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1、中洲上沙項目城市設計專項研究CENTRALCON PROJECT URBAN DESIGN STUDY2014.12西面鳥瞰圖Aerial View in the West由西面下沙村遠眺項目基地West View from Xiasha Village由濱河大道自西向東望向辦公雙塔West View from Binhe Avenue towards the Twin Towers02-02地塊西北角下沉廣場Sunken Plaza to the Northwest of Plot 02-0202-01地塊北側一層望向地塊中央下沉廣場View from Northern Corner of 2、Plot 02-01 at L1 towards the Central Sunken Plaza02-02地塊北側一層望向地塊中央下沉廣場View from Northern Corner of Plot 02-02 at L1 towards the Central Sunken Plaza購物中心東面主入口East Entrance of Shopping Mall由辦公雙塔東廣場望向商業主入口View from the East of Plaza in front of Twin Towers由辦公雙塔西廣場望向商業主入口View from the West of Plaza in f3、ront of Twin Towers基地解讀SiteContext1中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 13京港澳高速深 南 大 道濱 河 大 道新安住宅區車公廟次級CBD福田CBD(市核心商圈)羅湖CBD(市核心商圈)華僑城旅游區(高端住宅)本項目南山核心商圈(住宅區)西鄉住宅區區域中心Location - How Central Is Our Site?1.1本項目位于深圳市東西向主干道濱河大道的中心位置。項目定位：次級商圈中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 14商務辦公區科技研發區居住生活區居住生活區文化娛4、樂區文化創意區居住生活區居住生活區居住生活區居住生活區居住生活區soho居住區soho居住區文化教育文化廣場區文化廣場區文化教育文化娛樂區休閑商業區休閑商業區休閑商業區商務辦公區商務辦公區商務辦公區大金沙片區魚骨狀商業帶服務車公廟CBD商務白領人群服務上下沙區域內居住人群1.2大金沙片區改造規劃用地范圍：四大城中區（沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村）、三大工業區（上沙工業區、金地工業區和沙尾工業區）、舊住宅區（金地花園）等12個小功能區域占地面積：114.5公頃現狀總建筑面積：約362.06萬平方米遠期更新后總建筑面積：住宅350萬平方米，產業空間達412萬平方米本項目功能定位為科技研發、商務辦5、公、商業、文化教育大金沙片區改造規劃Dajinsha Regeneration Planning 中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 15近期中期遠期本項目一期京基本項目二期本項目一二期占據大金沙片區最大的商業功能組團區為近期開發地塊未來未有商業項目的占地和體量能超過中洲因此本項目的商業區位和體量在大金沙片區占據絕對優勢近期開發的另一個商業地塊是京基濱河時代廣場，它將成為本項目最大的競爭對手1.2大金沙片區改造規劃Dajinsha Regeneration Planning 中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 166、7號線下沙站上沙站車公廟站250M350M7號線9號線9號線西行車輛天橋可達性Accessibility - How to Get There?1.3未來規劃地鐵7號線和9號線將會經過本項目周邊，其中9號線下沙站與本項目關系最直接。基地北面緊鄰東西向主干道濱河大道，東行車輛可以從濱河大道輔道較順暢進入基地內，西行車輛導入性則受到一定限制。車行流線規劃地鐵線-9號線與7號線步行人流本項目一期地塊東北面緊鄰人行天橋，方便連接北面車公廟商圈的步行人流進入基地。中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 17車公廟CBD400m500m1.5km天安數碼城片區周邊現狀集7、中商業Existing Concentrated Commercial Development1.4.1現狀周邊商業業態車公廟CBD：商務配套；少量中高端，多數中端、中低端。上下沙片區：生活配套；中端、中低端。未來鄰近項目下沙京基濱河時代將是本項目直接的競爭對手。機遇本案位于車公廟CBD區及上下沙片區的交界處，可同時輻射商務和居住客群。歲寶百貨京基濱河時代(未來直接競爭對手)惠聯發商場車公廟CBD天安數碼城片區農貿市場新洲家樂福新洲吉之島中苑城中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 18深 南 大 道天安數碼廠區改造皇冠科技園深業泰然捷榮創富舊改在建項目規劃8、項目潛在項目京基濱河時代綠景舊改金地舊改福沙嘴香蜜湖福榮廣深高速濱河大道強路路路路大漢王城市更新地鐵樞紐競爭力-周邊未來發展項目Competitiveness - Future Development in the Surroundings1.4.2天安數碼廠區改造深業泰然大漢王城市更新金地舊改地鐵樞紐京基濱河時代綠景舊改競爭與挑戰近期開發的另一個商業地塊是京基濱河時代廣場，它將成為本項目最大的競爭對手中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 19中洲上沙建外soho三里屯village，三里屯soho180 M720 M一期二期中洲上沙建外soho三里屯vi9、llage，三里屯soho180 M720 M244 M910 M三里屯Village三里屯soho工 體 北 路占地面積：169,000 m建筑面積：700,000 m地上面積：510,000 m地下面積：190,000 m容積率：2.8塔樓：20棟寫字樓：98,000 m商鋪：300個，每個100 m到600 m會所：28,000 m中心花園：30,000 m停車位：3,000個三里屯village占地面積：53,000 m建筑面積：17,200 m三里屯soho占地面積：51,200 m建筑面積：465,600 m地上面積：310,500 m地下面積：150,100 m容積率：6.0商業10、：120,000 m項目尺度Scale - How Large Is Our Project?1.5本項目一期用地面積：約4.7公頃，地上計容積率建筑面積：約49萬m容積率：10.4二期用地面積：約5.1公頃，地上計容積率建筑面積：約40.5萬m容積率：8.0三里屯village占地面積：53,000m建筑面積：17,200m三里屯soho占地面積：51,200m建筑面積：465,600m中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 201.6.1第一期定位Phase 1 Positioning城市更新地標綜合體Establishing a Pilot Proje11、ct of Urban Regeneration獨樹一幟的形象Create a strong and distinctive development image.中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 21引領全新潮流生活理念Defining a New Urban Lifestyle1.6.1第一期定位Phase 1 Positioning活力多元的現代都市生活Design for a vibrant and diverse contemporary urban living.中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 2212、打造一個充滿活力與富有創意的目的地Establishing a Vibrant and Creative Destination1.6.1第一期定位Phase 1 Positioning融合多種功能與活動的與眾不同的生活休閑目的地Introduce diversity of uses and vibrant activities creating distinctive lifestyle destination中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 231.6.2第二期定位Phase 2 Positioning融入社區脈絡，提升城區印象Embracing 13、Locality, Enhancing Image of the Community獨特的場所感Create a unique sense of place中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 24重新激活城市空間Re-activating the Urban Spaces精心設計的空間與功能創造出獨特的場所與形象Placemaking and imageability through well managed spaces and programming1.6.2第二期定位Phase 2 Positioning中洲上沙項目Centralcon Shang14、sha ProjectPage 25融入自然的居住社區Weaving Nature into the Living Space多元開放空間與休閑娛樂體驗創造出可滲透的社區Create permeable communities with variety of open space and recreational experiences1.6.2第二期定位Phase 2 Positioning中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 26鄰近的京基商場與地鐵站出口可以吸引商務人士進入本項目人行天橋將北面商務區人潮帶入本項目1. Retail Strategy 15、of Plot 01-01 & 01-02Neighboring KKs concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Projec16、t中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文1.7.1第一期商業分片發展策略Phase 1 Retail Strategies萬象城一期中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 27當地居民是中端時尚品牌商業潛在的消費者當地居民是中端時尚品牌商業潛在的消費者當地居民是中端時尚品牌商業潛在的消費者1. Retail Strategy of Plot 01-01 & 01-02Neighboring K17、Ks concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Project中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中18、文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文居住社區對生活日用品有巨大需求居住社區對生活日用品有巨大需求1. Retail Strategy of Plot 01-01 & 01-02Neighboring KKs concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating19、 programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Project中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文第二期商業分片發展策略Phase 2 Retail Strategies萬象城二期1.7.2總體規劃概念MLPConcept2中洲上沙項目Centralc20、on Shangsha ProjectPage 29設計理念Design Concept2.1上沙城市更新項目為大金沙改造規劃的先行片區，需要尊重現有脈絡，承擔提升濱海城市形象，改善居民生活居住質量，為后續發展樹立居民、城市、發展商共贏的成功樣板。中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 30文化軸線商業軸線概念規劃布局-兩條軸線Planning Concept - Two Axes of MLP2.2商業軸線：以A、B、C三大商業節點串聯貫通項目整體商業流線，打通項目商業活力帶。文化軸線：結合上沙祠堂及現狀榕樹群打造承擔上沙精神領地氣質的文化開放軸線，賦予項21、目歷史屬性及城市文脈。A商務型商業旗艦B區域休閑地標祠堂榕樹群C區域生活中心該片區需要打破商業瓶頸，利用強勢人流節點的優勢，成為主體商業的有效延伸，成為開放式的商業街區和區域時尚生活休閑目的地。B區域休閑地標該地塊可作為形象門戶，與周邊形成共贏的商業策略。如何更好地吸引地鐵站的人流是該片區設計的重要著眼點。A城市商務型商業旗艦該地塊與住宅小區毗鄰，可提供小區配套商業及吸引周邊地塊居民，并成為特色商業的有效延伸。地塊尺度較一期適中，與周邊城市肌理相呼應。C區域生活中心中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 31商務區域休閑地標時尚、休閑、娛樂區域生活中心區域生22、活中心概念規劃布局-商業業態Planning Concept - Characters of Retail2.3差異化商業業態項目一期商務時尚消費旗艦和京基互補差異具備最佳的商業昭示性具備最佳的外向交通輻射性具備最佳的商務客群支撐01-01&01-02號地塊/購物中心+辦公樓+公寓02-01號地塊/休閑商業街+住宅+公寓01-03號地塊/幼稚園02-02、02-03、02-04號地塊/區域生活中心+住宅項目二期02-01地塊區域休閑地標以開放式的商業空間引導人流緊鄰強勢的人流節點項目二期02-02、02-03及一期02-04地塊區域生活中心高密度居住區域，具備強勢生活消費類需求01-0102-23、0102-0202-0302-0401-0201-03中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 32祠堂廣場公共綠化空間商業下沉廣場居民區居民區居民區概念規劃布局-連續的公共空間Planning Concept - Continuous Public Space2.4以上沙祠堂為核心，結合榕樹群，在文化軸上打造綠色生態廣場，串聯起各個節點建筑，為周邊高密度居住區打造一個公共開放空間。商業下沉廣場的位置通過仔細考量，結合各個特色商業業態及動線，為一、二期大體量的地下商業空間設置開口，緊密聯系地面和地下的商業人流。中洲上沙項目Centralcon Shangsha24、 ProjectPage 33總體平面布局MLP2.5.112345678910111213辦公/Office屋頂花園/RoofGarden公寓/ServicedApartment幼兒園/Kindergarten保障性住房/AffordableHousing住宅/Residential下沉廣場/SunkenPlaza人行天橋/Footbridge生態花園/BotanicalGarden屋頂平臺/RoofTerrace節慶文化廣場/EventPlaza地下變配電站/UndergroundSubstation地下通道/UndergroundConnection124566667778889101025、1131213333F3F2F2F3F2F2F幼兒園66F66F45F57F60F4F58F50F52F58F51F51F49F53F55F54F64FN02040100m中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 340101010201030204小計020102020203小計12,074.8 20,836.0 5,400.0 8,615.0 46,925.8 20,877.1 18,783.8 11,154.6 50,815.5 97,741.321.2 7.5 0.9 8.5 10.4 8.0 8.6 6.9 8.0 9.2辦公236,000 236,26、000236,000公寓136,00016200 152,20058,80037000 95,800 248,000商業20,00020,0005,000 45,0007,0005,0003,000 15,000 60,000住宅52,000 52,00079,300112,70067,300 259,300 311,300保障性住房13,700 13,700 13,700配套1204,800 4,9208,0006,0306,930 20,960 25,880合計256,000 156,120 4,800 73,200 490,120 166,800 160,730 77,230 404,727、60894,880地下商業23,00027,0006,500 56,50018,00017,0008,500 43,500 100,000設備及后勤其他2,5002,5002,500合計25,50027,00006,50059,00018,00017,0008,500 43,500102,5006001,3005400 2,305695900500 2,095 4,40060603065606055353535353530252530202525253535403535353528022024160180180160*注：0204地塊地下商業面積包括：建設用地紅線范圍內地下商業面積5500平方28、米及建設用地紅線與道路紅線之間地下商業面積1000平方米。地塊編號合計分期建設地上計容建筑面積(平方米)地下建筑面積(平方米)地下停車位數(輛)用地面積(平方米)裙房覆蓋率容積率一期二期綠地率綠化覆蓋率建筑限高塔樓覆蓋率01-0101-0201-0302-0102-0202-0302-04經濟技術指標Development Schedule2.5.2中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 350小時等時線1小時等時線2小時等時線3小時等時線4小時等時線5小時等時線6小時等時線7小時等時線日照時間Solar Time01-0101-0201-0302-010229、-0202-0302-04日照分析軟件：清華斯維爾日照分析2010日照分析有效日照時間帶：大寒日8時16時計算高度：最底層有日照要求的房間的室內地坪標高H+0.9m計算精度：1分鐘日照分析結論：符合舊區改建項目內新建住宅日照標準，不低于大寒日1小時的日照標準，保證每套住宅至少有一個居住空間能獲得冬季日照。周邊建筑日照分析Sunlight Analysis2.5.3中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 36一期布局分析Phase I Analysis2.6280米雙塔地標緊鄰濱河大道，呼應濱河大道天際線規劃，樹立上沙制高點形象購物中心面向城市展示立面，緊鄰地30、鐵無縫連接地鐵人流，下沉廣場連接地下商業，創造雙首層商業Soho/公寓集中布置提升公寓價值，并有利于設施共享；45度布置消除塔樓對視，最大化優質視野方向中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 37地下商業連接，與京基商業形成互補，有利提升商業價值幼兒園獨立用地，滿足規范與使用要求02-04地塊住宅沿東西兩側布局，退讓出南側形成開放格局，減少對祠堂、廣場的壓迫感一期布局分析Phase I Analysis2.6中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 38一期建筑功能定位：雙塔Phase I Components - Twin31、 Towers頂層觀景平臺空中大堂地面大堂典型辦公空間2.7.1雙塔門戶樹立深圳獨一無二的地標形象超甲級寫字樓提升原有產業布局中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 39一期建筑功能定位：公寓/sohoPhase I Components - S.A. / soho2.7.2濱海天際線的重要組成部分為中小企業白領提供多元的商務、居住空間中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 40一期建筑功能定位：購物中心Phase I Components - Shopping Mall2.7.3RoofL3L2L1B1為次中心商圈提供休32、閑、購物、娛樂、創意產業實踐的一站式目的地中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 41一期交通分析Phase I Traffic Analysis辦公車流商業車流公寓車流住宅車流辦公落客區商業落客區公寓落客區住宅落客區2.8中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 42Plot 2-01Plot 2-02Plot 2-03文化軸 CultureCulture文化軸Central Public Space中央綠地Residential Band住宅組團住宅組團住宅組團Residential BandResidential Ba33、ndSA BandMajor Retail Frontage公寓組團主要臨街商業界面SA Band公寓組團Retail Spine商業中軸線231132文化軸住宅組團1. 住宅組團與西側“樓王”環繞場地中央綠地形成完整的住區環境，功能分區合理；2.住宅擁有最大化的景觀資源；3. 與“文化軸”規劃形象吻合，改良城區面貌。公寓組團1.公寓組團臨街布置，與臨街商鋪組合，形象統一、完整；2.二期公寓北側擁有較好景觀資源，與一期公寓一字排開，遙相呼應，布局更為合理；3.公寓可住可租，可轉辦公，與南側住宅組團保持適當距離，規劃功能分區合理。住宅組團和公寓組團的線性布局，自然在地塊2-01以及2-02內形成34、了統一、動感的商業中軸線，是為二期規劃要點當中南北向的“商業軸”，是一期商業主軸的有效延伸。商業中軸2.9二期布局分析Phase II Analysis中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 43Plot 2-01Plot 2-02Plot 2-03文化軸 CultureCulture文化軸RoofL3L2社區站點巴士站L1二期規劃概念：裙房設計Phase II Concept - Podium2.10屋頂共享花園文化活動中心養老院文化軸配套設施環繞開放空間與文化軸布置于裙房二層，利用連橋貫通所有公共設施便利居民使用。文化軸、開放空間與公共設施的整合，是為城35、市空間、鄰里空間融入新的肌理，塑造全新的社區生活和社區氛圍。中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 44Retail Spine商業中軸線二期規劃概念：裙房設計Phase II Concept - Podium2.10RoofL3餐飲屋頂共享花園商業軸地下商業空間地面化處理，利用大中庭空間、建筑節點設計使上下空間一體化。小尺度臨街商鋪沿主要道路布置，活化街坊生活氣息，提升社區商業氛圍和檔次。商業零售臨街商業地下商業零售L2L1B1中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 45二期交通分析Phase II Traffic An36、alysis2.11巴士車流商業車流公寓車流住宅車流商業落客區公寓落客區住宅落客區中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 46一層及負一層平面圖Overall L1 & B1 Plan2.12一層平面圖L1Plan負一層平面圖B1Plan中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 47辦公出入口辦公/商業地下車庫出入口公寓地下車庫出入口住宅地下車庫出入口住宅地下車庫出入口商業地下車庫出入口公交車站出入口商業/公寓地下車庫出入口商業/公寓地下車庫出入口住宅地下車庫出入口商業地下車庫出入口卸貨地下車庫出入口卸貨地下車庫出入口卸貨地37、下車庫出入口卸貨地下車庫出入口公寓出入口soho出入口人行出入口車行出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口公寓出入口商業出入口商業出入口商業出入口商業出入口商業出入口商業出入口商業出入口人行及車行出入口分析Ingress & Egress2.13中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 48建筑高度分析Building Height2.14200米以上190-200米180-190米170-180米160-170米150-160米中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 49辦公 OFFICE辦公大堂OFFICE LO38、BBY商業 RETAIL 3/F商業 RETAIL 3/F商業 RETAIL 2/F商業 RETAIL 2/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1商業 RETAIL B2停車場 CARPARK B3停車場 CARPARK B4商業 RETAIL 1/F餐飲 F&B 4/F2.15剖面示意圖SectionsAAAA 剖面示意中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 50道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS商業 RETAIL 1/F配套 FACILITY 2/F配套 FACILITY 3/F39、住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL會所 CLUBHOUSE會所 CLUBHOUSE商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1配套 FACILITY 2/F停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B3道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS公寓 SERVICED APT.公寓 SERVICED APT.公寓 SERVICED APT.住宅 RESIDENTIAL商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1休閑 RECREATION 3/F40、商業 RETAIL 2/F會所 CLUBHOUSE會所 CLUBHOUSE商業 RETAIL 1/F休閑 RECREATION 3/F商業 RETAIL 2/F停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B32.15剖面示意圖SectionsBB 剖面示意CC 剖面示意CBBC中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 51休閑 RECREATION 2/F會所 CLUBHOUSE 3/F會所 CLUBHOUSE 4/F住宅 RESIDENTIAL公寓 SERVICED APT.商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1配套 FACILITY 241、/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1商業 RETAIL B1停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B3配套 FACILITY 3/F會所 CLUBHOUSE 4/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1休閑 RECREATION 2/F會所 CLUBHOUSE 3/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL B1配套 FACILITY 2/F商業 RETAIL B1住宅 RESIDENTIAL公寓 SERVICED APT.配套 FACILITY 3/F停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B3停車場 CARPARK B2停車場 C42、ARPARK B329.0M商業 RETAIL B1商業 RETAIL B1停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B3停車場 CARPARK B2停車場 CARPARK B3公交站 BUS TERMINAL 1/F商業 RETAIL B1會所 CLUBHOUSE 4/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL 1/F商業 RETAIL 2/F會所 CLUBHOUSE 4/F住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL商業 RETAIL 2/F會所 CLUBHOUSE 3/F配套 FACILITY 2/F會所 CLUBHOUSE 3/F住宅 RESIDENTIAL住43、宅 RESIDENTIAL休閑 RECREATION 3/F休閑 RECREATION 3/F2.15剖面示意圖Sections1122331-1 剖面示意2-2 剖面示意3-3 剖面示意3建筑體量分析MassingStudy中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 53高爾夫球場紅樹林深圳灣皇崗公園城市景觀城市景觀民宅民宅祠堂，學校城市景觀城市景觀塔樓視野分析Tower View Analysis3.1最佳視線良好視線一般視線中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 54?塔樓布局-朝向Tower Arrangement -44、 Orientation3.2.1深圳灣景觀紅樹林景觀深圳高爾夫景觀福田CBD景觀塔樓總體布局策略：基地東北向為深圳高爾夫場，西南向為深圳灣紅樹林，形成了東北-西南的視線通廊辦公公寓住宅中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 553.2.2公交總站廣深高速辦公公寓住宅保障性住房一期沿濱河大道布置兩棟280米高的辦公雙塔，凸顯了本項目的昭示性；二期住宅塔樓集中在基地西南面布置，公寓塔樓集中在東北面布置，功能布局區分明確，利于管理塔樓布局-三維空間Tower Arrangement - 3D中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPag45、e 56167米 soho181米 公寓187米 公寓156米公寓+保障性住房162米 公寓165米 公寓198米 住宅160米 住宅180米 住宅180米 住宅171米 住宅168米 住宅159米 住宅153米 住宅280米 辦公3.2.3塔樓布局-體量分析Tower Arrangement - Massing辦公公寓住宅保障性住房中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 57天際線分析Skyline Analysis3.3中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 58上沙、下沙與車公廟片區地塊規劃城市空間研究-東南角體量分46、析錯落有致的天際線從海岸伸延到車公廟片區本項目京基下沙項目車公廟片區B107-0009地塊項目城市空間研究Spatial Analysis3.4中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 59本項目京基下沙項目車公廟片區B107-0009地塊項目城市空間研究Spatial Analysis3.4上下沙片區新的城市發展與福田中心區遙相呼應上沙、下沙與車公廟片區地塊規劃城市空間研究-東北角體量分析中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 60本項目京基下沙項目車公廟片區B107-0009地塊項目上沙、下沙與車公廟片區地塊規劃城市空間47、研究-西南角體量分析上沙規劃為紅樹林海岸線塑造全新的濱海城市地標城市空間研究Spatial Analysis3.4中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 61本項目京基下沙項目車公廟片區B107-0009地塊項目上沙、下沙與車公廟片區地塊規劃城市空間研究-西北角體量分析濱河大道兩旁地標成為從南山方向進入福田CBD的門戶城市空間研究Spatial Analysis3.4中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 62Generic Retail + TowerRetail & Residential Circulations O48、verlapRetail street Dedicated Tower Lobbies on gradeNon-Continuous Retail Porous Retail allows flow into Retail anchor/ Sunken plazaRetail Street + TowerContinuous Retail Common Residential Lobbyon-grade Linked Lobbies on Podium Top3.5裙房與塔樓的處理Podium and Towers一般做法：商業+塔樓商業與住宅動線重疊一般做法：每棟住宅塔樓在臨街層設置專用大堂49、優點：方便住戶直接進入居住塔樓缺點：商業與居住動線相互干擾，會形成不連續的商業界面，管理分散優化做法：每個地塊住宅組團在裙房底層只設置一個公用大堂，將住戶帶到裙房頂層，再通過連廊分散到各自的塔樓大堂優點：商業與居住動線分離，互不干擾，可以形成相對連續的商業界面，管理統一缺點：住戶需要步行一定距離才能到達居住塔樓多孔狀商業形態可以讓人流進入商業/下沉廣場位于裙房頂相連的大堂商業街+塔樓商業街塔樓專用大堂位于臨街層塔樓公用大堂位于臨街層不連續的商業連續的商業中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 63位于濱河大道上沙城市更新地標的雙塔門戶中洲上沙項目Centra50、lcon Shangsha ProjectPage 64購物中心落客區節點Retail Drop-off3.6引領全新潮流生活理念的購物中心東面主入口中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 65雙塔前廣場節點Twin Towers Plaza3.6沿濱河大道充分展示商業界面，精心設計的空間與功能創造出獨特的場所與形象中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 66雙塔前廣場節點Twin Towers Plaza3.6融合多種功能與活動的充滿活力與富有創意的目的地中洲上沙項目Centralcon Shangsha Project51、Page 67商業入口節點Retail Entrance3.6融入社區脈絡，獨特的場所感提升城區形象中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 68生態花園節點Eco Garden3.6與自然相融合的居住社區重新激活城市空間中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 69地下商業廣場節點Basement Retail Plaza3.6多元開放空間與休閑娛樂體驗創造出可滲透的社區4城市視點分析CityView中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 71中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 72中洲上沙項目Centralcon Shangsha ProjectPage 73