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1、PRIVATE & CONFIDENTIAL長株潭別墅與住宅市場研究、項(xiàng)目開發(fā)長株潭別墅與住宅市場研究、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1長株潭別墅市場長株潭別墅市場長株潭別墅市場長株潭別墅市場2n2006年至今長沙別墅市場供應(yīng)與需求總體相對平衡，別墅總供應(yīng)量在7500套左右，總體銷售率達(dá)8成，年均銷售約年均銷售約12001200套套n2008年，由于受到金融危機(jī)的影響，需求急劇萎縮，造成嚴(yán)重的供過于求；n消費(fèi)需求在2009年得到一定的恢復(fù)，但供應(yīng)量驟減，市場主要以消化08年積壓產(chǎn)品為主；n 2010年供需繼續(xù)回升，市場進(jìn)入恢復(fù)期近年長沙別墅產(chǎn)品供需分析（套）近年長沙別墅產(chǎn)品供需分析（套）注：2、本報(bào)告中所指別墅只含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種產(chǎn)品，不包括以疊加、合院的命名的類別墅產(chǎn)品2006年2007年2008年2009年2010年05001000150020002500供應(yīng)量, 2006年, 1197供應(yīng)量, 2007年, 1975供應(yīng)量, 2008年, 2274供應(yīng)量, 2009年, 573供應(yīng)量, 2010年, 1703銷售量, 2006年, 910銷售量, 2007年, 1952銷售量, 2008年, 826銷售量, 2009年, 1229銷售量, 2010年, 1328供應(yīng)量銷售量長株潭別墅市場概況長株潭別墅市場概況 總體供需分析總體供需分析3長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產(chǎn)品結(jié)3、構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析35%12%53%別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排n長沙別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主，其次是獨(dú)棟，雙拼占比較小；n 別墅銷售結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相似，市場供需結(jié)構(gòu)合理34%11%55%別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排4長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產(chǎn)品面積分析產(chǎn)品面積分析類型類型面積范面積范圍圍 綠城青竹園閬峰云墅迪亞溪谷東方大院盈峰翠邸悅禧國際山莊麓山別墅美洲故事好望谷汀湘十里岳麓山公館托斯卡納橘郡藏瓏湘江一號龍灣國際格蘭小鎮(zhèn)獨(dú)棟獨(dú)棟200-250250-300300-350350-400400以上雙拼雙拼180-210210-250250-2804、280-300300以上聯(lián)排聯(lián)排180-210210-250250-280280-300300以上n獨(dú)棟：主力面積350-600平米；雙拼：主力面積280-400平米；聯(lián)排：主力面積180-250平米；n長沙別墅傾向于奢華的大面積獨(dú)棟別墅與總價(jià)較低的小面積聯(lián)排產(chǎn)品。5長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產(chǎn)品價(jià)格分析產(chǎn)品價(jià)格分析n別墅項(xiàng)目單價(jià)受區(qū)位、環(huán)境、檔次、戶型面積等因素影響很大，因此同類產(chǎn)品單價(jià)差異較大n長沙獨(dú)棟別墅主力價(jià)格在1100016000/m2，雙拼別墅主力價(jià)格在1000013000/m2，聯(lián)排別墅主力價(jià)格在800011000/m28000900010000110001200013005、0140001500016000獨(dú)棟雙拼聯(lián)排各類型別墅產(chǎn)品主力單價(jià)區(qū)間6湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況總體供需分析總體供需分析湘潭別墅供需分析（套）湘潭別墅供需分析（套）2005及以前20062007200820092010050100150200250300350400450500供應(yīng), 2005及以前, 315供應(yīng), 2006, 187供應(yīng), 2007, 265供應(yīng), 2008, 278供應(yīng), 2009, 441供應(yīng), 2010, 316銷售, 2005及以前, 262銷售, 2006, 211銷售, 2007, 255銷售, 2008, 143銷售, 2009, 410銷售, 20106、, 277供應(yīng)銷售n湘潭別墅總量較小，總數(shù)約為1800套，總體銷售率達(dá)86%，06年至今年均銷售約年均銷售約250250套套n自2006年開始，市場進(jìn)入發(fā)展期，年供應(yīng)/銷售量都大幅提高，并呈現(xiàn)逐年增長的趨勢n08年受金融危機(jī)影響，供應(yīng)和銷售都有所下降，但09年市場走出低迷期，供應(yīng)和銷售都大幅反彈，10年市場供需恢復(fù)常態(tài)，供求基本平衡 09年市場的突增主要由兩方面原因造成，一是富瑤天下和五岳新城兩大盤的入市大幅提高了市場供應(yīng)量，而兩項(xiàng)目高品質(zhì)的首期產(chǎn)品在銷售上也取得成功，從而導(dǎo)致年銷售量也隨之大增；另一個(gè)造成市場突增的原因是由于08年受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，供應(yīng)和需求都受到一定壓制，在09年經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)7、好的情況下，供求得到集中釋放。因此，0909年的大年的大幅增長是在特殊環(huán)境下造成的，并不能幅增長是在特殊環(huán)境下造成的，并不能完全看做為市場發(fā)展的趨勢完全看做為市場發(fā)展的趨勢7湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析41%23%36%別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排n 湘潭別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較平均，獨(dú)棟占比稍大，其次是聯(lián)排n 市場供應(yīng)與銷售結(jié)構(gòu)一致，供需結(jié)構(gòu)合理41%25%34%別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排8湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產(chǎn)品面積分析產(chǎn)品面積分析n以湘潭四個(gè)最大的別墅樓盤項(xiàng)目為例，獨(dú)棟別墅面積在300-540平方米，主要集中8、在320-400平方米這一區(qū)間；雙拼別墅面積在240-380平方米；聯(lián)排別墅面積在180-250平方米逸墅莊園逸墅莊園富瑤天下富瑤天下五岳新城五岳新城錦繡湘江錦繡湘江獨(dú)棟獨(dú)棟323-540300-500326-384320-430雙拼雙拼240-380無236240-319聯(lián)排聯(lián)排250200188201-2639湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產(chǎn)品價(jià)格分析產(chǎn)品價(jià)格分析獨(dú)棟別墅總價(jià)區(qū)間雙拼別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)排別墅總價(jià)區(qū)間7080 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 350n目前，湘潭在售獨(dú)棟別墅總價(jià)在200-350萬之間，跨度較大。市場上個(gè)別樓盤9、存在少量小獨(dú)棟產(chǎn)品，因此總價(jià)較低。而300萬以上的獨(dú)棟別墅通常是享有湖景或其它特殊景觀的產(chǎn)品。總體上看，獨(dú)棟產(chǎn)品的價(jià)格主要集中在萬；n雙拼別墅市場供應(yīng)較少，價(jià)格主要集中在至萬之間n市場上聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)多數(shù)控制在萬以內(nèi)，個(gè)別面積較大的戶型總價(jià)達(dá)110多萬102005年2006年2007年2008年2009年2010年020406080100120140160180供應(yīng)量, 2005年, 89供應(yīng)量, 2006年, 81供應(yīng)量, 2007年, 100供應(yīng)量, 2008年, 0供應(yīng)量, 2009年, 52供應(yīng)量, 2010年, 157銷售量, 2005年, 45銷售量, 2006年, 69銷售量, 210、007年, 108銷售量, 2008年, 24銷售量, 2009年, 52銷售量, 2010年, 166株洲別墅供應(yīng)與需求（套）株洲別墅供應(yīng)與需求（套）供應(yīng)量銷售量n 株洲別墅發(fā)展滯后，未形成趨勢性市場特征，綜合過往6年情況來看，市場年均消市場年均消化量在化量在100100套左右套左右n株洲別墅市場供應(yīng)很少，08、09年供應(yīng)主要是前幾年的一些尾貨，2010年由于天泉一品二三期產(chǎn)品的推出，令株洲市別墅供應(yīng)量急升，但總量僅100多套n從2010年別墅供銷情況來看，株洲別墅市場還存在較大的發(fā)展空間株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況總體供需及結(jié)構(gòu)總體供需及結(jié)構(gòu)11株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)11、分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析25%10%65%別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體銷售結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排n在供應(yīng)的別墅類型中，以聯(lián)排為主，占比過半；獨(dú)棟別墅供應(yīng)占總量的37；雙拼別墅僅占7n 總體銷售結(jié)構(gòu)與供應(yīng)基本相符，聯(lián)排別墅銷售較好37%7%56%別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)別墅產(chǎn)品總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排12n 獨(dú)棟別墅面積多在350500 ，價(jià)格集中在6000-10000元/區(qū)間；雙拼別墅市場面積在300400 ，價(jià)格在50008000 /聯(lián)排別墅面積在270 -350 ，價(jià)格集中在4000-5000元/之間；株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況產(chǎn)品面積及價(jià)格產(chǎn)品面積及價(jià)格40005000600070008000912、0001000011000獨(dú)棟雙拼聯(lián)排各類型別墅產(chǎn)品主力單價(jià)區(qū)間13長株潭別墅市場總結(jié)長株潭別墅市場總結(jié)n與普通住宅存在剛性需求不同，別墅市場受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響非常大。長株潭三市在08的供銷量就出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況，但在接下來的09、10年，市場逐步回升至正常水平，供需基本平衡n根據(jù)對長株潭三市別墅銷售的分析，長株潭別墅市場年平均銷售量1600套左右，其中長沙1200套、湘潭250套、株洲100套，銷售量平均年增長率約52006年2007年2008年2009年2010年050010001500200025003000供應(yīng), 2006年, 1465供應(yīng), 2007年, 2340供應(yīng), 2008年, 13、2552供應(yīng), 2009年, 1066供應(yīng), 2010年, 2176銷售, 2006年, 1190銷售, 2007年, 2315銷售, 2008年, 993銷售, 2009年, 1691銷售, 2010年, 1771長株潭別墅供需總量（套）長株潭別墅供需總量（套）供應(yīng)銷售14長株潭別墅市場銷售及項(xiàng)目銷售預(yù)測長株潭別墅市場銷售及項(xiàng)目銷售預(yù)測 （單位：套）（單位：套）n在市場銷售量預(yù)測中，以2010年別墅銷售量為基數(shù)，以過去5年銷售平均增長率5為參考，假設(shè)未來5年銷售增長率不變，自第6年起每兩年下降1n據(jù)統(tǒng)計(jì)，長沙現(xiàn)有單個(gè)高端別墅項(xiàng)目平均市場占有率在47之間；在預(yù)測中假設(shè)項(xiàng)目在2013年推出市場，14、頭年市場占有率為4，第二年上升至5，之后每三年上升1，直至市場占有率達(dá)7長株潭別墅市場容量及項(xiàng)目開發(fā)量分析長株潭別墅市場容量及項(xiàng)目開發(fā)量分析n以長株潭別墅市場過往及現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，對整體市場銷售量及項(xiàng)目可銷售量進(jìn)行預(yù)測，得出在本項(xiàng)目合理開發(fā)周期內(nèi)(20132023年），別墅容量約為1400套年份年份20102010201120112012201220132013201420142015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合計(jì)合計(jì)長株潭長株潭銷售總量銷售總量1700 1785 1874 1968 2066 2170 15、2256 2347 2417 2490 2539 2590 2642 20844 項(xiàng)目項(xiàng)目銷售量銷售量0 0 79 103 108 113 141 145 149 178 181 185 1383 15長株潭住宅市場長株潭住宅市場長株潭住宅市場長株潭住宅市場16長沙住宅市場概況長沙住宅市場概況n 過往十年間，長沙住宅市場供需都保持穩(wěn)定增長，08年受金融危機(jī)影響需求有所下降，但在09年強(qiáng)勁反彈，總體上還是保持增長趨勢n長沙住宅均價(jià)穩(wěn)步上升，近幾年增速明顯加快，但住宅均價(jià)與同期國內(nèi)同等級城市相比明顯偏小，仍存在較大的上漲空間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2016、08年2009年2010年02004006008001000120014000100020003000400050006000竣工面積, 2001年, 222.11竣工面積, 2002年, 341.26竣工面積, 2003年, 381.82竣工面積, 2004年, 361.67竣工面積, 2005年, 459.84竣工面積, 2006年, 656.65竣工面積, 2007年, 636.54竣工面積, 2008年, 885.43竣工面積, 2009年, 744.54竣工面積, 2010年, 956.79銷售面積, 2001年, 157.14銷售面積, 2002年, 217.52銷售面積, 20017、3年, 243.73銷售面積, 2004年, 382.69銷售面積, 2005年, 563.49銷售面積, 2006年, 625.47銷售面積, 2007年, 722.67銷售面積, 2008年, 485.38銷售面積, 2009年, 1315.48銷售面積, 2010年, 1210.34銷售價(jià)格, 2001年, 2392銷售價(jià)格, 2002年, 2149銷售價(jià)格, 2003年, 2222銷售價(jià)格, 2004年, 2391銷售價(jià)格, 2005年, 2539銷售價(jià)格, 2006年, 2691銷售價(jià)格, 2007年, 3157銷售價(jià)格, 2008年, 3906銷售價(jià)格, 2009年, 4126銷售18、價(jià)格, 2010年, 5548長沙近年住宅市場供求分析長沙近年住宅市場供求分析竣工面積銷售面積銷售價(jià)格城市城市住宅均價(jià)住宅均價(jià)太原7443武漢6029合肥5657南昌5587鄭州5279長沙4720中部六省會(huì)城市住宅價(jià)格比較中部六省會(huì)城市住宅價(jià)格比較 （20102010年前三季度價(jià)格）年前三季度價(jià)格）17湘潭住宅市場概況湘潭住宅市場概況n2005年至今，湘潭住宅市場年銷售面積均大于竣工面積，市場處于供不應(yīng)求的階段；n2005-2007年，湘潭住宅市場一直呈現(xiàn)保持快速發(fā)展勢頭，2008年受金融危機(jī)影響，供需有所回落，但在2009年已經(jīng)出現(xiàn)迅速回升n 銷售價(jià)格從2005至2010年一直處于上升階段19、，全市均價(jià)從1213元/平方米增長到2010年12月的3022元/平方米，增幅達(dá)150，年均增幅約202005年2006年2007年2008年2009年050100150200050010001500200025003000竣工面積, 2005年, 83.96竣工面積, 2006年, 82.01竣工面積, 2007年, 119.81竣工面積, 2008年, 86.75竣工面積, 2009年, 106.18銷售面積, 2005年, 108.54銷售面積, 2006年, 153.57銷售面積, 2007年, 166.37銷售面積, 2008年, 107.03銷售面積, 2009年, 149.09銷20、售價(jià)格, 2005年, 1213銷售價(jià)格, 2006年, 1557銷售價(jià)格, 2007年, 1745銷售價(jià)格, 2008年, 2005銷售價(jià)格, 2009年, 2452竣工面積銷售面積銷售價(jià)格湘潭湘潭近年住宅市場供求分析近年住宅市場供求分析2010年相關(guān)數(shù)據(jù)未公布18n近年來株洲房地產(chǎn)市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，供需呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，即使在經(jīng)歷金融危機(jī)的年份需求依然保持增長，顯示住宅需求旺盛n 住宅價(jià)格與需求同步上升，從2005年的1233元/平方米上升至2010年的3200元/平方米，增幅達(dá)160，年均增幅約20株洲住宅市場概況株洲住宅市場概況株洲株洲近年住宅市場供求分析近年住宅市場供求分析221、010年相關(guān)數(shù)據(jù)未公布2005年2006年2007年2008年2009年05010015020025030035040005001000150020002500竣工面積, 2005年, 135竣工面積, 2006年, 148.3竣工面積, 2007年, 212.1竣工面積, 2008年, 230.3竣工面積, 2009年, 167.8銷售面積, 2005年, 153.4銷售面積, 2006年, 187.4銷售面積, 2007年, 300.6銷售面積, 2008年, 313.9銷售面積, 2009年, 374.4銷售價(jià)格, 2005年, 1233銷售價(jià)格, 2006年, 1598銷售價(jià)格, 2022、07年, 1796銷售價(jià)格, 2008年, 1850銷售價(jià)格, 2009年, 2266竣工面積銷售面積銷售價(jià)格19可比案例分析可比案例分析怡海星城位于長沙城南暮云板塊，長株潭三市核心位置，與各市區(qū)中心交通距離在20到30分鐘之間，距離本項(xiàng)目約10公里，是長沙最靠近本項(xiàng)目的千畝大盤，其銷售速度對本項(xiàng)目具有參考意義項(xiàng)目概況：占地面積：1043畝總建面積：228萬平方米總套數(shù)：3700容積率：2.3綠化率：35開發(fā)商：湖南三湘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力價(jià)格：35005500開盤時(shí)間：2009年6月銷售量：2347套，約23.5萬平方米銷售率：71昭山昭山怡海怡海新城新城長沙主城區(qū)長沙主城區(qū)20昭山項(xiàng)目住23、宅開發(fā)量分析昭山項(xiàng)目住宅開發(fā)量分析預(yù)售出證時(shí)間預(yù)售出證時(shí)間 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù)銷售套數(shù) 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 銷售面積銷售面積2009年7月24313224300132002009年7月17010217000102002009年7月162501620050002009年7月16014616000146002009年7月17011017000110002009年7月25224725200247002009年7月15412315400123002009年7月24317424300174002010年3月13812613800126002010年3月152781520078002010年3月1424、6701460070002010年3月14414414400144002010年3月146231460023002010年3月22822222800222002010年3月14414314400143002010年3月21914921900149002010年3月29221229200212002011年1月16296162009600合計(jì)合計(jì)3325332523472347332500332500234700234700怡海星城銷售統(tǒng)計(jì)怡海星城銷售統(tǒng)計(jì)注：供銷面積以套均100平方米換算得出n怡海星城從開盤至今，加上蓄客期約2年時(shí)間，按23.5萬平方米的總銷售量計(jì)算，年均銷售量約在1112萬平25、方米n以11萬平方米/年銷售量為參考值，假設(shè)昭山項(xiàng)目在開盤后第三年開始銷售洋房，年銷售量增長率為10n昭山項(xiàng)目合理開發(fā)期內(nèi)（20132023年），住宅銷售量可達(dá)約126萬平方米年份年份2015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合計(jì)合計(jì)增長率增長率10%10%10%10%10%10%10%10%項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售11 12 13 15 16 18 19 21 126 項(xiàng)目開發(fā)量預(yù)測（單位：萬平方米）項(xiàng)目開發(fā)量預(yù)測（單位：萬平方米）21項(xiàng)目建設(shè)體量建議項(xiàng)目建設(shè)體量建議地塊地塊用地面積用地面積容積率容積率建筑面積建筑26、面積戶均銷售面積戶均銷售面積套數(shù)套數(shù)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型東場東場6439940.3193198 400483 獨(dú)棟西場西場3873300.35135566300452 獨(dú)、雙、聯(lián)小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)7806591.61249054多層為主、個(gè)別小高層合計(jì)合計(jì)18119830.87 1577818935 綜合以上市場容量預(yù)測分析，初步擬定本項(xiàng)目60006000畝核心用地畝核心用地建設(shè)規(guī)模如下：容積率容積率容積率容積率0.870.870.870.87，總建面約，總建面約，總建面約，總建面約158158158158萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米根據(jù)市場容量測算，昭山項(xiàng)目在合理開發(fā)期內(nèi)（合理開發(fā)期內(nèi)（2013-20232013-2023年）：年）：高爾夫住宅區(qū)：高爾夫住宅區(qū)：市場可消化別墅體量約市場可消化別墅體量約14001400套；套；結(jié)合項(xiàng)目用地條件及以獨(dú)棟別墅為主的高端產(chǎn)品定位，建議容積率建議容積率0.3-0.450.3-0.45，總建面，總建面3333萬平方米，別墅套數(shù)為萬平方米，別墅套數(shù)為935935套。套。低碳小鎮(zhèn)低碳小鎮(zhèn)I I期：期：市場可消化住宅體量約市場可消化住宅體量約126126萬平方米；萬平方米；結(jié)合項(xiàng)目用地條件，遵循舒適性打造的原則，建議本項(xiàng)目低碳小鎮(zhèn)建議本項(xiàng)目低碳小鎮(zhèn)I I期容積率期容積率1.61.6，總建筑面積，總建筑面積125125萬平方米。萬平方米。2223