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1、購物中心項目可行性分析報告山東銀座購物中心有限公司山東銀座購物中心有限公司20142014年年1212月月2222日日目 錄第一部分 項目概況 第二部分 項目區域商業環境第三部分 項目優劣勢分析第四部分 項目定位第五部分 合作模式第六部分 項目投資收益測算第七部分 結論一、項目概況（一）項目區位 濟南齊魯賓館位于風景秀麗的千佛山腳下，地處文化區，毗鄰千佛山景區，緊鄰經十路，交通便利，地理位置十分優越。N經十路歷山路千佛山路經十一路齊魯賓館舊建筑齊魯賓館舊建筑4.754.75萬萬酒店酒店3.943.94萬平米萬平米酒店式公寓酒店式公寓1.211.21萬萬北側高端寫字樓北側高端寫字樓6.836.82、3萬萬南側商業地上南側商業地上5.025.02萬萬地上總建面約地上總建面約33.6433.64萬萬北側商業地上北側商業地上3.473.47萬萬（二）項目總體布局地下商業地下商業1.491.49萬萬地下車位地下車位6.956.95萬萬注：以下相關數據由項目公司提供注：以下相關數據由項目公司提供區域北側商業面積（平米）南側商業面積（平米）地下一層14870-一層701911512二層66548565三層69178738四層75218738五層55894774六層8634774合計4943347101（三）各樓層商業面積 商業總建筑面積9.65萬平米，其中地上建筑面積8.17萬平米，地下建筑面積1.3、48萬平米。二、項目區域商業環境 濟南的商圈形成以“泉城路”商圈為中心，東部花園路商圈、西部西市場商圈、南部英雄山商圈、北部北園大街商圈等多面共存的局面。 項目受多商圈交叉輻射，便利的交通使得本案的輻射范圍可以延伸到3-5公里，東西方向的輻射強度要高于南北方向。 本項目的商業定位要區別于周邊的傳統商業，以獨特的商業定位引領濟南新的消費趨勢，銜接泉城路核心商圈向南延伸至千佛山風景區，成為經十路旁、千佛山下集商務辦公、休閑娛樂為一體的城市綜合體。泉城路商圈濼口商圈北園商圈花園路商圈經四路商圈西市場商圈英雄山商圈3公里5公里7公里西客站山大路商圈核心商圈社區商圈區域商圈商業市場研究分析商業市場研究分4、析/ /商圈分析商圈分析商圈類型商圈名稱商圈概要代表項目消費群體商業中心市級商圈泉城路商圈濟南市的核心商圈，商業分布密集，業態較全，各種檔次商品豐富。交通便利，距離火車站和汽車站都很近。基本以百貨經營形態為主。恒隆廣場 百盛銀座商城貴和購物中心全市市民、外地游客大觀園商圈大觀園商圈屬于歷史悠久的老城區商圈，雖功能齊全（購物、餐飲、娛樂），但是物業形態比較傳統，檔次較低，憑借其優越位置，仍有生存空間。萬達廣場 大觀園商廈經四路人防商城全市市民區級商圈洪樓商圈濟南市歷城區的核心商圈，目前輻射了濟南市東北部很大范圍，主要功能為滿足居民的日常生活消費，檔次中等。 大潤發超市 淘寶街銀座洪樓店 周邊居民5、西市場商圈屬于專業市場商圈，主要功能為小商品批發，檔次普遍較低，但消費人群較廣，輻射范圍較大；西市場商圈形成較早，有幾十年的歷史。和諧廣場 華聯商廈嘉華購物廣場濟南西部片區居民小商品經營者英雄山商圈英雄山商圈屬于滿足居民生活需要的區級商圈，形態比較分散，不屬于集中規劃的商圈，各商業形態檔次差距較大。 魯商廣場 銀座八一店銀座玉函店周邊居民家居建材北園商圈屬于專業市場商圈，主要經營的品類以家居、建材、小商品為主。銀座商城北園店銀座超市 中恒小商品批發城家居建材經營商及裝修業主服裝鞋類兒童用品濼口商圈主要以批發零售為主，經營品類涉及服裝、鞋帽、通訊器材等。齊魯鞋城品牌港濟南窗簾城濼口服裝市場經營商6、戶和批發商市區的中低檔消費者數碼電子山大路商圈屬于專業商圈，是一個以信息產業等高科技產業為特色的商圈。濟南華強廣場賽博數碼廣場年輕人及商務人士（一）恒隆廣場 濟南恒隆廣場位于泉城路商圈，商業面積17萬平方米，地下二層，地上七層，集零售、餐飲、電影院為一體的高檔購物中心，配套齊全，提升了泉城路商圈時尚休閑程度，由巴馬丹拿集團主持整體規劃設計。典型項目分析 代表國內最高水準的豪華影院百麗宮(PALACE)、倡導都市新生活方式的Ole精品超市、德國頂級時裝品牌Escada(艾斯卡達)、美國經典皮件品牌COACH眾多一線品牌跟隨恒隆首次入駐濟南，在提升濟南商業形象的同時也成就了恒隆的“貴氣”，舒適的購7、物環境、五星級酒店式的配套設施帶給人們的是身心愉悅的享受。恒隆廣場分析 恒隆廣場與本案有2.5公里的直線距離，以輕奢及國際一線二線品牌為主，業態上以零售為主，餐飲及功能性業態為輔助，動線設計和硬件設施給人簡潔大方的直觀感受 。地理位置南靠濟南的城市客廳-泉城廣場中心地段，北鄰濟南著名旅游景點-大明湖，但在裝飾風格和租戶組合上沒有過多的融入濟南本地特色文化。（二）世茂國際廣場 世茂國際廣場位于濟南市黃金商業街泉城路，規劃總建筑面積40萬平方米，集世茂百貨、餐飲、酒店公寓、寫字樓、電影院為一體的綜合性商業建筑體，其中世茂購物中心與電影院由世茂集團自持，自持面積約12萬平方米，其余街區式商業零散出售8、。典型項目分析 世茂國際廣場采用的商業街商鋪散售，在招商與物業管理上會存在無法統一的問題，后期運營中可能會帶來大量空鋪閑置，存在一定商業風險。1.租售結合世茂國際廣場分析 世茂國際廣場在2014年1月下旬開業，首期開業世茂百貨+電影院部分，整體規劃以房產銷售為主，自持商業部分面積較小，且業態以百貨為主，街區式商鋪零散銷售，目前商鋪價格在8萬元/平方米左右，面積在40-1000平方米，按照商圈內租金水平考慮遞增，商鋪的成本回收時間會相對較長，相比位于泉城路對面的泉樂坊商業街，同樣采取的分散銷售模式，目前經營狀況慘淡，散售商鋪沒有統一的商管經營，會造成經營情況差，帶來空鋪閑置。 但是二期規劃建設的9、仿古商業步行街，營造濟南老傳統商業氛圍，設置古玩、民俗等文化展示項目，會給濟南市民帶來全新的商業體驗，在體驗傳統文化項目的同時，進行現代商業業態的消費。（三）魯商廣場 位于經十路與玉函路的魯商廣場，商業面積為8萬平方米，由一座集精品百貨、餐飲、超市、電影院、運動健身、辦公于一體的大型綜合性商業項目，輻射濟南市南部高端消費，由中國建筑設計研究院主持整體規劃設計。典型項目分析1.項目定位 ：功能定位：購物+運動+餐飲+休閑+娛樂+寫字樓+旅游 商業業態定位打造餐飲、娛樂、休閑、運動一體化的一站式休閑商業平臺，制定符合商圈消費特點和經營配套的業態定位，立足長遠，兼顧到各個業態、業戶的經營，達到合作互10、補,拉動消費的目的。APM國際休閑街，公園版國際休閑商業中心 2.商業定位：魯商廣場分析 魯商廣場作為集團百貨業態的升級版，定位城市中心精品百貨，在業態組合上借鑒了購物中心的模式，突破了傳統百貨模式，形成了以餐飲、百貨、超市、電影院等購物娛樂于一體的綜合商業，滿足了品質生活的基本物質需求，但當下體驗式消費在傳統零售里的所占比重越來越大，僅僅購物、美食等業態已無法滿足于消費者對情感消費的訴求，需要更多優質的體驗式業態。三、項目優劣勢分析1、項目緊鄰經十路，交通便利，項目展示面好。2、周邊配套齊全，人口較多，收入水平及消費能力較強。3、獨特的地理優勢，地塊毗鄰著名旅游景點千佛山，配套五星級酒店，高11、端寫字樓，項目具有成為濟南新地標建筑的潛力，通過精心規劃，科學組織招商，項目商業部分有條件打造成濟南市獨居特色的新型購物中心。優勢三、項目優劣勢分析1、項目緊鄰經十一路為雙向兩車道，道路較窄，未來交通壓力大。2、項目距銀座商城店1.3公里，距銀座玉函店僅800米，若考慮錯位經營，該項目定位難度大，前期招商的投入會比較大。3、項目規劃要考慮北區與南區的有效對接，齊魯賓館的現狀建筑對規劃產生不利影響。劣勢四、項目定位n齊魯賓館項目力求在建筑形式和業態的引入打造成集濟南傳統文化特色的體驗式購物中心。n以千佛山、泉水元素為基調，以現代藝術為表現手法打造濟南首家齊魯文化藝術購物中心 。n集品質餐飲、傳統12、文化、娛樂休閑、時尚零售為一體營造更輕松自在的氛圍，凸顯娛樂休閑功能，給消費者工作之余放松心情釋放壓力的場所，提供優美消費環境。給生活增添一份愉悅的色彩。 濟南景色泉集中體現了“山、泉、湖、河、城”相融一體,以千佛山、大明湖、四大泉群和古城區及黃河為主體的城市特色，體現自然山水和古城的有機結合，突出自然景觀和地方傳統文化。（一）項目主題定位（二）購物中心與藝術文化結合的表現形式齊魯賓館項目臨靠城市交通大動脈經十路，展示面較好，背靠濟南名山千佛山，天生具有打造文化、藝術、人文、旅游特色購物中心的特質。在建筑形態的表現方式上：建筑本身采用層層退臺的方式，實現“一臺一景”的特殊效果，整個建筑風格首先13、要與酒店及寫字樓相呼應，具有超強的現代感，時尚且震撼。內裝設計充分發揮濟南獨特的泉水文化，通過中庭、內部裝飾、天花地面、燈光效果等方面將泉水文化充分的表現出來。以建筑作為文化載體項目要把更多的商業空間釋放給公共文化，這些公共空間包括，室外廣場、中庭廣場、文化區域和屋頂花園廣場等。商業空間釋放給公共文化可以設計獨特的文化區域，比如藝術會所、紅酒吧、藝術長廊、創意工作室、創意生活館、畫廊、藝廊、民俗生活館以及獨立的劇院等，支持各類講座、情景劇、戲曲、小型音樂會、T臺燈光秀等多種藝術形式的演出活動。可以融入具有山東特色的民俗文化展等。獨特的業態組合模式（三）功能定位餐飲國內知名連鎖品質餐廳為主，具有14、一定的聚客能力，例如俏江南、外婆家、海底撈、綠茶餐廳等。零售引進小眾高品位品牌，以國際二線品牌為主。文化在內部裝飾或品牌特色上著重突出具有本地文化或西方文化的概念，例如成都來福士利用中庭的設計突出成都三峽，又上海K11、北京芳草地等突出西方現代藝術。休閑娛樂具有高品質的影院、休閑書店等業態。（四）檔次定位根據周邊常住人口及輻射范圍的功能，檔次的定位中高檔品牌為主，力爭引進小眾高品位的品牌，品牌選擇上以國際二線輕奢侈、國內一線知名品牌為主，例如俏江南、外婆家、反斗城、海底撈、coach、Miumiu、GAP、forever21等。本地首次引進nGAPnForever21n大食代n許留山小眾高品質15、n vivienne westwood西西弗書店順電HOGAN（五）業態組合建議為了突出項目的文化氣息，在業態組合方面考慮增加文化、藝術、人文等元素的業態。打造“art”（藝術）；culture（文化）；travel（旅游）；lifestyle（生活方式）特色購物中心。在業態組合方面，增加具有人文、藝術、文化、民俗特點的業態，例如藝術會所、紅酒吧、藝術長廊、創意工作室、創意生活館、畫廊、藝廊、民俗生活館等，將提升商業部分的文化和藝術特性。（六）樓層及品牌組合建議負一層 精品超市 美食天地本層匯集精品超市及各地美食，帶動客流最高，品牌建議：OLE超市 BHG BLT精品超市大食代美食廣場 漢堡王16、 水果物語 面包新語 許留山一層 國際奢品 時尚購物本層以國際服飾、鐘表珠寶為主，匯集品牌集合店、時尚餐飲等，建議品牌：Miumiu coach GAP forever21 太平洋咖啡 星巴克 歐米茄 珠寶首飾 NOVO集合店二層 時尚購物 品質生活本層以時尚服裝、3C電子為主，建議品牌：GAP forever21 順電 NOVO集合店 眼鏡銀飾 三層 運動生活 兒童娛樂本層以兒童娛樂、生活服務為主，建議品牌：全明星真冰溜冰場 玩具反斗城 金色童年 美容護理 *四層 饕餮美食 精品書店 本層以美食為主，匯集精品書店，建議品牌：海底撈 西提牛排 西西弗書店 中信書店五層 、六層 中外美食、電影院17、 以餐飲、電影院為主，建議品牌：外婆家 綠茶 百老匯 UA影院 中影 項目地理位置優越，交通便利，商圈輻射范圍廣，配套五星級酒店，毗鄰著名旅游景點，具有成為濟南新地標建筑的潛力，在功能上既能滿足高端商務的需求同時又滿足于城市中產階層的高品位體驗消費的訴求，建筑風格建議增加本地文化的理念，呈現濟南泉水文化與千佛山相得益彰，用空間和裝飾表現出現代前衛的建筑與傳統文化的結合，在視覺上的沖擊力會較強，同時考慮后期運營的需要，動線設計應盡量簡約，運營過程中便可較多利用空間的優勢來凸顯文化氛圍，在招商的品牌選擇上，力求40%的新品牌首次引入濟南，而且適當引入小眾高品位品牌，突出本項目的商業特色優勢，在主力18、店的選擇上，各業態面積小而精，本項目在體驗式消費里融合文化藝術的概念，打造成具有較強競爭力的濟南首家城市中心藝術性購物中心。五、合作模式 項目合作采用租賃的模式，租金支付方式為：保底租金+利潤分成模式 銀座購物中心按照租金成本1元/平米/天（按建筑面積計算），作為保底租金，當營運凈收入（NOI）為正時，則按照2：8的比例分成，即旅游集團提取營運凈收入的20%作為利潤分成，購物中心獲得營運凈收入的80% 。 該項目的開發建設包括項目的內、外部裝修均由旅游集團負責，為“交鑰匙工程”，購物中心租賃經營。按照購物中心第五年實現盈利，推算購物中心所能承擔的最高租金成本，從經營的角度評估購物中心的承租能力19、。此種測算方式，購物中心的折舊攤銷及財務費用（項目開發成本）均在旅游集團體現，購物中心承擔租金成本、運營（項目經營成本）等費用。五、合作模式 購物中心總面積：138531平米，商業經營面積為96531平米，其中地上81661平米，地下14870平米，購物中心地下停車場面積42000平米（項目地下停車場總面積為93310平米，根據商業部分百平方米配一個停車位的要求，購物中心部分需地下停車位1000個，共40000平米，設備用房、員工食堂等配套約2000平米，合計約42000平米）。（一）測算范圍六、項目投資收益測算 測算范圍：包含齊魯賓館項目北側商業，南側商業、商業配套地下停車位。4.2萬平米的20、地下車庫及設備用房作為商業配套免費使用，整個項目地下停車場由購物中心統一管理。 根據目前濟南商場租金水平，考慮項目商業入市時間為2017年，預計該項目平均租金為4元/平米/天（含物業費），按照可租賃面積5.79萬平米（利用率為60%），計算購物中心的租金收益。備注：租金按照可租賃面積計算備注：租金按照可租賃面積計算p和諧廣場：總建筑面積14萬,2013年總租金9000萬元（不含百貨、超市）。按可租賃面積計算，平均租金4.174.17元元/ /平米平米天天。其中（百貨租金1.5，大餐飲租金3.0，中式快餐4-5，小餐飲8，零售4-5）；p恒隆廣場：目前濟南市區最大的購物中心，總建面約25萬平米，21、經營面積17.1萬平米，恒隆廣場地下兩層、地上七層，集零售、餐飲、娛樂等業態為一體，功能十分齊全。2012年恒隆實現租金收入29364.25萬元，按可租賃面積計算，平均租金7.87.8元元/ /平米平米天天；2013年以來，商鋪空置越來越多，目前出租率達不到90%。（二）租金水平六、項目投資收益測算（三）租金預測六、項目投資收益測算 第一年購物中心對外租賃價格按照市場價格4元/平米/天（含物業費）測算，購物中心各業態配比及租金收入情況。業態建筑面積 租金收入各業態占比租金貢獻率 （平米）（萬元）元/平米/日零售38612 4482 40.00%5.3餐飲26063 1712 27.00%3娛樂22、14480 951 15.00%3超市2896 159 3.00%1.5其他14480 1110 15.00%3.5合計96531 8414 100.00%平均租金3.98元/平米/天（可租賃面積）（四）購物中心經營測算六、項目投資收益測算（五）旅游集團預計收入 旅游集團收取銀座購物中心1元/平米/天（按建筑面積計算）作為保底租金，當營運凈收入（NOI）為正時，提取營運凈收入的20%作為利潤分成。20年預計總收入為84632萬元。六、項目投資收益測算 經測算，購物中心第三年實現盈利，第一年購物中心總收入7950萬元，虧損2409萬元，第三年去稅凈利潤375萬元，前2年累計虧損2489萬元，購物23、中心第七年彌補虧損。旅游集團20年預計總收入為84632萬元。六、項目投資收益測算（六）小結 項目地理位置優越，交通便利，毗鄰著名旅游景點，具有成為濟南新地標建筑的潛力，在招商的品牌選擇上，力求40%的新品牌首次引入濟南，借助項目獨特的地理位置優勢，突出本項目的商業特色優勢，在主力店的選擇上，各業態面積小而精，運營過程中盡可能的利用空間優勢來凸顯文化氛圍，本項目在體驗式消費里融合文化藝術的概念，打造成具有較強競爭力的濟南首家城市中心藝術性購物中心。 從經營測算角度分析，購物中心第三年實現盈利，旅游集團20年預計總收入為84632萬元，給合作雙方都能帶來良好的收益。租賃模式是購物中心發展的一次重要探索，如項目能成功運作將有利于該模式的固化和復制，加快購物中心的發展。 綜上所述，本項目可行。七、結論匯報完畢，謝謝！