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1、報告邏輯框架取地可行性研究報告的核心前提：重點說明該報告模板適用于拿地前的可行性研究。在報告撰寫過程中，重點需要撰寫市場競爭分析、對位客群研究、初步項目定位，通過成本投入和經濟測算對取地可行性進行分析。取地可行性報告的撰寫要具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。由于核心觀點與核心思路需要與不同的情況和問題相結合，本模板只提供核心框架和報告邏輯，關于解決不同問題的方法論將在后續補充的內容中進一步呈現。報告邏輯框架取地可行性研究報告2014.3報告邏輯框架3取地可行性研究報告的大綱思路：1.本次分析將從市場、客戶角度、項目整體形象、項目具體操作及未來發展等方面論證；2.提出該項目是否值得投資和2、如何進行產品設計的初步意見；3.對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測。報告邏輯框架- 4 -CONTENTS目 錄PART1項目理解PART2市場研究PART3客戶分析及定位PART4項目定位PART5產品建議1.項目區位2.項目交通3.地塊四至4.指標分析5.本體小結1.政策導向2.一級市場3.二級市場4.個案分析5.市場小結1.競品客戶梳理2.本案來源預判3.客戶定位4.客戶描摹1.核心價值梳理2.項目定位1.產品打造原則2.地塊價值分析3.產品排布4.戶型配比5.附加值PART6價格建議與測算1.價格制定2.初步貨值盤點3.經濟測算4.敏感性分析報告邏輯框架- 5 -3、PART1 項目理解1.項目區位2.項目交通3.地塊四至4.指標分析5.本體小結TIPS:TIPS:為了熟悉掌握地塊自身情況以及周邊環境。為了熟悉掌握地塊自身情況以及周邊環境。報告邏輯框架1.項目區位區位特征分析- 6 -示例內容示例內容本案四塊宗地位于房山長陽鎮；本案距周邊車行距離： 距西四環25公里，駕車約20min； 距西五環10公里，駕車約10min； 距南六環3公里，駕車約5min； 距長陽CSD2公里，駕車約4min。二環三環四環五環六環長陽良鄉四塊宗地報告邏輯框架項目交通特征分析2.項目交通示例內容示例內容- 7 -高速：京良路連接京石高速至五環路地鐵：地鐵房山線開通，連接地鐵94、號線，近距離接觸市區公交：地區線路與市區線路發達，日常出行便利京良路六環京周路月華大街多寶路長楊路大學城北地鐵房山線凱旋大街長于路京深路京港澳高速地塊報告邏輯框架分析周邊四至現狀特征3.地塊四至- 8 -城建地塊X85地塊教育用地萬科地塊X88地塊泰和三街興海路博興十一路博興十路X85地塊現狀城建地塊現狀西側主干道和高壓線萬科地塊現狀X88地塊現狀教育用地現狀博興西路博興八路三太路泰河路示例內容示例內容報告邏輯框架4.指標分析地塊指標數據說明- 9 -住 宅 住宅地塊編號用地性質用地規模（萬）容積率地上建筑規模（萬）控制高度（m）建筑密度（%）綠地率（%）10-01-13R2二類居住用地3.35、2.58.136303010-02-11R2二類居住用地1.82.54.536303010-02-15R2二類居住用地1.72.54.136303010-01-08C4體育用地0.710-01-15R53托幼用地0.30.80.2412303510-02-09U31郵政設施用地0.181.20.2218352510-02-10糞便垃圾設施用地0.220.40.0912403010-02-06供熱用地3.50.62.1183025建設用地小計11.619.4起始價：11.4億元；起始樓面價：5868元/2號地：R2住宅部分容積率2.5，建面16.8萬，限高36m打造方向預判：小高層產品示例內容示6、例內容報告邏輯框架根據項目基礎信息，分析項目價值體系做本體小結- 10 -5.本體小結報告邏輯框架- 11 -PART2 市場研究1.政策導向2.一級市場3.二級市場4.個案分析5.市場小結TIPS:TIPS:為了熟悉市場供需、市場的產品特征和走勢、價格水平以及發展趨勢。為了熟悉市場供需、市場的產品特征和走勢、價格水平以及發展趨勢。報告邏輯框架- 12 -1.政策導向當前政策環境說明及預判根據國五條北京細則“京十九條”第十三、十四條規定：1、新政大幅提高商品房預售門檻，嚴格控制限制取證價格，致使大部分開發商延后開盤計劃；2、建委嚴控高于北京市場住宅均價的項目取證，5月份入市項目明顯減少，6月以7、來逐漸回升。示例內容示例內容報告邏輯框架- 13 -一級市場供、需分析及未來預判2.一級市場2010年2011年2012年2013年目前020040060080010001200140070%60%50%40%30%20%10%0%1193122085085076153335621877046828327665%38%33%32%歷年商品住宅用地計劃供應與實際成交對比計劃供應面積實際供應面積實際成交面積實際供應占計劃供應比例報告邏輯框架- 14 -3.二級市場選取可供借鑒項目進行分析長陽良鄉產品板塊項目普宅長陽中糧萬科長陽半島萬科金域緹香首創新悅都首開熙悅山城建徜徉集良鄉金地朗悅京投萬科新里程8、邑上公館中昂香醍疊拼良鄉中昂香醍泛王佐園博府燕西華府大興首邑溪園六環五環四環京港澳高速京開高速金域緹香長陽半島徜徉集首創新悅都首開熙悅山金地朗悅新里程 邑上公館中昂香醍園博府燕西華府首邑溪園在售別墅在售普宅示例內容示例內容報告邏輯框架- 15 -市場項目基本信息說明基本信息項目類別板塊項目名稱最近開盤時間總建筑面積（萬）建筑形式精裝標準容積率綠化率近期銷售價格物業費（元/月）建筑風格園林風格普宅黃村龍湖時代天街2012.1267板樓毛坯2.830%160004.7Art-Deco歐式中國水電云立方2012.1211.85板樓毛坯2.530%157002.81新中式新中式保利春天里2012.749、0.5板塔結合 毛坯2.830%162002.98Art-Deco歐式聯港幸福灣2012.8(2期)50小高層毛坯1.6734%133002Art-Dec歐式 中建國際港2011.541板塔結合 毛坯2.530%186002.9新亞洲新亞洲紅木林2012.817.47 板樓 高層毛坯2.230%220002.6南加州南加州 cago寓所2012.421.6板塔結合 1500元/3.0830%162002.28Art-Dec歐式 旭輝御府2012.517.18板樓 小高層毛坯1.935%198003.98法式法式 首邑溪谷2011.125板樓 塔樓 高層毛坯2.130%220002.6托斯卡納托10、斯卡納亦莊首開國風美侖2012.829.6板樓 小高層毛坯2.330%153002.38托斯卡納托斯卡納 融科鈞廷2012.315.9板樓 小高層毛坯2.570%185002.68法式法式 悅廷2013.115.14板樓 小高層毛坯1.531%208002.8日韓日韓中信新城2011.839.11多層 小高層毛坯2.1530%222003.68西班牙 歐式舊宮萬科朗潤園一期2012.122.3多層 小高層2000元/1.830%266003.9北美北美富力盛悅居2012.1220多層 小高層毛坯2.430%278004Art-Deco法式高端 黃村 華潤公元九里2012.532多層 小高層4511、00元/1.7440%30200 4.98法式法式星創屹墅待售21多層 小高層 聯排7000元/1.1730%待定法式法式亦莊遠洋天著（平層）2012.117.5多層、小高層、聯排別墅6000元/1.133%300007.5法式法式示例內容示例內容3.二級市場報告邏輯框架- 16 -競品項目產品占比、去化信息、存量信息說明板塊項目名稱戶型面積（）累計推售量（套） 累計去化量（套）整體去化率2013年1-6月均去化（套/月）2013年成交均價（元/）總價區間（萬元）已推未售（套）后續體量（萬）長陽中糧萬科長陽半島一居60-7019562119558899.4%8723500（含精裝）180-3912、05343萬二居80-9025572549三居95-13528022778三居165四居135243242萬科金域緹香一居504818473990%7423000（含精裝）185-270797.1萬二居80-90495420三居105-115319315首創新悅都二居70-755751333543124793.5%13417230120-1608611.3萬三居80-90758704首開熙悅山二居85-100158819921583198299%13（2013為順銷期）16844120-190458.5萬三居95-105404399城建徜徉集二居65、90-12010012071001182913、8%12（2013為順銷期）17476150-3002120萬三居90-120415414三居120-140665645四居160-1702724中國鐵建國際花園二居75-7月開盤認購800余套約17800135-230-13萬三居90-128合計243154萬示例內容示例內容3.二級市場報告邏輯框架- 17 -4.個案分析分類內容項目位置房山區良鄉大學城東側，良鄉東路以北（房山線大學城北站旁500米）建筑類型洋房、小高層物業類型普通住宅建筑面積300000平方米容積率1.6-1.8綠化率30%開發企業金地惠達房地產開發有限公司裝修標準毛坯總戶數2190主力戶型120-140平米三居物業費2.14、9元/月/平米物業公司金地物業示例內容示例內容選取XX項目說明項目基礎信息報告邏輯框架- 18 -一期售罄二期售罄三期售罄四期小學、中學商業小清河森林濱河公園幼兒園u預計2013年7月開盤，后續房源共218套；u其中89二居96套，120三居122套。地塊金地朗悅地塊示例內容示例內容說明項目規劃信息4.個案分析報告邏輯框架- 19 -2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月01015、02003004000500010000150002000025000300001025105317271452241941291295614810668193911197492396021814196152090517682165981635416834163821691615951156501679916875158591520216101圖：XX項目自2012年以來量價走勢情況成交套數成交均價(元/）戶型 二居75-85三居85-140躍層合計 供應套數 30215722072081成交套數30113401661807去化率 99%85%80%87%6月初開盤兩次共認購270270說明項16、目去化信息及產品信息4.個案分析報告邏輯框架- 20 -贈送飄窗贈送飄窗贈送陽臺贈送飄窗贈送陽臺贈送飄窗89三室兩廳一衛120三室兩廳兩衛贈送約7.8贈送約8說明、分析項目戶型優劣勢4.個案分析報告邏輯框架- 21 -根據一級市場、二級市場及重點案例分析得出市場部分小結5.市場小結 報告邏輯框架- 22 -PART3 客戶分析及定位1.競品客戶梳理2.本案來源預判3.客戶定位4.客戶描摹TIPS:TIPS:了解區域市場主力客群及消費，分析價值，得出客戶定位。了解區域市場主力客群及消費，分析價值，得出客戶定位。報告邏輯框架- 23 -區域成交客戶特征說明1.競品客戶梳理-新里程金地朗悅長陽半島首17、創新悅都金域緹香客戶主要來源海淀、豐臺、西城海淀、豐臺、西城、大興海淀、豐臺、西城、房山海淀、豐臺海淀、西城置業次數首次置業70%首次置業45%首次置業65%首次置業75%首次置業60%置業目的自住、自主兼投資自住為主自住為主自住為主，自主兼投資自住為主總價承受范圍150-200萬150-350萬150-350萬100-150萬150-250萬主要出行方式公共交通私家車私家車為主公共交通私家車公共交通私家車公共交通私家車核心關注點交通、品牌、升值潛力產品、環境、教育品牌、配套、教育交通、價格、產品品牌、交通、物業示例內容示例內容報告邏輯框架- 24 -本案客戶來源判定2.本案來源預判西城區海淀18、區豐臺區房山區西部長期缺乏新盤供應，房山作為西南熱點板塊，供應充足，成為西部客戶首選置業之所。主力客群：海淀、西城及豐臺板塊為主的泛西部客群重要客群：房山板塊泛地緣客群補充客群：泛北京的改善客群示例內容示例內容報告邏輯框架- 25 -本案客戶定位結合區域客戶特征、本案價值屬性完成客戶定位3.客戶定位報告邏輯框架- 26 -客戶特征描摹4.客戶描摹他們大多生活和工作在南城，從事貿易或高新技術產業認可南城的規劃發展，看好未來的區域價值正處于事業上升期，忙碌之余喜歡及時行樂、享受生活他們對自己的未來有著美好的規劃和明確的目標社會地位的不斷提升，讓他們需要有襯得上這種身份的品位家庭責任是最重要的前進動19、力他們會挑剔生活中顯而易見的細節，為了生活得更舒適示例內容示例內容報告邏輯框架- 27 -PART4 項目定位1.核心價值梳理2.項目定位TIPS:TIPS:通過價值梳理，結合核心價值點與客戶特征，完成項目定位。通過價值梳理，結合核心價值點與客戶特征，完成項目定位。報告邏輯框架- 28 -本案核心價值點梳理1.核心價值梳理示例內容示例內容初步梳理發現本案六大價值體系，為本案創造良好基因【規劃價值】陽光疊拼，悅景洋房低密社區【產品價值】創新性產品，多重附加值贈送【交通價值】咫尺地鐵，尊享便捷【自然價值】毗鄰小清河，公園環繞【人文價值】大學城旁，人文氛圍濃厚【配套價值】獨立商街，幼兒園配套報告邏輯20、框架- 29 -完成項目定位結合核心價值點與客戶特征，完成項目定位2.項目定位 報告邏輯框架- 30 -PART5 產品建議1.產品打造原則2.地塊價值分析3.產品排布4.戶型配比5.附加值TIPS:TIPS:結合客戶需求、市場空白點、和所熟悉的產品進行打造。結合客戶需求、市場空白點、和所熟悉的產品進行打造。報告邏輯框架- 31 -1.產品打造原則制定產品打造原則示例內容示例內容報告邏輯框架- 32 -2.地塊價值分析整體與單地塊價值排序示例內容示例內容X-85地塊價值分析：北側和東側分別為城建、萬科已競得地塊；西側為50米綠色景觀帶，西南角為未出讓的行政辦公；南側X87地塊為未出讓二類居住用21、地。X85地塊X88地塊博興西路泰和三街興海路博興十一路博興十路城建地塊萬科地塊教育用地X87未出讓地塊泰和二街供應設施用地規劃綠地規劃綠地行政用地優勢不足報告邏輯框架- 33 -進行產品初步排布3.產品排布示例內容示例內容商品房（多層產品-大戶型）：1、多層產品規劃在景觀最佳的中間位置；公租房部分：1、公租房規劃在地塊西北部，東西向排布，最大化中心景觀區域；2、公租房出入口規劃在地塊東側。商品房（高層產品）：1、高層產品規劃在地塊南北兩側；2、商品房主出入口規劃在地塊東側。商品房主出入口公租房主出入口中心景觀200/6F160/15F135/15F200/11F公租房景觀景觀135/15F122、35/15F160/15F博興十一路報告邏輯框架- 34 -4.戶型配比各地塊分別進行戶型配比建議住 宅 住宅戶型區間分項面積（）面積比套數套數比二居75108648%14410%三居884753035%54039%三居100-1054753035%46633%三居1202987622%25018%小計135800100%1400100%30%保障房58200100%646100%總計194000-示例內容示例內容報告邏輯框架- 35 -項目附加值建議5.附加值客廳送露臺；南側贈送露臺+飄窗，北側贈送飄窗，共計8-10；全部戶型采用明廚明衛設計。38003300198036009002600423、50021003500290034003800贈送飄窗贈送露臺贈送飄窗明廚明衛9002室2廳1衛1廚 88.88贈送飄窗贈送露臺附加值贈送：提升項目性價比，實現產品溢價示例內容示例內容報告邏輯框架- 36 -PART6 價格建議與測算1.價格制定2.初步貨值盤點3.經濟測算4.敏感性分析TIPS:TIPS:對競品項目的地段交通、產品、銷售速度等若干重要因素進行權重，結合周邊競品得出價格，對項目建成對競品項目的地段交通、產品、銷售速度等若干重要因素進行權重，結合周邊競品得出價格，對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測。以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測。報告邏輯框架24、- 37 -1.價格制定項目選取及價格制定示例內容示例內容長陽良鄉六環五環四環京港澳高速京開高速長陽半島首創新悅都金地朗悅新里程金域緹香競品項目的價格取值相加，得出本項目的基準價格。對競品項目的地段交通、產品、銷售速度等若干重要因素進行權重比較打分；越與本案情況類似的參考項目權重值越高。通過權重比較打分，算出每個競品項目的權重平均值。競品項目的權重平均值乘以其參考價格得出每個項目價格取值。報告邏輯框架- 38 -2.初步貨值盤點項目初步貨值盤點地塊名稱建筑面積（）套數（套）全盤均價（元/） 總貨值 （億）X85107445644 3600038.7X88102337668 36.8合計209725、82 1312 3600075.5示例內容示例內容報告邏輯框架初步靜態經濟測算3.經濟測算編號項目測算基數（）測算標準金額（元）一總成本31521238811土地取得費用18540000001.1土地競買價格153445.418000000001.2補交地價款001.3契稅1,2項3.00%540000002前期工程費153445.4160245512643基礎設施費398958003.1紅線外市政76722.710076722703.2紅線內市政76722.7300230168103.3園林綠化23016.840092067204建安工程費8496700004.1小高層9206760005526、24020004.2多層153786000922680004.3公租房4600025001150000004.4地下建筑面積300003000900000005管理費2,3,4項2.50%22852926.66不可預見費2,3,4項1.50%13711755.967銷售費用9項2.00%831479608財務費用7.04%264294175二凈租售收入38850884319銷售收入41573980009.1小高層920673600033144120009.2多層15378370005689860009.3公租房4600040001840000009.4地下車位6001500009000000027、10銷售稅費9項5.55%23073558911土地增值稅預繳9項1.00%41573980三利潤732964550四所得稅三項25%183241137五凈利潤三-四549723412六稅前利潤率23%七稅后利潤率17.44%示例內容示例內容報告邏輯框架404.敏感性分析敏感性分析計算稅后利潤率銷售單價（元）可售面積（平米）公租房占比地價變動（億元）10.5（0%）14.18 (35%)14.7 (40%)15.23(45%)23000/280007724930%17.18%-0.83%-2.85%-4.76%7173135%12.09%-5.03%-6.94%-8.75%6621340%6.94%-9.27%-11.07%-12.78%6069545%1.70%-13.55%-15.25%-16.86%26000/300007724930%25.70%6.06%3.86%1.78%7173135%19.95%1.32%-0.76%-2.73%6621340%14.13%-3.46%-5.42%-7.28%6069545%8.22%-8.30%-10.14%-11.89%示例內容示例內容報告邏輯框架- 41 -