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1、邵武金色年華項目可行性報告2020R A I S E M A R K E T I N G S T R A T E G Y中國 邵武2020/4/21目錄C O N T E N T S01房地產市場情況SHAO WU REAL ESTATE MARKET SITUATIONE項目經濟價值測算ESTIMATION OF PROJECT ECONOMIC VALUE03項目可行性分析FEASIBILITY ANALYSIS OF PROJECT0201PART ONE房地產市場情況REAL ESTATE MARKET SITUATIONE2019年成交分析2019年，邵武共成交5358套，成交面積52、1.19萬平米。其中2、3月兩個月成交最多，其次為5月五一節期間，當月成交602套。數據來源：邵武房地產信息網42966165437760242252546731334035021801002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年各月份成交套數3.936.606.153.635.794.085.094.492.973.363.002.100.001.002.003.004.005.006.007.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年各月份成交面積2016-2019年成交分析2019年邵武市商品房成交量較3、2018年有所下降，但是降幅不大，主要得益于近年來的城鎮化紅利邵武高達69%的城鎮化率，鄉鎮進城人口的增加，刺激房地產的高速發展。數據來源：邵武房地產信息網3149555101020304050602015年2016年2017年2018年2016-2019年歷年成交面積統計3100508361375358010002000300040005000600070002015年2016年2017年2018年2016-2019年歷年成交面積統計2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年市場可售余量截止4月22日，邵武全市商品房可售套數5009套（含商業）。可售面積4、351525。數據來源：邵武房地產信息網8676435174484043632542241981751601021029088806760574940219156.1761871.183789.7954514.8836364.9531820.0829250.5215914.517445.8116945.968524.78343.319431.3111475.734814.29345.392552.95 3787.856790.043158.11 3590.682636.6101002003004005006007008009001000010000200003000040000500006005、0070000邵武城區主要項目可售余量情況可售套數可售面積2020年主要項目銷售情況2020年3月，碧桂園成交量最高。但是整體成交率較高的項目都集中在城南。數據來源：邵武房地產信息網345571011141515161619202532333842630102030405060702020年3月份主要樓盤銷售情況2020年主要項目銷售情況數據來源：邵武房地產信息網42754385489751545181533256405752580859645978628566906810693574847759788380842020年邵武主要項目成交均價小結一個城市樓市發展水平，應當與經濟發展相適應。在經6、濟與人口基本面沒有大幅變動的情況下，每年住宅的需求量不會有巨大波動。從近3年邵武的房價與成交量來看，樓市的增幅或下降都在一個相對穩定的區間內。在過去年份里，邵武的樓市在一定的時間內都經歷過這樣一段量價相對平穩的時期，可以把這段時期的成交量看作是合理水平，這也是“自住需求” 疊加“改善需求” 共同作用的結果。2019年邵武市統計局公布的年度統計公報顯示，邵武的城鎮化率已經高達69%，在相對有限的土地上匯聚了大量的人口，未來邵武的剛需和改善需求，將持續穩定的為邵武樓市帶來銷量。02PART TWO項目可行性分析FEASIBILITY ANALYSIS OF PROJECT我們目前所生活的時代，人們7、賦予它各種各樣的名稱：后冷戰時代、后工業時代、國際互聯網時代和全球化時代。今天，請允許我再增加一個名稱，即：長壽時代。（1999年國際老人年啟動儀式）聯合國前秘書長安南養老產業背景老年，人生不可或缺的階段中國傳統文化把人生歸結為生、老、病、死。老，是一個人生無法回避的過程，也是一個人生不可或缺的階段。擁有老年，才擁有完整的人生。在生產力極其低下的原始社會，特別是當生存環境異常惡劣，缺乏食物資源的情況下，人類發展初期存在著拋棄長者甚至是戮親的行為。自人類誕生，便產生個體老齡問題漢水鄂西北段沿江密集成排的“自死窯”遺存。中國古代，一些民族存在著這樣的習俗：六十歲以上的老人被認為無益于社會，應該讓其8、自死，因而會被送往開鑿在山崖上的石洞或土洞中坐以待斃。這些石洞或土洞便稱作“老人洞”、老人“自死窯”。養老產業背景夏朝就有了不孝罪。孝經五刑：“五刑之屬三千，而罪莫大于不孝。秦朝將不孝罪入律。“歐大父母，黥為城旦舂。”漢朝中期，在選拔官吏的察舉制度中，特設孝廉一科，將孝子選拔為國家的待職官吏。隋唐律將不孝列為“十惡”之一。唐律疏議規定：“父母在，不遠游，不別居，不異財。”明朝出現了官員親老的養老保障制度終養制。中國古代孝文化，除了依靠大量社會倫理道德規范的潛移默化外，更多取決于法律的強制規定。中國傳統的養老觀念：養兒防老養兒防老，積谷防饑【出自】宋陳元靚事林廣記養老產業背景老年這個話題，從來不9、僅僅關乎個體和家庭“孝乎惟孝，友于兄弟，施于有政，是亦為政。”論語為政老人安，則國家安；老人樂，則社會樂。老人福，就是天下蒼生之福。王振耀（民政部前社會福利和慈善事業促進司司長）養老產業背景老齡化，日益凸顯的全球性問題據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或者7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型社會。全球步入老齡化據聯合國統計在19501970年的20年內，世界老年人口增加了1個億。在19702000年的30年內，老年人口在3億的基礎上翻一番。而從20202050年的30年內，世界老年人口將在10億基礎上再次翻一番。據估計，2050年，10、全球將有近20億的老年人。養老產業背景中國老齡化進程加快中國已于1999年進入老齡社會十余年來，中國31個省、市、自治區都面臨著老齡化加快的問題尤其市沿海發達地區、人多地少矛盾突出的地區更加突出根據國家統計局發布的2010年第六次全國人口普查數據公報顯示：60歲以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點；65歲以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。老齡化將是21世紀的全球性重大社會問題。人口老齡化，將給經濟社會發展帶來巨大影響；給經濟社會發展帶來壓力；也將給經濟社會發展帶來契機養老產業背景2050年人國老年人口將達4.8億！中國已經成為世界上老年11、人口最多的國家目前，中國已經成為世界上老年人口最多的國家，也是人口老齡化發展速度最快的國家之一。據聯合國統計，到本世紀中期，中國將有近5億人口超過60歲，而這個數字將超過美國人口總數。2015年我國60歲及以上人口達到2.22億，占總人口的16.15%。預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%，其中80歲以上老年人口將達到3067萬人；2025年，我國60歲以上人口將達到3億，成為超老年型國家。預計2050我國60歲以上人口將達到4.8億，超老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。養老產業背景40年前，第一代獨生子女父母響應國家計劃生育基本策，為國家建設和發12、展作出了巨大的犧牲和貢獻，而今他們的養老問題日益凸顯，空巢老人居多，情感孤寂，年老生病住院時，缺少護理照顧。對于失獨家庭、獨生子女傷殘家庭的老人和“雙獨”家庭的父母來說，養老更是面臨諸多困難“421” 家庭結構養老問題突出！養老產業背景我國80后撫養比最高、壓力山大我國80后均為獨生子女， 421家庭結構已給80后夫妻很大撫養壓力，又恰逢國家放寬二胎政策，這讓中低收入家庭經濟更加困乏。1971年，中國開始全面計劃生育，政府陸續制定和完善了明確的計劃生育政策，人口高增長被迅速控制，從1971年的23.4%，一路不回頭下滑到2015年的4.96%，而生育率也從1990年開始連續25年低于種群正常更13、替水平。現代化生產節奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。養老產業現狀歐美、日本等發達國家進入老年社會較早，社會福利較為完善，養老產業發展較為完善，其養老產業現已形成了產業化、專業化、標準化的一整套產業鏈。養老產業成為經濟發展的重要組成部分。國外養老產業老年產業養老設施供應鏈產業老年護理供應鏈產業老年休閑娛樂業老年旅游度假業老年學習培訓產業老年醫療保健產業相關產業本位產業衍生產業老年房地產老年護理服務業老年商業14、老年醫療養老設施與機構老年投資理財老年住房倒按揭老年保險發達國家“養老產業三位產業鏈”養老產業現狀奧古斯汀是德國最知名的高品質老年頤養品牌和德國最主要的社會服務公司之一，成立于20世紀40年代末。目前，奧古斯汀在德國擁有21家品牌養老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。奧古斯汀主要針對的是身體健全的老人，為他們提供全套的護理和文化交流活動。機構養老的個案養老產業現狀國內養老產業中國養老產業發展迅速，但尚未建立起完善規范的產業鏈，尚需規范和提升。中國傳統養老方式居家養老與子女鄰居與子女共居獨居機構養老社會養老老年社區老年公寓國內主要養老模式福利院托老所臨終關懷注重醫療和護理服務多針對自理能15、力較差的老人根據老年人特點和需求設計養老居住與社會化服務結合養老產業現狀國內養老產業五大特點1中國養老產業長期以政府為主2中國養老機構多為非營利性機構3老年服務業處于快速發展階段4養老服務設施建設呈現穩步上升勢頭5老年地產業、理財業、旅游業逐步興起國內養老產業五大不足1養老服務設施總量不足，供需矛盾突出2養老產品服務單一，尚未形成規模3產業發展不規范，缺乏國家政策導向4養老產業地域分布不合理5養老產業從業人員素質亟待提升“金窩銀窩不如自己的狗窩。”現有養老模式中人性的缺失國內現有養老模式，大多只注重對老年群體的日常生活照料、病后的醫療護理，而忽視了老年群體精神層面的需求。老年人無法獲得精神慰藉16、，更失去了應有的尊嚴和自我價值。城市宏觀背景 區位概述邵武市位于福建省西北部， 武夷山南麓， 東北鄰建陽市， 東南連順昌縣， 南接將樂、 泰寧縣， 西與江西省黎川縣毗鄰， 西北與光澤縣交界， 四面環山， 是重要的軍事要寨， 素有“鐵城” 之稱。城市宏觀背景 區位人口分析邵武現轄 12 鎮 3 鄉 4 個街道， 全市戶籍總人口約 30 萬， 境內東西寬 78 公里， 南北長 71 公里， 總面積 2836.73 平方公里。 全市 60 歲以上人口據統計為 5.7 萬。 城市老人（60 歲以上人口） 約 2.05 萬 。城市宏觀背景 產業結構分析邵武第二產業占據經濟主體， 對 GDP 貢獻最大， 17、第二產業在經濟發展中占有絕對優勢。邵武市目前養老產業基本處于大大落后于養老需求的狀況。新型的養老模式處于空白， 目前僅有一家民營的 200 床位不到的醫養機構。預約床位已推至一年以后。養老服務相關產業沒能有效聚合形成養老服務機能， 養老服務產業尚未形成。三產業結構, 第一產業, 10.7, 11%三產業結構, 第二產業, 48.4, 48%三產業結構, 第三產業, 40.9, 41%邵武市三大產業結構第一產業第二產業第三產業城市宏觀背景 城市化率分析邵武 2019 年城鎮化率 69%， 處城市化發展的中期階段； 從另一方面看， 邵武人口出現外流的現象， 城鎮高收入人口外流到福州、 廈門等二線城18、市;城市老人有部分隨子女外流。 但因經濟條件原因， 返邵養老的可能性較大。 這也在一定程度上加大未來養老的需求。項目屬性研究 項目區位 本項目位于邵武城南片區，為中心城區重點發展區域。古山溪左岸生態城的規劃布局較有利區域性養老社區項目的建設。 目前項目西鄰體育場館、市人民醫院、 南朝古山溪， 東臨嚴羽公園與城南新天地及在建兒童游樂城， 自然環境較佳， 比較適宜養老項目的建設。項目屬性研究 城市化率分析未來 1-2 年內， 片區配套將得到逐步完善：新華都、 紅星美凱龍、 高星級酒店、 休育場、 人民醫院、 公園、 游樂場等配套都將陸續投入使用。項目屬性研究 項目對外交通 邵武市有公路， 鐵路， 19、高速公路等多元化外向交通聯系方式， 輻射能力較強。 同時多條客運路線及公交路線為市內交通提供便利。 但本案所處位置目前公交路線少，對外交通還需依賴摩的或出租車。項目機會點分析據人口抽樣調查推算，2018年年末全市常住人口為27.8萬人。全年出生率為10.6，死亡率為6.3，人口自然增長率為4.3。城鎮化率為68.9%。2518025283274572915931691343988.79.58.66.28.78.501234567891005000100001500020000250003000035000400002013年2014年2015年2016年2017年2018年邵武市201320120、8年城鎮居民人均可支配收入及增長速度城鎮居民人均可支配收入比上年增長數據來源：2018年邵武市國民經濟和社會發展統計公報機會點 一邵武城市人口在近20年里，一直維持在30萬左右，計劃生育已深刻影響著人口增長，2018年邵武市人口自然增長率僅為4.3，未來老年人口講快速增長，城市空巢家庭比例也將加快增加，對養老的需求也會增長。機會點 二邵武近年來城鎮居民可支配收入逐年增長，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休金，投資、保險等收益也將納入老年人的收入構成，老年消費者收入提高，消費能力增強，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。項目機會點分析機會點 三邵武市專業化養老場所、服務不足。市場不成熟，商業21、模式仍需探索，創新贏得先機。養老地產屬于創新型產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。而專業化的養老社區，不僅有專門為老年人設計的社區（如老年人車道、娛樂設施等），同時引進醫療機構滿足社區老人的護理需要，這也是養老地產與其他養老院的優勢所在。機會點 四政策的支持財政部和稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知（財稅200097號2006年頒發的國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知（國辦發20066號）福建省發展和改革委員會和福建省民政廳關于推薦城企聯動普惠養老服務專項行動，養老服務企業及項目的通知“十二五”規劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理22、功能的養老服務機構，提倡“適居養老”概念。核心問題界定 項目界定根據項目的基本情況， 我們認為本項目可界定為：擁有山景與溪景及醫院、公園、體育、游樂場等配套資源適合四線城市的區域性、集居家養老、機構養老為一體的新型養老社區核心問題界定 項目核心問題通過對項目初步分析以及業主方、 策劃方、 設計方通過市場調研分析， 并參考外縣市同類型新型養老模式以及本案特點確定的養老運營模式， 進行建筑類型的布局及配置養老服務設施的設計。本項目需要解決的三大核心問題：如何確定項目整體定位， 以產品銷售和社區養老服務并重的原則， 解決民營養老社區建設資金的投入與產出的問題？新型養老社區的理念與當地的民俗、 民風、23、養老服務產品的定位如何融洽合理， 符合四線城市的養老消費能力。 使市場接受產品？社區內居家養老、 機構養老設施產品的配比如何確定？ 產品如何打造？ 養老項目社區主要產品 從項目述求， 建設為老年人提供生活照料、 康復護理、 文體娛樂、 精神慰藉、 日間照料、 短期托養、 緊急援助等功能的居住建筑和社區養老服務設施。 是該項目的產品定位。 采用在本社區聚合各類社會服務業形成養老服務機能， 為老年人提優質服務的同時又擴展了產品置業者； 現期邵武打造養老產品的社區尚以本項目為先例，社會需求極大， 產品依據老年人需求， 服務功能要相對齊全外， 建立信息化服務管理系統和養老服務業的規范化、 人性化、 服24、務取費的合理化均為項目產品的軟件、 要件。建設養老社區形式的養老模式研判項目整體定位 項目發展總目標打造邵武城市區域性養老社區樹立社區養老、 老年人生活新標桿實現民營養老、 民間資金進入養老行業形成新型養老模式、 養老產品成功落地項目整體定位 養老社區老年人住宅類型定位 適宜相對健康、 基本能自理的老年人定位以單元式小戶型， 使居住相對獨立， 利用社區養老服務設施和服務功能居家養老。獨立式 相對健康條件較差、 自理能力較弱的老年人定位以公寓式住房， 充分利用社區養老服務設施和服務功能實施監護式助老型集合式 相對健康條件差、 自理能力弱的老年人定位以陪護型公寓住房， 以社區養老服務設施和服務功能25、實施半陪護或全陪護養老。護理型（養老院）項目整體定位 養老社區老年人服務設施配置 本項目根據用地條件（25 畝），可建建筑面積（5.2 萬平米）。 由于以上條件所限， 僅適宜建一定規模， 區域性的養老社區。 老年人服務設施應參照福建省城城鄉養老服務設施規劃及配置導則（試行） 要求， 結合本項目的用地條件、 可建面積等因素進行合理配置。 根據項目地處條件， 參照新型養老模式理念，老年人服務設施體量與被服務人數存在必然關系， 為此， 本項目護理型養老院配置應在 200個床位以內，、 集合式老人公寓配置應在 300 人以內， 獨立式老人住宅占合理的體量， 既可以滿足較多部分相對健康老人改善住房條件，26、 在一定程度上減少老年服務設施的壓力， 從而提高服務品質， 形成新型養老服務體系。項目可行性研究結論養老產業發展將釋放巨大經濟能量！ 隨著人均壽命提升，生育率下降，老年人口比例快速遞增。根據全國老齡工作委員會預測，2030年我國養老產業規模將達到22萬億元，這意味著養老產業將釋放巨大經濟能量。 2010年至2017年，政府出臺與養老地產相關的政策密度逐步加大，包括土地供給、資金支持、稅收補貼等多方面，利好政策不斷向養老產業傾斜，行業發展進入黃金時期。03PART THREE項目經濟價值測算ESTIMATION OF PROJECT ECONOMIC VALUE項目主要經濟指標名 稱數 量單位備27、 注規劃用地面積16939.58計容建筑面積41225.78規劃： 42800.60其中陪護式養老院（護理中心） 壹幢10810473.57間200 張床位集合式老人公寓壹幢13612583.74間住宅式老人公寓136間兩幢12845.54附屬用房（老人服務中心等服務配套設施） 裙房地下停車場設備配套用房物業小區用房2333.571412.87378.84容積率2.5規劃： 3.1項目總投資費用估算序號項目費用說明合計備注1出讓金31,500,000本項目（B-09地塊）以招拍掛出讓方式取得小計31,500,0002配套工程新城路、凱旋路、沿河景觀7,200,0003前期工程費勘察費、規劃設計28、費6,800,0004建筑工程費地上建筑部分73,600,000含樁基等室外景觀4,800,000景觀綠化道路等水電、安防等13,560,000水、 電、 智能化、 消防、 燃氣等廣電小計105,960,0005行政事業性等雜費各項配套工程、 城市增容費等4,280,00042800.60 100 元/6養老輔助設施、設備2,000,0007營銷費用、不可預見費用2,300,0008財務費用建設期利息10,129,0509150 萬元10%1.5 年總計156,169,050土地成本項目收益分析銷售收益測算項目住宅產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）售價總值（單位：元）備注樵川29、樓13612583.744,90061,660,326預計市場售價4900元/熙春樓686432.124,90031,517,388預計市場售價4900元/陽光樓686413.424,90031,425,758預計市場售價4900元/福康樓10810384.314,20043,614,102預計市場售價4200元/小計38035902.85168,217,574項目商業產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）售價總值（單位：元）備注熙春樓底商+裙樓151412.889,00012,715,920預計市場售價9000元/負一層營業用房372333.579,00021,002,130預30、計市場售價9000元/地下車庫42971.193,0272,940,000地下車位預計70000元/個小計4717.6436,658,050共計204,875,624項目收益分析銷售收益測算項目住宅產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）售價總值（單位：元）備注樵川樓13612583.744,90061,660,326預計市場售價4900元/熙春樓686432.124,90031,517,388預計市場售價4900元/陽光樓686413.424,90031,425,758預計市場售價4900元/福康樓10810384.314,20043,614,102預計市場售價4200元/小計331、8035902.85168,217,574項目商業產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）售價總值（單位：元）備注熙春樓底商+裙樓151412.889,00012,715,920預計市場售價9000元/負一層營業用房372333.579,00021,002,130預計市場售價9000元/地下車庫42971.193,0272,940,000地下車位預計70000元/個小計4717.6436,658,050共計204,875,624項目競品樓盤情況銷售均價5800元/銷售均價（精裝房）6800元/項目收益分析固定資產及運營收益項目住宅產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）32、售價總值（單位：元）備注樵川樓（5-18層）11210363.084,90050,779,092預計市場售價4900元/熙春樓686432.124,90031,517,388預計市場售價4900元/陽光樓686413.424,90031,425,758預計市場售價4900元/銷售稅收-11,372,224小計24823208.62102,350,014項目商業產品銷售價值預估樓層套數合計面積（）售價預測（元/）售價總值（單位：元）備注熙春樓底商8767.679,0006,909,030預計市場售價9000元/負一層營業用房372333.579,00021,002,130預計市場售價9000元/33、地下車庫42971.193,0272,940,000地下車位預計70000元/個銷售稅收-3,702,139小計27,149,021合計129,499,035項目收益分析固定資產及運營收益固定資產樓層套數合計面積（）預測單價（元/）市場估值（單位：元）備注福康樓整棟（108間）10384.314,20043,614,102200張床位樵川樓（2-4層）242220.664,90010,881,234養老公寓熙春樓裙樓商業7645.21￥9,0005,806,890預計市場售價9000元/小計60,302,226項目運營收益（時間：5年）項目數量收益類型預計收益（單位：元）備注樵川樓（2-4層）34、養老公寓床位72租金：2600元/床/月8,985,6002220.66*0.7（使用率）*8（床鋪空間）出租使用率按年80%陪護式床位200租金：1200元/床/月11,520,000出租使用率按年80%床位運營補貼288政府補貼：10000元/床2,880,000建議：床位達到500張，每床可補貼20000元。餐飲用房1租金：850 *45 元/月2,295,000福康樓合作養老門診1門診分紅收益：80萬/年4,000,000熙春樓裙樓商業合作運營小計29,680,600項目收益分析匯總分析序號項目預測收益1項目住宅產品銷售價值預估102,350,0142項目商業產品銷售價值預估27,1435、9,0213項目運營收益（時間：5年）29,680,6004合計159,179,635項目總投資費用約：1.568億元項目收益總計約：1.591億元項目利潤預估值約：2347986元2. 項目收益分析1. 項目投資費用分析序號項目預測收益1項目總投資費用156,165,0002財務成本（5%/年）*5年666,6493合計156,831,649項目效益分析本項目在社會公益方面較為有效果， 引入民間資本在區域開發中形成以養老為核心的相關產業的集聚， 形成養老區域綜合開發模式， 為緩解社會養老服務業嚴重不足的社會課題。 社會效益較好。從項目本身經濟效益比較差,但考慮到項目在社會公益方面較為有效果， 如通過以下幾個方面得到彌補， 項目也存在一定的可行性。1.利用擁有山景與溪景及醫院、 公園、 體育、 游樂場等配套資源的優勢， 打造出極其適宜老年人居住， 配置設施完善并通過從業經營者提供優質的養老服務， 形成品牌效應,使住宅房價升値， 提高投資回報率。2.拉動品牌效應.提高社會效益。 規范行業標準。 爭取政策扶持： 財政補貼、 稅費減免、 低息貸款等途徑解決資金問題。THE END中國邵武2020/4/21