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1、城立而鄉起 本立而道生集體經營性建設用地開發模式研究城鄉二元結構三元過渡結構鎮域/村域集體經濟將成為其中的關鍵性因素，負責集體建設用地的流轉、投資、開發、運營、收益保障一元結構現代工業經濟傳統農業經濟并存的異質結構現代工業經濟傳統農業經濟融合的同質結構鄉鎮企業的崛起使中國農村工業部門逐步生成 國民經濟結構變革中的集體經濟重要性 鎮域、村域集體土地開發北京市走在全國前列城鎮化發展進程中鎮域、村域開發突顯北京市總體規劃（北京市總體規劃（20162016年年-2035-2035年）年） 新型城鎮化背景下的民生發展 傳統農業無法滿足生活需求外出務工人口越來越多鄉村空心化現象越來越明顯 農業產業需升級 2、農村就業需增加 農民生活需改善 集體土地開發是解決農村、農業、農民問題的有力抓手國家發展外向型經濟促使集體土地自行建設租賃探索制度改革方向，設立農村改革試驗區部分區域探索并開始實踐集體用地入市制度建設有實質性突破，入市實踐進一步深入中央明確改革目標，推動配套制度改革全國人大授權試點，改革觸碰核心改革開發至1986198719941995200220032007200820132014至今 農村集體建設用地的入市發展歷程 自行建設強化改革區域探索制度突破明確改革觸碰核心2017年8月政策梳理現有政策梳理顯示，集體經營性建設用地開發主要分為入市流轉和統籌利用兩大類集體經營性建設用地入市關于農村土地3、征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見（中辦發201471號）關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定 農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法（銀監發201626號 ）關于擴大農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點范圍的通知關于印發大興區農村集體經營性建設用地入市試點工作方案的通知（京興政發201532號 ）關于印發大興區統籌協調推進農村集體經營性建設用地入市與土地征收制度改革試點工作方案的通知（京興政辦發201736 號）集體產業用地統籌利用關于開展北京市鄉鎮統籌利用集體產業用地試點工作的通知（市規劃國土4、發2017236號）關于統籌利用集體建設用地政策的有關意見（市規劃國土發201769號）關于“鄉鎮統籌利用集體產業用地試點”實施方案編制及管理指導意見（市規劃國土發2017219號）北京市鄉鎮統籌利用集體產業用地試點民主決策程序及實施主體組建運行管理暫行辦法（市政農函201725號）關于印發的通知（ 國土資發2017100號）(2017.8.21）關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見（市規劃國土發2017376號）入市流轉land Marketization概念界定 在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下， 允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股， 實行與國有建設5、用地使用權同等入市、同權同價。=建設用地（工礦倉儲、商服等）土規存量集體建設用地規劃工礦倉儲、商服用地城規存量集體建設用地+存量集體建設用地符合土規符合控規共同符合可入市集體經營性建設用地可入市集體經營性建設用地解析圖農村集體經營性建設用地入市政府、集體組織發起開發商投資村民參與解決思路：建立政府/集體組織、開發商、村民合伙制關系GPVPLP開發模式集體建設用地的土地所有權與經營權分離問題利益分配利益分配模式兼顧村民、村集體、鎮級聯營公司以及市場用地方等多方利益主體的利益訴求注：根據大興區的規定，征收土地交易總額的8%-30%作為土地增值收益調節金，統籌用于農村基礎設施建設支出，周轉墊付集體經6、營性建設用地土地開發、土地整理資金，以及農村經濟困難群眾的社保補貼和特困救助。村集體一次授權全權代理土地所有權土地使用權鎮級聯營公司登記市場用地方出讓、租賃或作價入股支付土地使用金村民土地增值收益調節金獲取開發增值收益部分 計提收益分配按股權分配收益產權流向資金流向前期準備階段規劃并報批鎮級城鄉統籌規劃實施方案制定統籌方案（拆除、建設、管理、分配等）量化入股組建鎮級土地聯營公司民主表決整理開發階段聯營公司組織進行勘測定界聯營公司編制土地前期開發實施方案報區政府批準實施方案辦理相關手續確權登記到聯營公司鎮級聯營公司向鎮政府提出申請區國土分局審查區國土分局牽頭，組織相關部門出具聯席會意見區政府審批7、，審批結果報市國土備案規劃部門出具入市規劃條件入市交易、簽訂合同、價款支付、變更登記辦理相關手續出具建設用地規劃許可證規劃牽頭相關部門進行設計方案審查辦理建設工程規劃許可證施工及工程質量監督管理房屋產權登記出具建設工程規劃許可證入市交易階段項目建設階段上市地塊地上物拆除騰退規劃部門住建部門發改部門操作流程案例研究大興區作為北京市唯一的集體經營性建設用地入市試點，2016年初掛牌出讓第一宗集體建設用地地塊位置 大興區西紅門鎮成交價格 80500萬元建設用地面積 26700平樓面價 15075元/平規劃建筑面積 小于等于53400平 溢價率77.2%出讓人：盛世宏祥資產管理有限公司（鎮聯營公司）競8、得人：北京贊比西房地產開發有限公司出讓年限40年統籌利用Overall Planning農村集體經濟組織鄉鎮土地股份聯營公司其他企業資金入股的項目公司涉及合作方合作模式鎮級聯營公司以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位共同興辦企業入股后的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租入股期限最高不超過40年，集體經濟組織在新成立企業的持股比例不低于51%，且應有保底分紅組織模式以鎮為實施單元，以土地使用權入股，成立鎮級聯營公司；各村集體經濟組織一次性授權鎮級聯營公司，開展入股后的開發、經營與利用；鎮級聯營公司的股權由各村持有，作為收益分配的依據。審批流程各村集體經濟組織履行民主程序成立鎮級聯營公司土地使用權9、入股土地入股比例不低于51%其他企業貨幣等入股比例不高于49%一次性授權合作公司拆舊建新方案建新區控制性詳細規劃土地利用總體規劃拆舊區土地整治方案批復鄉鎮統籌 組織實施區級主責組織初審區政府組織規劃、國土、交通、園林等區級相關部門進行初審市規劃國土委組織開展研究和論證工作現場查勘、調查檔案征求市交通、文物、園林等部門意見征求專家意見市規劃國土委組織召開聯合審查會專項審查公示市政府市級 指導論證 審查 最終批復穆家峪鎮大興莊鎮渤海鎮大榆樹鎮北七家鎮王平鎮良鄉鎮青云店鎮臺湖鎮高麗營鎮長辛店鎮溫泉鎮金盞鄉試點區域一道綠隔地區以外，一區一鄉鎮土地用途為集體產業用地（含商服用地、工礦倉儲用地）重點是二道10、綠化隔離帶地區或各區新城周邊現狀集體產業用地較多、拆遷騰退任務量大的鄉鎮北京市13個區（除東、西城區及石景山區以外）13個試點鄉鎮項目名稱門頭溝軍莊鎮項目（東區）開發企業企業A和企業B合資成立的項目公司用地規模270萬平（其中建設用地面積約111萬平）開發方向集休閑度假、生態醫養、親子教育及創意產業于一體的綜合生態旅游產業園區開發方式從相關村集體承繼承包農用地通過村合作社以村企合作的方式開發運營集體建設用地合作期限50年，包括建設期4年及其后的運營期村企合作模式（以孟悟村為例）委托經營管理：孟悟村合作社將25萬平集體建設用地的權 益委托企業A和企業B經營管理，支付委托收益：企業A和企業B按照協11、議約定在合作期內每年向孟悟村合作社支付委托收益及服務費村民收益來源農用地出租收益與村合作社收益分配案例研究：軍莊鎮東區經驗先行制度保障成效可期集 體 土 地 的 入 市根據中央部署，北京市計劃于2017-2021五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房原城區近郊農村城區越來越多的近郊農村，發展成為城區但農村土地的權屬關系依舊沒有改變城市近郊，甚至城區的集體經營性建設用地的開發首當其沖其次是具有景觀價值、人文價值的遠郊鄉鎮集體土地城市發展：開發機會：遠郊鄉鎮精益城市化中的集體土地開發方向 開發思考集體土地即將成為開發熱點，需關注以下重點問題集體經濟鎮域/村域集體經濟如何發揮作用？產權12、問題土地產權分離問題如何有效解決？利益保障 各方利益保障，尤其村民收益如何保障？面臨問題項目類型復合化投資收益長期化執行問題多樣化集體土地開發項目類型有政策類、市場運作類，或者二者特征兼具的項目，類型復合化現階段集體土地投資開發的財務測算指標并不理想，無法實現快速資金回流，收益長期化集體土地開發處于試點發展期，制度尚未成熟，執行細則處于探索階段，且區域規劃難以統一新城新區產業園區城市組團國有存量國有新增單宗土地國有存量 建設用地發展規律 棚改舊改國企土地單宗土地舊改棚改國有存量集體用地各新區新城特色小鎮棚改舊改單宗用地田園綜合體特色小鎮I少量單宗集體用地特色小鎮田園綜合體集體單宗國有新增IIIIIIV新城新區產業園區城市組團國有新增基礎模式問題集體經濟城鎮化發展民生問題項目類型復合化投資收益長期化執行問題多樣化入市流轉統籌利用一線城市的集體土地開發大勢已至一線城市的現在就是二三線城市的未來城立而鄉起 本立而道生