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1、土地一級開發工作流程一、土地一級開發概念：是指對經批準區域范圍內納入儲備的土地，由確定的土地一級開發整理單位依法籌措資金，配合轄區政府實施規劃編制報批、土地征轉、收回收購、拆遷安置等工作，按照批準的規劃要求組織實、施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設施建設，使該區域范圍內土地具備規定的供應條件。二、土地儲備開發項目的要求土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃、土地儲備開發計劃，以及相關法律、法規和規章的要求。三、土地一級開發的程序（一）原土地所有者2、或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體13、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。以招標方(或直委)式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理4、相應手續。(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用地手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求3、根據委托合同支付相應土地開發費、管理費4、納入市土地儲備庫四、土地一5、級開發注意事項1、一級開發委托協議簽訂。2、設定該宗土地二級掛牌條件。3、明確二級掛牌后超額部分的分成比例。4、鎖定土地遷改范圍，并且列入授權范圍。5、批準目前新的“總規、控規”。6、保證該宗土地規劃指標的具體落實。7、鎖定一級開發驗收標準及免責聲明。8、土地附著物遷改難度對驗收時限、成本追加的影響要做出正確評估。9、該宗土地與城市道路管網的適應性。五、土地一級開發實施流程實施階段程序文件及內容文件需要單位文件來源計 劃 編 制依 據政府產業政策土地儲備中心政府城市總體規劃土地儲備中心規劃局控制性詳細規劃土地儲備中心規劃局土地利用總體規劃土地儲備中心國土局報 批 市 政 府 計 劃土地年度供應6、計劃土地儲備中心國土局土地年度利用計劃土地儲備中心國土局土地儲備開發總體思路土地儲備中心國土局前 期 籌 劃 原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 對 土 地一 級 開 發 意 見村民代表大會決定土地儲備中心村委會村委會決定土地儲備中心村委會鄉、鎮政府批復意見土地儲備中心村委會政府批復意見土地儲備中心村委會土地一級開發申請國土局村委會國有土地使用者決定土地儲備中心國有土地使用者國有土地使用者上級主管單位意見土地儲備中心國有土地使用者- 前 期 籌 劃編 制 土 地 一 級 開 發 實 施 方 案 國有土地使用者土地一級開發、直接入市、收購申請（詳見附件1）土地儲備中心國有土地使用者征地工作方7、案土地儲備中心儲備機構或有資質的編制單位拆遷工作方案土地儲備中心儲備機構或有資質的編制單位市政建設工作方案土地儲備中心儲備機構或有資質的編制單位土地供應方案土地儲備中心儲備機構或有資質的編制單位市政規劃設計咨詢儲備機構或有資質的編制單位相關單位規劃設計方案匯總市規委規劃設計院儲備機構或有資質的編制單位規劃設計方案審批市規委儲備機構或有資質的編制單位規劃平面位置圖土地儲備中心規劃局地形圖土地儲備中心有資質的測繪單位控制性詳細規劃土地儲備中心規劃局用地釘樁成果報告土地儲備中心有資質的測繪單位項目設計方案土地儲備中心有資質的設計單位現狀情況儲備機構或有資質的編制單位村委會和原土地使用者周邊房地產市場8、價格土地儲備中心市場調查投資方案儲備機構或有資質的編制單位儲備機構或有資質的編制單位考古勘探報告儲備機構或有資質的編制單位儲備機構或有資質的編制單位征 詢 意 見 和 審 批 請 示 與 批 復土地一級開發實施方案請示國土局有資質的編制單位土地一級開發實施方案請示政府有資質的編制單位土地一級開發實施方案批復國土局市國土局、政府文檔土地一級開發申請市土地儲備中心土地儲備中心鄉鎮、區政府相關文件市土地儲備中心區土地儲備中心地形圖1：2000（3份）市土地儲備中心勘察測繪院土地一級開發地塊情況說明市土地儲備中心一級實施單位申報日期前一個月內的現場照片（3份）市土地儲備中心一級實施單位規劃審批文件復印9、件（3份）市土地儲備中心市規委市 聯 席 會Ppt文檔市聯席會市土地儲備中心土地一級開發實施方案及依據、計劃、一級開發意見（文件內容見前幾項）市聯席會市土地儲備中心- 征 求 意 見 和 審 批 -確 定 土 地 一 級 開 發 主 體制定土地一級開發主體招標方案國土局土地儲備中心國土局辦公會確定招標底價國土局國土局聯席會審定招標底價聯席會國土局招標底價申請政府聯席會編制招標文件土地儲備中心土地儲備中心或有資質的編制單位發布招標公告投標意向者國土局購買招標文件投標意向者土地儲備中心現場踏勘、答疑和招標前會議投標意向者土地儲備中心成立評標委員會國土局評標專家投標人交納投標保證金土地儲備中心投標意10、向者招標、開標、唱標評標委員會投標意向者評標評標委員會投標意向者確定中標人投標意向者國土局發出中標通知書投標意向者國土局退還未中標人的保證金未中標人國土儲備中心申請與批復土地一級開發土地一級開發申請國土局開發主體土地一級開發批復開發主體國土局開發合同簽訂土地一級土地一級開發合同土地儲備中心開發主體土地儲備中心開發主體- 征 求 意 見 和 審 批 預審用地國土局申請人項目核準提交的申請發改委相關單位及開發主體提交的申請市發改委相關單位（選址）意見書征求規劃相關單位及開發主體市規委土地一級開發主體工作市建委建設意見開發主體市建委市交通委交通評價意見開發主體市交通委市園林局古樹處理意見開發主體市園11、林局市文物局文物保護意見開發主體市文物局市環保局環境評價意見開發主體市環保局市政專業部門市政接用意見開發主體市政專業部門征地用地批準國土局申請人收 回 國 有 土 地 使 用 權原土地使用者收購申請土地儲備中心原土地使用者權屬調查土地儲備中心原土地使用者征詢規劃意見土地儲備中心規劃部門費用測算土地儲備中心評估機構收購方案請示政府土地儲備中心收購方案批復土地儲備中心政府收購補償原土地使用者土地儲備中心權屬變更國土局原土地使用者土地儲備中心交付土地土地儲備中心原土地使用者組 織 實 施 土 地 一 級 開 發 -辦理征地手續耕地開墾費國土局開發主體防洪費國土局開發主體超轉費國土局開發主體新增建設用12、地使用費國土局開發主體下發市政府用地批復發主體國土局公告市政府用地批復土地所有者政府拆遷手續核發集體土地房屋拆遷許可證開發主體建委核發城市房屋拆遷許可證開發主體建委市政基礎設施建設開發主體建委組 織 實 施 征 地協商征地補償村集體、開發主體村集體、開發主體村民大會或村民代表大會村集體土地使用者公示征地補償協議土地使用者村集體監督與聽取村民意見土地管理部門土地使用者報送征用土地方案政府國土局征地公告鄉鎮、村政府支付征地補償費土地所有者及土地使用者征地單位征地補償費監管公布鄉鎮、村土地管理部門土地變更征地單位村集體實施拆遷開發主體辦理征地結案表國土局開發主體 - 組 織 實 施 土 地 一 級 13、開 發地批準書領取建設用政府用地批復國土局開發主體各項征地費憑證國土局開發主體征地結案表國土局開發主體其他材料國土局開發主體市政基礎設施建設開發主體審核土地一級開發成本所有支出憑證審核單位開發單位土地一級開發實施方案審核單位開發單位招標底價審核單位開發單位中標通知書審核單位開發單位其他資料審核單位開發單位組織驗收土地土地一級開發實施方案驗收小組開發單位開發情況介紹驗收小組開發單位、監督單位、監管單位現場踏勘驗收小組開發單位驗收報告國土局驗收小組收回國有土地簽訂土地開發費支付和土地轉交協議開發單位土地儲備中心開發單位土地儲備中心支付土地開發費開發單位土地儲備中心移交土地土地儲備中心開發單位納入政14、府土地儲備庫政府土地儲備中心入 市 準 備依據市政府年度土地供應計劃國民經濟發展計劃土地儲備中心政府宏觀調控和房地產市場運行情況土地儲備中心市場調查儲備開發土地情況土地儲備中心土地儲備中心確 定 土 地 出 讓 價 格規劃意見書土地儲備中心市規委評估報告土地儲備中心評估機構土地儲備中心初審意見市土地儲備中心土地儲備分中心Ppt文檔市土地儲備中心土地儲備分中心確定土地出讓方案編制方案國土局土地儲備中心方案報批國土局國土局出讓公告公告競買者國土局掛文件 制定招拍招拍掛文件土地儲備中心土地儲備中心掛文件 購買招拍招拍掛文件競買者土地儲備中心市 場 交 易申 請 競 買競買申請土地儲備中心競買者競買保15、證金土地儲備中心競買者土地交易服務成本費土地儲備中心競買者董事會決議土地儲備中心競買者法人身份證明土地儲備中心競買者授權委托書土地儲備中心競買者資金證明土地儲備中心競買者聯合競買協議書及授權委托書土地儲備中心競買者土地開發建設費擔保書土地儲備中心競買者競買報價土地儲備中心競買人成交確認書競買人土地儲備中心簽 定 合 同 和 辦 理 后 續 手 續簽 訂 出 讓 合 同成交確認書市或區國土局競買者營業執照市或區國土局競買者法人身份證明市或區國土局競買者開戶銀行戶名及人民幣賬號市或區國土局競買者交納出讓金交納出讓金通知書市國土局競買者交 納 契 稅簽訂出讓合同市國土局競得人交納出讓金發票市或區稅務局競得人土 地 一 級 開 發 費 與 土 地 交 付補償合同市或區稅務局競得人成交確認書市或區稅務局競得人交付協議土地儲備中心競得人土地儲備中心競得人收取土地一級開發費土地儲備中心競得人移交土地競得人土地儲備中心