宗地位置：宗地位置：本項目位于本項目位于東至東至 ；南至南至 ；西至西至 ；北至北至 。項目概況項目概況影像圖影像圖現(xiàn)狀說明：現(xiàn)狀說明： 用地面積用地面積00000公頃公頃 集體企業(yè)集體企業(yè) 00個個 建筑面積建筑面積0000平方米平方米 國有企業(yè)國有企業(yè) 00個個 建筑面積建筑面積0000平方米平方米 農(nóng)民農(nóng)民 00戶數(shù)戶數(shù) 宅基地面積宅基地面積0000平方米平方米項目概況項目概況在地籍圖或地形圖上用紅線標(biāo)注項目范圍，要求地籍圖像清晰，標(biāo)明四至名稱在地籍圖或地形圖上用紅線標(biāo)注項目范2、圍，要求地籍圖像清晰，標(biāo)明四至名稱地籍圖地籍圖權(quán)屬狀況：權(quán)屬狀況： 集體土地面積集體土地面積 00000公頃公頃 分屬分屬竇店鎮(zhèn)田家竇店鎮(zhèn)田家園村和竇店村園村和竇店村現(xiàn)狀情況：現(xiàn)狀情況： 集體企業(yè)集體企業(yè) 00個個 建筑建筑面積面積0000平方米平方米 農(nóng)民農(nóng)民 00戶數(shù)戶數(shù) 宅基地面宅基地面積積0000平方米平方米項目概況項目概況控制性詳細(xì)規(guī)劃圖控制性詳細(xì)規(guī)劃圖依據(jù)依據(jù) xx 控制性詳控制性詳細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)為：為：00000 建筑規(guī)建筑規(guī)模（平方米）模（平方米）其中其中居住：居住：00000 平方米平方米商業(yè)：商業(yè)：00000 平方米平方米容積率容積率 居住：居住：0 3、商業(yè)：商業(yè)：0項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀( (現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片) )項項目目背背景景CCRC社區(qū)介紹 （) 持續(xù)性照顧退休社區(qū):實質(zhì)是生活照護(hù)社區(qū),它涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)注、自我價值再認(rèn)識和社會生活各方面等在內(nèi)的全面需求。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社社區(qū)區(qū)的的一一般般區(qū)區(qū)域域劃劃分分： 獨立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū) 專業(yè)護(hù)理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū)* 入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的： 開始的時候，在獨立生活區(qū)居住和生活； 當(dāng)身體機能/健康狀況下降，就遷到協(xié)助生活區(qū)居住（也有例外）； 最終，他將入住專門的護(hù)理照顧單元或?qū)I(yè)護(hù)理區(qū)。 泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)4、 社區(qū)定位： 為泰康集團(tuán)客戶以及全國高端人士打造的集生活服務(wù)、健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的高品質(zhì)生活家園。(1)主打全國高端市場，塑造泰康養(yǎng)老的品牌和市場形象 (2)泰康保險客戶的定點度假療養(yǎng)地 (3)服務(wù)泰康全國其他連鎖CCRC社區(qū)的特色醫(yī)療及健康管理輸出中心 經(jīng)營理念： 通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū) 社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境 生態(tài)社區(qū) 相宜的健康管理和醫(yī)療服務(wù)體系 長壽社區(qū) 人性化以及全方位的關(guān)懷和照顧 溫馨社區(qū) 高品質(zhì)以及高舒適性的家居感受 舒適社區(qū) 豐富文化娛樂5、屬性提升社區(qū)品味 人文社區(qū) 打造專業(yè)化的老人服務(wù)品牌： 健康醫(yī)療方面：提供專業(yè)的老年護(hù)理、慢性病管理、記憶障礙恢復(fù)等專業(yè)醫(yī)療服務(wù)，并與全科醫(yī)生和高端醫(yī)院（例如301醫(yī)院）、保險公司對接，提供急救和重大疾病的治療。 建筑設(shè)施方面：適應(yīng)活躍自理、協(xié)助生活和需要專業(yè)護(hù)理的老人的不同住宅，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設(shè)施，使老年人生活在安全的環(huán)境中 。 社交活動方面：社區(qū)設(shè)置促進(jìn)老年人回歸社會的社區(qū)文化中心和豐富的文化活動；社區(qū)幫助老年人從事力所能及的科學(xué)的體育休閑運動。泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū) 預(yù)估的總投資規(guī)模：預(yù)估的總投資規(guī)模：總建設(shè)面積：50萬平方米總投資：60億元容納客戶：6、6000戶，約800010000人 社會帶動效應(yīng)：社會帶動效應(yīng)： 就業(yè)：直接創(chuàng)造近10000個就業(yè)崗位（按照1：1的服務(wù)崗位人員配比：美國CCRC的平均水平為1：0.3，高端CCRC的水平大約將近1：1）。 產(chǎn)業(yè)帶動：帶動上下游其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括醫(yī)療保健、金融保險、專業(yè)服務(wù)、旅游、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化創(chuàng)意、其他知識型產(chǎn)業(yè)等。二、土地一級開發(fā)模式研究二、土地一級開發(fā)模式研究一、一、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)的概念 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)，是指三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，委托“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目業(yè)主，在政府統(tǒng)一組織征地補償7、的基礎(chǔ)上，按照三亞市城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，依據(jù)三亞市土地利用總體規(guī)劃、海棠灣總體規(guī)劃以及海棠灣控制性詳細(xì)規(guī)劃和海棠灣年度土地儲備開發(fā)計劃，對擬選址建設(shè)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的大小龍江塘片區(qū)約5000畝土地（含水面約2000畝），完成項目規(guī)劃設(shè)計、土地平整、區(qū)內(nèi)道路建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)、社會公共配套設(shè)施建設(shè)、安居工程建設(shè)以及組織拆遷等，使該片區(qū)土地達(dá)到二級開發(fā)土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)。從價值鏈的分析出發(fā)，項目業(yè)主參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，承擔(dān)四種角色 商業(yè)角色1.融資、土地運營2.項目承建3.項目代理商/中介機構(gòu)4.運營管理/物業(yè)管理參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，經(jīng)營或租售給駐8、商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理項目業(yè)主在參與區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點區(qū)域開發(fā)是一個 價值創(chuàng)造的過程。項目業(yè)主通過在 價值鏈的不同階 段所擁有的權(quán)力 和能力，來創(chuàng)造 價值和獲得利益。權(quán)能利益點影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地一級開發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發(fā)的利潤土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發(fā)利潤回報物業(yè)管理和持久經(jīng)營持續(xù)現(xiàn)金流回報 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 二、通過公開招標(biāo)，確定二、通過公開招標(biāo)，確定“海棠灣國際養(yǎng)生社海棠灣國際9、養(yǎng)生社區(qū)區(qū)”項目業(yè)主承擔(dān)項目用地土地一級開發(fā)項目業(yè)主承擔(dān)項目用地土地一級開發(fā) 三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，作為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目開發(fā)和土地一級開發(fā)的管理監(jiān)督機構(gòu)，通過建立公開、透明、規(guī)范的項目開發(fā)以及土地一級開發(fā)管理制度，明確該項目開發(fā)和土地一級開發(fā)的監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管深度、監(jiān)管關(guān)注點，推行以項目帶土地并實施土地一級開發(fā)公開招投標(biāo)的方式，確定項目業(yè)主并承擔(dān)項目用地土地一級開發(fā)。 推行公開招標(biāo)的意義 可以更好地規(guī)范項目開發(fā)和土地一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地實施項目開發(fā)并保障土地供應(yīng)。 可以高速度、高質(zhì)量地推進(jìn)政府土地儲備，逐步建立土地供應(yīng)數(shù)據(jù)庫10、，有利于政府對土地資源的宏觀調(diào)控和供應(yīng)市場的正確引導(dǎo)。 可以進(jìn)一步建立健全項目引進(jìn)機制和土地一級開發(fā)市場，保證高質(zhì)量項目引進(jìn)和土地一級開發(fā)的質(zhì)量，控制土地一級開發(fā)成本。 實行公開招投標(biāo)，可以規(guī)范項目引進(jìn)和土地一級開發(fā)的招標(biāo)投標(biāo)活動，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 土地一級開發(fā)實行招投標(biāo)，引入競爭機制，使海棠灣的整體開發(fā)從源頭上更加透明化、專業(yè)化。 三、三、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的實施方式土地一級開發(fā)的實施方式 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設(shè)總公司通過項目招標(biāo)，成為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目業(yè)主后，將在三亞市注冊成立項目公司，作為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)11、”項目的實施主體并與政府合作承擔(dān)土地一級開發(fā)任務(wù)。由于面臨著各自不同的約束，政府和由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā)開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā)我們的解決思路是什么單獨進(jìn)行一級開發(fā)的困境傳統(tǒng)土地一級開發(fā)模式與公私合營開發(fā)模式對比公共部門和私營部門獨立行使各自職能任何利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險特點特點轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴展原有的活動范圍，承擔(dān)新風(fēng)險地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃12、職責(zé)職責(zé)劃分劃分公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營政府融資渠道變寬、土地增值。地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟(jì)增長、提供就業(yè)機會 傳統(tǒng)開發(fā)模式傳統(tǒng)開發(fā)模式 公私合營開發(fā)模式公私合營開發(fā)模式公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益p 創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境p 如果需要，政府可提供資金或政策支持p 降低開發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險，保證開發(fā)商利潤的實現(xiàn)p 有公共機構(gòu)參與投資的項目更容易得到政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的進(jìn)程也會加快p 公共部13、門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化p政府和開發(fā)商在利潤分配上存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在博弈中處于劣勢優(yōu)點缺點公私協(xié)議合作開發(fā) 對私營部門的利益影響公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏更好的實現(xiàn)政府公共目標(biāo)能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突優(yōu)點缺點公私協(xié)議合作開發(fā)對政府部門的利益影響操作方式及實施意義融資渠道多元化縮短土地一級開發(fā)時間對項目業(yè)主來說降低整體開發(fā)的成本有利于政府公共目標(biāo)的實現(xiàn)基礎(chǔ)建設(shè)投入，帶動城市整體形象提升政府與開14、發(fā)商之間達(dá)成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權(quán)公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序1：項目戰(zhàn)略定位2：建立項目目標(biāo)體系3：構(gòu)建項目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計6：擬訂項目整體發(fā)展預(yù)算案7：完成項目整體經(jīng)濟(jì)分析8：完成項目整體階段發(fā)展計劃9：分別完成公共/私營部門經(jīng)濟(jì)分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發(fā)展及運營計劃11：規(guī)劃設(shè)計報批14：組建公私合營組織架構(gòu)13：報請政府批準(zhǔn)成立項目公司15：完成項目的整體立項審批16：資金到位，開始施工12：協(xié)商并簽定公私合營合作協(xié)議4：擬訂土地、建筑及15、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計整體公私協(xié)議合作開發(fā)的運作模式關(guān)鍵舉措土地一級開發(fā)公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán)建立項目公司本方案階段劃分1p 與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議p 成立項目公司p 形成組織架構(gòu)p進(jìn)行土地開發(fā)前的毛地價值評估p 項目公司投資進(jìn)行土地一級開發(fā)p 政府組織驗收一級開發(fā)后的土地，并進(jìn)行成本核算p政府在土地交易中心進(jìn)行土地交易，公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán)p按照框架性協(xié)議，進(jìn)行土地增值收益分成234分享土地開發(fā)權(quán)出讓收益開發(fā)商的利益實現(xiàn)開發(fā)成本（稅收返還）關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開發(fā)權(quán)p 開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過摘牌獲得自營開發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利二級開發(fā)16、收益土地一級開發(fā)具體工作內(nèi)容包括土地一級開發(fā)具體工作內(nèi)容包括 籌措項目土地一級開發(fā)所需的全部資金，擬定項目土地一級開發(fā)可行性研究報告、實施方案、開發(fā)進(jìn)度計劃、財務(wù)方案等； 辦理各種政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準(zhǔn)（立項）、征地、拆遷、市政建設(shè)審批（包括交通、環(huán)境評估）； 配合海棠灣管委會完成征地工作，組織拆遷并完成地上附著物和地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運工作等； 完成用地范圍內(nèi)圍墻施工、場地平整、區(qū)內(nèi)道路、市政管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程； 完成用地范圍內(nèi)的社會公共配套工程建設(shè)，配合海棠灣管委會完成為用地范圍內(nèi)居民建設(shè)安居房； 完成海棠灣管委會委托的其他一級開發(fā)工作。四、四、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)海棠灣國17、際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的成本構(gòu)成土地一級開發(fā)的成本構(gòu)成 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目土地一級開發(fā)的實施，所發(fā)生成本費用，部分由三亞市政府和海棠灣管委會承擔(dān)，部分由泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設(shè)總公司在三亞市注冊成立的項目公司負(fù)責(zé)籌措并墊付，全部成本費用通過土地二級開發(fā)出讓其使用權(quán)收回。土地一級開發(fā)的成本構(gòu)成土地一級開發(fā)的成本構(gòu)成 土地征用費及相關(guān)稅費； 地上附著物和地下構(gòu)筑物拆除補償費（包括住宅以及非住宅的拆遷費用）以及有關(guān)稅費； 市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、報批以及工程建設(shè)費用（包括渣土清運費、圍墻施工費、地下管網(wǎng)和區(qū)內(nèi)道路工程費、測繪、釘樁、勘界、規(guī)劃、設(shè)計費用等）； 安居工程、社會公共配套18、設(shè)施設(shè)計、報批以及建設(shè)費用； 項目招標(biāo)并土地一級開發(fā)委托過程發(fā)生的費用； 財務(wù)費用（自有資金除外）； 土地一級開發(fā)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理、地上物評估、中介咨詢、公告、委托調(diào)查等費用； 不可預(yù)見費及其他可由一級開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的費用。五、五、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的收益構(gòu)土地一級開發(fā)的收益構(gòu)成成 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設(shè)總公司在三亞市注冊成立的項目公司，作為接受委托負(fù)責(zé)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目土地一級開發(fā)實施單位，可以收取土地一級開發(fā)管理費，其標(biāo)準(zhǔn)為該項目土地一級開發(fā)總成本的2%3%；同時，由于實施單位墊付了土地一級開發(fā)的部分成本費用，故可以按19、照該項目土地一級開發(fā)總成本8%比例計算以及開發(fā)的利潤。對于上述管理費以及土地一級開發(fā)利潤，實施單位在通過有關(guān)部門審計確認(rèn)后，可以作為獲取項目用地使用權(quán)應(yīng)支付土地價款的組成部分。 六、六、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)相土地一級開發(fā)相關(guān)管理部門的管理職責(zé)關(guān)管理部門的管理職責(zé) 三亞市海棠灣管委會會同三亞市土地管理部門負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審，確定土地一級開發(fā)實施單位，并就項目土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與實施單位進(jìn)行約定；下達(dá)項目土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)取得項目土地范圍內(nèi)的征地批復(fù)；會同質(zhì)量管理部門、審計部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市發(fā)改委主要負(fù)責(zé)項目土地一級開發(fā)的立項核準(zhǔn)工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市規(guī)劃建設(shè)局主要負(fù)責(zé)項目土地一級開發(fā)的規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。 三亞市海棠灣管委會會同三亞市規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)按照項目具體情況，從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金等方面對實施提出要求，對項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出建設(shè)意見，負(fù)責(zé)拆遷許可證的批復(fù)工作。七、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的工作程序 附件:相關(guān)證明文件預(yù)祝合作成功！