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1、1.0 目的 為適應(yīng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，做到市場化拿地前，使各相關(guān)部門緊密合作，高效協(xié)同完成各子項工作，首先做到調(diào)研數(shù)據(jù)準確、全面，特別是土地一級市場供應(yīng)、成交變化，其次了解房地產(chǎn)市場供需變化，競品項目去化情況等，以及二手房市場真實量價變化，形成具有符合市場行情、收益最大化的強排方案，最后匯總形成銷售樂觀、現(xiàn)實及悲觀情況下的地價測算方案。2.0 適用范圍適用于公司項目發(fā)展過程中通過招拍掛方式獲取土地的工作。3.0 術(shù)語和定義3.1 土地招投標：招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投2、標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。3.2 土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。3.3 土地掛牌出讓：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。4.0 職責和權(quán)限4.1 董事會4.1.1 批準批準房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，決定公司參與競買。4.2 辦公會4.2.1 審核房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告。4.3 董事長4.3.1 批準擬進入及已3、進入城市投資項目的內(nèi)部立項，提請集團市場化拿地四人決策小組確定競價上線；4.3.2 批準土地獲取方案，代表集團四人決策小組意見。4.4 總經(jīng)理4.4.1 審核擬進入及已進入城市投資的開發(fā)項目內(nèi)部立項；4.4.2 審核房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告；4.4.3 審核土地獲取方案4.5 分管領(lǐng)導(dǎo)4.5.1審核擬進入及已進入城市投資的開發(fā)項目內(nèi)部立項；4.5.2審核房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告；4.5.3審核土地獲取方案；4.6 投資發(fā)展中心4.6.1 組織意向地塊的實地考察；4.6.2 組織地塊考察研討會，明確后續(xù)分工，協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門進行專項市場調(diào)研；4.6.3 組織調(diào)研結(jié)果評價研討會，確定拿地4、策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調(diào)研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA；4.6.4 全面負責市場化拿地方式中土地交易的各項工作；4.6.5 負責擬進入及已進入城市開發(fā)項目的內(nèi)部立項；4.6.6 負責開展地塊可行性研究；4.6.7 負責擬定土地地價測算即獲取方案；4.6.8 負責協(xié)調(diào)各相關(guān)部門工作進度及對工作成果質(zhì)量進行把關(guān)；4.6.9 匯總強排方案、營銷產(chǎn)品定位及價格體系、商業(yè)業(yè)態(tài)及價格、可研、測算等工作成果，上傳OA進行最終成果確認。4.7 營銷客服中心、商業(yè)管理中心4.7.1 參與未進入城市的土地地塊調(diào)查，必要時參與已進入城市的土地地塊調(diào)查；4.7.2 對地塊周邊競品樓盤5、的體量、主力戶型、產(chǎn)品類型、銷售去化情況、銷售價格走勢、暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品進行調(diào)研、總結(jié)；4.7.3 對地塊周邊二手房價格、成交情況進行調(diào)研分析；4.7.4 對地塊周邊教育、交通、生活配套設(shè)施等對產(chǎn)品定位及銷售價格的影響進行分析；4.7.5 銷售價格要結(jié)合房地產(chǎn)周期進行考慮，銷售周期要符合市場銷售變化，針對不同城市不同項目進行細致化排布；4.7.6 形成競品調(diào)研報告、產(chǎn)品定位報告及銷售價格體系建立報告。4.8 行政中心（法務(wù)）4.8.1 參與土地獲取方案的制定，從法務(wù)、風險控制等角度提出意見。4.9 設(shè)計研發(fā)中心4.9.1 參與土地獲取方案的制定、從設(shè)計角度提出專業(yè)意見；4.9.2 結(jié)合當?shù)厥?、場調(diào)研情況，進行多發(fā)強排方案設(shè)計，通過最終逼選，以業(yè)態(tài)排布實現(xiàn)效益最大化為核心，確定最終強排方案。4.10 城市公司4.10.1 參與土地信息的收集、篩選和匯報；4.10.2 配合各職能部門做好相關(guān)調(diào)研工作，并配合搜集提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，形成城市版的調(diào)研報告；4.10.3 了解擬參拍單位的拿地意向及是否有合作意愿；4.10.4 與當?shù)匾?guī)劃、土地部門進行深度溝通，了解土地競拍底價等信息；4.10.5 對潛在競爭對手進行排選，重點關(guān)注、研究競爭對手的土地儲備情況、房屋銷售情況、拿地策略、資金情況等,形成專題報告；4.10.6 負責已進入城市土地競買及地塊成交后土地合同簽訂。4.11 財務(wù)中心4.117、.1 按照地塊出讓公告要求，繳納競買保證金；4.11.2 地塊競買成功，按照成交確認書要求，繳納土地款；4.11.3 競買未成功，辦理競買保證金退款。5.0 工作程序5.1 掛牌、拍賣的土地獲取程序5.1.1 投資發(fā)展中心負責關(guān)注土地管理部門指定發(fā)布公示的報刊、網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介；城市公司也應(yīng)積極關(guān)注、收集、篩選、初步考察土地信息，并向投資發(fā)展中心匯報。5.1.2 投資發(fā)展中心負責研究公示地塊，確定重點意向地塊，按照擬進入及已進入城市擬投資的開發(fā)項目內(nèi)部立項程序，報分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核后，報董事長批準。5.1.3 投資發(fā)展中心組織總部營銷客服中心、設(shè)計研發(fā)中心、商業(yè)管理中心（已進入城市需城市公司8、參與），對審核批準擬參拍地塊，進行現(xiàn)場勘察，核實以下問題：5.1.3.1核實七通一平等情況；5.1.3.2該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)；5.1.3.3；了解并核實宗地及周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實施計劃；5.1.3.4發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權(quán)人或者拆遷管理行政中心）咨詢拆遷具體負責單位及拆遷時間表；5.1.4 現(xiàn)場勘察后，由投資發(fā)展中心組織地塊考察研討會，明確后續(xù)分工，協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門進行專項市場調(diào)研；5.1.5 組織調(diào)研結(jié)果評價研討會，確定拿地策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調(diào)研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA確認成果；59、.1.6 投資發(fā)展中心將所收集到的資料整理成立項報告，并在三日內(nèi)提交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核后，報董事長審批。5.1.7 投資發(fā)展中心、營銷客服中心、商業(yè)管理中心及設(shè)計研發(fā)中心分別展開針對土地市場、房地產(chǎn)市場、二手房市場等專項調(diào)研，形成專項調(diào)研報告，匯總專項調(diào)研報告，上傳OA進行成果確認，確認后營銷管理中心出項目定位及價格體系確認報告，商業(yè)管理中心出商業(yè)定位及價格體系確認報告，設(shè)計研發(fā)中心出強排方案，成果進行部門會簽后，匯總于投資發(fā)展中心；5.1.8 ，由投資發(fā)展中心負責組織編制項目可行性研究報告，具體按照房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制作業(yè)指引執(zhí)行。5.1.9 在項目可行性研究報告批準后，投資發(fā)展中10、心應(yīng)編寫地塊獲取策略方案，該方案包括但不限于以下內(nèi)容：1）決策背景；2）掛牌-投標-拍賣策略；3）掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應(yīng)價；4）籌措資金額度。5.1.10 1）組織公司各相關(guān)部門對項目資料進行評估，并將項目可行性研究報告和地塊獲取策略方案報送分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核和董事長審核，通過置業(yè)辦公會及董事會后，報送集團審批，決定是否參加掛牌-投標-拍賣競買及相關(guān)策略。2）確定參加掛牌-投標-拍賣競買后，應(yīng)在最后截止日兩天前準備好履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：有效數(shù)字證書（CA）、競買申請書、相關(guān)資質(zhì)證明材料、法定代表人證明書、法定代表人身份證明或者授權(quán)委托11、書、身份證原件及復(fù)印件、銀行資信證明、其他需要提供的材料。5.1.11財務(wù)中心按照出讓公告要求，繳納競買保證金。5.1.12 參加摘牌-投標-拍賣的投標工作：5.1.12.1摘牌、中標或者拍賣競買成功的，投資發(fā)展中心應(yīng)按規(guī)定及時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書；土地使用權(quán)出讓合同草本經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批后，與招標人-土地管理部門正式簽訂；并與掛牌人簽訂掛牌交易成交確認書；并依合同約定給付價款。5.1.12.2投資發(fā)展中心在收到中標通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長提交關(guān)于掛牌-投標-拍賣競買的分析總結(jié)。5.2 檔案管理投資發(fā)展中心將土地獲取有關(guān)的資料進行分類整理和歸檔，按照檔案管理作業(yè)指引執(zhí)行。6.0 支持性文件6.1 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制作業(yè)指引 6.2 檔案管理作業(yè)指引 7.0 相關(guān)記錄7.1 項目獲取策略方案