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1、序序號號稅稅種種稅稅項項計計稅稅依依據據計計算算方方法法法法定定稅稅率率1增增值值稅稅預預繳繳含稅預收款含稅預收款/（1+9%）*3%3%清清繳繳含稅預收款（含稅預收款-可抵減的土地成本）/（1+9%）*9%-進項稅-預繳增值稅9%2增增值值稅稅附附加加稅稅城城建建稅稅增值稅增值稅金額*7%7%教教育育費費附附加加增值稅增值稅金額*3%3%地地方方教教育育費費附附加加增值稅增值稅金額*2%2%3土土地地增增值值稅稅預預繳繳含稅預收款-預繳增值稅（含稅預收款預繳增值稅）*2%/3%/4%普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類型房產為3%。普普通通住住宅宅的的認認定定標標準準住宅小區建2、筑容積率在1.0（含本數）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下。清清算算單單位位（分分期期、立立項項、工工規規證證）用地規劃許可證清清算算原原則則（整整體體清清算算、兩兩分分法法、三三分分法法）整體清算/兩分法/三分法自行選擇土土地地成成本本分分攤攤方方式式占地面積法或建筑面積法開開發發成成本本分分攤攤方方式式建筑面積法公公共共配配套套處處理理（紅紅線線內內無無償償移移交交政政府府、產產權權歸歸全全體體業業主主所所有有的的）共配成本分攤到可售項目中土增稅前抵扣公公共共配配套套處處理理（紅紅線線外外無無償償移移交交政政府府、產產權權歸3、歸全全體體業業主主所所有有的的）嚴格上不可在土增稅前抵扣；若提供政府文件表明配套與項目相關，則其發生的成本費用可分攤到可售項目中土增稅前抵扣車車位位是是否否有有產產權權否車車位位是是否否參參與與土土增增稅稅清清算算否車車位位是是否否分分攤攤土土地地成成本本否車車位位成成本本分分攤攤方方式式視同共配，其成本分攤到可售項目中土增稅前抵扣舊舊房房轉轉讓讓增值額=銷售收入-扣除金額 增值率=增值額扣除金 （確定稅率） 土地增值稅=增值額*稅率-扣除金額*速算扣除系數或核定征收時，銷售收入*核定征收率1.1.四四級級超超率率累累進進稅稅率率（1）增值額未超過扣除項目金額土地增值稅稅額增值額（2）增值額超4、過扣除項目金額，未超過土地增值稅稅額增值額扣除項目金額（3）增值額超過扣除項目金額，未超過土地增值稅稅額增值額扣除項目金額（4）增值額超過扣除項目金額土地增值稅稅額增值額扣除項目金額2.2.核核定定征征收收率率普通住宅銷售收入核定征收率為6%對非普通住宅銷售收入核定征收率為8%對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%對其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%3土土地地增增值值稅稅4企企業業所所得得稅稅預預繳繳應納稅所得額（利潤總額+/-調整項+預繳所得額-結轉所得額-以前年度虧損）*25%-已繳納所得稅額20%/15%/3%匯匯算算清清繳繳應納稅所得額（利潤總額+/-調整項+預繳所得額-結轉所得5、額-以前年度虧損）*25%-已繳納所得稅額25%5契契稅稅土土地地款款土地價款土地價款*3%3%城城市市基基礎礎設設施施配配套套費費（若若當當地地規規定定繳繳納納）土地合同有約定，則屬于地價一部分，則需繳納契稅。6房房產產稅稅從從租租計計征征從從價價計計征征房產原值的70%房產原值*70%*1.2%（年稅率）1.20%7土土地地使使用用稅稅土土地地使使用用稅稅占地面積占地面積*年稅額（按年計）根據深圳市城鎮土地使用稅納稅等級范圍（蛇口區域為6元/年）8印印花花稅稅印印花花稅稅合同金額（不含稅/含稅）合同金額*對應稅率購銷合同：萬分之三加工承攬合同：萬分之五建設工程勘察設計合同：萬分之五建筑安裝6、工程承包合同：萬分之三財產租賃合同：千分之一貨物運輸合同：萬分之五倉儲保管合同：千分之一借款合同：萬分之零點五財產保險合同：萬分之零點三技術合同：萬分之三產權轉移書據：萬分之五9個個人人所所得得稅稅個個人人所所得得稅稅財產轉讓收入應納稅所得額=財產轉讓收入-財產原值-轉讓中發生的合理費用應繳個人所得稅=應納稅所得額20%個人轉讓股權個稅稅率20%納納稅稅義義務務時時間間當當地地政政策策文文號號取得預收款次月15日之前（節假日順延）財財稅稅201620163636號號-2.-2.營營業業稅稅改改征征增增值值稅稅試試點點有有關關事事項項的的規規定定，第（八）條第9條20162016年年第第18187、號號- -國國家家稅稅務務總總局局關關于于發發布布房房地地產產開開發發企企業業銷銷售售自自行行開開發發的的房房地地產產項項目目增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法的的公公告告，第十條深深圳圳市市全全面面推推開開“營營改改增增”試試點點工工作作指指引引（之之二二），第十一條發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天20162016年年第第1818號號- -國國家家稅稅務務總總局局關關于于發發布布房房地地產產開開發發企企業業銷銷售售自自行行開開發發的的房房地地產產項項目目增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法的的公公告告財財稅稅201618、402016140號號- -關關于于明明確確金金融融 房房地地產產開開發發 教教育育輔輔助助服服務務等等增增值值稅稅政政策策的的通通知知（拆遷補償金額列入土地成本）深深圳圳市市全全面面推推開開“營營改改增增”試試點點工工作作指指引引（之之四四）應在次月規定的納稅申報期限內申報繳納增值稅稅的同時一并申報繳納城建稅。深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于統統一一內內外外資資企企業業和和個個人人城城市市維維護護建建設設稅稅和和教教育育費費附附加加制制度度的的公公告告應在次月規定的納稅申報期限內申報繳納增值稅稅的同時一并申報繳納教育費附加。深深地地稅稅發發20055162005516號號- -深深圳9、圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于恢恢復復征征收收房房地地產產轉轉讓讓教教育育費費附附加加的的通通知知應在次月規定的納稅申報期限內申報繳納增值稅稅的同時一并申報繳納地方教育費附加。深深地地稅稅告告2011620116號號- -深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于代代征征地地方方教教育育附附加加的的通通告告轉讓房地產合同簽訂時間為準/收取預收款項次月國國家家稅稅務務總總局局深深圳圳市市稅稅務務局局公公告告20192019年年第第8 8號號 國國家家稅稅務務總總局局深深圳圳市市稅稅務務局局關關于于發發布布土土地地增增值值稅稅征征管管工工作作規規程程的的公公告告目前簽署認購書和收到預收款次月納稅10、申報限期內預繳土增稅；按2019年第8號公告新的清算規程，預繳的前提條件是轉讓房地產合同簽訂日期為納稅義務發生時間，即收到定金預收款不用預繳土增稅，待完成網簽合同后才預繳土增稅。國家稅務總局深圳市稅務局公告2019年第8號 國家稅務總局深圳市稅務局關于發布土地增值稅征管工作規程的公告，第二章 房地產項目管理以項目登記為清算單位。第四條納稅人進行房地產開發，以規劃部門審批的建設用地規劃許可證中的項目名稱辦理項目登記。城市更新項目可結合城市更新項目批復、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。對于分期開發的項目，主管稅務機關可結合建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會計核算情11、況，經集體合議后，確認按分期建設的項目進行項目登記。住宅小區建筑容積率在1.0（含本數）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下。國家稅務總局深圳市稅務局公告2019年第8號 國家稅務總局深圳市稅務局關于發布土地增值稅征管工作規程的公告，第二十一條清算原則（整體清算、兩分法、三分法）企業選擇。第二十一條納稅人辦理清算申報時，對同一開發項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅、其他類型房地產的，如納稅人申請享受免征普通標準住宅的土地增值稅優惠政策，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。國國家家稅稅務務總總局局深深12、圳圳市市稅稅務務局局公公告告20192019年年第第8 8號號 國國家家稅稅務務總總局局深深圳圳市市稅稅務務局局關關于于發發布布土土地地增增值值稅稅征征管管工工作作規規程程的的公公告告，第八章 舊房轉讓征收管理深深地地稅稅發發20094602009460號號- -深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于土土地地增增值值稅稅核核定定征征收收有有關關問問題題的的通通知知能提供舊房及建筑物評估價格的按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。不能取得評估價格，但能提供購房發票的經主管稅務機關確認，可以按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣13、除項目。既沒有評估價格，又不能提供購房發票的實行核定征收，核定征收包括核定扣除項目、核定征收率。 核定扣除項目，指納稅人不能提供購房發票，主管稅務機關在確定其加計扣除基數時可以依據不動產證登記價格或在國土產權管理部門查詢的原購買價格核定。 屬于自建房（含適用舊房政策的房地產開發產品）的，主管稅務機關可以依據房產建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數。 核定征收率，指按照核定征收率計算應當繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個人轉讓存量房土地增值稅征收，具體核定征收率可適用深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知（深地稅發2009460號）的有關規定。 核定征收率：對普通標準住宅銷14、售收入核定征收率為6%，對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預征稅款。嚴格上不可在土增稅前抵扣；若提供政府文件表明配套與項目相關，則其發生的成本費用可分攤到可售項目中土增稅前抵扣季度申報繳納深深地地稅稅發發20091722009172號號- -深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局轉轉發發國國家家稅稅務務總總局局關關于于印印發發房房地地產產開開發發經經營營業業務務企企業業所所得得稅稅處處理理辦辦法法的的通通知知開發項目位于深圳市經濟特區內的，計稅毛利率為20%；開發項目位于經濟特區外的，計稅毛15、利率為15%；開發項目屬于經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。每年5月底前國稅發200931號-關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知深地稅發2009172號-深圳市地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知國稅函2010201號-關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天深圳市契稅是產權登記部門代征，在辦理土地證前交繳納，故不受上述納稅時間約束。每年12月深深地地稅稅發發19993741999374號號 深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關16、關于于印印發發房房產產稅稅、車車船船使使用用稅稅若若干干政政策策問問題題解解答答的的通通知知自用、出租、出色、作價投資、入股或作為條件與其他單位、個人興辦合資、合作、聯營或股份制企業的房產，自建成之月起免征房產稅3年，期滿后按規定繳納房產稅。財財稅稅20081522008152號號財財政政部部 國國家家稅稅務務總總局局關關于于房房產產稅稅城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅有有關關問問題題的的通通知知一、關于房產原值如何確定的問題對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并17、記載的，應按規定予以調整或重新評估。土地合同有約定，則屬于地價一部分，則需繳納契稅。第一年：從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；如無合同約定交付時間，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅；第二年后：每年10-12月財財稅稅20081522008152號號 財財政政部部 國國家家稅稅務務總總局局關關于于房房產產稅稅城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅有有關關問問題題的的通通知知三、關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。深深圳圳市18、市地地方方稅稅務務局局公公告告20172017年年第第3 3號號- -深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于調調整整我我市市城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅納納稅稅等等級級范范圍圍的的公公告告深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局公公告告20182018年年1 1號號 深深圳圳市市地地方方稅稅務務局局關關于于調調整整房房產產稅稅和和城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅納納稅稅期期限限的的公公告告統一調整為稅款所屬期當年的10月1日至12月31日；本公告自2018年2月1日起施行，有效期5年。合同簽署次月股權轉讓印花稅那產權轉移書據萬分之五繳納印花稅股權轉讓協議已簽訂生效的，受讓方已支付或部分支付股權轉讓價款的19、次月15日內國國家家稅稅務務總總局局公公告告20142014年年第第6767號號- -國國家家稅稅務務總總局局關關于于發發布布股股權權轉轉讓讓所所得得個個人人所所得得稅稅管管理理辦辦法法（試試行行）的的公公告告個人轉讓股權需按“財產轉讓所得”繳納個人所得稅20171229深圳市地方稅務局公告2017年第3號-附件：深圳市城鎮土地使用稅納稅等級范圍.docx序序號號事事項項稅稅務務處處理理當當地地政政策策文文號號第第一一章章 投投、融融資資環環節節1股權收購的稅務處理個人所得稅/企業所得稅賣方若是個人，則收到股權款應繳納20%個人所得稅；賣方若是企業，境內企業則應繳納25%企業所得稅，境外企業則20、繳納10%企業所得稅。印花稅：股轉合同雙方繳納，按股權轉讓合同規定的轉讓金額*萬分之五繳納印花稅2購買在建工程的稅務處理個人所得稅/企業所得稅賣方若是個人，則收到股權款應繳納20%個人所得稅；賣方若是企業，境內企業則應繳納25%企業所得稅，境外企業則繳納10%企業所得稅。增值稅及附加賣方：銷售不動產繳納增值稅及附加土增稅賣方：銷售不動產繳納增值稅印花稅：合同雙方繳納，轉讓在建工程金額*萬分之五繳納印花稅3股東借款的利息支出的扣除股東應收息當年開具出利息發票和繳納增值稅及附加，子公司取得利息發票方可所得稅前扣除。第第二二章章拿拿地地環環節節1逾期支付土地價款支付的違約金/利息的扣除不可土地增值稅21、前扣除；企業所得稅前可扣除2分期支付土地價款產生的利息支出是否繳納契稅若土地合同中有約定利息金額，應繳納契稅財稅2004134號-財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知3母公司拍地、子公司開發，當地政策是否允許更換土地票據？不允許更換土地票據4母公司拍地、子公司開發，若不允許更換土地票據，后期股權發生變化，土地價款是否能在增值稅、土地增值稅和企業所得稅前扣除？后期股權發生變化，土地價款存在增值稅、土地增值稅和企業所得稅前不能扣除風險。財稅2016140號規定項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。財稅2016140號-國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服22、務等增值稅政策的通知5土地返還款或財政補貼計入收入或沖減成本土地返還款或財政補貼應計入收入，不做成本沖減6土地返還款、財政補貼及獎勵款等在增值稅和土地增值稅的處理土地返還款、財政補貼及獎勵款等做營業外收入，無增值稅和土增稅8代建行為如何征收增值稅受建房單位委托，提供為其代建房屋的行為，應按經紀代理服務稅目征收增值稅，銷售額為其向委托方收取的代建手續費。這里所指的代建房屋行為應該必須同時符合下列條件：（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；（二）與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；（四）不以受托方的名義辦理工程結算。9紅線外支出在土地增值稅和企業所得稅上23、的扣除及扣除標準嚴格上，紅線外支出在土增稅和所得稅前均不可扣除。若有政府部門書面出具紅線外支出與項目相關性或土地合同上有描述“紅線外支出成本為取得土地的代價”類似字眼，則稅局基本允許土增稅和所得稅前扣除。10舊城改造拆遷主體如何繳納增值稅（貨幣補償、房屋補償）拆遷主體為支付補償方，無增值稅11舊城改造拆遷補償費（貨幣補償、房屋補償）能否在增值稅銷售額中扣除貨幣補償可作為土地成本之一，在增值稅銷項稅中抵減；房屋補償不可以。12舊城改造拆遷補償費（貨幣補償、房屋補償）在土地增值稅的處理（收入和成本如何確定）貨幣補償：作為土地成本，在土地增值稅前抵扣；房屋補償：按公允價確認收入，同時確認成本13公共24、配套設施無償移交是否“視同銷售”產權未辦入開發商名下，則無需“視同銷售”第第三三章章 開開發發建建設設環環節節1取得在建工程后再進行開發的，成本如何在土地增值稅前扣除？取得前的成本，土增稅可抵扣，但不可以加計扣除；取得后的成本，土增稅可抵扣且可以加計扣除。2籌辦期費用的扣除屬于持有物業中直接扣除，不可放入土地增值稅前扣除3售樓部、樣板間的處理（利用紅線內開發產品、后期出售)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收人并準予扣除成本。4售樓部、樣板間的處理（紅線內臨時建造、后期拆除）房地產企業在開發社區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓25、部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。序序號號事事項項稅稅務務處處理理當當地地政政策策文文號號5售樓部、樣板間的處理（利用小區內配套設施，如：會所）房地產企業利用規劃配套設施（如：會所、物業管理用房），發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理： 建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。 建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。6售樓部、樣板間的處理（紅線外自26、建或租用）作為銷售費用，不可稅前扣除，可企業所得稅前扣除7“甲供材料”的稅務處理未視同銷售，直接成本扣除第第四四章章 銷銷售售環環節節1 1、對對外外銷銷售售1項目內配建公租房/廉租房，無償移交政府無稅2項目內配建公租房/廉租房，政府回購按照回購價格繳納增值稅及附加、土地增值稅和企業所得稅3開發產品轉為自用再銷售的稅務認定（增值稅能否扣減土地成本？土增稅按照轉讓一手房還是舊房計算？）從事房地產開發的納稅人將開發產品轉為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的，轉讓時適用舊房轉讓土地增值稅政策。國家稅務總局深圳市稅務局公告2019年第8號 國家稅務總局深圳市稅務局關于發布土地增值稅征管工作規程的公27、4買房送裝修、家電、物管費等是否繳納增值稅、土增稅及企業所得稅屬于買一贈一，贈送的裝修、家電、物管費等均計入房價的一部分了，所以不視同銷售，不繳納增值稅、土地增值稅及企業所得稅。5精裝修房屋在企業所得稅上的確認收入時點對于精裝房，項目入伙手續即視為開發產品已達完工，與會計結轉時點一致。2 2、對對外外出出租租1轉讓人防車位使用權（對外出租）是否參與土增稅清算？車位無產權，不屬于土地增值稅納稅義務范圍，不參與土地增值稅清算2免租期的稅務處理（增值稅、房產稅）出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于營業稅改征增值稅試點實施辦法（財稅201636號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務，無需繳納增值28、稅；免租期除免三年房產稅期間外，均需繳納房產稅。國家稅務總局公告2016年第86號-國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告第第五五章章 清清算算環環節節序序號號事事項項稅稅務務處處理理當當地地政政策策文文號號1裝修成本的扣除（硬裝、軟裝）土地增值稅，硬裝按開發成本抵扣，軟裝按銷售費用，不可土地增值稅前抵扣2住宅專項維修基金的扣除在深圳市，首期專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價的2%，在辦理該物業項目初始登記前繳清，并取得合法有效票據，不屬于代收費用范圍，可土增稅前扣除。3借款利息的扣除據實扣除和計算扣除（土地成本+開發成本）*5%）兩種原則4清算后再轉讓房地產29、的土地增值稅處理尾盤清算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積）。國稅發2006187號-國家稅務總局關于房地產開發企業土地更多干貨及行業交流群加V：CJF-0082序序號號事事項項稅稅務務處處理理當當地地政政策策文文號號應應對對/ /籌籌劃劃建建議議買方購買在建工程的成本計算土增稅時，未來銷售產品時，不可以享用加計扣除；僅能在建工程再投入所發生的成本費用，僅就新投入的部分進行加計扣除。建議拍地前先確定好聯合體，避免拍地后再引入合作方或收購股權若有土地返還款，建議單獨簽署財政補貼事項合同，與土地合同分開簽署合同，以規避沖減土地成本。建議紅線外支出能在土地合同中明確應應對對/ /籌籌劃劃建建議議應應對對/ /籌籌劃劃建建議議應應對對/ /籌籌劃劃建建議議