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1、融創集團新區域融創集團新區域拓展思路拓展思路q三年戰略目標三年戰略目標q全國化戰略進展現狀全國化戰略進展現狀q全國化戰略現狀的差距及措施全國化戰略現狀的差距及措施q下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點q融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃融創集團三年戰略目標融創集團三年戰略目標融創集團全國化戰略進展現狀融創集團全國化戰略進展現狀q融創集團今年戰略目標融創集團今年戰略目標4141億，目前進經營預算項目億，目前進經營預算項目共計共計31.0731.07億（其中置地億（其中置地9.949.94億，奧城億，奧城11.711.7億，長春億，長春上城上城4.234.23億，德陽2、淺水灣億，德陽淺水灣2 2億，重慶項目億，重慶項目3.23.2億），億），戰略缺口戰略缺口9.939.93億。億。q融創集團計劃今年下半年至明年一季度獲取的土地融創集團計劃今年下半年至明年一季度獲取的土地總面積為總面積為630630萬平米，可貢獻銷售額萬平米，可貢獻銷售額356356億元，在完億元，在完成今年目標的基礎上，為成今年目標的基礎上，為20112011年貢獻銷售額年貢獻銷售額7878億，億，利潤利潤2222億元，加上今年結轉億元，加上今年結轉3737億元，共億元，共115115億，接近億，接近20112011年年120120億的戰略目標。億的戰略目標。戰略目標完成情況戰略目標完成情況3、q奧城住宅部分奧城住宅部分4 4月如期開盤，項目銷售良好，商業預期月如期開盤，項目銷售良好，商業預期8 8月開盤。月開盤。q置地海逸住宅置地海逸住宅7 7月開盤，前期積累大量客戶，商業準備月開盤，前期積累大量客戶，商業準備8 8月開盤。月開盤。q長春上城長春上城6 6月月1212日開盤，開盤當日合同額超過一億元。日開盤，開盤當日合同額超過一億元。q德陽淺水灣德陽淺水灣7 7月開盤，現在項目進展順利。月開盤，現在項目進展順利。q重慶已獲取大幅土地，預期今年重慶已獲取大幅土地，預期今年1010月份開盤。月份開盤。融創集團全國化戰略進展現狀融創集團全國化戰略進展現狀已經進經營預算項目城市及現狀已經進4、經營預算項目城市及現狀（項目現狀及公司現狀）（項目現狀及公司現狀） q東北區域除長春成立公司外，沈陽、大連、哈爾濱已東北區域除長春成立公司外，沈陽、大連、哈爾濱已派駐團隊長期進駐，區域布局初步形成。派駐團隊長期進駐，區域布局初步形成。q西南區域除成都、重慶已成立公司外，昆明已派駐團西南區域除成都、重慶已成立公司外，昆明已派駐團隊長期進駐。隊長期進駐。q以廣東的二線城市和南寧為主的兩廣區域中心已經成以廣東的二線城市和南寧為主的兩廣區域中心已經成立，工作團隊已經長期進駐當地，同時時刻關注廣州、立，工作團隊已經長期進駐當地，同時時刻關注廣州、深圳兩地，為深圳兩地，為1111年做好戰略儲備。年做好戰略5、儲備。融創集團全國化戰略進展現狀融創集團全國化戰略進展現狀已經進入的拓展城市及現狀已經進入的拓展城市及現狀（土地線索現狀及拓展人員現狀）（土地線索現狀及拓展人員現狀）融創集團全國化戰略的差距及融創集團全國化戰略的差距及措施措施 項目項目 土地獲取時間土地獲取時間 開盤時間開盤時間q時代奧城時代奧城 030308 1008 101010q奉賢奉賢 030309 1009 100707q石家莊藍郡石家莊藍郡 030309 1009 100909q青浦青浦 030310 1010 100606q蘇州天城蘇州天城 030310 1010 100606q南京奧城南京奧城 030311 1011 10066、06q山西榆次山西榆次 030312 1012 100505q領海領海 030312 1012 100606q荊州荊州 101001 1001 100606q長春長春 10100 01 101 100 06 6q蘇州鳳凰城蘇州鳳凰城 101001 1001 100909q德陽德陽 10100 02 102 100 06 6q無錫無錫 10100 03 103 100 08 8q洛陽洛陽 10101010 10100 08 8q北京三路居北京三路居 10101010 10100 08 8q鄭東新區鄭東新區 10101010 10101010q國際城國際城 10101010 10101010q山東7、高唐山東高唐 10101010 10100 08 8q金銀湖金銀湖 10100 06 106 100 07 7 融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施差距差距 自自0303年年8 8月份至月份至1010年年5 5月份，在集團獲取的近月份，在集團獲取的近2020塊塊土地中，融創只占其中的三塊土地中，融創只占其中的三塊工作改進措施工作改進措施1 1、尚未形成成熟的氛圍、尚未形成成熟的氛圍-氛圍支持行動效率。氛圍支持行動效率。 把高目標變成企業、團隊、個人自覺的行動方式；把高目標變成企業、團隊、個人自覺的行動方式；變成8、無須論證的信念；貫穿于變成無須論證的信念；貫穿于1010年每人每天的工作；把年每人每天的工作；把高目標體現在戰略思考、戰略執行和期望的結果中，融高目標體現在戰略思考、戰略執行和期望的結果中，融入公司的聚焦戰略管理體系和考核體系的所有行動中，入公司的聚焦戰略管理體系和考核體系的所有行動中，同時讓我們的發展團隊快速成長，更加聚焦高目標。同時讓我們的發展團隊快速成長，更加聚焦高目標。融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施2 2、深度思考，把準方向、深度思考，把準方向-方向主導行動效率。方向主導行動效率。 我們需要持續思考，并迅速推動異地團隊的戰略我們需要持續思考，并迅速推動異地9、團隊的戰略思考，把握、調整戰略方向；明晰戰略目標、戰略措思考，把握、調整戰略方向；明晰戰略目標、戰略措施；把不斷的變革聚焦在不斷調整變化的戰略上。深施；把不斷的變革聚焦在不斷調整變化的戰略上。深入研究新區域，新領域，新的發展方向，找準切入點。入研究新區域，新領域，新的發展方向，找準切入點。工作改進措施工作改進措施融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施3 3、需要搭建明晰的架構、需要搭建明晰的架構-架構提升行動效率。架構提升行動效率。 戰略決定架構，架構分配責任、權利和工作。我們戰略決定架構，架構分配責任、權利和工作。我們必須用考核指標體系整合所有行動；用現金流整合所有必須10、用考核指標體系整合所有行動；用現金流整合所有行動；用創新解決方案整合所有行動；用整合創造合力行動；用創新解決方案整合所有行動；用整合創造合力創造價值。在規范的架構下不斷完善發展流程，迅速反創造價值。在規范的架構下不斷完善發展流程，迅速反應，有力支持。應，有力支持。工作改進措施工作改進措施融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施4 4、需要更加注重整體性、需要更加注重整體性-整體性創造行動效率。整體性創造行動效率。 集團發展以及異地發展要求我們必須更加注重集團發展以及異地發展要求我們必須更加注重整體性，加大資源整合的力度，保障財物資源和人整體性，加大資源整合的力度，保障財物資11、源和人力資源的無障礙流動，提高資源的釋放和放大效率，力資源的無障礙流動，提高資源的釋放和放大效率，使異地發展與集團戰略達到高度統一。使異地發展與集團戰略達到高度統一。工作改進措施工作改進措施融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施5 5、具體措施方式：、具體措施方式：土地獲取方式多樣化土地獲取方式多樣化加強合作、并購公司加強合作、并購公司更加注重并堅持我們的商業模式更加注重并堅持我們的商業模式對已進入城市的充分挖掘對已進入城市的充分挖掘注重長期發展，為明后年貢獻銷售額注重長期發展，為明后年貢獻銷售額融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施工作改進措施工作12、改進措施 在當前的土地供應政策和現有的房地產轉讓政策在當前的土地供應政策和現有的房地產轉讓政策背景之下，直接的土地使用權轉讓、在建工程轉讓或背景之下，直接的土地使用權轉讓、在建工程轉讓或房地產項目轉讓具有交易成本高、交易限制條件多等房地產項目轉讓具有交易成本高、交易限制條件多等缺點。而通過收購房地產公司股權來間接實現房地產缺點。而通過收購房地產公司股權來間接實現房地產轉讓，則具有合同條件靈活、手續簡單，節省費用，轉讓，則具有合同條件靈活、手續簡單，節省費用，項目開發速度快的特點。項目開發速度快的特點。融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施擴大土地線索的來源，收購公司獲取優13、擴大土地線索的來源，收購公司獲取優質低價土地。質低價土地。 持續思考總結可復制的商業地產模式，爭取下半年持續思考總結可復制的商業地產模式，爭取下半年異地商業地塊的獲取，為集團向商業地產進軍提供土地異地商業地塊的獲取，為集團向商業地產進軍提供土地儲備。儲備。融創集團全國化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施 加大土地線索收集甄選最符合商業模式的加大土地線索收集甄選最符合商業模式的地塊地塊 天津作為大本營，為我們樹立了榜樣，我們對異天津作為大本營，為我們樹立了榜樣，我們對異地城市的理解與工作要以天津這座城市取得成績作為地城市的理解與工作要以天津這座城市取得成績作為目標。目標。融創集團全國14、化戰略的差距及措融創集團全國化戰略的差距及措施施對已進入城市的土地利用現有渠道進行對已進入城市的土地利用現有渠道進行深度挖掘深度挖掘下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點 在總結了多個城市拓展工作的基礎上，我們提煉在總結了多個城市拓展工作的基礎上，我們提煉出一套獲取土地的工作流程，這種可復制的工作方式出一套獲取土地的工作流程，這種可復制的工作方式保證了異地團隊工作方向的明確性與工作的高效性。保證了異地團隊工作方向的明確性與工作的高效性。加強對土地獲取工作流程的熟悉加強對土地獲取工作流程的熟悉下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點 對城市地塊的準確理解是項目成15、功的基礎，每對城市地塊的準確理解是項目成功的基礎，每一個項目的成功是集團戰略目標完成的保證。一個項目的成功是集團戰略目標完成的保證。強化對區域城市地塊的理解強化對區域城市地塊的理解下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點 發展部是異地團隊與集團之間的銜接的紐帶，它發展部是異地團隊與集團之間的銜接的紐帶，它既要向集團領導反映異地團隊的工作生活情況，又要既要向集團領導反映異地團隊的工作生活情況，又要給異地團隊提供后方強大的資源，推動強方的工作。給異地團隊提供后方強大的資源，推動強方的工作。充分發揮支持作用，及時提供資源配置充分發揮支持作用，及時提供資源配置下一階段全國化戰略的實施重16、點下一階段全國化戰略的實施重點 實現公司今年的戰略目標，必須在八月前獲取土地實現公司今年的戰略目標，必須在八月前獲取土地能快速實現銷售的項目；綜合考慮目前的現金流，因而能快速實現銷售的項目；綜合考慮目前的現金流，因而本階段以獲取能快速實現現金流并防大的項目。本階段以獲取能快速實現現金流并防大的項目。加強對重點城市重點地塊的推動與資源傾斜加強對重點城市重點地塊的推動與資源傾斜下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點 隨著天津地區對戰略目標貢獻比例的不斷減小，異隨著天津地區對戰略目標貢獻比例的不斷減小，異地各區域的重要性日益凸現，因此，前期異地拓展的工地各區域的重要性日益凸現，因此17、，前期異地拓展的工作至關重要，下半年我們要在質量與數量上加大力度。作至關重要，下半年我們要在質量與數量上加大力度。質量體現在對區域，城市，地塊的精準把握；數量質量體現在對區域，城市，地塊的精準把握；數量體現為要在做好已進入城市工作的基礎上，快速強勢進體現為要在做好已進入城市工作的基礎上，快速強勢進入更多的二線城市，把戰略布局做的更扎實。入更多的二線城市，把戰略布局做的更扎實。加強各區域的工作力度加強各區域的工作力度6-76-7月份現金流情況決定基本無法獲取大宗土地，月份現金流情況決定基本無法獲取大宗土地，直接影響原計劃全年直接影響原計劃全年4444億指標的完成，調整后今年戰億指標的完成，調整后18、今年戰略目標為略目標為4141億元。億元。下半年土地獲取原則：下半年土地獲取原則：q以目前經營預算為依據以目前經營預算為依據q綜合考慮現金流、利潤率、布局、區綜合考慮現金流、利潤率、布局、區域市場特征域市場特征q布局服從現金流布局服從現金流融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃地塊名稱地塊名稱土地面積土地面積土地價格土地價格容積率容積率建筑面積建筑面積m1m11010600600元元/ /平米平米1.51.51515m2m2101015001500元元/ /平米平米1.81.81818m3m3202015001500元元/ /平米平米1.81.83636m4m4404012001200元19、元/ /平米平米1.51.56060q 測算說明測算說明為了便于安排計劃，根據為了便于安排計劃，根據 實際情況假設四類土地模型實際情況假設四類土地模型融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃m1m1：該該類類地地塊塊屬屬于于三三線線城城市市擬擬獲獲取取土土地地，可可以以快快速速實實現現現金流平衡并放大。現金流平衡并放大。m2m2：該該類類地地塊塊屬屬于于典典型型的的主主要要城城市市中中高高檔檔項項目目，規規模模較較適中可一期開發完畢。適中可一期開發完畢。m3m3：該該類類地地塊塊屬屬于于目目標標城城市市中中等等地地塊塊，三三十十六六萬萬平平米米分分兩期開發。兩期開發。m4m4：該該類類地地20、塊塊屬屬于于目目標標城城市市大大型型地地塊塊，可可以以支支持持集集團團長長期期戰戰略略目目標標，通通過過該該類類項項目目操操作作成成為為進進入入區區域域的的市市場場領導者。領導者。融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃q 四種土地地款支付說明：四種土地地款支付說明： 地地塊塊定定金金首付款首付款二次付款二次付款三次付款三次付款尾款尾款m120兩個月后兩個月后30八個月后八個月后50m215兩個月后兩個月后25六個月后六個月后30九個月后九個月后30m315兩個月后兩個月后20八個月后八個月后25十二個月后十二個月后20十六個月后十六個月后20m415兩個月后兩個月后20八個月后八個月后221、5十二個月后十二個月后20十八個月后十八個月后20融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃q 模擬地塊現金流測算方式：模擬地塊現金流測算方式：（1 1）成本測算說明：）成本測算說明： 各地塊的成本估算以市場經驗值為主。各地塊的成本估算以市場經驗值為主。（2 2）開發進度安排說明：）開發進度安排說明： m1m1：兩個月后開工，四個月后開盤；：兩個月后開工，四個月后開盤； m2m2、3 3、4 4：三個月后開工，五個月后開盤。：三個月后開工，五個月后開盤。（3 3）貸款測算說明：）貸款測算說明： 所有地塊都在開盤前一個月進行土地抵押貸款，所有地塊都在開盤前一個月進行土地抵押貸款，開盤后兩個月內22、進行在建工程抵押貸款。開盤后兩個月內進行在建工程抵押貸款。融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃q2010年年6-12月及月及2011年年1-3月份戰略拓展測算月份戰略拓展測算q戰略拓展目標戰略拓展目標融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃密切關注宏觀經濟環境及政策動向，快速應變密切關注宏觀經濟環境及政策動向，快速應變加大土地儲備工作力度，不放過任何土地線索，加強加大土地儲備工作力度，不放過任何土地線索，加強計劃性，讓土地等錢，不能讓錢等土地。計劃性，讓土地等錢，不能讓錢等土地。6、7、8三個月是實現全年戰略的關鍵，這三個月工三個月是實現全年戰略的關鍵，這三個月工作成效基本決定了今23、年經營預算落實情況及戰略預算作成效基本決定了今年經營預算落實情況及戰略預算差距落實情況。差距落實情況。融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃金融形勢的變化要求我們更加重視用現金流整合金融形勢的變化要求我們更加重視用現金流整合所有行動，確保銷售回款按計劃完成的同時，融資計所有行動，確保銷售回款按計劃完成的同時，融資計劃更加嚴謹周密，把融資基礎工作做扎實，加強與金劃更加嚴謹周密，把融資基礎工作做扎實，加強與金融機構的密切溝通，挖掘現有合作方資源，積極尋求融機構的密切溝通，挖掘現有合作方資源，積極尋求新的合作資源。新的合作資源。q融融資資安排安排2009.6-2009.7：實現公司今年的戰略目24、標，必須在八月前獲取土實現公司今年的戰略目標，必須在八月前獲取土地能快速實現銷售的項目；綜合考慮目前的現金地能快速實現銷售的項目；綜合考慮目前的現金流，因而本階段以獲取流，因而本階段以獲取m1類型地塊為主；類型地塊為主；由于東北的特定氣候，土地獲取方向主要在西南由于東北的特定氣候，土地獲取方向主要在西南和兩廣。和兩廣。q 戰略拓展安排戰略拓展安排 節奏安排節奏安排2009.82009.8月月2009.112009.11：本階段的主要是為明年作戰略儲備，可以考慮多種地本階段的主要是為明年作戰略儲備，可以考慮多種地塊；塊；但由于東北的氣候條件，必須在但由于東北的氣候條件，必須在4 4月月1 1日后25、才能動工，日后才能動工，因而本階段的土地獲取方向仍以西南、兩廣為主。因而本階段的土地獲取方向仍以西南、兩廣為主。 2009.12-2010.32009.12-2010.3土地獲取工作將全面展開，各區域的不同類型地塊都土地獲取工作將全面展開，各區域的不同類型地塊都可以獲取。可以獲取。但在同等條件下，優先考慮東北區域，滿足集團戰略但在同等條件下，優先考慮東北區域，滿足集團戰略布局的需要。布局的需要。更關注商業模式更關注商業模式加強對所在地的金融政策和機構的了解和關系建立，加強對所在地的金融政策和機構的了解和關系建立，尤其是對銀行開發貸款資格要求、貸款額度、按揭尤其是對銀行開發貸款資格要求、貸款額度26、按揭貸款等具體工作流程的了解。貸款等具體工作流程的了解。關注當地政府頒發四證和銷售許可證的要求和流程，關注當地政府頒發四證和銷售許可證的要求和流程，尤其關注銷售許可證的發放要求。尤其關注銷售許可證的發放要求。加強前期市場定位、規范、開發準備工作，縮短從加強前期市場定位、規范、開發準備工作，縮短從獲取土地到開盤、貸款的時間。獲取土地到開盤、貸款的時間。更加重視合作平臺的搭建與合作資源的挖掘。更加重視合作平臺的搭建與合作資源的挖掘。兩廣區域拓展安排兩廣區域拓展安排5月月85月月13日，日，18人的團隊完成對的六個廣人的團隊完成對的六個廣東二線城市和南寧的初步市場調查，并根據東二線城市和南寧的初步市場調查，并根據調查報告確定了佛山、東莞、中山和南寧為調查報告確定了佛山、東莞、中山和南寧為重點城市。重點城市。10年拓展工作主要以廣東的二線城市和南寧年拓展工作主要以廣東的二線城市和南寧為主，快速啟動項目；同時關注廣州、珠海為主，快速啟動項目；同時關注廣州、珠海和深圳，為和深圳，為11年做好戰略儲備。年做好戰略儲備。謝謝！謝謝！