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1、福田中心區崗廈河園舊村改造規劃匯報初稿項目背景國土局的想法國土局的想法沿路局部改造沿路局部改造1、整體改造增值空間不足以彌補資金缺口。2、將現有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習慣，破壞了現有商脈。福田舊村改造辦的想法福田舊村改造辦的想法整體改造整體改造1、掩蓋式改造不利于中心區發展，應從政治、區位角度考慮，完善中心區功能體系2、崗廈村改造因其特殊區位不具有效仿性，對社會影響意義深遠。整體改造所換來的綜合效益將會遠遠超過付出的經濟成本。 3、應改造為綜合區而不是單純居住區。加大商業功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規劃部門代表：區政府不同觀點委托中規2、院及世聯從理論及市場經濟方面進行本項目的整體規劃研究客戶目標通過地塊的整體規劃，達到以下目標：通過地塊的整體規劃，達到以下目標：完善中心區功能完善中心區功能提升地塊區域形象提升地塊區域形象經濟平衡經濟平衡客戶問題項目整體功能定位項目整體功能定位項目功能比例分配項目功能比例分配項目容積率確定項目容積率確定項目經濟測算項目經濟測算開發模式研究開發模式研究技術思路項目整體功能定位確定項目確定項目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區中可能中心區中可能承擔的功能承擔的功能從市場角度從市場角度驗證地塊的驗證地塊的功能定位功能定位項目整體功能比例分配確定整體功能確3、定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現狀容積率中心區容積率分布周邊區域容積率分布中心區地面地價分布經濟經濟測算測算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論項目整體功能定位確定項目確定項目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區中可能中心區中可能承擔的功能承擔的功能從市場角度從市場角度驗證地塊的驗證地塊的功能定位功能定位CBD內峰值地價與物業承租能力模型uu可從峰值物業租金大致判斷4、峰值地價點可從峰值物業租金大致判斷峰值地價點專業零售、娛樂物業專業零售、娛樂物業商務辦公物業商務辦公物業旅館、臨時居住物業、批發業旅館、臨時居住物業、批發業居家物業及其它物業居家物業及其它物業1 12 23 34 4峰值地價點所在區域成為CBD核美國部分城市的CBD功能國際CBD案例研究得出的結論p成熟CBD存在峰值地價點p峰值地價點所在區域成為CBD核p臨近CBD核區域分布的娛樂、零售及臨時居住功能使CBD充滿活力p地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區位p綜合體成為CBD內商業開發項目的發展趨勢p容積率獎勵制度推動立體步行系統及公共空間的完善概念化的CBD功能示意E區公共管理及辦公機構5、區C區商務辦公區D區娛樂、及臨時居住區F區居住區B區次級零售區A區專業零售區河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區周邊區域功能延續動態發展功能延續區國際成熟CBD功能結構A區專業零售區。位于可達性最佳的位置，如主干道兩側、地鐵站前。所售商品和提供的服務等級最高，服務范圍為全市。通常沿街道分布。B區次級零售區。與A區相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區一側或圍繞A區不連續分布。C區商務辦公區。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區娛樂區、旅館及臨時居住區。與A區、C區相連，主要依賴于這兩個區而實現商業價值。E區公共管理及辦公機構區。一般位于CBD一側，因其非商業性而缺乏活力6、。F區居家住宅區。居家型居住社區，一般位于CBD邊緣環境較好的位置。地塊在中心區的功能地位地鐵地鐵商務區已經形成，由于聚集效應，中心區西側可能形成 C C區區會展中心將帶動會展經濟中心區居住物業大量存在，已經形成居住區，中心區周邊已形成FF區區AA區：區：BB區：區：CC區：區：DD區：區：EE區：區：FF區：區：公共管理及辦公機構區已經形成 E E區區城市購物中心規劃商業面積近30萬，可能形成專業零售區，但需要經受市場和時間考驗 A A區區項目整體功能定位確定項目確定項目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區中可能中心區中可能承擔的功能承擔的功能從市7、場角度從市場角度驗證地塊的驗證地塊的功能定位功能定位地塊可能承擔的功能結構A區專業零售區。難以難以形成，區位條件和政策條件不利，同時必須面對與中心區購物公園的同業態競爭。形成，區位條件和政策條件不利，同時必須面對與中心區購物公園的同業態競爭。B區次級零售區。可能形成，區位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實現對地塊最大價值。可能形成，區位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實現對地塊最大價值。C區商務辦公區。難以形成，由于難以形成，由于西西側商務區形成，已開始產生集聚；本地塊周邊商務氛圍不理想。側商務區形成，已開始產生集聚；本地塊周邊商務氛圍不理想。D區娛樂、旅館及臨時居住區。可能形成，中心區尚未形8、成此功能塊，且地塊有形成可能形成，中心區尚未形成此功能塊，且地塊有形成DD區的良好條件。區的良好條件。E區公共管理及辦公機構區。難以形成。難以形成。中心區北區已規劃建設成為城市行政、文化中心。中心區北區已規劃建設成為城市行政、文化中心。F區居家住宅區。可能形成，但必須面對中心區大量居住物業的競爭，而且大量的居住物業也無益于地塊形可能形成，但必須面對中心區大量居住物業的競爭，而且大量的居住物業也無益于地塊形象提升。象提升。地塊可能承擔的功能結構難以形成可能形成B區次級零售區。D區娛樂、臨時居住區。F區居家住宅區。A區專業零售區。C區商務辦公區。E區公共管理及辦公機構區。項目整體功能定位確定項目確9、定項目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區中可能中心區中可能承擔的功能承擔的功能從市場角度從市場角度驗證地塊的驗證地塊的功能定位功能定位從市場角度驗證項目地塊的功能定位1 1、純居住物業、純居住物業2 2、臨時居所物業、臨時居所物業3 3、商業娛樂物業、商業娛樂物業4 4、辦公物業、辦公物業 1.純居住物業q目前中心區已建或在建的純居住型住宅項目有：黃埔雅苑、天健世紀花園、中銀花園、深業花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風華盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國際、港麗豪庭等，總供應量已達200萬平方米。q住宅樓盤主要分布于中心區四角，定位普遍較高，目標客10、戶以高收入階層及港人為主，銷售均價在8500元/平方米以上。q由于項目地處中心區，為配合中心區高標準的整體規劃定位，同時又考慮到村民的拆遷返建需求，純居住物業應定位為中高檔次。q由于中心區現有住宅供應量已達200萬平方米，而中心區的規劃居住人口僅為7.7萬人，住宅供應量已較大，故本項目的純住宅物業開發規模不宜過大，以滿足中心區居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。2.臨時居所物業q臨時居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務式酒店公寓，它集居住、辦公、休閑為一體，很受小生意人及商務人士的青睞。q由于項目地處中心區邊緣商業繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商務配套設施完善，交通便捷，彩田路沿線具備了11、發展小戶型住宅和商務式酒店公寓（即臨時居所）的天然優勢。q項目地塊周邊的彩田路兩側現已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小戶型為主的住宅公寓，前三個樓盤均已100售出，銷售均價在6500元/平米以上，喜洋洋預售情況也非常好。另該區域的三級市場極為活躍，房屋租售情況良好；商務式酒店公寓主要建有景軒酒店、江蘇賓館、福建大廈等，平時入住率平均達到70以上。q依據中心區的總體規劃，中心區南片區將建設成為城市的中心商務區（CBD），商務式酒店公寓及小戶型住宅的市場需求量將會很大，故本項目可在鄰近中心區一側規劃建設高檔商務酒店，在彩田路一側規劃建設一定規模量的中高檔小戶型住宅及商務公寓。3. 商12、業娛樂物業q項目地塊周邊現已有發展較為成熟的區域級彩田商業圈，以家居市場和大型購物超市為主，商業面積共約7萬平米，經營狀況良好。另中心區的南片區中部規劃建設有購物公園、城市購物中心、福華地下商業街等，均為規模較大的商業項目，商業面積近30萬平米，中心區商業圈初現雛形。q中心區及項目地塊周邊高檔的休閑娛樂項目較少，僅有圣保羅DISCO、拉斯維加斯夜總會和美洲健身會，作為定位為現代國際性城市的中心區，該部分城市功能較為匱乏。q本項目的商業功能延續可倚靠彩田路商業圈已形成的成熟商業氛圍優勢，抓住商機以地鐵崗廈站為核心沿福華路兩側規劃建設一定規模的商業物業。考慮到中心區商業圈在未來3年內也將形成且項目13、規模較大，故本項目且應注重發展特色商業，避免同構競爭。q本項目還應重點開發建設一批檔次較高的休閑娛樂項目，如特色酒吧、高檔食府、游樂場、夜總會等，以完善中心區的城市功能，使華燈初上的中心區也變的更有生氣，更加繁榮。4. 辦公物業q中心區純辦公寫字樓主要集中于中心區南區CBD的西北角，形成了商務辦公核心區，是未來城市的金融、商務中心；q中心區寫字樓現已開發規模建筑面積達160萬平方米，未來城市寫字樓的新增供應量也主要集中在中心區；q本項目地塊不在CBD辦公核心區范圍內，地塊周邊唯一新建辦公寫字樓大中華國際交易廣場項目也一直處于爛尾停工狀態，商務辦公氣氛不濃，區域形象不佳。q故本項目開發中高檔寫字14、樓物業，規模不宜過大。市場驗證項目整體功能定位B區次級零售區D區娛樂、臨時居住區F區居家住宅區市場判定可實現市場判定可實現市場判定可實現，但須控制開發規模項目整體功能定位確定項目確定項目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區中可能中心區中可能承擔的功能承擔的功能從市場角度從市場角度驗證地塊的驗證地塊的功能定位功能定位確定項目整體功能定位： 建議本片區整體功能定位為以次級零售商業、娛樂及臨時居所為主導的商住多功能綜合片區。項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷15、初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證成功CBD案例研究q研究國際知名CBD案例近四十年的發展歷程，可以看出成熟CBD的發展是動態的，CBD的功能及核心隨著市場演變在不斷調整而趨于合理與完善。q我們重點研究東京新宿、香港中環（待完善）希望從中找出本項目發展可借鑒的經驗與啟示。新宿CBD發展歷程q日本橋、銀座是東京最老的商業、商務中心，成為東京的都心。q20世紀60年代為疏散過于集中的城市機能，政府決定將距離銀座約5km處的新宿地區建設成為綜合性副都心，發展規劃于1960年公布。q新宿的發展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿銀座東京新宿q新宿區位于東京都中心區16、以西，距銀座約5km。q新宿CBD 的建設至今已逾40年，已成為發展較為成熟的國際知名CBD之一。q經過40年的發展，新宿總用地面積已達到270公頃，其中集中商務辦公區占地56公頃（未包括邊緣辦公區及零星分布的辦公面積），零售商業娛樂功能占地84公頃。新宿銀座深圳市中心區CBD位于原羅湖金融商業中心以西約4公里，而CBD總占地面積約240公頃，所以無論從區位上還是從發展規模上都與東京新宿具有很強的可比性。用地功能現狀功能分區示意銀座方向集中商務辦公區邊緣辦公區住宅區娛樂及臨時居住區集中商業區辦公、臨時居住混合區功能延續周邊住宅區功能延續周邊住宅區集中商務辦公區集中商務辦公區東側接集中商業區，西17、側接新宿中央公園。由15棟商務辦公樓組成，內部設有健身、餐飲、零售等設施，總建筑面積約200萬m2，日間人口達30萬人。東京新宿在早期單一的零售商業功能基礎上，商務辦公、娛樂設施功能現已成為新宿最顯著的特征。新宿形象：-Land大廈Opera City大廈時代廣場Southern Tower大廈公園塔大廈東京新都廳新宿CBD形象東京新都廳Land大廈新宿公園塔大廈成功CBD的功能比例 日本東京新宿Tokyo Shinjuku CBD占主導地位的物業功能比例經估算約為： 住宅 辦公 商業5 5 2深圳中心區功能布局（法定圖則） 各類功能用地面積比例圖例各類功能建筑面積比例深圳中心區功能比例依據中18、心區總體規劃各物業所占百分比分別為： 住宅38、辦公38、商業9。住宅 辦公 商業8 8 2項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證發現中心區功能缺陷中心區商業配套功能不完善項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證地塊周邊市場物業功能分析圖圖 例例:商業住宅賓館酒店辦公皇崗路深深 南南 大大 道道 濱濱 河19、河 大大 道道 項目地塊中心商業區會展中心崗廈中學彩田路福 華 三 路 雅頌居市民中心其他地鐵綠化地項目地塊可能形成的物業功能（從市場功能延續角度分析）圖圖 例例:商業住宅賓館酒店辦公皇崗路深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 中心商業區會展中心崗廈中學彩彩田田路路福 華 三 路 其他地鐵綠化地地塊周邊（周邊1KM范圍內）現有物業功能比例q住宅建筑面積：76萬平方米q寫字樓建筑面積：25萬平方米q商業建筑面積：39萬平方米 住宅 辦公 商業5 2 3項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初20、步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證初步確定項目地塊物業功能比例從項目地塊可能形成的物業功能并結合周邊現有物業功能的分布綜合考慮，初步確定： 住宅 辦公 商業6 2 3項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證項目地塊物業功能比例驗證依據初步確定的本項目物業功能比例，經過經濟測算住宅面積為40萬平米，辦公面積12萬平米，商業面積20萬平米。按照中心區規劃總建筑面積為750萬平米來計算，則各物業所占比例分別為：住宅5、辦公1.5、商業3。那21、么中心區的各物業所占百分比應調整為：住宅43、辦公39.5、商業12 即住宅 辦公 商業7 6 2項目地塊物業功能比例驗證通過中心區與國際成功CBD的功能比例對照，我們可以看出通過本項目的改造完善了中心區的功能，使深圳中心區CBD發展更趨于國際化的成功模式，同時也提升了地塊區域乃至整個中心區的整體形象。因此從市場分析及周邊物業研究初步確定的本項目物業功能比例是合理的。住宅 辦公 商業6 2 3項目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場物業分析發現中心區功能缺陷初步確定項目功能比例整體功能整體功能比例驗證比例驗證確定整體物業功能比22、例分配住宅辦公商業6 23，另外考慮約5的其他配套設施建設，即可算出各物業占項目總建筑面積的比例分別為：住宅：52 辦公：17 商業：26 其他5容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現狀容積率中心區容積率分布周邊區域容積率分布中心區地面地價分布經濟經濟測算測算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論地塊現狀容積率崗廈河園舊村現有高密度村民私宅489棟，共計41萬m2；低密度集體物業63棟，11.5萬m2，現狀容積率高達2.95。資料來源：地塊周邊區域容積率分布深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 彩田路皇崗路金田路 項目 地塊未建2535912 廣場綠地地塊23、周邊除沿彩田路一側容積率較高外，區域容積率均在5以下。待建商業項目1.0以下35會展中心1.0容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現狀容積率中心區容積率分布周邊區域容積率分布中心區地面地價分布經濟經濟測算測算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論中心區容積率分布1.21.514710710792.82.83.82.84.5北區：開發強度低，容積率集中在1.5和2.8南區：開發強度高，容積率以7為主未定義用地行政、文化集中區居住集中區商務辦公集中區2.24.8中心區地面地價分布3800-48003700-1480016100-2300016100-230001680024、-2160090009000-120008400-135009000地價峰值區地價峰值區出現在CBD中心偏西南，最高地面地價達到23000元/平方米資料來源：福田區市場地價圖應用核框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業區本項目地塊行政文化核框核緣根據E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核框（Core-Frame）結構理論，結合中心區容積率分布圖和地價分布圖，可以確定中心區的核心位置，而本地塊處于CBD的核緣區域內，容積率范圍可以據此初步確定為35之間。硬核核心容積率范圍510；核緣容積率范圍35；核框容積率范圍3以下。住宅容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現狀容積率中心區容積率分布周邊區25、域容積率分布中心區地面地價分布經濟經濟測算測算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論確定容積率范圍依據核框理論該項目地塊容積率應在35之間，但考慮到中國國情與國際化CBD的差異性，在該容積率范圍的基礎上應乘以1.1的影響系數（專家觀點），再結合項目及周邊市場的實際情況，即初步確定本項目的容積率范圍為： 3.55.5之間。容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現狀容積率中心區容積率分布周邊區域容積率分布中心區地面地價分布經濟經濟測算測算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論經濟測算一、項目基本情況1、崗廈村河園片區可用于開發改造的土地面積為17.726、萬平方米，并以此作為經濟測算依據。如以毛用地面積（即加市政道路）20.2萬計算項目容積率，則測算表中所示容積率將相應下調。2、現總建筑面積為52.5萬平方米，容積率2.95。3、私宅共489棟，41萬平方米；集體物業11.5萬平方米，其中商業鋪位2萬平方米。資料來源：福田區舊村改造辦編寫的崗廈村河園片區拆遷改造研究分析報告二、經濟測算前提條件1、地面地價根據深規土紀【2001】55號文件關于解決福田區有關規劃國土問題現場辦公的會議紀要的相關內容，河園片區改造、開發涉及的用地免除全部土地出讓金和地價，因此本次測算不計地價。2、開發周期開發模式研究還未完成，此次測算僅為靜態測算，未考慮開發周期、開27、發模式的影響因素。3、補償比例系數K設定補償比例系數K，根據福田舊村改造辦關于崗廈規劃的意見和要求，即按最不利因素考慮，按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，其中私宅補償亦可用改造后的商業予以代換，即取K1。補償結果：集體物業補償11.5萬平方米商業物業。私宅補償41萬平方米住宅物業。單位：萬；億元基基 本本情況情況占地面積17.717.717.7容積率4.354.895.31建筑面積7786.5593.99住宅(52)40.1945.1849.06商業(26)20.0222.524.44寫字樓(17)12.8614.4515.7配套(5)3.854.334.7拆遷補償面積（K=1）528、2.552.552.5商業11.511.511.5住宅414141可售面積21.129.6336.7商業8.521112.94住宅-0.814.188.06寫字樓12.8614.4515.7收入收入銷售收入28.0437.9445.64商業20000/-0.5722.0125.87住宅7000/17.042.935.64寫字樓9000/11.5713.0114.13國土局道路補償3.793.793.79成本成本拆遷費0.340.340.34安置費2.382.382.38建設費24.7227.7930.18銷售、稅費及其他4.335.686.72利利潤潤利潤總額0.065.549.81成本費用率29、潤率0.215.324.7*若住宅面積不夠補償居民私宅，按商業：居住0.35：1進行補償。 三、經濟效益測算表（按市場平均價格水平）經濟測算結果柱形圖（按利潤率為零計算）按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，在容積率達到4.35時，成本費用利潤率為零，項目無資金缺口。平衡點經濟測算結果柱形圖（按利潤率15測算）按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，在容積率達到4.9時，成本費用利潤率為15，即項目無資金缺口。平衡點經濟測算結果柱形圖（按利潤率25測算）按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，在容積率達到5.3時，成本費用利潤率為25，項目無資金缺口。平衡點四、經濟效益測算30、表（按市場保守價格水平） 單位：萬；億元基基本本情情況況占地面積17.717.717.7容積率4.985.856.6建筑面積88.15103.54116.82住宅(52)46.0154.0560.98商業(26)22.9226.9230.37寫字樓(17)14.7217.2919.51配套(5)4.415.185.84拆遷補償面積（K=1）52.552.552.5商業11.511.511.5住宅414141可售面積21.145.7458.3商業11.4215.4218.81住宅5.0113.0519.98寫字樓14.7217.2719.51收收入入銷售收入32.1645.4556.9商業15031、00/17.1323.1328.31住宅6500/3.268.4812.99寫字樓8000/11.7813.8315.61國土局道路補償3.793.793.79成成本本拆遷費0.340.340.34安置費2.382.382.38建設費28.333.2537.51銷售、稅費及其他4.896.78.25利利潤潤利潤總額0.036.612.2成本費用利潤率0.115.425.2經濟測算結果柱形圖（按利潤率為零計算）按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，在容積率達到4.98時，成本費用利潤率為零，項目無資金缺口。平衡點經濟測算結果柱形圖（按利潤率15測算） 按集體物業1：1補償商業，私宅1：132、補償住宅，在容積率達到5.85時，成本費用利潤率為15，項目無資金缺口。平衡點經濟測算結果柱形圖（按利潤率25測算） 按集體物業1：1補償商業，私宅1：1補償住宅，在容積率達到6.6時，成本費用利潤率為25%，項目無資金缺口。平衡點開發模式研究（待完善）一、城中村改造的主體q城中村改造有三個最重要的主體：政府、舊村居民和發展商。q政府：政策調控、下降市場風險。q舊村居民：最大的利益關系者，需保障居民權益，改造方案應得到居民支持。q發展商：實施改造的主體和關鍵環節，發展商必須盈利，改造計劃才能真正得以實施。二、可能的開發模式1、舊村自籌資金，自行開發。適用于規模較小，村民有足夠投資能力區域。2、政府充當發展商，聯營合作公司進行開發。3、政府授權房地產開發公司進行開發，開發公司負責舊村的拆遷、安置。4、政策優惠，政府資助，政府需承擔較大風險。Thanks!