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1、地產合約管理模式與實踐地產合約管理模式與實踐地產合約管理模式及實踐地產合約管理模式及實踐v通行的合約管理模式及種類v地產合約管理模式v地產成本管理模式地產合約管理模式地產合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度地產合約管理模式地產合約管理模式 合約管理原則合約管理原則1.體制上：采用決策、管理、操作三個環節相對獨立；2.程序上：通過文件、規程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標準和尺度）例如：后面講到的定標原則；3.合約上：采用公認的FIDIC條款，并明確規定投訴機制；4.工程管理過程中：規范每一個環節，保持公平、公正、透明的原則。地產合約管理模式地產合約管理模2、式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度地產合約管理模式地產合約管理模式合約管理主控部門合約管理主控部門1.營銷策劃部：是市場調研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；2.設計部：是規劃（方案）設計、施工圖設計合約的主控部門；3.合約部：是工程招投標合約管理的主控部門，負責編制各個階段的建安成本目標；4.物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。地產合約管理模式地產合約管理模式合約管理原則合約管理原則合約管理主控部門合約管理主控部門合約管理制度合約管理制度房地產房地產E網網地產合約管理模式地產合約管理模式合約管理制度之合約部架構合約管理制度之合約部架構合約部架構地產合約管理模式地產合約管3、理模式合約管理制度之合約人員素質合約管理制度之合約人員素質1.有計算工程量的能力；2.有對主材料價格的了解，對勞動定額的認識、對勞動力市場價格的認識、對施工企業管理費用的判斷、對行業社會利潤研究的能力地產合約管理模式地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續）合約管理制度之合約人員素質（續）3.有法律、稅務方面的知識；4.要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內容全面、邏輯嚴密、無漏洞；5.注意“德”的修養。對公司有責任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關系。工作既要有原則，也要有靈活性；地產合約管理模式地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續）合約管理制4、度之合約人員素質（續）6.要能能動地對設計和施工環節提出建議，達到降低工程成本的目的；7.對已完成程的合約管理工作要有分析、總結能力；8.培養對成本的敏感性；9.樹立自已的專業榮譽感，培養自已的專業精神。地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證管理程序地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之承判商管理程序合約部管理制度之承判商管理程序1.承建商考察承判商登記及考察.doc2.考察方法3.考察意見4.投標資格 5.試用承建商及其評價承判商動態管理.doc地產合約管理模式地產5、合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證管理程序地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之工程招標分判程序合約部管理制度之工程招標分判程序工程招標流程招標管理.doc1.合約管理策劃報告2.分判工程招標工作計劃3.招標文件編制與評審地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之工程招標分判程序（續）合約部管理制度之工程招標分判程序（續）4.投標單位名單5.發標、答疑、開標6.評標、議標、定標7.簽約地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判6、程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證管理程序地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之物資招標分判程序合約部管理制度之物資招標分判程序物資招標流程圖甲供物資招投標流程圖.doc1.招標準備 2.招標 3.評標 4.中標通知書與采購樣板 5.合同簽署 地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證管理程序地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之定標、議標規則合約部管理制度之定標、議標規則1.投標總價修正原則2.議標單位選擇3.定標原則4.中標機率57、.中標總價限制6.工期因素地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證管理程序地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度之合約管理工作程序合約部管理制度之合約管理工作程序1.合約交底合約交底記錄.doc2.付款工程款支付流程.doc3.工程變更價款審核變更審核流程.doc4.合同執行過程中的往來函件5.結算結算辦理流程.doc地產合約管理模式地產合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規則合約管理工作程序工程簽證8、管理程序地產合約管理模式及實踐地產合約管理模式及實踐合約部管理制度之工程簽證管理程序合約部管理制度之工程簽證管理程序1.需要辦理工程簽證的情形2.承建商申報簽證程序3.簽證單內容 4.簽證單審批程序5.審核意見要求房地產房地產E網網地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的目的范圍范圍成本管理體系成本管理體系成本管理分工成本管理分工目標成本的確定原則目標成本的確定原則成本管理流程成本管理流程地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之目的成本管理制度之目的構建地產項目發展成本管理體系，實施全過程成本動態構建地產項目發展成本管理體系，實施全過程成本動態管管 理，加強成9、本控制工作，積累經驗、持續改進，不斷提理，加強成本控制工作，積累經驗、持續改進，不斷提高公司高公司 的競爭能力。的競爭能力。 地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程地產合約管理模式地產合約管理模式成本管理制度之范圍成本管理制度之范圍指公司房地產開發項目各環節所指公司房地產開發項目各環節所 有成本和稅金的總和，包有成本和稅金的總和，包括：土地費用、前期費用、建安費用、括：土地費用、前期費用、建安費用、 其他直接費、銷售其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等；費用、管理費用、利息、稅金等； 地產成本管10、理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之體系成本管理制度之體系成成本本管管理理體體系系統一成本科目統一成本科目全過程成本管理全過程成本管理建安成本動態監控建安成本動態監控建立成本經驗數據庫建立成本經驗數據庫統一合約安排模式統一合約安排模式ERPERP項目管理項目管理前提前提主線主線重點重點支撐支撐手段手段地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程地產成本管理制度地產成11、本管理制度成本管理制度之職責分工成本管理制度之職責分工地產集團投資管理部：負責土地相關費用的管理地產集團投資管理部：負責土地相關費用的管理 地產集團規劃設計中心：負責勘察設計相關費用的管理地產集團規劃設計中心：負責勘察設計相關費用的管理 地產集團營銷策劃中心：負責營銷相關費用的管理地產集團營銷策劃中心：負責營銷相關費用的管理 地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之職責分工（續）成本管理制度之職責分工（續）地產集團財務資金部：負責利息費用的管理地產集團財務資金部：負責利息費用的管理 地產集團發展管理部：負責總成本、建安費用與主要經濟地產集團發展管理部：負責總成本、建安費用與主要經濟技術指12、標、大配套工程等的管理技術指標、大配套工程等的管理 地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之職責分工（續）成本管理制度之職責分工（續）地區公司財務部：負責統領本公司的成本管理工作，負責提出各地區公司財務部：負責統領本公司的成本管理工作，負責提出各節點成本控制指標節點成本控制指標 地區公司合約部：編制各個階段的建設成本控制目標，并根據批地區公司合約部：編制各個階段的建設成本控制目標，并根據批復指標具體實施、反饋各節點成本執行情況復指標具體實施、反饋各節點成本執行情況建安成本控制流程建安成本控制流程. .docdoc地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本13、管理體系成本管理分工目標成本的確定原則目標成本的確定原則成本管理流程地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之目標成本確立成本管理制度之目標成本確立目標成本：不同階段目標成本的確定原則：應以達到規定目標成本：不同階段目標成本的確定原則：應以達到規定的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程成本管理流程成本管理流程14、框圖成本管理流程框圖. .docdoc地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段房地產房地產E網網地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理流程之可研階段成本管理流程之可研階段1.1.成本控制實施條件：完成土地吸納后成本控制實施條件：完成土地吸納后1010個工作日內。個工作日內。2.2.成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場15、定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理流程之市場定位階段成本管理流程之市場定位階段1.1.成本控制實施條件：總部批復定位報告后成本控制實施條件：總部批復定位報告后1515個工作日內。個工作日內。2.2.成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理流程之規劃設16、計階段成本管理流程之規劃設計階段1.1.成本控制實施條件：初步設計完成后成本控制實施條件：初步設計完成后1515個工作日內。個工作日內。2.2.成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理流程之施工階段成本管理流程之施工階段1.1.成成本本控控制制實實施施條條件件, ,大大致致分分為為3 3個個階階段段: :主主體體工工程程開開工工、主主體體結17、構封頂、竣工驗收后結構封頂、竣工驗收后1515個工作日。個工作日。2.2.成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本預測明細表建安成本預測明細表地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段地產成本管理制度地產成本管理制度成本管理流程之后評估階段成本管理流程之后評估階段1.1.實施條件實施條件: :項目完工后項目完工后6 6個月內。個月內。2.2.工工作作內內容容：圍圍繞繞歷歷次次成成本本控控制制目目標標的的變變化化加加以以分分析析，重重點點分分析析實實際際成成本本與與第第一一次次成成本本控控制制目目標標和和最最后后一一次次成成本本控控制制目目標標的的差差異異原原因因，總總結結經經驗驗教教訓訓, ,形形成成專專題題報報告告, ,并并組組織織相相關關人員人員 學習學習, ,不斷提高專業能力與管理水平。不斷提高專業能力與管理水平。 謝謝大家！謝謝大家！The end