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1、營(yíng)銷培訓(xùn)體系系列之基礎(chǔ)知識(shí)之戶型分析會(huì)場(chǎng)紀(jì)律手機(jī)靜音;不能交頭接耳;不能遲到;未經(jīng)許可不能接電話;未經(jīng)許可不能中途離場(chǎng)住宅戶型分析房地產(chǎn)基本知識(shí)（三）課程目的A、增強(qiáng)建筑平面識(shí)別及分析的基本知識(shí)；C、熟悉各功能分區(qū)分析的基本因數(shù)；D、通過(guò)案例掌握房型分析的原則，提高向客戶推薦房型的能力。B、了解一些戶型認(rèn)定指標(biāo)(國(guó)家3A標(biāo)準(zhǔn))分析原則A、居住，以人為本：1、住戶的使用需求是否能夠被滿足是判定戶型的依據(jù)；2、住宅戶型應(yīng)適應(yīng)人們生活的發(fā)展、適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展；3、應(yīng)考慮居住環(huán)境空間的設(shè)計(jì)；4、應(yīng)考慮內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)（干濕分區(qū)）。B、平面布置的具體要求：分析原則1、住宅平面布置應(yīng)動(dòng)靜分區(qū)明確2、緊湊合理、交通路線簡(jiǎn)捷；2、每戶的入口處宜設(shè)過(guò)渡空間；3、客廳與餐廳宜分開或錯(cuò)位布置。客廳宜設(shè)陽(yáng)臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無(wú)陽(yáng)臺(tái)的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗。客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面；4、戶與戶之間的客廳及臥室應(yīng)避免視線干擾；5、應(yīng)設(shè)置貯藏空間和曬衣設(shè)施；6、廚房、衛(wèi)生間和洗衣間宜集中或靠近面置。廚房宜靠近戶門且與餐廳聯(lián)系方便；衛(wèi)生間宜靠近臥室區(qū)，門向廳的衛(wèi)生間宜設(shè)前室；洗衣間宜單獨(dú)設(shè)置或與洗手盆合設(shè)在衛(wèi)生間的前室內(nèi)。高標(biāo)準(zhǔn)的住宅的“洗、浴、廁”宜分開設(shè)置。不得設(shè)計(jì)暗廚。多層住宅的廚房宜設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。7、高層住宅電梯3、樓梯間宜直接采光和自然通風(fēng)。國(guó)家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）居住檔次量化指標(biāo)是認(rèn)定商品住宅性能的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，他按照住宅內(nèi)部各功能分區(qū)的面積指標(biāo)將住宅分為3A、2A、1A三個(gè)級(jí)別。國(guó)家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）A、3A標(biāo)準(zhǔn)1、主臥室使用面積不小于16平方米，其他臥室使用面積不小于14平方米，小臥室使用面積不小于10平方米；2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊長(zhǎng)度不小于4.2米，可用于布置家具連實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于4,2米；3、餐廳使用面積不小于12平方米，且具有采光通風(fēng)；4、主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米；5、儲(chǔ)藏間面積不小于3平方米；6、廚房使用4、面積不小于8平方米；7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于8平方米；8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于3米，廚房?jī)魧挷恍∮?.1米。國(guó)家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）1、主臥室使用面積不小于14平方米，其他臥室使用面積不小于9平方米；2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊長(zhǎng)度不小于3.9米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于3米；B、2A標(biāo)準(zhǔn)3、餐廳使用面積不小于10平方米，且具有采光通風(fēng)；4、主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米；5、儲(chǔ)藏間面積不小于2平方米；6、廚房使用面積不小于6平方米；7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使5、用面積不小于7平方米；8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于2.7米，廚房?jī)魧挷恍∮?.8米。國(guó)家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有采光通風(fēng)；2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊長(zhǎng)度不小于3.6米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于3米；C、1A標(biāo)準(zhǔn)4、主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米；5、儲(chǔ)藏間面積不小于1平方米；1、主臥室使用面積不小于12平方米，其他臥室使用面積不小于8平方米；6、廚房使用面積不小于5平方米；8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于2.7米，廚房?jī)魧挷恍∮?.8米。7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平6、方米；總體分析對(duì)項(xiàng)目不利的生活設(shè)施變電站、泵站、污染場(chǎng)所、棚戶區(qū)、在建或停工項(xiàng)目，規(guī)劃未定的空地、精神病院等總體分析對(duì)項(xiàng)目有利的生活設(shè)施菜場(chǎng)、醫(yī)院、超市商場(chǎng)、學(xué)校、公園、軌道交通引發(fā)的思考：哪些對(duì)戶型有影響？總體分析總體分析影響戶型的位置的分析1、建筑物建在立交橋旁;2、建筑物建在交叉的大道旁;3、建筑在加油站旁;4、住宅位于玻璃幕墻對(duì)面;5、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)大路呈一條直線;6、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角;7、靠近鐵路旁的住宅;8、住宅的陽(yáng)臺(tái)及窗外是否雙目所及會(huì)看到墳場(chǎng)、墓地等，或者面對(duì)工廠煙囪，則居往心態(tài)會(huì)大受影響。總體分析戶型的朝向分析1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)?、主;2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好;3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足的陽(yáng)光及日照;4、應(yīng)考慮回避西曬。戶型的采光要求1、住宅中主要的功能區(qū)都必須要有良好的自然照度;2、自然采光窗占?jí)Φ谋壤_(dá)到一定要求;總體分析總體分析通風(fēng)住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約能源。帶電梯住宅一般為一層2戶以上，單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的檔次直接掛鉤。多層住宅一般為一梯(層)兩戶；住宅層高一般在2.8米;單梯戶數(shù)層高大戶型和豪宅采用3米以上較多。功能分區(qū)分析A、玄關(guān)建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。要有一定程度的寬敞作為換鞋的場(chǎng)所玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，是主人感受家8、庭氛圍和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個(gè)性化的特征功能分區(qū)分析B、客廳（起居室）客廳是家人團(tuán)聚、休息、娛樂(lè)、接待客人的活動(dòng)場(chǎng)所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位、和個(gè)性的表露與象征。客廳的開間不宜小于3.6米客廳宜設(shè)陽(yáng)臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無(wú)陽(yáng)臺(tái)的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面功能分區(qū)分析C、餐廳餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動(dòng)距離一般有獨(dú)立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳最好有獨(dú)立餐廳功能分區(qū)分析D、臥室應(yīng)保證私密性，房間之間無(wú)對(duì)望；應(yīng)離活動(dòng)區(qū)間較遠(yuǎn)，避免噪音要有較好的朝向及自然采光（主臥最好朝南，不應(yīng)有9、暗房）應(yīng)沒(méi)有棱角、房間要方正室內(nèi)不應(yīng)有臺(tái)階、地面不應(yīng)太滑應(yīng)靠近洗手間（主人房最好帶洗手間）功能分區(qū)分析E、廚房廚房隨著人們生活觀念的變化，已經(jīng)由原來(lái)的獨(dú)立型派生出敞開型。獨(dú)立型能更好的隔離油煙和噪音，但忽視了廚房里的人和家人的溝通；而敞開式廚房在忙碌的同時(shí)，還可以和家人溝通，需幫忙時(shí)，家人可輕松加入。因此兩種推薦建議一定是建立在對(duì)客戶的作業(yè)習(xí)慣，家人的飲食習(xí)慣了解的基礎(chǔ)上。廚房應(yīng)靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯(lián)系廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng)的位置廚房如采用自然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面，以降低其對(duì)臥式的影響。如自然排煙有困難,需設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂所有豎向管道應(yīng)集中在墻角功能分區(qū)10、分析F、洗手間合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中洗手間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對(duì)臥式的影響洗手間不宜放在房屋的中心，因?yàn)榉课莸闹胁渴亲≌男呐K，極為重要，中心受污，整個(gè)住宅不利且有礙觀瞻洗手間位置須隱蔽，不能緊靠和直對(duì)大門洗手間必須做到自然采光通風(fēng)洗手間要盡可能做到“干濕分區(qū)”功能分區(qū)分析G、多功能室大戶型套房宜考慮多功能房包括健身房、麻將房、游戲室、視聽室等體現(xiàn)主人個(gè)性及愛好注意對(duì)其他空間的干擾和影響位置一般可考慮靠近戶外的地方功能分區(qū)分析H、工人房位置一般緊靠廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等地方一般在四房以上的戶型中考慮大面積房可11、設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門分開活動(dòng)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，與主人活動(dòng)區(qū)域不相交可以考慮設(shè)置獨(dú)立洗手間功能分區(qū)分析I、儲(chǔ)藏室生活必需品的儲(chǔ)藏空間、必須考慮到物品的使用目的、使用頻率、使用場(chǎng)所等因素戶型點(diǎn)評(píng)A、單身公寓小戶型的一種，一般平均在25平方米45平方米；其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是：只有一間房間，一套廚衛(wèi)。戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1.整體布局緊湊合理，有效利用了空間。2.臥室南向開個(gè)陽(yáng)臺(tái)，使臥室有較好的日光照射和通風(fēng)，感覺舒適。3.餐廳和廚房布局較好，交通方便。劣勢(shì)：1.門廳內(nèi)過(guò)道對(duì)客廳生活有所影響。2.衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，空氣不好流通。戶型點(diǎn)評(píng)B、兩居室優(yōu)勢(shì)：1、戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)明確，布局合理，南北通透，通風(fēng)效果好。12、2、入戶門不直接面對(duì)客廳和臥室，私密性好。3、臥室飄窗設(shè)計(jì)，增加采光。4、廚房、餐廳、儲(chǔ)物陽(yáng)臺(tái)布局緊湊便利。5、衛(wèi)生間外放置洗衣機(jī)，干濕分區(qū)明確。戶型點(diǎn)評(píng)劣勢(shì)：1、門廳區(qū)不好布置玄關(guān)，面積有些浪費(fèi)。2、衛(wèi)生間不是明衛(wèi)，不利于通風(fēng)排氣。3、南向陽(yáng)臺(tái)面積較小。戶型點(diǎn)評(píng)C、三居室優(yōu)勢(shì)：1.此戶型結(jié)構(gòu)較合理，各個(gè)房間方正完整。2.房間三面采光，享受充足陽(yáng)光。3.雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，有利于長(zhǎng)期的居家生活。戶型點(diǎn)評(píng)劣勢(shì)：1.過(guò)廳狹長(zhǎng)，無(wú)法合理利用，造成室內(nèi)面積的浪費(fèi)。2.客廳開間比較小，不利于房間的裝飾和使用。3.兩個(gè)臥室朝北，房間的日光不充足。4.衛(wèi)生間不是明衛(wèi)，不利于濁氣排放。戶型點(diǎn)評(píng)D、四居室戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1、戶型方正，南北通透，布局合理2、起居室、兩個(gè)臥室都朝陽(yáng)，采光效果好3、廚房面積大，且緊鄰儲(chǔ)物陽(yáng)臺(tái)和餐廳，非常方便4、起居室寬敞舒適5、有獨(dú)立書房，使工作學(xué)習(xí)與休息空間互不干擾6、南向陽(yáng)臺(tái)大，可布置成運(yùn)動(dòng)區(qū)域劣勢(shì)：1、南向的次臥開間較小，不便于擺放家具2、餐廳正對(duì)入戶門，私密性差，而且開門太多，易造成交通干擾3、兩個(gè)衛(wèi)生間都不是明衛(wèi)，不利于濁氣排放點(diǎn)評(píng)操練點(diǎn)評(píng)操練點(diǎn)評(píng)操練