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1、寧波鎮海九龍湖高爾夫旅游小鎮項目可行性研究報告及策劃Golf Programs & Tour Townlet2目錄總論區位城市概況城市定位鎮海區概況交通項目資源條件評價國內旅游市場現狀項目資源類型及特色分析項目資源評價SWOT分析項目建設方案設想高爾夫項目旅游小鎮項目SuperiorityWeaknessOpportunityThreaten功能與需求3基地所在地SITE中國東南沿海基地區位寧波片區區位長江三角洲經濟區4區位l 寧波市位于浙東，長江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺州，東北與舟山隔海相望。在中央及浙江省的文件中，寧波市分別被定義為長三角南翼經濟中心和浙江省經濟中心地。l 2、寧波市總面積9816平方公里 ，人口約760.57萬 , 具有北亞熱帶季風氣候區，冬冷夏熱，四季分明。年平均氣溫16.3攝氏度，年降水量320-700毫米，全年日照總時數為2800-3400小時。l 市轄海曙、江東、江北、北侖、鎮海、鄞州6區，余姚、慈溪、奉化3市和寧海、象山兩縣。距杭州約149公里，距上海309公里寧波市分別被定義為長三角南翼經濟中心和浙江省經濟中心文化底蘊深厚，物產富饒寧波城市概況5區位寧波城市定位長三角南翼經濟中心長三角地區經濟中心之一浙江省經濟中心中國第二大港 外包產業、物流成為未來城市發展新興動力以港口為中心的海陸空相結合立體交通網絡浙江省重要的經濟中心，長三角經濟圈3、重點城市6區位鎮海區概況l鎮海東屏舟山群島，西連寧紹平原，南接北侖港，北瀕杭州灣，與上海一衣帶水，是寧波市的北大門。l鎮海戶籍人口 25萬人，陸地面積218平方公里，海岸線長21公里。屬亞熱帶季風氣候，四季分明，雨量充沛，環境宜人。l根據浙江省和寧波市“十五”與2010年產業布局規劃，鎮海將作為寧波和浙江省發展以石化工業為主的化工工業區，以促使一些省、市屬重點化工企業和國際化工跨國公司向化工區轉移集中。l鎮海擁有豐富的自然和人文旅游資源。以九龍湖為代表的自然旅游資源和以鎮海口海防遺址為代表的人文旅游資源成為鎮海的名片。7區位項目交通距東海7公里距繞城高速出入口6公里距火車站19公里距機場26公4、里8區位本案交通往慈溪往寧波往九龍湖風景區往澥浦鎮基地道路已規劃未建已建旅游小鎮規劃路網可根據設計進行局部調整現狀道路往九龍湖風景區往九龍湖風景區9項目資源條件評價國內旅游市場現狀2市場需求呈不斷擴大趨勢。隨著國民收入的增加和人民生活水平的提高，越來越多的中國人加入到旅游活動中來。3.市場需求呈現多樣化多層次性。4.旅游市場競爭呈現多角化1.規范旅游市場秩序的進程加快，旅游市場體系也在逐步完。5旅游市場格局出現新的變化。10項目資源條件評價項目資源類型及特色分析 沿海經濟開放地帶長三角都市圈浙江寧波鎮海九龍湖風景區旅游小鎮高爾夫項目11項目資源條件評價項目資源類型及特色分析 九龍湖位于寧波市東5、北鎮海區內，現在是寧波新十景之一。乘駱駝方向的汽車到河頭下車，不一會你就可以見到一座高大的石牌坊式的迎賓門，沿坡而上，九龍湖山水畫面就呈現在眼前：群山懷抱，層巒疊嶂，水勢浩淼，碧波蕩漾，湖光山色，相互映輝。山水之間，時而輕煙繚繞，山色蒙蒙，時而煙消霧散，碧空如洗。湖東側紅瓦白墻的建筑群，就是西班牙別墅式的九龍山莊。把九龍湖點綴得更加美麗。鎮海九龍湖風景區12項目資源條件評價項目資源類型及特色分析 旅游小鎮，是指具備獨特的自然風光或者人文資源等獨特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，以景區景點為核心、以旅游產業為主體、旅游業產值 高爾夫，俗稱小白球，是一種室外體育運動。個人或團體球員6、以不同的高爾夫球桿將一顆小球打進果嶺的洞內。這項運動一直被被視作蘇格蘭國粹。本案最大的特色就是將高爾夫項目的開發與旅游小鎮完美結合13項目資源條件評價項目資源評價 基地綠化水系自然山體林地現狀水系湖面湖面礦山礦山14項目資源條件評價項目資源評價 基地綠化水系自然山體林地現狀水系湖面湖面礦山礦山1、基地背山面水，是風水學上的絕佳圣地。2、基地附近就是九龍湖，依靠九龍湖風景區可以吸引大批游客。3、基地北接山體林地，南臨現狀水系，西邊已建成的道路，從而形成非常友好的界面關系。4、基地內湖泊山體眾多，形成天然的屏障，有利于高爾夫項目的開發。5、基地內有一廢棄礦山，可考慮保持原貌，塑造荒野氣氛，作為場邊7、邊界；也可考慮適當改造，融入周邊山體環境。15實景圖片16實景圖片17實景圖片18SWTO分析優勢Superiority一：區位優越 該項目位于長三角、浙江的經濟中心寧波市，擁有巨大的長三角地區作為其市場腹地，客源市場前景廣闊 。二：交通便利 該項目周圍有多條城市道路和連接寧波市區和郊區，與高速路出口僅有幾公里之遙，驅車前往機場只需要半小時。三：開發資源條件良好 該基地依山傍水，植被茂密，水網稠密，且西面是寧波著名的九龍湖景區，能利用它的名氣吸引客源。四：社會經濟基礎發達 寧波市經濟發達，而項目所在地的鎮海也是寧波重要的經濟區，基礎及服務設施建設良好，居民消費水平高。19SWTO分析劣勢Wea8、kness一：我國高爾夫產業政策與產業結構失調 由于政策不到位，所以出現不少開發商出現違法建設；國家把高爾夫定位為娛樂業來收稅，而非體育產業；而且國家早在2004年就設立了專門的法規，規定我國高爾夫的發展。二：高爾夫產業管理與人才缺乏 由于我國對高爾夫在運營上定位出現偏差，即定位高消費，所以消費人群狹窄，加上管理引進，成本加重，運行體系不完善，絕大多數高爾夫球場呈虧損狀態三：觀念認識錯位與宣傳導向失真 由于我國貧富差距大，高爾夫僅在高消費人群中傳播，難以全民化，所以目前我國民眾對于高爾夫的輿論偏向負面，認為高爾夫與腐敗聯系到了一起。四：建設維護成本高 該基地有現存的建筑和礦山，拆遷、處理礦山和9、建成后的維護的成本很高。20SWTO分析機遇Opportunity一：我國的高爾夫運動仍處于起步階段、 我國的高爾夫運動從八十年代起步開始到現在才發展了二十幾年，全國才有五百多個球場，只要經營有方，市場無限。二：長三角地區的客源廣闊 該項目的客源只要為浙東和浙北，再大為長三角，他們都是中國經濟最發達活躍的地區，該地區的富人云集，市場需求不可謂不大。三：配與高爾夫小鎮，聯手九龍湖搞大旅游 配與高爾夫小鎮搞房地產，不僅可以在房地產上補血，還可以聯手西邊的九龍湖，利用各自的資源，大搞度假旅游。21SWTO分析威脅Threaten一：面臨同行的競爭 該市已經現存兩家上規模的高爾夫球場（東方高爾夫球場和10、啟新高爾夫球場）的競爭，如何做強做大，使之立于不敗之地確實是個挑戰。二：國家政策對高爾夫產業的打壓 我國不僅高爾夫產業政策與產業結構失調，現在還不斷地對此打壓，所以要學會即使轉變開發模式。22總體定位3、提升寧波城市形象的新名片。4、成長為長三角具有特色。高端休閑娛樂、旅游度假新地標2、突破原有的經濟結構，尋求新的經濟增長點。1、成為九龍湖風景區的一部分，全面提升九龍湖風景區的整體實力。總體定位23項目建設設想高爾夫球場 高爾夫球俱樂部會所一般由球場和會館建筑兩部分組成。球場是俱樂部會員進行運動的場地，會館建筑則是為會員提供更衣、淋浴、餐飲、交流和宴會的服務空間。會館建筑標準通常相當于四星級或11、五星級的賓館。由于高爾夫球運動是我國近年才剛從國外引進的新興體育娛樂活動項目，其場地和會館建筑設計又都具有特殊的專項技術，因而國內已建的設施基本皆由國外建筑師主持設計。24起源起源發展發展現狀現狀高爾夫球起源于15世紀的蘇格蘭19世紀，高爾夫球傳入美國。1922年，世界上第一次國際性比賽是美國對英國的“沃克杯”高爾夫球對抗賽現在的世界杯、英格蘭和美國公開賽這三項比賽，可以說是高爾夫球的最高水平的競賽高爾夫發展史25傳入傳入發展發展現狀現狀1896年上海高爾夫球俱樂部成立，標志著高爾夫這項幾百年歷史的運動進入中國后來在特殊的歷史階段被冠之為“腐朽的資產階級生活方式”而被取締，中國真正意義上的高爾12、夫發展必須從1984年中山溫泉高爾夫球俱樂部成立算起，至今已經走過了20年的歷程高爾夫球運動在我國已迅速普及和發展起來 ，全國已有多500家各方球場，并舉行多次國際高爾夫球賽。高爾夫發展史26項目建設設想（1）用地應滿足高爾夫球娛樂活動的特點和技術要求，應選擇交通便利、環境優美、綠色植被充裕茂盛和無污染的地段。 （2）高爾夫球場除主賽球場外，一般還應包括練習場地、俱樂部會館、后勤服務、管理辦公、停車場等，需要時還可附設度假居住設施、游泳池和其他娛樂設施等等。 （3）高爾夫球場需有較開闊的草坪，一般宜利用丘陵緩坡地帶設置，占地約65 70平方百米，球道處地面起伏高差1020m為宜。（4）正規球場13、應劃分為18個大小不一、形狀各異的場地，每塊場地均由開球臺、球道、果嶺和球洞組成。由開球臺到球洞的間距為至548m不等。標準球場的總長為5943m至6400m,寬度不定。球場四周應有界線標志，關鍵地段設置界樁。每個分場地占地33.5平方百米。 高爾夫項目建設要點27項目建設設想（5）開球臺即是開球用的草坪，臺上有兩個球狀標記，相距4.5m左右，兩個標記之間的連線即稱開球線。開球臺一般面積30150平方米，較其周圍地表高約0.31.0m,表面為修剪過的短草，有一定堅硬度且表面平滑。一般每個洞的開球臺設兩個，分別供男女選手使用。如供正式比賽使用，還需增設第三個開球臺。球洞應高出開球臺，但不宜超過214、0m. （6）果嶺為球洞所處的區域，其平面多呈近似圓形或橢圓形的自由形狀，表面種植優質草坪，并經修剪和碾壓密實，略有緩坡起伏，使球能在場地上無阻礙地滾動。高爾夫項目建設要點28項目建設設想7）由開球臺到果嶺和球洞間為平坦球道，其寬度最小30m,一般為40 50m,植以剪短的草皮。球道外為粗糙地帶。靠近球道為寬23m的輕度粗糙區，即植有剪短的野草，其外側為重度粗糙區，即為自然草叢或樹林等，其間出球有較大難度。場地內可有意設置沙坑、水塘、小溪等形成障礙物地帶，以增加擊球的趣味和豐富場地的景觀。 （8）高爾夫球的基本器材包括球、球桿和球座。球為膠質材料制作，直徑不小于4.16cm,重45.93g.擊15、球桿分木桿和鐵桿兩種，其長度分別有5種和9種型號。球桿由桿頭、桿基、桿把三部分組成，長度0.911.29m. （9）合理布置不同長度的球道，球道長度一般按標準桿數計算，男子為35桿，女子為36桿。通常場內設3桿洞4個，4桿洞10個，5桿洞4個。高爾夫項目建設要點29“有錢人的運動，但不是高尚運動”高爾夫中國變形記 高爾夫球除了作為運動項目，他還具有另外一重色彩：作為一項從誕生起就注定為少數人所享有的精英運動，在新興國家，它的背后所牽連的官員腐敗、社會階層劃分、土地資源、水資源浪費乃至周遭污染等嚴重社會問題，都使其不再只是一項單純的運動。基因沒變，使用者變了，小小一粒白色的球，就這樣背負著不可承16、受之重。項遇到的問題30 由于投資大成本高、過于貴族化，目前我國大部分高爾夫球場經營處于虧損狀態。比如： 一個洞的高爾夫球場，投資建設成本約億元，每年維護費用萬元，折算成每天的成本為萬元左右，而收回成本每天需要人次至人次打球，這幾乎是不可能達到的目標，除了人氣較旺、管理得當的個別球場外，其他大部分球場經營不景氣。 但對球場老板而言，只要高爾夫為地產帶來“高附加值”，球場本身是否盈利變得并不重要。而捆綁的房地產項目帶來的高利潤，成為開發商依然對高爾夫球場建設趨之若鶩的重要原因。在目前房地產調控的背景下，高爾夫更成為地產項目的一大賣點，對價格和銷售有很大的促進作用。項遇到的問題31項目建設設想旅游17、小鎮建設要點 旅游做為未來發展的主導產業之一，為旅游景區建設特色小城鎮的提供了諸多優勢。包括環境優美、流動人口多且消費能力較高、投資平臺良好等等。旅游小鎮建設源于19世紀中期國外的鄉村旅游，國外在致力于打造旅游小鎮上也煞費苦心，著名的小鎮有藝術天才的夢幻勝地瑞典阿里爾德、愛琴海懸崖上的浪漫小鎮希臘福萊甘茲羅斯、英國莎士比亞的故鄉斯特拉福等等。國內近年來隨著旅游業的興起和發展，越來越多的旅游區都開始打造具有當地特色的小鎮，其中也不乏許多成功的例子，如著名的湖南鳳凰、廣西陽朔、云南麗江、江蘇周莊等。32項目建設設想 旅游小鎮是基于旅游消費理念從觀光到渡假深度游的不斷升級的旅游背景的基礎上，涌現出來18、的新的旅游形態。度假旅游是以休閑、健身為目的的旅游，其特點是停留時間長，多為中高消費檔次，項目多，活動內容豐富多彩，并多以家庭為單位，多為近距離重復性旅游。所以說，度假旅游是高檔次的旅游產品，經濟效益高旅游小鎮的出現正是在國民收入的增加、高收入人群旅游消費理念的提升以及人群的相對穩定的前具備獨一無二或者稀缺提下產生的。旅游小鎮開發的前提條件是小鎮是否性抑或消費市場豐富等。旅游小鎮的定位就是歸納這些優勢條件從而確定項目開發的目標，定位是旅游小鎮開發的首要條件，定位的準確與否直接影響著項目開發的成功與否。（一）旅游小鎮旅游小鎮建設要點33項目建設設想（二）定位的概念 定位是一件事物在眾多的同類事物19、中，根據自身的優勢和特點判斷自己在同類群體中所起的作用，從而確定自己應處于何種位置。旅游小鎮的定位就是縱觀世界范圍旅游小鎮從經營類型、特征及環境景觀特征的分布及所占旅游市場情況，在世界旅游小鎮范圍內判斷自身旅游資源的優劣勢，從而估計應能占據的旅游市場并確立自身的位置。例如：巴黎定位為一場流動的盛宴；羅馬定位為永恒之城；埃及定位為千年究竟有多長；香港定位為動感之都；曼谷定位為天使之城，無不是根據自身所占據的旅游資源以及在世界人民心中的形象而確立的形象定位。旅游小鎮建設要點34項目建設設想（三）旅游小鎮定位的作用1、確定項目開發目標。2、塑造標志形象。3、以便于有序的開發。（四）旅游小鎮定位的思路20、1、從市場中找角色。2、從旅游產品的多個層次橫向比較中找位置。3、多個層次相關的政策引導中找方向。4、小鎮依托的自然文化環境背景中找切入點。5、項目實現的可行性中找依據。旅游小鎮建設要點35項目建設設想（五）旅游小鎮的內涵1、風景優美，環境怡人。2、具有鮮明的當地特色。3、具有濃厚的文化底蘊。4、旅游業占據絕對主導性的地位。（六）旅游小鎮的分類、資源主導型旅游小鎮、旅游接待型旅游小鎮、生態人居型旅游小鎮旅游小鎮建設要點36項目建設方案旅游小鎮建設要點（七）建設旅游小鎮的意義1、完善景區建設，提高景區的品位，加快旅游發展。2、有利于加快城鎮化建設。隨著旅游人群的加入，各種娛樂、購物等消費場所均可21、投入建設，如酒店、酒吧、特產店、足浴、民俗表演場等等。3、增加就業機會，改善百姓生活條件。旅游發展得好，吃住行游購娛各個方面都有無限潛力。4、有利于宣傳當地民俗和文化，提高景區的知名度。37項目建設設想（八）四個基本要素1、產業：有支柱才有方向2、功能：確定小鎮的核心 隨著農村經濟的發展，小城鎮自然而然地發展起來。但是，要引導小城鎮的發展，就必需有其發展的主導產業。 雄厚的產業基礎建立之后，不但為決策者提供方向，也為旅游小鎮的品牌建立，整體營銷奠定了基礎。旅游產品的營銷相當重要，明確的產業確定后，也會帶來旺盛的人氣，小城鎮才會成為人丁興旺、生氣勃勃的人群聚居區。人氣興衰，說到底是一個產業依托夠22、不夠的問題。 功能區的定位和開發，直接關系到小城鎮建設的價值和成敗，決定了小城鎮的形象和風貌。功能區建設好了，城鎮的功能才能得以發揮。所以，功能開發是小城鎮建設的核心。 功能區的多種公共建筑和公共空間，應當成為小城鎮的最重要、最精彩、最具有人氣的部分。在建筑風格上要體現小城鎮的風貌，精心地組織，確定每一幢公共建筑的建筑形態，使功能區真正成為小城鎮的視覺中心。旅游小鎮建設要點38項目建設設想3、生態：不僅僅是基礎4、文脈：不能丟失的靈魂 保護生態環境，要保護好原有的生態資源，特別是要保護好植被和河道。河道是大地的血脈，河道的暢通是大地充滿生氣的原因。把河道填掉是輕而易舉的事，隨意填河不僅不利于排23、澇泄洪，而且會使大地的機體枯萎，再要開挖將會耗資巨大，有的已經根本不可能。這樣令人遺憾的教訓非常多。自以為聰明的建設不僅給當地居民帶來危害，也破壞原有的景觀，使旅游價值大大降低，反而趕走了游客。 文脈是歷史的延續。許許多多的歷史文化遺存在廣大的農村和集鎮，這些散布于民間的歷史文化遺存，是我國深厚的歷史文化的寶藏，是社會文明的源頭。在小城鎮建設時，應當充分挖掘這些寶藏，讓它們流傳下去，發揚光大。 即使比較新的小鎮，也應該盡可能地根據當地的風土人情和小集鎮的風貌定位，盡量增加文化含量，保持和歷史文脈相通的地方文化，這一點對有心搞旅游開發的小鎮尤為重要。旅游小鎮建設要點39項目定位功能與需求度假度假24、運動、娛樂運動、娛樂購物購物商務商務本案本案居住居住旅游旅游40項目定位功能與需求度假酒店、別墅有特色的觀光景觀一流的飲食服務高爾夫相關的特色休閑活動特色養生活動高端或特色運動有品味的夜間休閑娛樂氛圍當地特色的節慶活動齊備的商務會議設施特色的教育培訓課程舒適的公共開放空間與高爾夫相關的產業旅客服務中心明顯的交通引導和指示醫療設施、診所可兌換國際貨幣的ATM服務1.品質居住2.觀光3.餐飲美食4.特色休閑5.高端養生6.運動7.精品購物8.夜間娛樂9.節慶活動10.商務會議11.教育培訓12.公共開放空間13.產業14.旅客中心15.醫療服務16.銀行設施17.學校18.通訊價位適中生活社區舒適25、的觀光景觀價美物廉的大眾飲食圖書館、劇院大眾養生設施城市公園、操場、體育館超市、便利店電影院、KTV娛民的大眾活動一般要求語言培訓舒適的公共開放空間足夠居民賴以生活的產業未必需求公共交通順暢醫院銀行學校功能需求需求41功能與需求重點滿足旅客的居住要求，度假酒店、別墅開辟一定的價位適中的生活住宅舒適的公共開放空間；健康步道、街頭籃球、休憩的椅凳會議中心、齊備的商務會議設施、商務酒店等診所：配有專業醫生或教練，現代化的療養設備；美容醫院；體檢中心夜晚露天活動秀、文化購物夜市、夜市長廊特色培訓：如結合度假區開設的高端商務交流、CEO俱樂部等商務人士交流溝通的場所，以及社區配套的教育機構等居住居住養生養生休閑休閑娛樂娛樂餐飲餐飲美食美食旅客旅客中心中心觀光觀光開放開放空間空間運動運動醫療醫療服務服務購物購物節慶節慶活動活動教育教育培訓培訓商務商務自然美景、溫泉廣場、河流、園藝、特色泉眼、建筑鄧一流的餐飲服務，養生功能的特色餐飲，特色的美食場所（如：森林餐廳，桂花宴等）結合田園和水體開展一定的拓展運動項目；強化水岸休閑、親水休閑等生態休閑活動；告訴俺休閑：企業會所或私人俱樂部主題養生中心：特色SPA；山水景觀溫泉、健體、養生、水療設計的高端SPA療程；高爾夫中心項目定位42謝 謝!Thanks