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1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營流程和關(guān)注要點開開發(fā)發(fā)階階段段商業(yè)管理商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展部部（投投資資）項項目目管管理理物物業(yè)業(yè)公公司司投資財務(wù)招商運營行政管理財務(wù)管理開業(yè)后營運管理設(shè)備設(shè)施保安保潔前前期期階階段段可可行行性性評評估估開開發(fā)發(fā)階階段段商業(yè)管理商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展部部（事事業(yè)業(yè)部部）項項目目管管理理物物業(yè)業(yè)公公司司招商管理營運管理行政管理投資財務(wù)開業(yè)后營運管理設(shè)備設(shè)施保安保潔設(shè)設(shè)計計階階段段施施工工開開始始開開發(fā)發(fā)階階段段商業(yè)管理商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展部部（事事業(yè)業(yè)部部）項項目目管管理理物物業(yè)業(yè)公公司司招商管理營運管理行政管理投資財務(wù)開業(yè)后營運管理設(shè)備設(shè)施保安保潔施施工工階階段段項目評估市場分析投資戰(zhàn)略財務(wù)2、分析可行性評估項目收購區(qū)域市場趨勢項目立項商業(yè)功能評估人力體系評估財務(wù)風(fēng)險評估市場研究商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)定位商業(yè)需求評估招商推廣面積占比商鋪分割內(nèi)外動線業(yè)態(tài)組合品牌組合招商策略主力店招商主力店意向確認營運需求評估建筑與機電標準架構(gòu)模型決策規(guī)則制度/流程標準合同收益分析預(yù)算管理管理方式設(shè)計物業(yè)管理設(shè)計營運費用估算物業(yè)管理費估算物物業(yè)業(yè)前前期期介介入入項目招商招招商商管管理理主力店簽約招商大會次主力店招商品牌店招商合同會簽審批流程營運管理規(guī)劃物業(yè)合同物業(yè)管理團隊組建與培訓(xùn)開開業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)階階段段商業(yè)管理商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展部部（事事業(yè)業(yè)部部）項項目目管管理理物物業(yè)業(yè)公公司司招商管理營運管理行政管理投3、資財務(wù)開業(yè)后營運管理設(shè)備設(shè)施保安保潔營營運運階階段段管管理理營營運運押金收訖工程整改商戶裝修開業(yè)跟進開業(yè)籌備開業(yè)推廣收支規(guī)則預(yù)算管理營運團隊組建現(xiàn)場專業(yè)培訓(xùn)項目整體接管承接驗收裝修管理成品保護保潔開荒試 營 業(yè)客戶儲備利利潤潤中中心心戰(zhàn)略合作品牌調(diào)整目標管理技術(shù)支持推廣協(xié)調(diào)重大投訴客戶滿意人力行政人力行政經(jīng)營目標效益分析企劃推廣商戶服務(wù)租約維護規(guī)范經(jīng)營維護保養(yǎng)運行管理消防管理環(huán)境管理安全管理多種經(jīng)營商業(yè)數(shù)據(jù)收租收費項目后評估施施工工階階段段招招商商管管理理品牌店招商營運管理規(guī)劃物業(yè)管理團隊組建與培訓(xùn)綜合管理綜合管理綜合管理物物業(yè)業(yè)前前期期介介入入物業(yè)管理團隊組建與培訓(xùn)綜合管理后勤保障耗品采購現(xiàn)4、場咨詢費用收取物業(yè)管理團隊組建與培訓(xùn)消防管理環(huán)境管理安全管理商業(yè)地產(chǎn)各階段關(guān)注要點商業(yè)地產(chǎn)投資及設(shè)計階段關(guān)注要點商業(yè)地產(chǎn)投資及設(shè)計階段1、項目定位要清晰，并預(yù)先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設(shè)計3、運營前置，降低后期運營成本通常設(shè)計輸入條件的決定因素通用設(shè)計條件輸入1、國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范措施5、成本控制指標2、政府部門批復(fù)意見6、意向客戶的需求3、市場定位7、同類項目設(shè)計標準4、項目實地情況商用項目建筑、結(jié)構(gòu)技術(shù)概覽商場設(shè)計要求凈高要求租戶區(qū)荷載要求推廣區(qū)及推廣設(shè)施貨運要求公共區(qū)物業(yè)后勤設(shè)計要求物業(yè)管理辦公室運營用房卸貨區(qū)垃圾房其他設(shè)計要求室外廣告機商場標志標識5、及導(dǎo)視系統(tǒng)交房標準檢修維護商用項目設(shè)計階段的消防性能化分析使用特殊條件程序一般條件1、項目定位高3、項目周期允許2、功能空間復(fù)雜/地標4、消防性能化/結(jié)構(gòu)超限審查特殊設(shè)計程序一般流程 1、向政府主管部門申請獲得同意 2、組織專業(yè)設(shè)計顧問進行專項設(shè)計 3、申請召開專家論證會 4、按會議紀要進行施工圖設(shè)計商用項目機電工程流程租租戶戶工工程程條條件件確確認認通用機電設(shè)計標準確定設(shè)計施工改造機機電電系系統(tǒng)統(tǒng)運運行行運行調(diào)試及物業(yè)移交開業(yè)后拾遺補缺商業(yè)地產(chǎn)招商管理 1、談判管理預(yù)先制定條件策略 2、合同管理簽約、退約、節(jié)約、違約 3、品牌管理確保進駐商戶的品牌及定位，制定提升品牌計劃 4、供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)的建6、立與管理 5、收支管理押金、定金、傭金、欠費 6、代理商的管理獨家代理、聯(lián)合代理、開放招商商用建設(shè)成本及招投標管理重要注意事項合理成本分攤從稅務(wù)籌劃的角度考慮，在項目開發(fā)階段，盡可能合理的將商業(yè)的開發(fā)成本分攤給住宅，有效的增加住宅部分的土地增值稅及所得稅抵扣成本運營中的合理避稅新的會計準則中，土地成本已經(jīng)不計入房地產(chǎn)稅的計算基數(shù)，同時需要衡量房地產(chǎn)稅的兩種計算模式；運營中的固定資產(chǎn)成本合理分攤避稅價值工程研究制定合理的目標成本是成本控制的關(guān)鍵。例如：北京來福士消防研究進行了64個不同方案的性價比研究，最終確定了一個最經(jīng)濟合理的消防方案做好標段劃分協(xié)調(diào)好變更洽商商業(yè)項目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項遠大于住7、宅，需要建立大總包制，以便于減少供應(yīng)商和承包商的數(shù)量；商業(yè)項目遇到的洽商變更工作需要較好的協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)運營管理 1、商場財務(wù)系統(tǒng)的建立與管理 5、租賃計劃管理，根據(jù)簽約到期情況滾動編制租賃計劃 2、營運收支的預(yù)算與控制 6、商場的維護 3、商戶經(jīng)營狀況的跟進與客戶跟進 7、與物業(yè)管理的有效溝通 4、商場活動、促銷季人流的統(tǒng)計電梯（客梯、貨梯）扶梯、自動步道設(shè)備機房設(shè)置要求停車場室外廣場及活動區(qū)工工程程實實施施1、項目定位要清晰，并預(yù)先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設(shè)計5、成本控制指標6、意向客戶的需求7、同類項目設(shè)計標準4、消防性能化/結(jié)構(gòu)超限審查預(yù)先制定條件8、策略簽約、退約、節(jié)約、違約確保進駐商戶的品牌及定位，制定提升品牌計劃押金、定金、傭金、欠費獨家代理、聯(lián)合代理、開放招商商用建設(shè)成本及招投標管理重要注意事項從稅務(wù)籌劃的角度考慮，在項目開發(fā)階段，盡可能合理的將商業(yè)的開發(fā)成本分攤給住宅，有效的增加住宅部分的土地增值稅及所得稅抵扣成本新的會計準則中，土地成本已經(jīng)不計入房地產(chǎn)稅的計算基數(shù)，同時需要衡量房地產(chǎn)稅的兩種計算模式；運營中的固定資產(chǎn)成本合理分攤避稅制定合理的目標成本是成本控制的關(guān)鍵。例如：北京來福士消防研究進行了64個不同方案的性價比研究，最終確定了一個最經(jīng)濟合理的消防方案商業(yè)項目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項遠大于住宅，需要建立大總包制，以便于減少供應(yīng)商和承包商的數(shù)量；商業(yè)項目遇到的洽商變更工作需要較好的協(xié)調(diào) 5、租賃計劃管理，根據(jù)簽約到期情況滾動編制租賃計劃 7、與物業(yè)管理的有效溝通