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1、開發報建全流程和實用技巧階段性成果的要素房產證預售證竣工驗收施工證工程證總規目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守一.引言名詞解釋報建建設單位在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當地建設行政主管進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證實以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。 開發 將各研究成果（知識）、資源應用某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。 一.引言房地產法律法規1房地產宏觀管理類 ：如中華人民共和國土地管理法共計10個2土地類 ：如國家土地管理局土地登記規則共計54個3房2、地產開發規劃類 ：如房地產開發企業資質管理規定共計47個4房屋拆遷基本政策類 ：如城市房屋拆遷管理條例共計12個5住房改革基本政策類 ：如國家安居工程實施方案共計21個6房地產稅收類 ：如中華人民共和國契稅暫行條例共計36個7涉外房地產類 ：如外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法共計5個一.引言行政部門城鄉規劃局城鄉規劃局消防大隊消防大隊國土資源局國土資源局住建局住建局市政局市政局環保局環保局發改委發改委派出所、街道辦園林局市政府、區政府供水、供電人防辦衛生局、工商局民政局房產局交警大隊一.引言行政許可行政部門依據法律法規/部門規章用行政許可的方式對房地產開發的全稱進行監控行政許可 是指在法律3、一般禁止的情況下，行政主體根據行政相對方的申請，經依法審查，通過頒發許可證、執照等形式，賦予或確認行政相對方從事某種活動的法律資格或法律權利的一種具體行政行為。一.引言開發報建的開發報建的職能有那些？職能有那些？一.引言及時性合法性有效性前瞻性定位定位項目的守衛軍 作用作用以配合公司爭取最大利益為工作出發點，及時完成各開發環節的手續，全程協調對外關系，建立集團與政府各職能部門溝通的橋梁。 目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守二.開發資質二、取得資質證書 新成立公司當年取得暫定資質一、注冊公司取得營業執照 深圳市華南城房地產發展有限公司 深圳市4、華南城房地產有限公司二.開發資質1 1 房地產開發企業資質分為一、二、三、四級資質和暫定資質。其中一級資質由建設部審批，二級及以下資質由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門審批。2 2 根據房地產開發企業資質管理規定，新成立公司必須取得暫定房地產開發資質證書，才能從事房地產開發經營業務。房地產開發企業資質證書是進行房地產開發建設的基本條件。房地產開發企業資質證書房地產開發企業資質證書二.開發資質申請條件 ( (一級資質) ) 15注冊資本不低于5000萬元。未發生過重大工程質量事故。1從事房地產開發經營5年以上。2近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產5、開發投資額。3連續5年建筑工程質量合格率達100 。4上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。5有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。6工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。7具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度8二.開發資質申請條件 ( (二級資質) ) 16注冊資本不低于2000萬元。未發生過重大工程質量事故。1從事房地產開發經營3年以上。2近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米6、以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。3連續3年建筑工程質量合格率達100 。4上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。5有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人。6工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。7具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度8二.開發資質申請條件 ( (三級資質) ) 17注冊資本不低于800萬元。未發生過重大工程質量事故。1從事房地產開發經營2年以上。2房屋建7、筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。3連2年建筑工程質量合格率達100 。4有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。5工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。6具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度7二.開發資質申請條件 ( (四級資質) ) 18注冊資本不低于100萬元。未發生過重大工程質量事故。1從事房地產開發經營1年以上。2已竣工建筑工程質量合格率達100 。3有職稱的建筑、結構、財務、8、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；4工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。5具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度6目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守20三、流程圖xxxx地區報建全景圖資質證書國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證預售許可證確權確權竣工備案證建設項目投資立項環保批復節能審查人防審批書散裝水泥墻材施工單位備案勘察設計備案建設監理備案交易中心質量監督管理安全監督管理造價管理工資保障金組織設計9、方案防雷驗收環保驗收電梯驗收人防驗收規劃驗收消防驗收節能驗收安全驗收正式水電驗收燃氣驗收超容/公建/配套費核算與繳交施工圖審查修建性規劃總圖審查施工報建放線、驗線放線、驗線面積測繪消防、防雷土地分割實測實測目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守四.報建程序主體目的事項提交文件投資開發部投資中心資源獲取1.市場判斷2.地塊位置3.獲取成本項目分析報告n 本階段,如果需要尋找合作伙伴, 簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力及投資回報分析進行判斷取得土地開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收四.報建10、程序辦理國有土地使用權證過戶手續開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項一、建設用地使用權公開轉讓合同簽訂二、取得交易證明書三、繳納稅費四、在所屬國土分局辦理國有土地使用權證1、工商企業查詢資料、公司章程2、土地權利書3、土地使用權用權轉讓合同4、房地產土地轉讓登記申請表5、土地使用權公開交易證明書n關鍵詞：交易證明書 繳納稅費 土地證四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）總規平面圖規劃局有資質設計單位30天n關鍵詞：設計要點 土地證 辦理總規平面圖需準備：1.申請表2.國有土地使用證3.設計要點4.圖紙及電子版開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.11、報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）建設工程方案電子報批規劃局1.設計中心2.有資質設計院n關鍵詞：總規審核 方案設計 辦理建設工程方案審查需準備：1.規劃建設計方案圖（3套）2.電子文件開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）立項發展與改革局1.財務中心2.有資質立項單位30天n關鍵詞：總規審核 可行性報告 命名批復 辦理立項需準備：1.取得環保局建設環評批復2.委托有資質單位編制可行性報告3.項目總投資25%資本金證明、項目命名批復書4.規劃局批復的修建性詳細規劃總體規劃圖12、開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）環評環保局1.有資質環評單位30天n關鍵詞：總規審核 立項批復 辦理環評需準備：1.委托有資質單位編制建設項目環境影響評價報告書2.取得發改局的立項批復3.規劃局批復的修建性詳細規劃總體規劃圖開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）項目命名地名辦銷售中心品質部10天n關鍵詞：命名 總規批復 辦理項目命名需準備：1.填寫深圳市地名命名、更名審批表2.建筑物住宅區命名申請書3.建設用地規劃許可證、土地使用13、證4.規劃部門批準的總平面圖及三線圖5.建筑物住宅區平面四至圖開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）建設工程規劃許可證規劃局1.設計中心、財務中心2.有資質的設計院15天辦理建設工程規劃許可證需準備文件如下：1.建設項目規劃審批報表2.規劃局批復的設計方案、設計要點及三線圖3.規劃局批復的電子報批文件4.建筑工程施工設計圖紙及電子文件5.控制性詳細規劃指標6.繳交公建配套費及超容費等費用關鍵詞：退讓間距 日照分析 控規指標 電子報批意見 配套費開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部14、門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）建設工程質量、安全監督辦理質監局1、審圖公司2、監理單位3、工程項目部15天辦理質量、安全監督辦理需準備文件如下：1.工程項目質量、安全監督登記申請表2.生產和文明施工組織設計及施工現場平面布置圖，腳手架、深基坑支護、模板工程、施工用電、起重吊裝、提升架裝拆等專項方案3.監理規劃方案、實施細則、地基勘測報告4.施工、監理、勘察企業資質證書，施工單位安全生產許可證5.安全第一責任人任命書、項目管理安全責任協議書、建設與施工單位安全生產責任書6.審圖合格證及蓋審圖章的圖紙（建施、結施、水電施）關鍵詞：組織方案 蓋審圖章圖紙開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗15、收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）施工許可證住建局1、財務中心2、施工、設計、監理、勘探等單位30天辦理建設工程施工許可證需準備文件：1.立項批復、工程規劃許可證、消防審核意見、施工圖審查合格書、人防審查意見書2.設計、施工、監理合同備案資料3.建設工程工資保障金存款證明4.設計、施工、監理、勘探、防雷等單位資質證5.質量安全監督報監資料審批6.。n關鍵詞：穿插作業 協調配合 工資保障金 施工圖審查圖開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）預售許可證住建局1、財務16、部3、項目部7辦理商品房預售許可證需準備文件：1.立項批復、監管協議2.總平面圖、建設工程規劃許可證、施工許可證3.開發企業資質證4.已解壓國有土地使用證5.現場進度：高層達到三分之二，低層達到封頂6.開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：提前審批 協調配合 土地證解壓 現場進度 四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）規劃驗收規劃局1、設計中心2、工程項目部20辦理規劃驗收需準備文件：1.建設工程規劃驗收申請表2.建設工程規劃許可證及批復3.報建圖（已蓋規劃局審核章）4.建設工程放線報告、驗線批復書5.竣工測量圖及電子文件6.土地使用證開工建17、設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：現場具備驗收條件 竣工測量圖 面積在允許誤差內 四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）竣工驗收備案登記住建局各子單位部門協調出具各項驗收文件15開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：穿插作業 各專業驗收 協調配合辦理建設工程竣工驗收備案登記需準備文件： 規劃驗線 建設工程規劃驗收合格證市政工程（永久水電、道路排水工程）消防、人防、環保燃氣、電梯、電訊、防雷等專業驗收 施工許可證、施工圖審查合格證、住宅質量保證書、住宅使用說明書、工程質量保修書安監站建設工程安全評價書建設單位已按合同約定支付工程款的證明18、建筑工程竣工驗收備案表核發 四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）回退新型墻體材料專項基金散水辦1、財務中心2、采購部30開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：購買墻材發票 辦理回退新型墻材專項基金需準備文件：1.退回新型墻體材料專項基金申請書2.已預交新型墻體材料專項基金專用票據（交回原件）3.建筑工程新墻材使用驗收備案表4.購買新型墻體材料的合法發票5.新型墻體材料出廠合格證四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）申請返還建設工程工資保障金1、建設局2、勞動和社會保障局1、施工單位、監理單位2、財務19、中心3、工程項目部30開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：工人每月工資表 調配費 辦理申請返還建設工程工資保障金需準備文件：1.返還建設工程工資保障金申請表2.建設工程驗收竣工備案表3.施工單位出具無拖欠工資證明4.建筑企業用工備案表、花名冊、工人每月工資簽收表原件5.建筑業勞動合同（全體員工）6.施工單位必須按規定繳納使用流動人員調配費四.報建程序事項事項審批部門審批部門協辦部門協辦部門辦理時限（天）辦理時限（天）商品房產權權屬證明書國土資源局30開工建設規劃設計開盤銷售竣工驗收立 項n關鍵詞：辦理商品房產權權屬證明書需準備文件：1.填寫商品房產權權屬申請表2.土地證、預售證、工20、程規劃許可證、設計要點及三線圖、規劃報建總平面圖、規劃驗收批復書、建設工程竣工驗收備案登記證3.由公安部門核準地址明細的門牌證明4.實測面積明細表目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守五.注意事項房地產開發過程中從政府部門取得的房地產開發過程中從政府部門取得的 主要證件有主要證件有:1 1建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 2 2國有土地使用證國有土地使用證3 3建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 4 4建設工程施工許可證建設工程施工許可證5 5商品房銷售商品房銷售( (預售預售) )許可證許可證6 6竣工備案合格證竣工備案合格證五.注意事21、項-思考& &研討如何加快項目的報批進程？五.注意事項-如何加快項目報批進程1質量控制：設計圖紙質量質量控制：設計圖紙質量 出圖時間出圖時間 圖紙圖紙變更變更 人員證書人員證書；1開發作業：周密計劃開發作業：周密計劃 穿插作業穿插作業 有效溝通有效溝通2快速決策：時間緊湊快速決策：時間緊湊 提前做好審提前做好審批工作批工作 5661現場配合：現場進度現場配合：現場進度 現場接待現場接待 3合作伙伴配合：人員證件合作伙伴配合：人員證件 資質資質證書單項備案證書單項備案 市場準入市場準入 4五.注意事項-思考&研討如何處理如何處理無證施工？無證施工？五.注意事項-如何處理無證施工43123456722、技術處理上級關系協調現場配合誠信原則屬地關系協調及時有效溝通責任意識目 錄一.引 言二.開發資質三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規范及職業操守六、道德行為規范及職業操守1、忠誠 像老板一樣熱愛公司李嘉誠先生曾經說過：“做事先做人，一個人無論成就多大的事業，人品永遠是第一位的，而人品的第一要素就是忠誠。”2、 敬業 作為一名員工要時時處處考慮企業的利益，時刻關注企業的發展，把自己的工作干好，積極參與企業管理。在領導的心目中，好員工應該具有強烈的主人翁意識，關心集體，關心企業的發展；在工作中及時發現并反饋生產、技術、管理等各方面存在的問題，能提出合理化建議。3、服從 常言道：恭敬不如23、從命。對于命令，首先要服從，執行后方知效果；還未執行，就發揮自己的“聰明才智”，大談見解和不可執行的理由，走到哪里都是不受歡迎的角色。對于有瑕疵的命令，首先還是服從，在服從后與領導交流意見，就是完成任務后的總結。這種總結是尤其可貴的，它讓你更成熟、更優秀，并逐步顯露出你的價值。企業就是如此，在服從、執行、總結的過程中攻克一個個目標，并相應調整策略，為完成下一個任務做準備。服從是成功的第一步，服從是對領導最好的贊美。道德行為規范及職業操守4、 誠信 “言必信，行必果，諾必誠”這是人與人、與社會交往過程中的立身處世之本。5、 自信 自信，作為一種人格素質，是決定員工應對變革的能力高低的關鍵。你的自24、我感覺會在很大程度上影響著別人如何看待你。6、 微笑 微笑傳達友好和善意。一個微笑雖然只能在你臉上停留幾秒鐘，但卻深深地烙在對方的心中。7、 主動有兩種人永遠無法取得成功：一種人是只做上司交待的事情，另一種人是做不好上司交待的事情。主動去做上司沒有交待的事情，并把這些事做好，你就能提升自己在上司心目中的位置，就會被調升到更高的職位，獲得更大的成功。8、 思考，變通“直路不通，走彎路”，相信辦法總比問題多。道德行為規范及職業操守9、 沒有任何借口！戰場上，借口就是無情的子彈，找借口貽誤戰機就會飲彈亡命；商場上，借口就是錢包的漏洞，找借口錯過商機就會錢財盡失。工作就是不找任何借口地去執行。10、 25、永不言敗永不言敗是讓你付出勞動、付出汗水之后，能無怨無悔地承受失敗；永不言敗是讓你重視失敗、吸取教訓、總結經驗，再次整裝待發。11、 溝通、協作 溝通就是傳達、傾聽、協調。1+12，這就是優秀團隊的核心思想。12、 寵辱不驚，以忍求尊 人生在世，大可不必把別人的態度太當一回事,如果你因失寵于某人而自暴自棄，或因受辱于某人而自怨自艾，甚至由此做出種種極端的舉動，其目光是否太短淺了些？胸懷是否太狹窄了些？為人處世，對任何事都應當拿得起，放得下，想得開.寵辱不驚，以忍求尊是一門人生藝術，更是一種處世智慧。13、 學習、學習、再學習一個有理想的人只要不辭辛苦，默默地在自己腳下多墊些“磚頭”，就一定能夠26、看到自己渴望看到的風景，摘到掛在高處的那些誘人的果實.道德行為規范及職業操守14、 創新什么叫創新？伊索寓言里的一個小故事給我們一個形象的解釋：一個暴風雨的日子，有一個窮人到富人家討飯。“滾開！”仆人說，“不要來打攪我們。”窮人說：“只要讓我進去，在你們的火爐上烤干衣服就行了。”仆人以為這不需要花費什么，就讓他進去了。這個可憐人，這時請廚娘給他一個小鍋，以便他“煮點石頭湯喝”。“石頭湯？”廚娘說，“我想看看你怎樣能用石頭做成湯。”于是她就答應了。窮人于是到路上揀了塊石頭洗凈后放在鍋里煮。“可是，你總得放點鹽吧。”廚娘說，她給他一些鹽，后來又給了豌豆、薄荷、香菜。最后，又把能夠收拾到的碎肉末都放27、在湯里。當然，您也許能猜到，這個可憐人后來把石頭撈出來扔回路上。美美地喝了一鍋肉湯。如果這個窮人對仆人說：“行行好吧！請給我一鍋肉湯。”會得到什么結果呢？因此，伊索在故事結尾處總結道：“堅持下去，方法正確，你就能成功。”道德行為規范及職業操守15、尊重別人，別人才會尊重你尊重對方的職業水平和道德素養，待物接人時以誠相待，向人表明你非常看重他們的觀點，他們就會覺得很受尊重，也因此更有可能敬重你。16、 給別人留有余地給別人留有余地，也就是成就自己。明為退，實為進。17、 培養自己的核心競爭力 一個人不可能是把所有的事情都做好，關鍵是要擁有屬于自己較為獨有的核心競爭力，并保持一定的再學習，來確保自28、己的核心競爭力得到不斷的強化和提升。18、 編織人脈 戴爾卡耐基曾說：“專業知識在一個人成功中的作用只占15%，而其余的85%則取決與人及關系”辦事找對關鍵人物，可令事情事半功倍甚至“起死回生”。道德行為規范及職業操守 19、 危機意識 “鯰魚效應”：挪威人喜歡吃沙丁魚，尤其是活的。因此漁民總是千方百計地想讓沙丁魚活著回到漁港。可是雖然經過許多努力，絕大部分的魚還是在途中因窒息而死。然而這里總會有一條船總能讓大部分沙丁魚活著回到漁港。原來這個船長在裝滿沙丁魚的魚槽里放入了一條吃魚的鯰魚。鯰魚進入魚槽后就四處游動。而沙丁魚見了鯰魚十分緊張，四處躲避加速游動，這樣沙丁魚便活蹦亂跳地回到了漁港。由此可見，沙丁魚是受了外界的刺激和壓力才保持了生機和活力。沒有危機意識必遭淘汰。今天工作不努力，明天努力找工作。謝謝大家！