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1、頂級住宅-設計要素研究06研究背景頂級住宅定義頂級住宅客群定位頂級住宅特點頂級住宅一種服務于頂端客群、提供高端居住需求的住宅產品。孕育于世界超一流城市服務于財富頂端人群著眼于奢侈產品置業特征客戶特征多次置業，或已購置別墅偏好頂級住宅客戶圈層生活渴望回歸城市繁華跟隨頂級住宅品牌/資產保值資產2億元以上愛生活，愛社交創造價值/享受生活頂級住宅愛好者客戶身份國內外知名人士私營或大中型公司企業主港澳臺的投資公司高管城市新富階層頂級住宅消費人群頂級住宅消費人群特點職業集中年輕化高凈值數據源于:90度地產70、80后購買力開始顯現80后70后60后集中關注50006000萬左右的頂級住宅職業集中于IT、金2、融、自由職業時間稀缺熱愛運動社交圈層高凈值人群需求時間稀缺健康環境資產保值精致生活身份認同頂級住宅特點時間稀缺健康環境資產保值精致生活身份認同區位戶型細節產品力立面06頂級住宅設計要素區位立面戶型細節頂級住宅的設計要素細節區位戶型立面頂級住宅設計要素頂級住宅案例紐約-公園大道432號深圳-深圳灣1號倫敦-海德公園1號案例概覽中央公園無遮擋景觀海德公園一線景觀后海CBD核心資源紐約-公園大道432號深圳-深圳灣1號倫敦-海德公園1號均價20萬元/毛坯交房均價58.4萬元/精裝交房均價4258.5萬元/精裝交房區位超一流城市核心資源地段：紐約公園大道432號占據城市最核心資源、位置極度稀缺國際頂級3、住宅案例曼哈頓下城曼哈頓上城曼哈頓中城紐約市公園大道432號東57街252號中央公園西大道15號One 57中央公園上東區地段：海德公園一號緊鄰最佳景觀資源國際頂級住宅案例倫敦市海德公園1號白金漢宮泰晤士河The Heron海德公園南肯辛頓區地段：深圳灣1號交通便利、稀有灣景國際頂級住宅案例后海CBD深圳深圳灣1號前海CBD深圳灣香港深圳灣公路大橋景觀：獨占據區域核心景觀國際頂級住宅案例紐約-公園大道432號倫敦-海德公園1號中央公園前城后園面朝大海深圳灣1號海德公園1號倫敦市中心區紐約公園大道432號曼哈頓中城核心商務區倫敦深圳灣1號深圳后海中心區深圳案例規劃要素小結：市區核心、獨特景觀、稀4、有地勢、開闊視野、便利交通國際頂級住宅案例中國的頂級豪宅資源是什么？CBD資源景觀視野身份認同頂級住宅-設計要素大連恒力維多利亞公館項目簡介：位于大連市東港區，北向黃海灣，由兩棟高249米的辦公與公建式公寓塔樓，兩棟高192米的板式公寓塔樓及裙房組成。設計時間：2012年/建成總建筑面積：55.3萬容積率：13.0+7.6建筑分類：超高層建筑（高度250米+200米）戶型面積段：330-380立面形式：公建化玻璃幕墻區位：稀缺海景頂級住宅-設計要素項目簡介：設計采用復合鋁板幕墻，風格精致簡約，集成多項先進技術，打造一線濱江高科技住宅區位：黃浦江前灘公園頂級住宅-設計要素區位設計要素小結1，外部5、環境資源利用（海景、江景等）2，核心區域熱點（CBD、精英集聚等）3，文化主題（傳統黃金街區、歷史文脈等）立面簡約精致的公建化形象國際頂級住宅案例超高層、點式塔樓高層、紡錐形高層、超高層、點式板式集合紐約-公園大道432號（425.5米）深圳-深圳灣1號(119.7米)倫敦-海德公園1號（約50米）現代、形體簡潔現代、裝飾百葉現代、落地窗、水平陽臺以高層及超高層為主，一般為現代風格公建化造型土木鋪淘寶店：https:/ 9001700上海頂級住宅紐約-公園大道432號倫敦-海德公園1號深圳-深圳灣1號頂級住宅面積段對比分析圖上海頂級住宅面積段分布面積上海頂級住宅面積集中于200400，相比國際6、頂級住宅仍有差距國際頂級住宅案例更大遠超居住功能的配置是對身份的一種認同國際頂級住宅案例名稱電梯廳門廳臥室衛生間 化妝間書房廚房餐廳客廳貴賓室家庭影音室內部電梯健身房兒童游戲室工人房帶廁所酒窖陽臺公園大道432號1個專享1個6個7個2個1個1個帶餐廳1個1個1個海德公園1號1個不專享1個5個7個1個1個帶餐廳1個1個1個1個一步陽臺深圳灣1號1個專享1個4個5個1個2個中、西廚1個1個1個2個1個1個1個帶泳池頂級住宅戶型功能對比中國頂級住宅國際頂級住宅基本功能特色功能電梯廳門廳臥室衛生間廚房餐廳客廳內部電梯設備間工人房（帶廁所）陽臺電梯廳門廳臥室衛生間廚房餐廳客廳內部電梯設備間工人房（帶廁所7、）陽臺陽臺儲藏室化妝間書房貴賓室家庭影音室健身房兒童游戲室酒窖一步陽臺、帶泳池陽臺國際頂級住宅案例國際頂級住宅案例更大豪華主臥配置，成功人士典范紐約-公園大道432號倫敦-海德公園1號女衣帽間11.55女衛19.83主臥室42.27男衣帽間14.04男衛15.49女衣帽間9.28女衛27.83主臥室141.08男衣帽間9.28男衛27.83衣帽間21.00書房24.70主臥室38.80主衛17.7玄關6.00陽臺8.00（估算）陽臺36.00避難室5.00主臥室男衛男衣帽間女衣帽間主臥室女衛女衣帽間男衣帽間男衛女衛陽臺主臥室書房玄關衣帽間主衛陽臺避難室深圳-深圳灣1號頂級住宅-設計要素規整戶型8、平面塑造規整形體頂級住宅-設計要素根據景觀資源設置戶型公共空間頂級住宅-設計要素面向景觀、設置大面積落地玻璃窗頂級住宅-設計要素頂級住宅廚房中西廚、早餐、島臺一體化5600mm3400mm3200mm3000mm灶具櫥柜中島吧臺水槽水槽水槽中廚西廚中廚西廚集合中島頂級住宅-設計要素頂級住宅廚房家政間、工人房人性化廚房工人房家政房淋浴馬桶單人床衣柜工人流線洗衣機水槽頂級住宅-設計要素多種類型的臥室設計，滿足不同居住需求臥室28衛生間7臥室21衛生間10衣帽間11臥室32衛生間10衣帽間 15陽臺53535424256.456.4( (陽臺除外）陽臺除外）臥室39衛生間 18衣帽間 21陽臺3519、16.2116.2臥室面積臥室面積臥室功能臥室功能臥室類型臥室類型臥室尺寸臥室尺寸客臥客臥、次臥次臥、主臥豪華主臥6200mm4200mm4200mm5400mm6200mm5100mm7200mm5400mm玄關7書房26避難室5頂級住宅-設計要素頂級住宅衛生間客臥衛生間（專業型）主臥衛生間(豪華型)公共衛生間緊湊型（盥洗室）高效型1420mm1220mm2135mm1525mm馬桶盥洗池馬桶盥洗池浴缸2595mm2135mm馬桶淋浴浴缸盥洗池（雙盆）5850mm2985mm盥洗池（雙人分離使用）梳妝臺馬桶盥洗器豪華浴缸休息間桑拿間淋浴間頂級住宅-設計要素實踐案例國際頂級住宅小結：無遮擋觀景10、客餐廳、通長陽臺是戶型對景觀最好的回應公園大道432號大橫廳深圳灣1號大橫廳海德公園1號一步陽臺天匯一步陽臺頂級住宅-設計要素戶型設計要素小結1，打破傳統，流動自由空間2，以環境資源最大為布置導向3，科技元素助力細節精工筑造頂級住宅中的愛馬仕國際頂級住宅案例采用國際頂級家電品牌，打造傳世之作其他林內（Rinnai）熱水器日本百樂滿（Paloma）熱水器意大利卡門（GARDESA）裝甲門中央空調三菱三星電視Comfort cooling大金VRV智能家居系統美國快思聰（Crestron）Comfort cooling家樂屋（Carrot Home）德國美諾（Miele）家電德國當代（Dornbr11、acht）龍頭德國布爾托（Bulthaup）櫥柜廚房部品美國Sub-Zero冰箱瑞士弗蘭卡（Franke）洗碗機美國Wolf灶具德國鉑浪高（Blanco）龍頭意大利捷仕（Gessi）衛浴博德寶（Poggenpohl）廚具瓦倫納（Varenna）廚具德國嘉格納（Gaggenau）家電西門子（Siemens)家電英國室寶（Xpelair）通風產品夢坦尼（Molteni）定制爐具Mila雅生（AXOR）瑞士KWC衛廚瑞典雅士高（Asko）家電瑞典奧斯博格（Ostberg）通風產品科勒（Kohler）櫥柜美國惠而浦（Whirpool）電器德國美諾（Miele）德國嘉格納（Gaggenau）德國當代（D12、ornbracht）國際頂級住宅案例采用國際頂級家電品牌，打造傳世之作德國唯寶（Villeroy&Boch)衛浴衛生間德國卡德維（Kaldewei）浴缸意大利德高（Teuco）衛浴德國當代（Dornbracht）龍頭意大利antonio lupi休閑衛浴瑞典奧斯博格（Ostberg）通風設備英國室寶（Xpelair）抽氣扇德國斯寶亞創（Stiebel Eltron）熱水爐德國寶（German Pool）熱水爐日本能率（Noriz）熱水爐意大利Rapsel浴缸Daniel Romualdez浴缸Waterworks浴缸瑞士優瑞（Jura）浴缸奧利維亞（Olevia）電視JSA電視日本松下電熱水器13、德國漢斯格雅（Hansgrohe）龍頭法國THG龍頭日本東陶（Toto）坐便器德國德力菲（Duravit）坐便器德國唯寶（Villeroy&Boch)意大利德高（Teuco）德國卡德維（Kaldewei）國際頂級住宅案例內裝細節設計中央空調與空氣凈化系統客廳臥室大理石或硬木鋪地智能家居系統特大號雙人床乳膠漆墻面氟碳涂層雙層中空玻璃智能家居系統橡木地板主臥裝飾國際頂級住宅案例內裝細節設計白漆意大利細木工家具大理石臺面廚房拋光鍍鉻配件大理石臺面白漆意大利細木工家具大理石臺面采用定制策略，為用戶手工打造稀缺之作藝術雕塑+定制家具 彰顯獨特居住品味國際頂級住宅案例全方位打造豪華的地下車庫細節安全去彎道14、化入口坡道燈光柔化智能分流導流系統空氣凈化系統空間下沉庭院及自然采光寬車道、大車位設計精裝地下室光廳設計清晰人性化的標識功能車位分區洗車服務地下大堂休息室充電樁系統防尾隨系統效率國際頂級住宅案例頂級住宅車位設計主要考慮高檔車與豪華車平均尺寸，地庫車位可配建不同尺寸的車位。普通型車位：2.45.3m（國標尺寸）舒適型車位：2.46m（加長）對應8.48.4m柱網豪車型車位：2.56m（加寬、加長）對應8.78.7m柱網大車位配置方便豪車停放車型品牌車長車寬中檔車大眾帕薩特4.871.938奔馳C級4.5811.77高檔車奧迪A6L5.0151.874奔馳E系5.0121.855特斯拉Model 15、X5.0372.271豪華車奧迪A85.2671.949寶馬7系5.2231.902奔馳S系5.2591.899邁巴赫S級5.4661.899賓利慕尚5.5751.926瑪莎拉蒂Quattroporte5.2621.948目前市面上中高端汽車的車身尺寸調查車位設計尺寸1、2.46m舒適型車位對應8.48.4m柱網2、2.56m豪華型車位對應8.78.7m柱網國際頂級住宅案例地下車庫設計提升層高4.6M層高4.5M地庫層高最低3.9米以上，滿足2.4米以上的凈高高度，建議4.0米以上；車庫精裝修設備管線國際頂級住宅案例地下車庫設計提升細節品質追求奢華體驗安保系統追求全方位監控功能豐富雙大堂、會客16、廳、休息室、影音室材質精致花崗巖車道、大理石墻、環氧樹脂安防全面智能車牌識別、高級定制導視系統、防尾隨門禁國際頂級住宅案例頂級的室內配套設施廚房部品廚房部品燃氣灶、抽油煙機、烤箱、蒸爐、電磁爐、酒柜德國美諾（Miele）、Wolf、Sub-zero冷藏冷凍箱德國美諾（Miele）、Sub-zero不銹鋼水槽瑞士弗蘭卡（Franke）、德國鉑浪高（Blanco）、德國當代（Dornbracht）廚房水龍頭瑞士弗蘭卡（Franke）德國鉑浪高（Blanco）、德國當代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）備餐間櫥柜德國布爾托（Bulthaup）博德寶（Poggenpohl）、瓦倫納（V17、arenna）衛生間衛生間浴缸德國唯寶（Villeroy&Boch）、德國卡德維（Kaldewei）、意大利德高（Teuco）浴缸冷熱水龍頭、花灑德國當代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）、德國漢斯格雅（Hansgrohe）座廁德國唯寶（Villeroy&Boch）洗手盆德國唯寶（Villeroy&Boch）、意大利德高（Teuco）、意大利捷仕Gessi洗手盆冷熱水龍頭德國唯寶（Villeroy&Boch）、意大利德高（Teuco）、意大利捷仕（Gessi）玻璃沖淋房恒溫冷熱水龍頭、花灑德國當代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）、德國漢斯格雅（Hansgroh18、e）其他其他洗衣機、干衣機德國美諾（Miele）熱水器林內（Rinnai）、百樂滿（Paloma）國際頂級住宅案例先進的住宅智能化技術應用，打造科技頂級住宅標桿娛樂系統安防系統開關控制照明系統廚衛家電網絡通訊健康醫療室內環境國際頂級住宅案例頂級住宅-設計要素 建筑外皮精細化設計 與公建一樣同樣耐久 同時解決功能性問題 外裝飾與PC一體化的住宅外墻采用預制墻體細節-構件一體化：保溫一體化外墻頂級住宅-設計要素BIM手段外部顧問采購研發一體化設計院為核心建筑專業暖通專業結構專業水專業運營服務協同平臺化整合信息化監管新型產品引入設備制造商研發電氣專業土建各專業PC顧問景觀顧問幕墻顧問內裝顧問門窗顧問19、設備制造商門窗制造商細節-工作方式集成化頂級住宅-設計要素目標：項目追求現代簡潔立面風格,外立面減少露出功能性構件。遮陽卷簾拆裝方案比選：遮陽、通風、臺風等因素影響細節-電動遮陽卷簾、系統門窗、金屬幕墻等集成化設計與專業整合通過數字化技術模擬確定遮陽簾方案設計院協調各設計要素校核最終方案建筑專業確認遮陽簾功能和性能可行幕墻顧問確認遮陽構件不影響立面效果門窗顧問確認與窗系統可兼容PC顧問確認遮陽卷簾荷載可行，安裝預留可行頂級住宅-設計要素外遮陽卷簾：外遮陽卷簾盒如何與立面元素相結合。解決方法：卷簾盒與窗框一體化設計卷簾盒藏在金屬幕墻背后PC的夾心保溫外頁墻在窗口上側退出卷簾盒安裝空間。外遮陽卷簾20、斷面節點細節-電動遮陽卷簾與立面整合頂級住宅-設計要素“開槽式”通風“百葉式”通風細節-幕墻系統集成化設計衛生間排風解決方案衛生間是客戶體驗的重要方面，通過搭建BIM模型不斷優化幕墻的百葉形式，并且進行模擬仿真在滿足排風方案下選擇最美觀外幕墻形式兩種 風口布置形式送風模擬分析送風矢量圖對比搭建BIM模型解決衛生間排風和幕墻節點的集成化設計風道中心所在平面處速度分布云圖風道中心平面壓力分布云圖出風口處速度分布云圖送風矢量圖頂級住宅-設計要素衛生間排風方案：技術難點：傳統的衛生間排氣扇出外墻的節點與本項目立面風格不符。解決方法：搭建BIM模型進行通風模擬，在“開槽式”通風和“百葉式”通風之間，選擇21、通風效果和立面效果都合適的“百葉式”作為最終的解決方案。百葉節點：在鋁合金防雨百葉的外側組合安裝金屬格柵，保證立面效果元素表達的統一。傳統做法外立面排氣口百葉節點細節-系統集成化設計衛生間排風解決方案頂級住宅-設計要素技術難點：如何最大化的利用建筑的層高，提高住戶的舒適程度。解決方法：各專業和BIM反復優化管綜模型，定下除風管外全部穿梁的策略。管綜模型確認預留洞口位置后，各專業表達在圖紙上。建筑圖紙表達留洞結構圖紙表達留洞頂級住宅-設計要素細節-各設備系統綜合內裝與PC的集成化設計在PC建筑內，裝配式構件在成型之后是無法任意開洞、開槽的，這使得其上所有預留洞口、管線必須在構件圖中設計清楚，使P22、C工程能夠精準制作構件。前灘項目空氣處理系統復雜，新風、冷媒、熱交換管道會經由PC構件室外機相連，需要大量預留口和預埋件，利用BIM模型，在設計院的綜合協調下，保證預留預埋的準確性.BIM驗證PC構件上的精裝預留BIM精裝模型管線綜合頂級住宅-設計要素疊合式樓板設計保溫、節能、隔音、舒適健康。同層排水設計排水噪音小、不滲漏、不需要舊式存水彎BIM同層排水模型懸浮式樓板設計需要施工裝修一體化施工發泡混凝土層與地暖施工相輔相成同層排水示意細節-各設備系統綜合內裝與PC的集成化設計頂級住宅-設計要素細節-地下室管線綜合 凈高控制 留洞校核BIM模型凈高控制BIM模型管線綜合管線綜合實景照片BIM留洞優化頂級住宅-設計要素細節-基于BIM平臺的數字化集成1、施工可視化模擬頂級住宅-設計要素細節-基于BIM平臺的數字化集成2、優化施工方案陽臺構件PCQJ2從6.2t優化至5.5t在陽臺部分的部分PC構件重量超過5噸，通過BIM校核PC優化此構件至5t以下，避免了塔吊重新布置，避免塔吊措施費成倍增加頂級住宅-設計要素小結：先進的住宅新技術應用，打造全新精致細節裝配式技術外墻保溫技術5維BIM技術窗口遮陽技術立面遮陽體系門窗保溫技術全屋地暖技術屋頂綠化技術