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1、城市公司 五證報批報建指引 2019.2.27 前言 CONTENTS 房地產項目前期手續十分繁雜，涉及規劃局、建設局、國土局、發改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同 五證是神嗎？ 建設用地規劃許可證 國土土地使用證（不動產權證） 建設工程規劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房預售許可證 一、建設用地規劃許可證 前置條件： （1）企業或組織申領的營業執照（或組織機構代碼） （2）項目批準、核準、備案文件（立項批文） （3）國有土地出讓合同（申請新舊章、營業執照、公司章程、委托書）2、 相關材料： （1）申請表 (2) 企業營業執照（組織機構代碼證） (3) 用地紅線圖（規劃核實確認） （4）項目批準、核準、備案文件 （5）國有土地出讓合同 審批部門：規劃審批處 審批時限：2個工作日 注意事項： （1）營業執照（注冊地、公司章程等） （1）地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字） （2）土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時原始資料進行復核） （3）項目立項（營業執照、建安投資、設備購置費、工程建設其他費用、預備費、建設期利息、鋪底流動資金、項目資本金、銀行貸款、其他） （4）幼兒園項目需要項目核準（項目申請報告文本、項目核準申請報告文件、選址意見、用地預審意3、見、環保局出具的環評審批意見） 支持部門： 集團、行政、設計、營銷策劃、成本 二、土地證（不動產權證） 前置條件： （1）土地款支付（合同簽訂時間的30天內支付第一筆， 第一筆款后2.5個月內付清全部土地款 ） （2）契稅支付（契稅3%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納） 相關材料： （1）申請表 （2）企業營業執照（或組織機構代碼證） (3)土地使用權出讓合同 （4）項目批準、核準、備案文件 （5）土地出讓金、契稅交付憑證 （5）成交確認書與拍賣須知 （6）宗地測繪成果報告（宗地取號：土地款付清、提供用地批準通知書、交地記錄表） （7）宗地圖 （8）國有土地交付記錄（土地出讓金交清） （94、）建設用地批準書（土地出讓金交清） (10)建設用地規劃許可證 （11）規劃用地紅線圖 部門：國土資源局 審批時限：7個工作日 注意事項： （1）資金審批 （2）宗地測繪 支持部門： 集團、財務 1、方案審查： （1） 前置條件：規劃局已完成對設計方案文本的初步審核； 上會材料：總平圖、區位圖、鳥瞰圖、交評、日照分析、經濟技術指標； 審批部門：經規劃審查后，規委會上會討論，聯審會議。 審批時限：通過后7日內下發會議紀要； （2）會議條件： 總平圖及經濟技術指標； 鳥瞰圖 立面效果圖（至少提供三個方案含街景、平、立、剖） 夜視圖 設計單位相關資料 交通評估報告 擴初設計：設計說明、建筑總平面圖、5、平立剖圖等裝訂成冊 （3）注意事項： 單體建筑平面圖外邊線標準尺寸與總平圖標準尺寸一致； 單體建筑立面圖應與立面報批效果一致； 整體地下室分期建設，應有明顯界限； 方案聯合審查涉及部門：規劃、國土、水利、環保、物管處、園林處、市政處、住建、發改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等 三、建設工程規劃許可證（1） （4）過程重點： 設計方案文本：（外立面效果規劃內審會、市政府意見、聯合審查） 消防設計：（設計單位資質、消防設計圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ） 人防設計：（人防設計方案總平圖、應建人防面積核算表、 地下室戰時功能和防護等級確定 ） （5）施工圖及圖審（施工圖紙，節能評6、估報告與專家會審意見等資料） 建筑設計施工圖 （節能計算書） 人防設計施工圖（人防工程平戰轉換涉及方案、陰影區分人防區和非人防區戰時平面圖、應建人防面積核算、人防等級確認） 消防設計施工圖 （消防設計說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇） 注：消防部門審查點：道路的轉彎半徑 登高面與消防配套 地上、地下的防火分隔 疏散口的方向 三、建設工程規劃許可證（2） 三、建設工程規劃許可證（3） 2、工規證申領階段： 前置條件： （1）建設項目應當符合經批準的控制性詳細規劃 （2）聯合審查會議紀要 （3）建設項目應當符合核定的建設工程設計方案 （4）建設項目應當符合規劃管理技術規范和7、標準的要求 申請材料： （1）申請表 （2）使用土地的相關證明文件 （3）建設項目批準、核準、備案文件 （4）建設工程設計方案（經規劃簽署確認的設計文本） （5）經圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防） （6）圖紙審查報告合格書與備案表 （7）建設行政主管部門出具的民用建筑節能意見（節能審查意見書） （8）人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書） （9）消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書) （10）日照影響分析報告 （11）交通影響評價報告（交警部門意見） （12）企業營業執照（或組織機構代碼證）等 審批部門：規劃審批處 審批時限：5個工作日（公示10日） 注意事項： （1）施工圖圖審 （8、2）房屋預測繪報告 三、建設工程規劃許可證（4） 注意事項： （1）施工圖圖審（綠建設計表（綠建專篇）、圖紙質量、設計方配合） （2）房屋預測繪成果 （3）物業用房確認單（明確位置、面積，布置合理性） （4）提供綠地率審核單（綠地率達到30%） （5）消防、人防審查意見（應建防空地下室民用建筑項目報批審批表、消防設計審核意見或消防設計備案） （6）環評批復 （7）水土保持報告批復（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報告書 報批表：占地面積5公頃以上不到10公頃并且挖填土石方總量不足5萬立方米） （6）規費繳納憑證（基礎設施配套費住宅60元/m2，商業110元/m2，辦公及9、地下80元/m2） （綠化補償費、人防工程異地建設費、水土保持補償費） （7）提供土地款支付憑證 支持部門： 集團、 設計、工程、財務、物業 四、建筑工程施工許可證 前置條件： （1）經圖審后的施工圖紙 （2）監理備案合同 （3）施工備案合同 （4）取得建設工程規劃許可證 （5）免招標流程審批（中標通知書、如有國有資產，需按招投標程序） 申請材料： （1）申請表 （2建設用地批準書或土地證、用地批準通知書 （3）建設工程規劃許可證 （4）中標通知書或直接發包的批準手續 （5）備案的施工合同、監理合同 （6）施工圖設計文件審查合格報告（含消防、人防核準） （7）質量、安全監督手續（含施工組織設計10、專項方案、農名工資保障金、工傷保險等 （8）銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔保函或擔保公司擔保無工程款拖欠承諾書 審批部門：住建審批處 審批時限：2個工作日 注意事項： （1）施工圖圖審 （2）房屋預測繪報告 （3）未批先建項目，工程負責落實安全文明施工措施，土方外運進出車輛覆蓋，場地沖洗、做好圍擋、控塵、排污口沉漿避免直排等 支持部門： 集團、工程、成本、設計 五、商品房預售證（1） 前置條件： （1）工程形象到達預售條件 （2）監管協議簽訂 （3）物業維修資金預付款繳納 （4）預售價格意向確定 申請材料： （1）預售方案 預售價格 項目資金監管協議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費11、用、其他） 預售的投資造價 住宅質量保證書、產品說明書 商品房買賣合同備案（物價局） 工程形象進度（投資額達25%以上監理證明、全年工程形象進度、現場進度滿足） 前期物業服務合同與臨時管理規約（物業備案合同） 物業用房確認情況聯系單（申報資料、總平圖、規劃設計條件、物業用房所在層圖、預測繪成果、規劃許可證、規劃審 批表，土地出讓金交清單據、物業專項維修資金預繳10%） 施工總進度計劃表 總平圖 現場勘察情況審核表 擔保函、公積金承諾書 （2）預售定價 銷售意向定價 政府調控區間 樓面價、建安成本、配套等成本分析 五、商品房預售證（2） 預售申請：商品房預售方案、商品房預售申請表（項目基本信息、12、總投資額、工程投資額、預售類別、套數等） 審批部門：住建局（房管處、審批處） 審批時限：2個工作日 注意事項： （1）預售方案編制（預售進度） （2）預售價格溝通 （3）開盤方案及開盤價格 （3）預售證申領10日內開盤 （4）預售房源價格基本按照方案價格表預售，預售申報價格一年內不調整，且商品住宅實際銷售價格不高于、或低于預售申報備案價格的10%。商鋪實際銷售價格不高于預售申報備案價格的20%，低于預售申請備案價格無下限要求 （5）開發資質為暫定級資質，集團做擔保若破產、解散等清算情況發生后的商品住房質量責任承擔主體的擔保 （6）公積金承諾公示（現場公示：限絕、阻擾、拒絕申請公積金貸款） 支持部門： 集團、工程、成本、財務、營銷、物業 結束語 房地產的開發周期較長，以上所述的五證為房地產開發前期工作的前段的主干線，過程中還涉及臨水、臨電、臨時占道等等一系列審批就此不一一展開。 前期工作從土地獲取、項目施工、銷售、竣工驗收及房屋交付，貫穿整個項目的開發周期，配合及協助著項目各項進度推進、整個樓盤如期交付。 THANKS 謝謝聆聽