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1、0 /共54頁項目概況與價目概況與價值判斷判斷獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施目目錄1 /共54頁示例內容示例內容項目區位：準確描述目區位：準確描述項目具體位置目具體位置區位示意區位示意圖關注內容：關注內容：項目區位，宗地所處城市、行政區域、非行政區域的地理位置圖形內容形內容說明：明：大市區圖內的相對位置，并標注公里數局域圖內定性表述宗地所處具體位置、相鄰主要干道、與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離可采用文字輔助說明過往常往常見問題：城市相對位置不清晰缺少主要位置參照物相關相關說明明2 /共54頁示例內容示例內容地表地表現狀：投狀：投資人人員必必須完成完成實地勘察，地勘察，對紅線范2、范圍位置清晰位置清晰圖形內容形內容說明：明：通過示意圖展現項目四至的情況并配有四至的外圍照片文字描述四至利弊及未來改變可行性過往常往常見問題：未實際勘察紅線及周邊紅線標識存在誤差相關相關說明明四至范四至范圍示意示意圖3 /共54頁示例內容示例內容地表狀況：完成地表狀況：完成對地表可地表可見物的物的調查了解及相了解及相應處理方案理方案圖形內容形內容說明：明：地表現狀是否有建筑物，保留或待拆（標注位置、面積）查清宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘，目前用途及未來規劃高壓線的跨越幅度及下埋可行性是否有林木、青苗，是否完成相應補償過往常往常見問題：未實際勘察紅線及周邊紅線標識存在誤差相關相關3、說明明地表狀況示意地表狀況示意圖4 /共54頁示例內容示例內容地下狀況：完成地址勘察、地下狀況：完成地址勘察、對地下構筑物的地下構筑物的調查了解及相了解及相應處理方理方案案關注內容：關注內容：地質條件、地下管網及其他地下工程；為準確成本預估做準備圖形內容形內容說明：明：查清地下管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等地質條件對未來施工的影響評估通過管網圖查清地下管線、電纜的具體走向填海、填湖地塊，需取得相關地質勘探資料地塊紅線外地下存在對項目規劃有影響的設施，如政府其他市政設施、軌道交通、水源地等相關相關說明明地下情況示意地下情況示意圖宗地四個角均有水源地，按照環評要求，304、0米范圍內不得建造化糞池5 /共54頁示例內容示例內容交通狀況：目前交通狀況：目前項目交通及公交目交通及公交線路的通達性，未來路的通達性，未來項目周目周邊交通交通的的規劃情況劃情況關注內容：關注內容：宗地出行主要依靠的交通方式,分析現有及規劃中的交通捷運系統等規劃地鐵、輕軌線路與項目的關系及實現時間道路交通完善程度及未來對便捷性的影響不利影響：項目臨近規劃的軌道交通、立交橋等可能對項目造成的噪音、景觀等影響相關相關說明明交通示意交通示意圖6 /共54頁示例內容示例內容周周邊環境及生活配套：境及生活配套：關注內容：關注內容：對周周邊環境及配套境及配套設施清施清晰摸晰摸查；為進行行PIE價價值判斷5、做準判斷做準備關注內容：關注內容：包括項目周邊教育、醫療、商業、文體、公園、大市政等的分布周邊配套須注明特征，如學校、醫院的等級，商業的規模等對以上各項配套，須落實具體實現時間相關相關說明明周周邊環境及生活配套示意境及生活配套示意圖7 /共54頁示例內容示例內容周周邊產業及就及就業情況：情況：對于新城區需要全面分析于新城區需要全面分析關注內容：關注內容：產業情況、就情況、就業人群的人群的規模及目前居住需求的解決方式模及目前居住需求的解決方式相關相關說明明8 /共54頁示例內容示例內容紅線外不利因素：外不利因素：對項目開目開發潛在潛在風險提前防范提前防范在距離在距離紅線1000米范米范圍內（重大6、不利內（重大不利因素不限距離），包括但不限于以下因素不限距離），包括但不限于以下事事項：噪音：機場、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、學校、車站、貨場污染：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產生煙霧和揚塵的場所惡臭：垃圾場、污水河/塘/溝渠宗教：廟宇、教堂、清真寺禁忌：殯儀館、火葬場、公墓、監獄或看守所、刑場危險物：高壓電線路、核電站、油氣庫站、彈藥庫等輻射性：微波通道、無線通訊基站環境變遷：規劃中的公路、道路、高架橋建設；綠地、水面、樹林等改變現狀附位置關系附位置關系圖、具體影響分析、具體影響分析相關相關說明明范例范例市市糞渣無害化渣無害化處理廠理廠&市病死畜禽市病死畜禽處理廠理廠項目西南面較遠7、處規劃有一個糞渣無害化處理廠以及一個市病死畜禽處理廠，但兩處理廠均位于山窩中，中間隔著高山，距項目直線距離約1.5千米。且按照規劃為無害處理廠，對項目的影響將會減至最低。1.5千米千米9 /共54頁示例內容示例內容大市政配套：大市政配套：對項目開目開發成本外部影響因素充分成本外部影響因素充分計算算關注內容：關注內容：供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、8、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附附圖：說明上述配套明上述配套設施的管施的管線走向、走向、容量和接口位置，及未來容量和接口位置，及未來規劃劃擴容和容和增加的情況增加的情況相關相關說明明配套管配套管線現狀示意狀示意圖10 /共54頁示例內容示例內容投投資環境概況：境概況：對當地政策及近期當地政策及近期變化化進行行綜述述當地政策影響分析當地政策影響分析限購、限貸、限價、市場監管、預售監管、物業管理費標準（新城市)等政府特殊政策或要求預售政策、建設標準保障房配建政策定價政策及當地特殊性要求相關相關說明明11 /共54頁示例內容示例內容土地價土地價9、值判斷：判斷：結合片區合片區PIE模型，模型，對項目做基本目做基本評判判針對主流市主流市場地地塊，可以從，可以從PIE對應的三個方面的三個方面進行考行考慮，形成，形成對地地塊優劣的初步劣的初步評價：價：土地評價得出的是土地定性的描述，旨在從PIE的維度區分土地的優劣區域和一線公司可根據城市實際情況，對各項指標的表述修訂和落實結合土地屬性合土地屬性對項目目進行完整的定性行完整的定性判斷判斷相關相關說明明12 /共54頁獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施項目概況與價目概況與價值判斷判斷項目目經營與與資金解決方案金解決方案目目錄補充：充：戰略契合度及其他信息略契合度及其他信息附附項目背景目背景資10、料清料清單：出：出讓文件（公開）、國土文件（公開）、國土證、出、出讓合同、合同、規劃要點、法院判決劃要點、法院判決書（如有），其他批文（如有）、公司（如有），其他批文（如有）、公司審計報告等的文件名稱及文號；相告等的文件名稱及文號；相應文件打包與可文件打包與可研研報告一并上告一并上傳平臺。平臺。土地土地權屬狀況與背景：完善基屬狀況與背景：完善基礎工作，注重排工作，注重排查項目背景目背景資料料分析內容及示例分析內容及示例13 /共54頁14 /共54頁獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施一手地一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）二手地二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權收購、在建工程等）11、合作方式（合作方背景、主要合作條款）風險防范措施15 /共54頁示例內容示例內容土地土地獲取方式及取方式及時間：一手地主要關一手地主要關鍵時間節點點與政府勾地：與政府勾地：需補充約定內容，以及策略條件設置相關相關說明明出讓方式：（拍賣、掛牌、招標）公告時間：2011年1月30日掛牌報名截止時間：3月3日16:00保證金截止時間：3月3日16:00現場競買時間：3月6日9:30未競得保證金返還時間： 3月11日土地出讓合同簽署時間：4月11日前交地時間：6月30日前交地條件：三通一平競買保證金：80000萬元底價: 23.6億元，樓面地價8000元/平方米地價支付節奏:16 /共54頁示例內容示12、例內容公告及合同主要內容：公告及合同主要內容：公告文件內容，主要建公告文件內容，主要建設、規劃等特劃等特殊性要求和策略掛牌條件等殊性要求和策略掛牌條件等相關文件相關文件須上上傳平臺平臺土地出土地出讓合同合同開竣工時間要求戶型限制要求地價支付條件及延付的相應罰則其他特殊性要求如存在勾地、托底如存在勾地、托底單位，位，須說明相關明相關背景背景相關相關說明明17 /共54頁示例內容示例內容報名及潛在名及潛在競爭者情況：爭者情況：報名及潛在名及潛在競爭者的背景情況爭者的背景情況參與的參與的動因及出價能力判斷因及出價能力判斷相關相關說明明18 /共54頁示例內容示例內容招招標項目目評標標準及分析：準及分13、析：評標標準具體方式及得分原準具體方式及得分原則綜合合報名情況名情況進行分析行分析相關相關說明明19 /共54頁獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風險防范措施二手地二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）20 /共54頁示例內容示例內容土地手土地手續狀況：關狀況：關鍵文件文件須核核查真真實性性簡述述項目來源及目來源及過程程關注內容：關注內容：項目開發主體的變化過程（可用文字表述項目的前期出讓、辦證、過戶等歷程）判斷項目閑置風險及是否有相關延期批文項目國土、規劃和建設（在建工程）的面積差異，并判斷補繳14、土地出讓金的金額相關相關說明明包含但不限于下述文件：包含但不限于下述文件：建設用地規劃許可證、國有土地使用權出讓合同(如有開竣工要求，須在備注欄標注時間）、建設用地批準書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證及相關批文等21 /共54頁示例內容示例內容項目公司狀況：目公司狀況：須完成工商局的相關完成工商局的相關查詢項目公司情況：目公司情況：項目公司股權結構項目公司所有股東對資產處置的態度、處置方式及特殊約定（如國有企業需公開掛牌）是否存在其他權益方或有影響的第三方（某公司獲取新項目獲取過程中，發現存在股東外第三方通過協議約定對項目擁有權益）土地實際控制人的背景在在項目前期盡早15、了解上述情況目前期盡早了解上述情況相關相關說明明22 /共54頁示例內容示例內容盡盡職調查情況：在情況：在協議談定前，盡可能完成盡定前，盡可能完成盡職調查，并反映到，并反映到協議中；如未完成盡中；如未完成盡職調查的的項目，目，須嚴謹表述各前提條件表述各前提條件關注內容：關注內容：土地法律手續是否完善成本情況及構成已簽署合同情況及解決方案（尤其關注已簽署的工程、設計、物業服務等合同）其他資產情況公司債務狀況及或有負債風險外部專業意見及結果一線公司相應的結論上述內容如不能通上述內容如不能通過事前盡事前盡職調查予以確予以確認，也需要在，也需要在談判判過程程中逐步落中逐步落實，并作，并作為合作前提條合16、作前提條件件相關相關說明明23 /共54頁示例內容示例內容土地土地獲取方式：取方式：闡述述獲取方式、程序和取方式、程序和細節，付款與付款條件需重，付款與付款條件需重點點說明明土地使用土地使用權獲取方式取方式簡述述（關鍵流程及要素表述）土地土地獲取程序取程序 以流程圖說明土地使用權取得的基本環節、時間和條件說明尤其涉及合作、二手交易項目、勾地項目，應與協議一一對應常常見問題：部分公司錯誤的將土地獲取流程簡化為項目過會時間表地價構成及支付地價構成及支付節奏奏地價構成（指真實完全地價，包含現金對價、實物對價、以利潤形式支付的對價、溢價產生的稅費以及其他代建義務等）表格說明總價、付款進度、支付金額和付17、款條件（包含保證金、誠意金、共管資金、委托貸款等）存在溢價項目，處理方案需提前與集團財務、稅務部門溝通相關相關說明明土地獲取流程圖示意24 /共54頁獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風險防范措施二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）25 /共54頁示例內容示例內容合作方式合作方式合作方背景合作方背景簡述述主要合作條款主要合作條款合作比例操盤條件并表條件資金統籌條件管理人成本投資及利潤分配原則商標與品牌許可條款其他特殊條款相關相關說明明26 /共54頁獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風險防范措施二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）27 /共54頁示例內容示例內容項目目風險與防范：與防范：對交易前后各交易前后各類風險作作謹慎慎評估，確保估，確保資金安全，金安全，避免潛在避免潛在風險影響影響項目運目運營存在存在風險狀況狀況包括但不限于付款風險、稅務風險、合作方履約能力風險、經營管理風險、收益分配風險、二手地閑置風險等明確具體風險內容，如拆遷需要明確拆遷量及拆遷周期防范措施，除采取措施外，須量化導致項目成本變化情況風險自自查相關相關說明明