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1、融匯置業沙坪壩開發融匯置業沙坪壩開發策略策略產品定位產品定位香港索斯國際商業策略修正沙區融匯案開發定位是什麼？融匯品牌CommerceResidence空間相融介面商業介面住宅介面 外在肌理街結構的影響生活領域影響商業業態布列零散、排列無序追求高樓心理，步行街人性尺度不足忽略購物逛街心理，缺乏安定、參與娛樂的空間無法全方位滿足逛街人群對商業完整需要商業主軸不足、缺乏國際都會感無商業地標建築建築相融介面 追求開發最大化、降低住宅生活品質堆疊體量過大失去生活本質缺乏人性化居住空間，只滿足住宅基本需求商業干擾，尚未研發住商混合最佳模式高層住宅無地景，缺乏小區環境感沙坪壩步行街現象Human Scal2、e小區滿足縫隙縫隙需求需求沙區主題聚客最優場所 城居最適住商混合生活提案 定位The YouthYou Are Here ! Says Law賽伊法則 精確目標客層聚客定位，營造沙區新聚點引領沙區主題廣場，達成業態業種最佳滿足呼應、相融於整體步行街環境商業入口空間演出的生機，促動人潮商機活躍的燈光計劃運用，營造高度感官商業氛圍突化在步行街理所當然的聚客第一品牌地位小區圍塑的生活領域感住商各得其所的新城居哲學大隱於市的居家私密確保重慶最優compact戶型重慶唯一五星級公設配套的城居公寓回家路徑驚豔的高度尊重置身主題消費商業的內需滿足便利精華商業下榻住宅 生活配套全滿足 定位商居新生活 還建回遷3、前提滿足 住商相互創造需求 空間新體驗 一種融匯生活方式融匯品牌CommerceResidence華聯重百新世紀肯德基銅鑼灣必其香魚尾獅 金王燒烤肯德基麥當勞辛巴克咖啡肯德基麥當勞必勝客鄉村基好樂迪823紐卡斯爾重慶重慶大酒店大酒店麗苑酒店麗苑酒店雙巷子雙巷子12,700人次人次/h名人廣場名人廣場8,200人次人次/h 陳家灣方向陳家灣方向8,400人次人次/h水景街華聯口水景街華聯口10,000人次人次/h600米范圍450米范圍300米范圍150米范圍商業肌理解析商業肌理解析華聯重百新世紀肯德基銅鑼灣必其香魚尾獅 金王燒烤肯德基麥當勞辛巴克咖啡肯德基麥當勞必勝客鄉村基好樂迪823紐卡斯爾4、重慶重慶大酒店大酒店麗苑酒店麗苑酒店雙巷子雙巷子12,700人次人次/h名人廣場名人廣場8,200人次人次/h 陳家灣方向陳家灣方向8,400人次人次/h水景街華聯口水景街華聯口10,000人次人次/h600米范圍450米范圍300米范圍150米范圍600米范圍沙區沙區新城居領域新城居領域the next步行街商業主題及地標商業弱非主軸核心發展卻擁有600米生活商業全滿足解構、重組沙區新消費領域沙區新消費領域置入住商混雜 缺乏小區圍塑感非精質住宅定位區卻以“重慶書房” 匯集居群住宅群城居新主張沙區新生活領域沙區新生活領域定位融匯沙區案商住定位在那裡？置入置入策略1.沙區原既有商業卻重新組構的25、.新組構產生和沙區商業差異、空間、型式3.大眾中更滿足分眾、分眾卻不小眾的4.方便消費外更是拉高消費、特別且新型式的5.住宅樓客群的生活消費生態型高比例滿足6.住宅的空間優越感的7.生活認同、消費認可，一種身份的表徵8.住宅與商業、居住與消費，相互提供需求the next分眾型商業精華特有的消費群體 獨有的業態組合 商業空白的填補 資金回籠的滿足 與周邊商業互動的滿足 空間新體驗 華立品牌 the nextthe next下一波 Commerce新商業體驗消費生態組合的新主張女人街 Consumer消費新體驗女性消費的新需求Soho House女性群體重慶下一波住商時尚融匯以國際觀推薦下一波自6、在城居的生活方式法蘭西風情購物廣場法蘭西風情購物廣場TIGER CITYSoho HouseN.Y. CONDOthe nextthe next下一波重慶下一波住商時尚融匯以國際觀推薦下一波自在城居的生活方式the next共生型住商新領域時尚住商新領域次文化消費新領域身份表徵住商新領域CommerceResidence沙區新城居領域的市場切割策略沙區新城居領域的市場切割策略從分眾、精質，到下榻從分眾、精質，到下榻消費領域生活領域高所得 高消費低所得 低消費所得&消費軸生活講究&品味軸別墅官府菜大4房中3房 高級餐館小2房 大眾食堂單間套房 馬路飲食高檔餐廳融匯推薦的生活方式基礎群眾消費滿足年7、輕族群消費滿足z國際都會消費滿足富人圈沉斂消費都市精英高收入消費新離巢族家援型消費低價導向基礎消費消費商業、目標客層與消費初步的概念定位消費商業、目標客層與消費初步的概念定位AB離巢前高校學族為主、畢業進入研究所以及選擇原生活圈為居住的社會新鮮白領階級為輔；前族群以家援為主經濟來源、後族群則屬自有經濟，以校園社交及基本社交為主消費型態生活圈範圍較A族廣，遍及解放碑區，沙區商業只是消費選擇之一，對本族來說沙區消費仍有社交高度不足的市場消費縫隙C(說明)本目標客層將因正式委託、深度市調再作核驗調整因回遷滿足所需容積張力的前題，客層必需以擴大型式滿足開發。因此以需融合A及B客層設為行銷目標，以拉升行8、銷客源量體的安全值。C族群以沙區高校8萬人為市場基礎，以及圍繞在高校就業的教職族群、當地居住的主消費群為核心組構，消費型態以滿足方便消費偏高消費特別消費新型式消費的滿足，進入沙區的已經產生需求、卻缺乏供給的高度消費縫隙領域，這是本案必需經營的行銷關鍵。那麼，縫隙領域的概念關鍵是什麼？是當商業引入之後，商業存活率要更高!CCommerceResidenceTiger CityN.Y. Condo沙區消費記憶領域沙區生活記憶領域CommerceTiger City沙區消費記憶領域1.各別業態、業種面積達到經濟規模基本規格要件基本規格要件Jerde“You Are Here!”實現關鍵2.業態的商業9、價值=商業品牌+空間品牌整體集客效益整體集客效益3.各業態樓層空間對各別末端消費群需塑造不同的吸引個性空間塑圍個性空間塑圍4.樓層與樓層需達成業態互動、共生效果營業互動促成營業互動促成5.營造歡樂多過靜態商場個性氛圍塑造商場個性氛圍塑造CommerceTiger City沙區消費記憶領域兩種策略抉擇兩種策略抉擇銷售效果反應較快開發現金流量快相對商場經營技術較高商場品牌較弱形成較大比例帶租銷售現金流量較慢有利商場經營架構商場品牌鮮明產品小化助益單價與去化速度局部產品放大去化反應放慢商場品牌關鍵在商場經營力度形成商場特色經營形成融匯競爭Little Tiger Big TigerBIF融匯原樓層定10、位融匯原樓層定位IF2F3F商業商業+餐飲商業+餐飲商業+餐飲商業+餐飲4F5F6F7F特色餐飲+電玩網吧/酒吧/迪廳/棋牌室籃球場+舞廳+KTVTiger foodyfoody City Tiger neuterneuter CityTiger girlgirl CityTiger boy boy CityTiger clubclub City Tiger club club City Tiger melodymelody City Tiger cinemacinema City美食廣場、電玩中性館 女生館男生館咖啡/網吧/主題餐廳國際影院/NBA鬥牛場 KTV 健身SPA /美容美發/極限11、運動Tiger City沙區消費記憶領域 Big Tiger Big Tiger索斯索斯樓層樓層新新定位定位美食廣場、電玩中性館 女生館男生館主題餐廳 / 網吧國際影院/電影文化類娛樂健身 KTV / 燒烤Little TigerLittle Tiger資源香港索斯確切掌握那些商業資源？索斯掌握商業資源BIFIF2F3F4FTiger foody City2150 Tiger neuter City1970 Tiger girl City1930 Tiger boy City1370Tiger club City1930 電玩（800）餐飲大排檔，（廣東名小吃）（1350） 班尼路（800）/12、美特斯邦威（300）/真維斯（300）/森馬（200）/唐獅（150）/佐丹奴（150）/美甲飾品圣地維拉（90）/小魔魚（80）/鏗鏘玫瑰（80）/澤代佳伊（50）/KAJA（80）/E.Y.S（40）/麗人坊（40）/一佐（50）/比肩（唐裝30）/假日風情（40）/本島（40）/粉領貴族（40）/紅太陽（80）/捷亞瑪（80）/婧瑤（40）/飛越（50）/紅袖龍（30）/柒豹（50）/黎詩奇（50）/拼牌（50）/米豆朗（50）/奇琪雪（30）/蔓芭（50）/溫拿（80）/ 唐榮（40）/卡爾蘭迪（100）/諾曼琪（50）/三彩（60）/夢舒婭（20），紅人（40）/QQ包（20）/依米13、奴（40）/伊韻兒（50）/可圖（40）/海貝（60）/布衣奴（50）愛奴嬌（40）/越高（40） 琴曼（40）/波司登（50）/恒源祥（50）/杜安（50）/才子（50）/威鹿（40）/力豹（40）/威派（30）金雀鳥（50）/至尊云敦（50）/馬萊特（50）/港士龍（50）/南極人（40）/凱撒世家（40）/金盾（50），太平鳥（50）/大金車（40）/英皇天奴（40）/遠東（40）/皇家公子（20）/發格爾（30）/西域駱駝（40）百天奴（30）/彬彬（50）/諾西尼（40）/拼牌（50）/皮具類：金盾（10）/老人頭（10）/紳士狗（10）,萬貫（15）/LOL皮帶(10)/ 雙陵(414、0)/ 夢柯達(40)/ 柯而士(40)/ 克萊蒙（40） 休閑主題餐廳瑞泰豐（600）/真鍋（300）/韓國鐵板燒（200）/網吧（800） Little Tiger City沙區新消費領域5F6F7FTiger club City2200 Tiger melody City2500Tiger cinema City2400峨嵋院線/電影文化類 迪吧（2000）/健身及SPA（1500） 故事村（2250）/英吉莎（1500） 廣東大排檔廣東大排檔電玩電玩-1F索斯掌握商業資源索斯掌握商業資源班尼路班尼路美特斯邦威班尼路森馬真維斯唐獅佐丹奴沁園1F柒豹柒豹 KAJAKAJA一佐一佐 夢舒婭夢15、舒婭卡卡爾爾蘭蘭迪迪可可圖圖澤澤代代佳佳伊伊QQQQ包包貝蒂包貝蒂包粉領貴族粉領貴族鏗鏘玫瑰黎詩奇黎詩奇布衣奴布衣奴小魔魚拼拼牌牌伊韻兒伊韻兒溫拿溫拿越越高高紅太陽紅太陽諾曼琪諾曼琪圣地維拉海貝海貝蔓芭蔓芭路蒙路蒙紅袖紅袖龍龍婧瑤婧瑤捷捷亞亞瑪瑪 紅紅人人本島三彩假日風情紅紅太太陽陽麗人坊 EYS 金金怡怡貴貴族族愛愛努努嬌嬌鄉村基鄉村基自一方2F杜安杜安才子才子威鹿威鹿力豹力豹琴曼琴曼 皮帶：金盾、老皮帶：金盾、老人頭、紳士狗、人頭、紳士狗、萬貫、萬貫、LOL太平鳥太平鳥大金車大金車 遠東遠東 金雀鳥金雀鳥港士龍港士龍 凱撒世家凱撒世家諾西尼諾西尼至尊云敦至尊云敦百百天天奴奴袋鼠柒牌柒牌 金16、金盾盾發格爾發格爾威派威派馬萊特馬萊特皮鞋:雙陵,夢柯達,克萊蒙,紅蜻蜓波司登波司登恒源祥恒源祥英皇英皇天奴天奴開開開開彬彬彬彬天派天派步森步森ZIPPO金利來鱷魚東海茶樓東海茶樓柯而士,3F瑞泰豐云南菜瑞泰豐云南菜網吧網吧真鍋咖啡真鍋咖啡尋常故事尋常故事4FKTV故事村/英吉莎5F零點迪吧零點迪吧沖擊波健身沖擊波健身逸姿儂逸姿儂SPA6F影院影院7F索斯掌握商業資源索斯掌握商業資源BIFIF2F3F4FTiger foodyfoody City Tiger neuter neuter CityTiger girl girl CityTiger boyboy CityTiger clubclu17、b City 電玩： time zone /d8主題餐飲：云娜水果撈/阿里郎巴西烤肉/火鍋吧(渝派星寵兒)/書吧 佐丹奴/班尼路旗下四大年輕品牌/Jeanswes/Ck/Tommy jeans運動時空運動100/F40法拉利/Mickey/Watson/coca-cola/Bread-talkBossini/F1/森馬/高邦/JANSOWOOD 班尼路旗下女裝中檔品牌/2%/千色店/海盜船/我家牛排/OnlyVero moda/obdo/G2000/淑女屋/自然元素/J&K/SwaroskISWATCH/Scoffield/E-land/瑪絲菲爾/黛安芬/曼尼芬、JPR等Jack&jones/18、馬克華菲/ Tonyjeans/Lee/ Levis/5th street/卡賓hip-pop服裝/Nike360/adidas三葉/U2/G2000/Arow/Noveli/BONI/Scoffield/蘇格蘭飛人 上島/米蘿/真鍋、讀者俱樂部/重慶熱線/商達電腦、韓國料理/日本料理Big Tiger City沙區新消費領域5F6F7FTiger club club City Tiger melodymelody City Tiger cinema cinema City保利影城/華納/峨嵋院線 KTV錢柜Party world/ 好樂迪(促動遷移)力派/沖擊波及SPA、極限運動館、匠人組合19、等 D8電玩/Time zone書吧云娜水果撈渝派/星寵兒巴西烤肉-1Ftacobell Ck Tommyjeans運動時空運動時空運動運動100 佐丹奴佐丹奴 Jeanswest Breadtalk 班尼路旗下四班尼路旗下四大年輕品牌大年輕品牌 Bossini coca-cola F40法拉利法拉利 Watson Mickey JANSOWOOD F1森馬森馬 高邦高邦 tacobellCkTommy jeans breadtalk F40法拉利法拉利 coca-cola 佐丹奴佐丹奴 班尼路旗下班尼路旗下四大年輕品牌四大年輕品牌 運動時空運動時空運動運動100 Watson Jansowo20、odbossini mickeyjeanswestF1高邦森馬1F我家牛排千色店依都錦SwatchSwarovski 曼尼芬&黛安芬Only&vero modaE-landespirt 淑女屋依都錦J&k自然元素obdoU2G2000uwncoloureighteenScoffield Weekend workshopJPRJPR海盜船2F瑞泰豐arrowzippoAdidas三葉lecoq sportif Nike360 BONI BONIScoffield G2000蘇格蘭飛人蘇格蘭飛人 JACK&JONES馬克華菲湯尼俊士LEELevis 5thstreet Noveli 卡賓U23F京21、福宮韓國料理上島上島/米蘿米蘿/真鍋真鍋 4F重慶熱線讀者俱樂部商達電腦美容美發極限運動館SPA沖擊波力派5F錢柜PARTYWORLD錢柜PARTYWORLD6F影院影院7FN.Y. Condo沙區生活記憶領域城市中心condo已發展成高級商務公寓，多數是中富有階層擁有，經典如N.Y.CONDO 19年前，全球第一個Condo公寓源於美國Atlanta City，發展比Apartment更完善的生活配套Condo與旅館類似，而本項目不需專人保潔、Room Service，但卻可擁這樣的空間設備home as hotel，hotel as homeN.Y.高級condo裡的衛浴空間比五星級旅店猶22、過之，況且condo產品已經細分化Residence甚至供個人使用保險箱，還附帶全套廚房設備，本項目不盡然全採行，可擇中形成區隔與旅店不同之處，是在Condo房間配備微波爐、咖啡蒸煮器、有線電視，熨斗和熨衣板美國的Condo更細分投資型condo、度假型resort condo、工作型life condo、居住型condo數據如何達成銷售數據且滿足相關數據？推動香港索斯打算如何展開行銷行程？全案銷售測算商業銷售測算Interior全案銷售測算全案銷售測算獨立商鋪帶十年租約銷售餐飲物業大面積自營客戶銷售為主策略(可不帶租約銷售)必須接受商業管理合同約定，主要以規範經營業態為主）營銷推廣分析營銷推廣分析專業推廣總策略專業推廣總策略分賣點、分階段訴求策略分賣點、分階段訴求策略推廣手段推廣手段媒體策略媒體策略“多元素”整合，分階段、分主題推廣化零為整，由點帶面 整合營銷傳播傳統媒體與現代媒體的綜合運用總推廣主題下的階段性、分主題推廣 階段香港索斯在各階段如何展開細節？往上探索，因有索斯往上探索，因有索斯