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1、項目拓展城市布局及拿地策略項目拓展城市布局及拿地策略 利海中國地產發展中心利海中國地產發展中心目錄目錄一一公司戰略布局公司戰略布局二二公司重點關注項目及拓展拿地方式公司重點關注項目及拓展拿地方式公司戰略布局公司戰略布局中國房地產行業仍處于快速發展階段，市場空間仍然巨大。利海集團近年戰略發展總目標是做大規模，做大銷售額，實現上市。戰略取向戰略取向公司戰略布局公司戰略布局拓展定位拓展定位一、規模擴張型，主要考慮銷售額和資金周轉率指標。此類項目強調快速開發，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現金流收益型，此類型的項目主要側重高投資回報率高，能夠提供可觀的2、現金流。三、戰略培育型，此類型的項目比如鄭州雁鳴湖項目，需要三到五年的培育周期，但可以在項目培育成熟后轉變為現金流收益型或規模擴張型。當前，集當前，集團項目拓團項目拓展類型定展類型定位：位：目錄目錄1 1第一梯隊城市及拿地策略第一梯隊城市及拿地策略 公司戰略布局公司戰略布局第一梯隊城市：第一梯隊城市：北京、上海、廣州、海南、青島及緊鄰周邊城市以及具有資源性、 稀缺性項目的全國重點城市。城市描述：城市描述：項目拿地方式及策略探討項目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經濟和政治具有重要作用的大都市，在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，均領先于其他城市。因此，從房地產3、發展來看，一線城市市場容量大、需求旺盛，宏觀調控影響比較有限且周期較短，產品銷售相對暢旺。公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：項目拿地方式及策略探討項目拿地方式及策略探討“三舊”改造項目： 廣佛地區及珠三角區域的“三舊”改造項目及青島城中村改造項目等作為優先考慮并加快推進。“銷售穩健型”的大中型項目及“短平快”的中小型項目.公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：土地一級開發項目(含資源性及稀缺性項目)： 具有成片的、在城市發展方向區域內、由政府主導、產業帶動、整合其他 相關產業的土地一級開發項目（比如北京房山區琉璃河項目）或一二級聯動開發項目（如鄭州雁鳴湖項目），規模大致10004、畝及以上。目的是以相對較少的資金投入控制較大規模土地資源。項目拿地策略及方式探討項目拿地策略及方式探討目錄目錄2 2第二梯隊城市及拿地策略第二梯隊城市及拿地策略 公司戰略布局公司戰略布局第二梯隊城市：第二梯隊城市： 貴陽、長沙、南寧、鄭州等集團已經進入的城市。集團目前已進入開發項目的城市都是省會城市，其城市發展潛力大，且集團在當地已建立了一定的政府關系、樹立了良好的企業品牌以及擁有各自的開發管理團隊，因此，我們將繼續加大對這些城市的項目拓展，逐步壯大已有項目公司的規模及實力。城市描述：城市描述：公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：項目甄選標準項目甄選標準 項目以中等規模優先考慮，或者項5、目規模較大但付款條件比較寬松。 經評估預測項目開發后住宅產品平均售價不低于6000元/平方米，而初 步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：轉讓或者合作開發項目或土地招拍掛項目轉讓或者合作開發項目或土地招拍掛項目 股權轉讓或項目公司收購項目必須是權屬清晰，來源合法。合作開發模 式可靈活多樣，但前提是項目開發使用集團品牌，集團對項目有絕對的 直接控制權。目錄目錄三三第三梯隊城市及拿地策略第三梯隊城市及拿地策略 公司戰略布局公司戰略布局第三梯隊城市：第三梯隊城市： 除第一、第二梯隊城市外的其他城市作為第三梯隊城市（如成都、 西安、太原等）。在資金富余的情況6、下，我們在資金能力允許的范疇內可適當拓展第三梯隊城市。 第三梯隊的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地產投資額、商品房銷售量/額、均價六項指標方面均位居全國前20名。也就是說這些城市本身的地位和輻射力都比較 高，房地產開發的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進行 篩選，一旦選中，就利用品牌優勢，迅速介入，提高集團的市場份額及影響力。城市描述：城市描述：公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：項目甄選標準項目甄選標準 項目獲取途徑主要是股權轉讓或者項目收購，土地成本較低，投入資 金小，能快速實現資金回籠。項目規模以中等優先，項目產品銷售均 價不低于6000元/，項目7、開發銷售凈利率不低于25%。建議重點關注并可以尋求機會切入的城市：成都、西安、太原等城市公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：對于第三梯隊城市的選擇，我們將嚴格按照意向城市進入的評估標準進行篩選。 戰略層面戰略層面該不該進入該城市該不該進入該城市 主要是深入分析該城市的房地產現狀及發展前景，包括城市在背景 區域中的角色和定位、城市產業發展及外部環境的變化帶給房地產 業的機遇和風險、橫向觀察周邊城市的房地產發展狀況以及其它發 展商在該城市表現等方面。公司戰略布局公司戰略布局拿地策略：拿地策略：策略層面策略層面意向城市能否實現集團的開發目標意向城市能否實現集團的開發目標 主要是探討集團在意向8、城市開發目標的實現度，從兩方面著手研究，一方面是意向城市房地產市場的研判（包括市場總量、消化情況、客戶群與產品情況以及競爭對手情況等），另一方面是意向城市（地區）的土地市場狀況。 執行層面執行層面如何進入意向城市如何進入意向城市 主要是制定發展策略、土地儲備策略（包括土地儲備原則及意向地塊評 估等）、地價分析及建議等方面內容。目錄目錄一一公司戰略布局公司戰略布局二二公司拓展拿地方式公司拓展拿地方式 目錄目錄1 1土地一級開發項目土地一級開發項目公司重點關注項目公司重點關注項目土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、9、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級開發的界定土地一級開發的界定定義定義公司重點關注項目公司重點關注項目北京模式重慶模式云南模式武漢模式土地一級開發的模式土地一級開發的模式公司重點關注項目公司重點關注項目北京市目前為政府主導型和企業主導型兩種土地一級開發模式并存。北京市目前為政府主導型和企業主導型兩種土地一級開發模式并存。 政府主導模式政府主導模式北京土地一級開發模式北京土地一級開發模式企業主導型模式企業主導型模式公司重點關注項目公司重點關注項目典型的政府主10、導型模式典型的政府主導型模式土地一級開發的主體是市政府，代表市政府實行一級開發的機構是九個國有控股集團(城市建設、高速公路、高等級公路、水務、地產、水利投資、開發投資集團、渝富)。重慶土地一級開發模式重慶土地一級開發模式公司重點關注項目公司重點關注項目 云南運作模式是將開發后的土地進行招、拍、掛，所得價款在扣除開發成本后，在開發企業與政府之間進行分成，并且政府向企業承諾一定的保本收益率，此類土地的性質多為住宅商業用地。如云南城投負責開發的環湖東路項目、中天城投旗下公司開發的漁安安井項目，以及綿世股份、龍元建設采取的都是這種模式。 云南土地一級開發模式云南土地一級開發模式公司重點關注項目公司重點11、關注項目1、與當地政府的土地儲備中心合作2、與當地市一級政府的土地整理機構企業合作1、在規范性強的地區，采用招投標方式參與2、在缺乏政府壟斷性整理機構的部分地區，采用協議委托方式參與3、在財政緊張的地區，采用融資方式參與4、以項目主導方介入，與政府共同成立城投公司，以城投公司為主體參與土地一級開發模式解析土地一級開發模式解析從參與項目方式上講，無論是政府主導模式還是企業主導模式，企業參與分從參與項目方式上講，無論是政府主導模式還是企業主導模式，企業參與分以下方式以下方式無論是政府主導模式還是企業主導模式，都分兩種具體的合作方式無論是政府主導模式還是企業主導模式，都分兩種具體的合作方式項目拓展拿12、地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土地開發的現狀目前國內一級土地開發的現狀各個地方政府需要資金，有強烈的賣地沖動，但緊張的地方財政卻無法支持大量的土地一級開發；因此，地方政府很樂意借助外來資金進行一級土地開發。國家對土地利用的政策不斷收緊，主要政策集中在二級市場，但最近開始逐步規范一級市場，不斷完善一級市場管理法規，這就與地方政府的利益產生沖突。土地一級現狀和存在的問題土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土地開發的現狀目前國內一級土地開發的現狀對開發商來說，隨著二級土地市場的拿地越來越規范，尋租空間越來越少，最近都13、將眼光放在一級市場，期望能達到曲線拿地的目標。剛好在國家對一級開發市場缺乏法律法規控制的情況下，可以跟地方政府一起合作。在一級市場的博弈中，往往地方政府更能和開發商有共同的大利益，他們的分歧僅僅是相互分多少的問題，兩者都一起打如何在非競爭環境中獲得國家土地收益的主意，因此，開發商要用好地方的政策，同時要很技巧地規避國家大的法律法規的約束。土地一級現狀和存在的問題土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土目前國內一級土地開發存在的問地開發存在的問題題土地開發計劃和建設用地指標的問題地區經濟發展水平和補償價格以及地價的問題征地補償和安置的問題成本14、核算的問題收益分配的問題如何做帳的問題如何實現出讓金利潤分配返還的問題如何與規劃協調的問題一級開發融資難的問題土地一級現狀和存在的問題土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題什么樣的土地一級開發可以參與什么樣的土地一級開發可以參與A、經濟快速成長的城市；B、二、三線政策環境寬松的城市；C、建設用地指標相對寬松的城市；D、最好是有國有開發公司的城市；E、一把手項目；F、班子在預見的投資回報時間內穩定，需要政績；G、項目地段好；H、項目周期不會太長；土地一級開發應注意事項土地一級開發應注意事項項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題談判應注意15、事項談判應注意事項土地一級開發應注意事項土地一級開發應注意事項A、建設用地指標一定要保證；B、了解清楚成本核算規定才決定是自己包干還是政府包干；C、一定要很清晰如何實現利潤的財政返還；D、一定清晰各種合作方式如何做帳，尤其是在政府包干的環境下的發票問題；E、一定要明確該地的規劃問題，明確該地塊的強制性控制規劃已經被上級審批，避免中途規劃變更對自己不利。目錄目錄2 2短平快項目短平快項目 公司重點關注項目公司重點關注項目“短平快短平快”的中小型項目的中小型項目是項目規模3-20萬平方米，項目總投資資金可控、產品消化速度快，能實現快速資金周轉，財務指標的銷售凈利率2530%，平均售價不低于600016、元/平方米，交易方式為土地招拍掛拿地、股權轉讓或項目公司收購等。 短平快項目短平快項目A A土地招拍掛土地招拍掛 土地招拍掛制度土地招拍掛制度 土地招拍掛方式土地招拍掛方式 土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規定。該方式作為我國經營性用地出讓的指定方式，對規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面都有著重要意義。拍賣、招標、掛牌三種方式主要區別拍賣、招標、掛牌三種方式主要區別 土地招拍掛方式土地招拍掛方式項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注17、意問題招拍掛方式拿地注意事項招拍掛方式拿地注意事項土地招拍掛方式土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土地，對于土地瑕疵和異議及時咨詢清楚。2、將相關資格文件準備齊備，保證金按時支付。3、對競爭對手進行背景調查。4、制定競拍策略，各種出價的成本利潤核算清楚，設置競拍底限。5、高調亮相或低調出擊。高調亮相展示勢在必得的氣勢，報名時廣為宣傳，在氣勢上壓倒對手；低調出擊在于報名截止前幾天亮相，避免成為競爭對手的研究對象。6、競拍時除現任何異常情況都要及時與領導溝通情況。B B項目土地轉讓項目土地轉讓以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，至少應當符合下列條件 ：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權18、出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件； 項目土地轉讓條件項目土地轉讓條件項目土地轉讓條件和手續中項目土地轉讓條件和手續中的法律問題的法律問題 （）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）； （）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；（）轉讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；（）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上。項目土地轉讓條件和手續中項目土地轉讓條件和手續中的法19、律問題的法律問題項目轉讓需要辦理的法律手續包括：（）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；（）項目土地使用權的變更登記手續；（）房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理；（）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；（）其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。CC公司股權轉讓公司股權轉讓公司股權轉讓公司股權轉讓在實踐操作過程中，投資者往往避開直接的項目轉讓形式，而是以房地產公司股權轉讓的方式實現房地產項目轉讓的，即投資者將其持有的目標企業的股權轉讓給他人，從而使受讓方間接取得房地產開發項目的所有權益，達到20、降低成本，利益最大化的目的。公司股權轉讓利弊公司股權轉讓利弊利：利：1、股權收購方式手續簡單 。2、股權收購方式可以節省費用 。3、開發快捷。弊：弊：1、風險較大 .2、談判的時間較長 。3、股權性質對轉讓帶來的限制 。公司股權轉讓的項目本公司股權轉讓的項目本身法律風險防范策略身法律風險防范策略1、應當對目標公司的外部環境和內部環境進行詳細的調查和評估。2、對目標公司轉讓項目本身進行詳細調查，這一階段是決定項目轉讓成功與否的關鍵性階段。 3、通過簽訂合同，將股權轉讓存在的法律風險降低到最低。 4、必須按照有關法律法規的規定，合法有效而履行股權轉讓合同。 通過股權轉讓方式拿地通過股權轉讓方式拿地21、應注意的法律問題應注意的法律問題1、擬收購股權的性質。股權的性質將首先決定了股權交易手續、主體迥異。2、轉讓方的聲明與保證。3、付款安排。4、交接手續及股權轉讓手續辦理的時間限制。5、合同解除權。目錄目錄3 3三舊改造項目三舊改造項目 立足珠三角，輻射全國。重點關注在土地征收、拆遷補償等方面法律風險較低或可控，與村集體合作阻力較小的城中村改造項目，如鄭州王砦村改造項目。三舊改造項目三舊改造項目“三舊”改造是在城市發展到一定階段后，土地集約化發展要求下，針對“舊城鎮”、“舊廠房”和“舊村居”的改造：p“舊城鎮舊城鎮”改造改造p “舊廠房舊廠房”改造改造p“舊村居舊村居”改造改造三舊改造的定義三舊22、改造的定義3項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題優勢：1、前期投入少，啟動資金低；2、可享受各類優惠政策，如出讓金、稅收、事業性收費等；3、大部分成本可通過貸款運作；4、一旦操作成功具有排他性和可復制性。劣勢：1、舊改程序復雜，流程繁冗，對口單位多；2、存在較大不可預見風險，如村違約、審批通不過、交易、拆遷風險等；3、談判時間長，需長時間跟進，談判并維護好公共關系，前期人力、物力需求大。三舊改造項目優劣分析6目錄目錄4 4合作項目合作項目 公司重點關注項目公司重點關注項目合作開發模式可靈活多樣，但前提是項目開發使用集團品牌，集團對項目有絕對的直接控制權。合作項目合作項目項目23、拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題房地產項目合作房地產項目合作房地產項目合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。合作開發類型合作開發類型法人型合作開發 合伙型合作開發 項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題房地產項目合作房地產項目合作法人型合作開發法人型合作開發 合作開發各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確，不再由合作協議書來規范。而且在該種情況下，房地產合作開發的合作人即成為項目公司的股東，合作人不再以合伙的連24、帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔有限責任。 項目拓展拿地方式及應注意問題項目拓展拿地方式及應注意問題房地產項目合作房地產項目合作合伙型合作開發合伙型合作開發 合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。由于該類合作開發，涉及法律審批手續復雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據當前法律規定，房地產合伙型合作開發行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關部門對土地使用、規劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續。同時，合作協議里的“保底條款”是無法律效力的。 The EndThe End！