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1、房地產(chǎn)開發(fā)商合法避稅方法一覽房地產(chǎn)開發(fā)商合法避稅方法一覽 胡瑾卿 類型 名稱 方法 所依法規(guī)條款 地區(qū)優(yōu)惠 信箱公司是要取得稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠政策的空殼公司。七類地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經(jīng)濟特區(qū)，所得稅率 15%；2、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，根據(jù)投資額可免 1 到 5 年的所得稅不等；3、國家級高資質(zhì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，一定時候所得稅率 15%；4、保稅區(qū)，所得稅率 15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國外產(chǎn)品到了保稅去暫時不征關(guān)稅，不征進口關(guān)稅，國內(nèi)的企業(yè)把產(chǎn)品賣到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅 3 年；6、西部地區(qū)，原則上國家鼓勵、產(chǎn)業(yè)部的指導下的企業(yè)所得稅率 2、15%，國家指導、鼓勵的產(chǎn)業(yè)可以免 2 減 3；7、當?shù)卣斦颠€的地區(qū)。 在全世界所有目前能夠自由進行公司注冊的避稅港避稅港中，英屬維爾京群島（BVI）注冊要求最低，監(jiān)督力度最小，公司注冊是該地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在發(fā)展旅游業(yè)的同時放松管理，發(fā)展外資企業(yè)注冊行業(yè)就是這個島國的立國之本。避稅港包括：1、不開征所得稅和財產(chǎn)稅的避稅地，如維爾京（BVI） 、百慕大群島、巴哈馬群島、開曼群島等，2、只征收較低的所得稅和財產(chǎn)稅的避稅地，如瑞士、直布羅陀、所羅門群島、新加坡等。3、只對來自當?shù)氐氖找嬲鞫?，而對來自海外的收益免稅的避稅地，如中國香港地區(qū)、巴拿馬等。4、提供某些稅收優(yōu)惠的避稅地，如盧森堡、3、荷蘭、愛爾蘭和希臘等。 公司性質(zhì)籌劃 信箱公司可設(shè)為個人獨資或合伙制 財稅 2000 年 091 號文件， 關(guān)于個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個人所得稅的規(guī)定的通知 ，在這當中就強調(diào)了對個人企業(yè)和合伙企業(yè)所得稅的征收工作一律停止。 不同行業(yè)間利潤轉(zhuǎn)移 利潤轉(zhuǎn)移到稅費有優(yōu)惠的咨詢、設(shè)計、裝修、代理公司、物業(yè)等 （94）財稅字第 001 號。這個文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務業(yè)的企業(yè)或經(jīng)理但應自開業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)物資，也對外貿(mào)易業(yè)、倉儲等可以免征求一年。 國稅發(fā) 2000（84）號文件第 534、 條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的 5%。 （沒有單位的傭金限制） 外資優(yōu)惠 資金國外轉(zhuǎn)一圈，轉(zhuǎn)為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費減免優(yōu)惠 子、 分公司選擇 選擇設(shè)立分公司還是設(shè)立子公司：1、分支機構(gòu)盈利，總部虧損，最好是設(shè)成分公司；2、分支機構(gòu)虧損，總部盈利，也最好設(shè)成分公司；3、分支機構(gòu)在項目所在的當?shù)赜卸愂諆?yōu)惠，有財產(chǎn)返還，建議設(shè)成子公司。 有時在外地設(shè)分公司，當?shù)囟悇諜C關(guān)也讓你在地方交稅。分公司5、也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業(yè)稅和所得稅在當?shù)亟唬瑢τ诜仟毩⒑怂愕姆止?，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，營業(yè)稅一般是在當?shù)亟唬枚惪梢曰乜倷C構(gòu)交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設(shè)立銀行結(jié)算帳戶，第二，設(shè)立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業(yè)稅所得稅都在當?shù)亟?；否則營業(yè)稅當?shù)亟?，所得稅可回總部交?公司設(shè)立時的籌劃 解決下崗職工就業(yè)避稅 可以設(shè)立物業(yè)管理與裝飾裝修公司 財務字 2002 年 208 號， 財政部國家財務總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知， 你安排下崗人員 30%就可以免收6、三年的企業(yè)所得稅和個人所得稅的優(yōu)惠（房地產(chǎn)公司不享受該優(yōu)惠） 。 避稅操作方法小結(jié) 1、收入轉(zhuǎn)移法收入轉(zhuǎn)移法：資產(chǎn)重組，把裝修等剝離出房地產(chǎn)公司；定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；關(guān)聯(lián)交易。 2、費用成本分攤法費用成本分攤法：高息借貸，信箱公司高息借款，轉(zhuǎn)移子公司利潤；租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協(xié)議，在公司折舊起抵稅效應） ；服務收費，包括咨詢費、代理費、手續(xù)費、傭金、勞務費等；資產(chǎn)評估法，將信箱公司資產(chǎn)（土地）通過評估高估后計入開發(fā)成本；債務重組，信箱公司跟房地產(chǎn)子公司進行適當?shù)膫鶆罩亟M，造成子公司損失，減少利潤；材料高價甲供，利潤轉(zhuǎn)給上游關(guān)7、聯(lián)公司（國家稅務總局第 6 號關(guān)于企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法第九條的規(guī)定：關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉(zhuǎn)移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經(jīng)營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經(jīng)法院裁決同意的，第二，有全體債權(quán)人同意的協(xié)議） ； 3、利潤或虧損轉(zhuǎn)移法利潤或虧損轉(zhuǎn)移法。 薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層） 將高薪酬轉(zhuǎn)為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加 大 稅 前 列 支 項目，減少利潤 財稅2003158 號國家稅務總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知 ： 個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支與企8、業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 薪酬費用化 老板商場買的東西開公司發(fā)票 將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等 個人所得稅避稅 培訓、 考察避稅 針對的是營銷人員 財稅制200411 號文件：對9、商品營銷活動中企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵所根據(jù)所發(fā)生的費用繳個人所得稅。 自建房不交稅 自建自用，不銷售即可 國稅函發(fā)1995191 號 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營業(yè)稅問題的批復：對企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結(jié)算工程價款的不征收營業(yè)稅。 合作建房可避稅 入股合作，共擔風險的方式避稅 1995156 號 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知17 條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅以無形資產(chǎn)投資入股,參與10、接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅； 營業(yè)稅避稅 改變交易方式避稅 賣整棟樓可評估后轉(zhuǎn)為股權(quán)，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓避免交易稅 財稅2002191 號財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 國稅發(fā)200383 號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)11、營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 股權(quán)收購 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 先分后轉(zhuǎn) 先分后轉(zhuǎn) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓以分紅后按股本等價轉(zhuǎn)讓最為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權(quán)；如果不分紅，股權(quán)溢價部分作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益要補交 33%的所得稅。 股票投資 投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交 33 的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交 20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅12、的。如果說做房地產(chǎn)生意的，得申報交稅。 投資方式 投資出租 投資出租物業(yè) 如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣） ，可以先建住宅，預售后 1 億元收入中，可以拿 8000 萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣 8000 萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為 2000 萬？ 供應商選擇 一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含 1點的，小規(guī)模的含 4 點到 6 點的稅，作為開發(fā)商來說，一般買小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發(fā)票可抵進項稅。 招標采購 設(shè)備安裝企業(yè)招標費用節(jié)省 占 房 產(chǎn) 商 中 比 例小，對西氣東送等項目作用較為顯著 財稅制200316 號文件13、財政部國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知13 條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭） 、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。 延緩納稅 存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、無形資產(chǎn)攤銷期限的選擇 捐贈的個人所得稅 稅務機關(guān)的自由裁量權(quán)，房地產(chǎn)捐贈視同銷售 1、 按 1993 年 10 月 31 號中華人民共和國主席令第 12 號， 14、工資薪金所得， 個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得， 企業(yè)是單位的承包承租經(jīng)營，勞務，稿酬，特許權(quán)，使用費，利息，股息，紅利，財產(chǎn)租賃，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。 自由裁量權(quán) 兄弟關(guān)聯(lián)企業(yè) 投資，股權(quán)合作， 稅法 51 條規(guī)定：第一條在資金經(jīng)營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其它的關(guān)系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關(guān)聯(lián)企業(yè)由稅務局裁量。 物業(yè)稅 財稅制200316 號文件第 3 條 19 款的最新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 財稅制200316 號文件第 3 條第 20 款規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 注：灰色表示借鑒意義不大的項目