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1、2015年5月開發(fā)報建知識21、房地產(chǎn)項目管理中，開發(fā)報建工作有哪些內(nèi)容？2、當(dāng)前碧桂園集團項目的開發(fā)要求，如拎包開工、提前售、“322小步快跑”、成本控制、資金快回籠等，開發(fā)報建工作應(yīng)如何做？3、項目開發(fā)怎樣可以獲得更大的政府支持力度？思考開發(fā)報建是干什么的？為什么建設(shè)項目要辦開發(fā)報建手續(xù)？1234辦理建設(shè)項目的開發(fā)手續(xù)要讓項目開發(fā)合法合規(guī)4開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹開發(fā)開發(fā)報建報建勘察設(shè)計檢測施工財務(wù)銷售物業(yè)法務(wù)測量辦證投資策劃開發(fā)報建工作涉及面廣，涵蓋內(nèi)容很多，需要的知識面也很廣5開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹開發(fā)報建及施工流程圖6開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹成立公司辦理資質(zhì)工商部門營業(yè)執(zhí)照技2、監(jiān)部門機構(gòu)代碼稅務(wù)部門住建部門房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)稅務(wù)登記人社勞動部門編制人員認(rèn)定7開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹立項批文可行性研究報告環(huán)境影響評估報告國土部門意見規(guī)劃部門意見財務(wù)資金證明節(jié)能評估報告注意：注意：縣級單位審批權(quán)限：10萬平方米以下規(guī)模房地產(chǎn)項目；地級市審批權(quán)限：50萬平方米以下規(guī)模房地產(chǎn)項目；批復(fù)中不能出現(xiàn)“別墅”等敏感字樣；立項前應(yīng)考慮分期開發(fā)的土地增值稅問題。8建設(shè)用建設(shè)用地規(guī)劃地規(guī)劃許可證許可證地塊規(guī)劃設(shè)計要點項目用地紅線圖立項批文權(quán)屬證明（出讓合同）總體規(guī)劃審查：規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格需要過會（規(guī)委會）；規(guī)劃總平面布局、設(shè)計效果審查、經(jīng)濟指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠地率、車位數(shù)等）審查3、及“五圖一書”?？偲矫婀?，要特別注意，要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹9簽訂掛牌成交確認(rèn)書建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同繳交土地契稅，一般地價款的3%在限定時間內(nèi)繳納土地出讓金辦理國有土辦理國有土地使用權(quán)證地使用權(quán)證注意：注意：國土證的“土地使用權(quán)人”是否對應(yīng)項目公司名稱；“地類用途”是否住宅、或商業(yè)、或商?。弧敖K止日期”是否從摘牌當(dāng)日計算、是否對應(yīng)各類用地使用年限；宗地圖是否有測繪單位蓋章，是否有坐標(biāo)開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證外立面審查（含材質(zhì)審查）建筑方案審查，審查平立剖繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費10根據(jù)各地方不同，前置審批各有4、不同，可能還需包括：消防、人防設(shè)計審核意見防雷設(shè)計審核意見市政園林設(shè)計審查意見衛(wèi)生、交通審查意見小區(qū)綜合管網(wǎng)布局規(guī)劃審查開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹建設(shè)工程施工許可證施工圖審查（土地氡氣檢測）、節(jié)能審查節(jié)能備案（繳交兩金：墻材資金和散水基金）中標(biāo)通知書和施工合同（合同造價備案）外來施工單位和監(jiān)理單位進城備案施工單位人員崗位證押證施工單位人員計生證明和社保購買證明建筑施工人員意外傷害保險施工前期安全措施登記（落實安全文明措施費）銀行出具開發(fā)商或施工單位資金證明書質(zhì)安監(jiān)報批其他報建資料11開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹預(yù)售款監(jiān)控賬戶、簽訂三方協(xié)議銷售合同備案價目、收費公示地塊命名批復(fù)、門牌路址備案預(yù)售面5、積測算四證齊全 + 房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) + 達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)證明前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，“兩書”發(fā)預(yù)售證開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹綜合驗收備案防雷驗收消防、人防驗收規(guī)劃驗收環(huán)保驗收主體工程竣工驗收室內(nèi)空氣檢測水、電、暖通驗收節(jié)能驗收開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹14實地測量 房產(chǎn)測量（允許誤差3%） 地籍、宗地測量（繳交地籍測量費）大確權(quán) 土地分宗及登記 商品房權(quán)屬初始登記辦理業(yè)主房地產(chǎn)證 業(yè)主房產(chǎn)證 房產(chǎn)他項權(quán)證 小國土證開發(fā)報建流程及工作內(nèi)容介紹15如何在碧桂園項目開發(fā)要求下做好開發(fā)報建工作？16拎包開工12345“拎包開工”“拎包開工”獲取土地前了解清楚當(dāng)?shù)貓蠼鞒蹋Y(jié)合工程策劃，編制報建專項計劃并落實設(shè)計6、出圖、招投標(biāo)、物料采購計劃；提前與市政（公路）、規(guī)劃、水、電等部門溝通三通一平方案；與政府、規(guī)劃主管部門提前溝通總平面方案并取得認(rèn)可；提前與審圖中心溝通建筑戶型和樁基設(shè)計方案并取得一致；提前與建設(shè)主管部門溝通辦理預(yù)開工手續(xù)；17“提前售”項目報建工作注意事項“提前售”項目報建工作注意事項了解清楚規(guī)劃總平面修改調(diào)整的可行性和步驟，例如苑區(qū)部分樓棟已售出，后期布局、戶型、戶數(shù)能否做調(diào)整，公示能否通過提前售18“提前售”項目報建工作注意事項“提前售”項目報建工作注意事項在“提前售”預(yù)售證辦理前，是否要求“提前售”對應(yīng)的樓棟四證齊全，如果是需要拿到四證才能辦理預(yù)售證，則意味著若在“提前售”時進行戶型調(diào)7、整，日后需要變更總平面規(guī)劃、工程規(guī)劃證、施工許可證對應(yīng)的數(shù)據(jù)提前售19“提前售”項目報建工作注意事項“提前售”項目報建工作注意事項了解“提前售”后若涉及戶型、面積、施工單位施工范圍等調(diào)整，前置報建的相關(guān)證件、批復(fù)能否進行調(diào)整及調(diào)整流程，已繳納規(guī)費可否多除少補提前售20“322”小步快跑對于不能實現(xiàn)“提前售”的項目，要按“對于不能實現(xiàn)“提前售”的項目，要按“322”小步快跑模式，報建工作如何籌劃”小步快跑模式，報建工作如何籌劃“322”小步快跑模式是針對目前樓市不景氣的大背景下實施的項目開發(fā)策略，要求按3個月開盤的速度推進樣板房和貨量供應(yīng)，開盤后評估以銷定產(chǎn)快速調(diào)整后續(xù)貨量，然后每2個月迭代供貨8、推售。意味著報建工作要與現(xiàn)場趕工要同步進行，且后續(xù)規(guī)劃總平面調(diào)整必須可行為配合進度要求，一般采用讓行政部門先審資料，缺件后補，補齊發(fā)證的方式21環(huán)評、節(jié)能、立項、規(guī)劃總平面審查、市政園林交通設(shè)計審查、建設(shè)用地規(guī)劃證、地名路址批復(fù)和門牌號備案建議一次性辦理，若涉及后期戶型調(diào)整，這些方面均可做后補變更；工程規(guī)劃證、消防防雷設(shè)計審查、施工圖審查、施工許可證建議分批次辦理了解清楚當(dāng)?shù)貥稒z測設(shè)備是否滿足進度要求，可否協(xié)調(diào)其他地區(qū)調(diào)配設(shè)備通過公關(guān)爭取“提早售”盡早取得預(yù)售證“322”小步快跑22開發(fā)報建費用控制開發(fā)報建費用成本控制技巧開發(fā)報建費用成本控制技巧土地獲取前就當(dāng)?shù)氐男姓聵I(yè)性收費行政事業(yè)性收費（9、屬于國家或地方規(guī)定收取的報建費用，直接繳納財政帳戶，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費）和經(jīng)營服務(wù)性收費經(jīng)營服務(wù)性收費（屬于地方規(guī)定要求項目支出的，收取方提供有償服務(wù)的收費，如規(guī)劃信息咨詢費、圖審費、檢測費）進行全面摸底全面摸底，要求收取部門和機構(gòu)提供政策文件和收費物價標(biāo)準(zhǔn)，在土地洽談時爭取優(yōu)惠條件23開發(fā)報建費用成本控制技巧開發(fā)報建費用成本控制技巧對于經(jīng)營服務(wù)類的指定、壟斷性收費經(jīng)營服務(wù)類的指定、壟斷性收費，應(yīng)結(jié)合項目規(guī)模情況，積極向相關(guān)主管部門領(lǐng)導(dǎo)爭取打折收取開發(fā)報建費用控制24開發(fā)報建費用成本控制技巧開發(fā)報建費用成本控制技巧及時了解國家、地方及時了解國家、地方就取消各類行政事業(yè)性收費或10、降低收費標(biāo)準(zhǔn)的政策政策通知通知，溝通對應(yīng)收費主管部門爭取免除開發(fā)報建費用控制25開發(fā)報建費用成本控制技巧開發(fā)報建費用成本控制技巧向政府、各主管部門積極爭取各類規(guī)費緩期繳納規(guī)費緩期繳納，在不影響報建業(yè)務(wù)開展為前提土地款緩交，降低前期資金占用成本開發(fā)報建費用控制26對于無法辦理快貸按揭業(yè)務(wù)的項目，配合銷售部門，讓房產(chǎn)主管部門加快辦理合同備案、預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記，讓銀行迅速放款房屋竣工驗收備案后應(yīng)立即到住建主管部門辦理商品房權(quán)屬初始登記（大確權(quán)），大確權(quán)辦理完成即可辦理解除預(yù)售款監(jiān)控向住建主管部門爭取預(yù)售款不監(jiān)控，少監(jiān)控，盡可能將預(yù)售款全部回籠集團竣工后應(yīng)盡快辦理施工抵押資金退回，如墻體基金111、0元/平方，施工單位應(yīng)保管好采購新型墻材的發(fā)票，又如施工水電押金等快速資金回籠開發(fā)報建工作如何開發(fā)報建工作如何配合快速資金回籠配合快速資金回籠27政府關(guān)系維護開發(fā)報建工作能否順利開展，關(guān)鍵是政府關(guān)系維護得當(dāng)開發(fā)報建工作能否順利開展，關(guān)鍵是政府關(guān)系維護得當(dāng)審批時間（辦預(yù)售證十五個工作日）；打擦邊球（沒施工證先樁施工）；工程進度（樁檢測時間）；成本控制（收費打折）28開發(fā)報建既要有周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶嵤┯媱?，又要企業(yè)內(nèi)各部門和合作單位的緊密配合，更重要的是政府各行政部門的支持和幫助政府關(guān)系維護29政府關(guān)系維護政府關(guān)系維護實際上就是如何跟政府機關(guān)、行政事業(yè)單位的人員打好交道30尊重對方語言上行為上工作方法上12、禮貌用語、用“我們”代替“你們”禮貌用語、用“我們”代替“你們”注意細(xì)節(jié)“斟茶倒水”、客氣點“禮多人注意細(xì)節(jié)“斟茶倒水”、客氣點“禮多人不怪”，“先敬來衣后敬人”不怪”，“先敬來衣后敬人”先溝通后請示，請示溝通最好自下而上，重先溝通后請示，請示溝通最好自下而上，重視對方的意見“合理的修改、不合理的解釋”視對方的意見“合理的修改、不合理的解釋”如何跟政府部門打交道31如何跟政府部門打交道處事態(tài)度謙虛嚴(yán)謹(jǐn)主動積極不亢不卑真誠熱情樂觀友善32找關(guān)鍵人物辦事尋找關(guān)鍵人物，弄清楚對方的背景、性格、做事方式、履歷、朋友圈等等情況，最好找對方的熟人朋友引見，提出訴求得到解決的可行性會更大一些跟行政人員打交道13、的一些技巧33不同級別政府人員的溝通方式對于黨政領(lǐng)導(dǎo)黨政領(lǐng)導(dǎo)，會看重項目帶來的政績、稅收、經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧，視覺較為宏觀，與其溝通時務(wù)必簡單明了，最好一事一議，著重說明我們著重說明我們的訴求對大局有利的訴求對大局有利對于職能部門領(lǐng)導(dǎo)職能部門領(lǐng)導(dǎo)，會看重黨政領(lǐng)導(dǎo)意見，承擔(dān)本職能責(zé)任配合項目開展工作，依規(guī)依法維護本職能管理，并或多或少地照顧體系內(nèi)利益，與其溝通時可以清晰、清晰、詳細(xì)詳細(xì)，著重說明我們的訴求合情合理合法合規(guī)著重說明我們的訴求合情合理合法合規(guī)對于基層干部或辦事員基層干部或辦事員，會看重項目審批具體事務(wù)是否符合程序，對自身工作壓力和難度是否會增大等等，與其溝通時應(yīng)盡量詳細(xì)解釋，曉之以情14、動之以理，真應(yīng)盡量詳細(xì)解釋，曉之以情動之以理，真心尋求其幫助的態(tài)度（請教的態(tài)度和善用人情牌），心尋求其幫助的態(tài)度（請教的態(tài)度和善用人情牌），必要時協(xié)助對方完成屬于我們業(yè)務(wù)審批工作必要時協(xié)助對方完成屬于我們業(yè)務(wù)審批工作點不同，與之溝通的方式不同不同級別的人所處位置不同，關(guān)注跟行政人員打交道的一些技巧34真誠對待，廣交朋友跟行政人員打交道的一些技巧35善于借力辦事一個人一個企業(yè)的力量是有限的，若善于利用身邊每個人、每個合作伙伴的關(guān)系去解決對外關(guān)系問題，往往比獨自去處理容易跟行政人員打交道的一些技巧36婉轉(zhuǎn)拒絕不合理要求的方法不能馬上拒絕，可以先裝糊涂（不是很清楚，回去咨詢一下）領(lǐng)導(dǎo)介紹工程單位（將資料先拿來看看，但上市公司有嚴(yán)格招標(biāo)審查制度，門檻高）要求買房打很低折（權(quán)限不足、上市公司折扣有限）跟行政人員打交道的一些技巧謝謝聆聽！37