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1、房地產開發商合法避稅方法一覽房地產開發商合法避稅方法一覽 胡瑾卿 類型 名稱 方法 所依法規條款 地區優惠 信箱公司是要取得稅收優惠稅收優惠政策的空殼公司。七類地區有稅收優惠：1、經濟特區，所得稅率 15%；2、國家級經濟開發區，根據投資額可免 1 到 5 年的所得稅不等；3、國家級高資質產業開發區，一定時候所得稅率 15%；4、保稅區，所得稅率 15%，保稅區里的企業相互交易不征稅，另外，國外產品到了保稅去暫時不征關稅，不征進口關稅，國內的企業把產品賣到了保稅區，就可以提前辦理出口退稅手續；5、貧苦地區，貧困地區企業可免稅 3 年；6、西部地區，原則上國家鼓勵、產業部的指導下的企業所得稅率 2、15%，國家指導、鼓勵的產業可以免 2 減 3；7、當地政府財政返還的地區。 在全世界所有目前能夠自由進行公司注冊的避稅港避稅港中，英屬維爾京群島（BVI）注冊要求最低，監督力度最小，公司注冊是該地區的支柱性產業之一，在發展旅游業的同時放松管理，發展外資企業注冊行業就是這個島國的立國之本。避稅港包括：1、不開征所得稅和財產稅的避稅地，如維爾京（BVI） 、百慕大群島、巴哈馬群島、開曼群島等，2、只征收較低的所得稅和財產稅的避稅地，如瑞士、直布羅陀、所羅門群島、新加坡等。3、只對來自當地的收益征稅，而對來自海外的收益免稅的避稅地，如中國香港地區、巴拿馬等。4、提供某些稅收優惠的避稅地，如盧森堡、3、荷蘭、愛爾蘭和希臘等。 公司性質籌劃 信箱公司可設為個人獨資或合伙制 財稅 2000 年 091 號文件， 關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定的通知 ，在這當中就強調了對個人企業和合伙企業所得稅的征收工作一律停止。 不同行業間利潤轉移 利潤轉移到稅費有優惠的咨詢、設計、裝修、代理公司、物業等 （94）財稅字第 001 號。這個文件的第一條的規定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業、信息業、技術服務業的企業或經理但應自開業之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業物資，也對外貿易業、倉儲等可以免征求一年。 國稅發 2000（84）號文件第 534、 條，納稅人發生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規定者外，不得超過服務金額的 5%。 （沒有單位的傭金限制） 外資優惠 資金國外轉一圈，轉為外資或中外合作企業，享受地方外資稅費減免優惠 子、 分公司選擇 選擇設立分公司還是設立子公司：1、分支機構盈利，總部虧損，最好是設成分公司；2、分支機構虧損，總部盈利，也最好設成分公司；3、分支機構在項目所在的當地有稅收優惠，有財產返還，建議設成子公司。 有時在外地設分公司，當地稅務機關也讓你在地方交稅。分公司5、也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業稅和所得稅在當地交，對于非獨立核算的分公司，對房地產企業來講，營業稅一般是在當地交，所得稅可以回總機構交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設立銀行結算帳戶，第二，設立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業稅所得稅都在當地交；否則營業稅當地交，所得稅可回總部交。 公司設立時的籌劃 解決下崗職工就業避稅 可以設立物業管理與裝飾裝修公司 財務字 2002 年 208 號， 財政部國家財務總局關于下崗失業人員再就業有關稅收政策問題的通知， 你安排下崗人員 30%就可以免收6、三年的企業所得稅和個人所得稅的優惠（房地產公司不享受該優惠） 。 避稅操作方法小結 1、收入轉移法收入轉移法：資產重組，把裝修等剝離出房地產公司；定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；關聯交易。 2、費用成本分攤法費用成本分攤法：高息借貸，信箱公司高息借款，轉移子公司利潤；租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協議，在公司折舊起抵稅效應） ；服務收費，包括咨詢費、代理費、手續費、傭金、勞務費等；資產評估法，將信箱公司資產（土地）通過評估高估后計入開發成本；債務重組，信箱公司跟房地產子公司進行適當的債務重組，造成子公司損失，減少利潤；材料高價甲供，利潤轉給上游關7、聯公司（國家稅務總局第 6 號關于企業債務重組業務所得稅處理辦法第九條的規定：關聯方之間發生的含有一方向另一方轉移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經法院裁決同意的，第二，有全體債權人同意的協議） ； 3、利潤或虧損轉移法利潤或虧損轉移法。 薪酬福利化（適用于企業中高層） 將高薪酬轉為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加 大 稅 前 列 支 項目，減少利潤 財稅2003158 號國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知 ： 個人獨資企業、合伙企業的個人投資者以企業資金為本人、家庭成員及其相關人員支與企8、業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產經營所得，依照“個體工商戶的生產經營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內個人投資者從其投資企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 薪酬費用化 老板商場買的東西開公司發票 將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等 個人所得稅避稅 培訓、 考察避稅 針對的是營銷人員 財稅制200411 號文件：對9、商品營銷活動中企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業績獎勵所根據所發生的費用繳個人所得稅。 自建房不交稅 自建自用，不銷售即可 國稅函發1995191 號 國家稅務總局關于企業(單位)所屬建筑安裝企業征收營業稅問題的批復：對企業附屬的建筑安裝企業承擔本企業的建筑安裝工程，凡不與本單位結算工程價款的不征收營業稅。 合作建房可避稅 入股合作，共擔風險的方式避稅 1995156 號 國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知17 條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅以無形資產投資入股,參與10、接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅； 營業稅避稅 改變交易方式避稅 賣整棟樓可評估后轉為股權，再股權轉讓避免交易稅 財稅2002191 號財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知 ：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。 國稅發200383 號國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發產品轉作經11、營性資產；3、將開發產品用作對外投資對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發產品抵償債務；5、以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。 股權收購 股權轉讓 先分后轉 先分后轉 股權轉讓以分紅后按股本等價轉讓最為節省，分紅企業不用再交所得權；如果不分紅，股權溢價部分作為股權轉讓收益要補交 33%的所得稅。 股票投資 投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交 33 的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交 20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅12、的。如果說做房地產生意的，得申報交稅。 投資方式 投資出租 投資出租物業 如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣） ，可以先建住宅，預售后 1 億元收入中，可以拿 8000 萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣 8000 萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為 2000 萬？ 供應商選擇 一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含 1點的，小規模的含 4 點到 6 點的稅，作為開發商來說，一般買小規模納稅人的便宜；而作為工業企業，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發票可抵進項稅。 招標采購 設備安裝企業招標費用節省 占 房 產 商 中 比 例小，對西氣東送等項目作用較為顯著 財稅制200316 號文件13、財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知13 條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭） 、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，價值不包括在工程的計稅營業額中。其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。 延緩納稅 存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、無形資產攤銷期限的選擇 捐贈的個人所得稅 稅務機關的自由裁量權，房地產捐贈視同銷售 1、 按 1993 年 10 月 31 號中華人民共和國主席令第 12 號， 14、工資薪金所得， 個體工商戶的生產經營所得， 企業是單位的承包承租經營，勞務，稿酬，特許權，使用費，利息，股息，紅利，財產租賃，財產轉讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統一規定發的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。 自由裁量權 兄弟關聯企業 投資，股權合作， 稅法 51 條規定：第一條在資金經營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關聯的其它的關系；兄弟、親戚等辦的企業是否是關聯企業由稅務局裁量。 物業稅 財稅制200316 號文件第 3 條 19 款的最新規定：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。 財稅制200316 號文件第 3 條第 20 款規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。 注：灰色表示借鑒意義不大的項目