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1、項目開發基本流程一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段土地獲取拿地招拍掛舊城改造股權轉讓拿地洽談的前提條件國有建設用地 集體建設用地符合土地利用總體規劃充分準備優質土地組建精干團隊爭取優惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制列入政府重點工程市重點工程、綠色通道（保障政府審批進度）等先讓政府了解我們爭取土地的優先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規費減免。 。土地款溢價返2、還以投資管理中心規定為準；降低預售條件第一步，告知原委（站在 政府角度上）；第二步，打消顧慮（站在 客觀角度上）；第三步，押保證金（站在 信任的角度上）可以押1.31.5倍的建設（達到預售條件前）保證金（500元/平方米）。努力爭取盡量爭取必須爭取優質土地組建精干團隊爭取優惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制爭取優惠研究競爭對手的產品 特別研究銷售好、去化 快的競品項目研究項目產品核心賣點研究產品去化速度研究產品性價比研究當地最早和最新的城市公園，當地最容易生長、最便宜的樹【見項目指引第6頁】3.深入市場調研關注所在城市范圍第三產業（人的產業或內生產業）所6比例（40%以下慎重，60%以3、上可以偏樂觀）；城市人群存款如何；了解供需比（年銷售面積/已出讓可供應面積）研究產品研究客戶研究市場優質土地組建精干團隊爭取優惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制調研研究市場容量及城市發展：除了城市人口，城區人口有多少；城市的發展方向研究客戶群體 有影響力、有錢人有多 少，在哪里，怎樣的人 才會來購買我們的房子研究市場價格 當地別墅/洋房銷售價格 如何；若帶裝修銷售， 客戶接受程度如何；可 以賣多少錢【見項目指引第 5頁】研究土地影響客戶研究客戶需要的產品 研究目標客戶對住房有 什么需求【見項目指引第6頁】8定案審批一一 、成就共享計劃、成就共享計劃成就共享獎勵金額 （億元） 0.2374、 凈利潤（億元） 1.806 開發周期（年）2支付地價款時間2014/1/16,2014/2/16,土地款支付額及節奏88.2%,1.5億元11.8%,2000萬元土地摘牌過戶時間2014-1-17項目總貨量 （億元，萬）21.4億，45.8萬首次預售總貨量（億元，萬）8.5億，40%，17.7萬首期開盤認購金額（開盤1個月內，億元）7.4億，35%，15.5萬首次開工時間2014-2-18首次預售時間2014-8-1首次竣工交樓時間2016-2-1712個月投入自有資金 1.899 回籠集團資金1.810 首次竣工交樓金額8.28億成就共享實現日期 2015-1-17 成就共享計提比例20%5、首期成就共享獎勵金額 0.022 定案審批二二、財務、財務指標指標指標數據指標數據指標數據獲取方式直接招拍掛每畝單價(萬元) 119 畝數 143 容積率 3.97 總地價（萬元） 17,000 樓面地價（元） 450 畝產利潤（萬元） 127 土地獲利倍數 1.03 銷售凈利率8.44%總可售面積(萬) 45.85 總銷售收入(萬元) 214,131 IRR19%定案審批三三 、現金流表、現金流表項目合計(億元）資金平衡時間（2014年10月）12個月（周期年）24個月36個月42個月資金流量 1.81 0.87 1.74 0.47 1.91 1.81 銷售回籠 21.41 4.76 6.86、8 15.74 21.41 21.41 融資收支 - 2.00 2.00 1.00 - - 開發付款 19.61 5.89 7.13 16.28 19.50 19.61 定案審批四、產品定價情況四、產品定價情況產品類型首期定價（元/）參考樓盤1參考樓盤2參考樓盤3定價理由地下車位 2,600 公寓（裝修） 4,800 30層高層洋房（板房） 8,000 30層高層洋房（精裝修） 4,600 商業（含售樓部） 8,000 底商 12,000 總體情況 4,791 定案審批五、產品成本情況五、產品成本情況產品類型售價（元） 單方土地成本（元）單方建造成本（元）單方其他（元）單方凈利（元）畝產利潤（7、萬元）地下車位 2,674 - 2,458 329 -113 - 公寓（裝修） 4,800 662 3,260 713 165 31 30層高層洋房（板房） 8,389 454 6,485 1,193 258 70 30層高層洋房（精裝修） 4,749 444 3,183 751 371 102 商業（含售樓部） 8,429 662 3,505 2,327 1,935 358 底商 12,000 454 3,285 4,860 3,402 920 總體情況 4,670 382 3,073 822 394 127 定案審批投資測算表定案審批規劃戶型裝修園林定位策劃會：第二部分 工作皆前置，摘牌即8、開工系統解決方案合理配置資源克服關鍵瓶頸施工總平面圖做好前期策劃規劃設計前置強勢推進收地勘探先行進場提前開展招標搶重點保綠色政府關系維護摘牌即開工前期策劃前期策劃系統解決方案：因果關系、先后次序，形成系統的解決方案合理地配置開發資源:克服瓶頸如收地、報批報建、設計出圖、招投標、材料采購保障示范區的完美實現做好施工現場總平面布置：做到臨設先行、道路先行、管線先行、計劃先行、樣板先行制定重點區域的專項計劃：市政、土建、機電、掛石、國振、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機電、裝修、分段分面施工前期策劃規劃設計前置新項目要必須選擇標準化產品或成熟的產品把項目最有利的、能馬上動工的地9、方安排銷售展示區要特別重視戶型（與客戶需求匹配、不是天女散花）容積率（盡量做滿容積率）盡量提高售建比，減少地下室面積（建獨立多層車庫）所有戶型都要設置樣板房，須控制規劃戶型的數量新項目都要設置豪裝別墅及公司通用標準裝修別墅板房做好首層架空層的展示和體驗，并盡量避免建臨建板房提前通過規劃部門預審3財務資金部1投資部/區域項目2集團辦4法務部6經營決策委員會（總裁辦）成立項目公司5合規辦7股東及法定代表人簽名成立項目公司財務資金部銀行帳戶驗資證明股東注冊資本成立項目公司名稱核準工商登記稅務登記公章組織機構代碼營業執照成立項目公司摘牌第一天就應該在當地城市中心見到的廣告牌！ -主席語土方圖勘探圖品牌10、導入規劃圖摘牌國有土地出讓合同用地紅線放點建圍墻初勘房地產開發資質證人員資格證勞動合同資金證明建設用地規劃許可證建設項目選址意見書建設項目用地預審報告書建設用地批準書國有土地使用證地款契稅交易服務費勘探確定初勘、深勘勘探點數量孔的位置、數量、吊線深度、土樣（條形土樣）基礎選型三通一平臨水、臨電、排污接點臨水、臨電需求量與供應區域；自抽水時化驗處理前瞻性施工道路的規劃配合外包工程的談判、合同簽定土方工程根據規劃圖做好土方平衡淤泥翻曬回填與利用出現土方量過大，難以處理的情況，應與設計院溝通，適當修改規劃原始場地標高網格圖的記錄一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段11、施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段五證一書國有土地使用證國有土地使用證建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證商品房預售許可證房地產開發企業房地產開發企業資質證書資質證書市政配套市政配套供電供水燃氣電信電視消防防雷抗震規劃申報規劃申報規劃(日照)市政園林教育水保林業環評交通衛生綜合管線人防地名立項審批立項申請書節能規劃立項批文概念性規劃（概規）修建性詳細規劃（修規）方案設計初步設計施工圖設計設計變更設計樁基提前開工規劃報批總平面圖、樁基施工圖、施工圖審查報告、電子數據建設工程樁基礎報建12、證明書提前開工規劃委員會規劃公示建設工程規劃許可證一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段施工圖審查施工圖審施工圖審結構建筑電氣防雷給排水施工圖審查施工備案施工備案監理設計氡氣檢測勘探施工施工準備階段臨時施工工地申請臨時施工工地申請臨時市政路口及管線接口審批臨時市政路口及管線接口審批施工占道報批施工占道報批臨時建筑報建臨時建筑報建臨時占用城市綠化報批臨時占用城市綠化報批障礙物拆除、遷移報批障礙物拆除、遷移報批234561臨時施工工地申請規劃局規劃局土地使用權出讓合同書建設工程規劃許可證臨時用地位置圖用地13、方案圖土地使用權出讓合同書臨時用地位置圖臨時用地合同書臨時建筑報建臨建方案規劃報建臨建方案消防報建臨建施工圖消防報建臨建施工圖規劃報建臨建消防驗收臨建規劃驗收臨時市政路口及管線接口審批2 23 3臨時道路及路口接口審批規劃局報批交管局報批城管局報批臨時市政路口及管線接口審批2 23 3管線接口審批施工排水報批施工用水報批施工用電報批施工占道與遷移5 5挖掘、占用城市道路許可證同意路燈遷移及管線加固復函樹木砍伐、移植許可證占用道路許可證5 5電力線拆除、遷移報批電信線拆除、遷移報批給排水管道拆除、遷移報批紅線內樹木砍伐、移栽報批其它障礙物拆除、遷移報批施工占道與遷移5 5特殊情況處理能不能做，值14、不值得做。專家論證（大澤項目）施工許可證建設工程規劃許可證或樁基礎報建證明書企業資質證明中標通知招投標備案甲乙方人工工資擔保金（函）審圖報告施工組織設計施工單位安全生產許可證明材料項目經理資質證書及安全考核證安全施工措施費支付計劃一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段開工驗線測繪委托樁位平面圖一層平面圖總平面圖電子數據開工驗線測量報告規劃局報批開工驗線報告建設工程規劃許可證開工市政工程報裝市政配套工程報裝供電網絡智能化供水燃氣電視電信進度管理監控三級計劃協調施工單位控制設計變更流水施工交叉作業施工穿插15、政府關系進度管理質量管理原材料檢驗圖紙會審技術交底檢查驗收樣板先行旁站監督安全文明施工安全交底門衛與保安用電與防火工地三寶標牌與制度現場與圍蔽一一土地獲取階段土地獲取階段二二規劃報建階段規劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段明確開盤前的工作任務，形成開盤方案并分解到各個參與部門，各部門據此形成開盤工作計劃。開盤方案評審會三級計劃里程碑會議預售房號編制、門牌號報批、立項批復、規劃批復、總平面圖、公安門牌號批復預售查丈、經批準的建筑施工圖、電子數據、預售測繪報告預售價格報批預售預售許可證辦理、驗資報告、工程進度報告、商品房預售方案、預售款監管協議、預售查丈報告、房地產預售許可證房地產預售備案，房地產買賣合同（預售）備案回執售樓廣告設置報批協助開盤協助按褐銀行與公積金管理中心洽談開盤策劃與交警、公安、消防聯動危機管理的常規開盤流程選樓交款l刷卡l現金簽協議l 派籌l 簽到l 輪候區l 主持人讀籌l 驗籌區l 選樓區l 電腦銷控l 認購資料包l 打印認購書l 簽約輪候區l 簽約區l 核價區l 發票區竣工驗收備案竣工驗收水電消防電梯燃氣人防防雷規劃環保在首批集中交付前，評審確定集中交付方案，明確各項準備事項交樓準備會三級計劃里程碑會議復盤總結經驗，汲取教訓！謝謝聆聽！辦法總比困難多！辦法總比困難多！共勉