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1、謹呈：成都招商局地產有限公司謹呈：成都招商局地產有限公司招商局地產雍華府項目2期定位修正Home in the feeling Home in the feeling The citys chief garden residential The citys chief garden residential 2011年2月14日，成都發文關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見成都限購細則正式落地原計劃2011年8月入市的雍華府項目，政策風險凸顯根據政策影響的風險判斷建議雍華府項目二期產品提前進行針對性定位確保后期產品的安全入市成都新政要點成都新政要點本市1套住房2、的，限購兩套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區無住房的，限購一套住房（需提供本市納稅證明或社會保險繳納證明）戶籍居民家庭在主城區已擁有限購限購保障保障住房住房2011年，全市新建、改建、采購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區住房400萬平方米。中心城區廉租住房保障家庭年收入準入線標準由2.2萬元提高到2.8萬元，進一步擴大廉租住房保障范圍。更有殺傷力的是，房產信貸金融配額緊縮，比線上實施的限購政策更加直指開發商資金鏈。新政對成都市場影響新政對成都市場影響新政影響還需后續觀望市場表現，短期內：1、投資需求受到打壓，投資者物業升值效益將被稅收及利息攤薄；2、客戶購房權受到削減，將更加珍惜購房權，舒3、適套二等過度型物業、主城區投資型公寓將會受到影響，客戶產生觀望心理；本案目標客戶受到擠壓，可能流失部分投資客、外地客或多次改善客。而本案目標客戶受到擠壓，可能流失部分投資客、外地客或多次改善客。而區域競爭產品因為成本較低、產品為商業或改善型剛需，有明顯競爭機會。區域競爭產品因為成本較低、產品為商業或改善型剛需，有明顯競爭機會。啟 示80過渡性產品及公寓產品將成為調控下本案“重災區”，緊湊型套三產品有一定的市場機會。區域內目前在售4個項目，均以剛需為主；潛在項目多達8個，多為商住綜合體，住宅偏中高端。以華潤為首的剛需型首改，及以龍湖為首的商業產權項目在新政下有一定市場機會。人居等中小開發商可能推4、遲入市時間或價格跳水。新政將直接影響本案客戶群縮小，產品雷區凸顯新政將直接影響本案客戶群縮小，產品雷區凸顯客戶群縮小n由于二手房交易稅額的提高以及限購令，投資型客戶基本降為零；n同時外地、含二級城市客戶也將大大削弱，因此將對本案客戶挖掘造成較大困難；n進一步嚴厲的信貸政策，加大付款難度，再一次提高客戶門檻；產品雷區限購令致使購房者更加珍惜購房權，更傾向于購買一次性到位的緊湊改善產品或終極改善的舒適型產品。本案80過渡性產品及公寓產品將成為重災區，同時，緊湊型套三產品有一定的市場機會；本案預計入市時間為8月中旬，對新政的影響和后勁還需觀望。雍華府可能應對措施思考雍華府可能應對措施思考渠道深挖、精5、準找客。渠道營銷，將本地有購買力的目標客群充分滲透。1、以相對安全的剛需型套三產品入市，降低或放棄89舒適套二；2、將公寓產品調整為商業產權，不受新政限制。方向1：降低入市價格預期方向2：降低精裝標準或清水入市以控制總價觀望市場反應及政府實施力度，市場企穩后入市。方向1：解決客戶的資金門檻問題，以分期付款、抵押貸款、循環貸的方式操作解決客戶的資金鏈；方向2：找尋合作單位，為外地客戶解決當地納稅證明及社保繳納證明。吸附外地高端改善客群，或長線看好大勢的抄底買家； 雍華府產品定位調整空間思考雍華府產品定位調整空間思考85-89：約78%110：17%138：5%根據目前的規劃，一期可銷售住宅面積96、.5萬方，按照市場均值，消化周期在12-15個月左右。若二期在2012年下半年推出，尚處于政策影響期。n降低一期入市單價預期及精裝標準，控制套總價；降低一期入市單價預期及精裝標準，控制套總價；n建議盡快調整二期產品定位，提供更多剛需型改善產品，使之更抗風建議盡快調整二期產品定位，提供更多剛需型改善產品，使之更抗風險；險；n公寓產品受政策影響壓力及風險大，減小供應，控制在公寓產品受政策影響壓力及風險大，減小供應，控制在1 1萬平米左右，萬平米左右，并推后面市。并推后面市。在一期產品既定的情況下，通過精裝標準調整入市產品，并提在一期產品既定的情況下，通過精裝標準調整入市產品，并提前考慮二期產品配比，保證后期推售的安全性。前考慮二期產品配比，保證后期推售的安全性。 二期產品配比比例二期產品配比比例調整后：1、減少3萬方公寓，布置為2梯6戶住宅產品，二期住宅建面達到21萬方；2、二期推出時，政策相對平穩，在規劃中突破90/70限制；3、主力配備95-105平米緊湊三房，抗風險能力更強，易于控制總價（在贈送面積不足時，盡量保證主臥、客廳尺度，做2.5房等方式實現功能）；4、后期推出時，區域規劃發展向好，在二期產品中提高舒適改善型三房、四房的比例，主要分布在優勢景觀面位置。