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1、地產 南京江北NO.2018G06地塊 CHINA OVERSEAS BUILDING JIANGBEI NO.2018G06 BLOCK IN NAJING 江北國際社區江北國際社區 PLANNING CONCEPT SCHEME 規劃邏輯 CHAPTER 2 建筑全限高布置 小高+洋房 全小高 全20F 18F+11F 1718F 1、覆蓋率利用不充分 2、住宅得房率過低 1、用足覆蓋率 2、洋房最大化 因日照標準 建筑間距為建筑高度的1.33倍， 故11F建筑間距大于高層40m間距 1、保證住宅的得房率 2、合理利用覆蓋率 3、合理布置花園尺度 ? 規劃方向決策 HIGH 容積率2.2，2、限高60M，規劃如何布局？ vs HIGH LOW MID HIGH 總圖對比 11F占比17 % 0p3:全正南北 T2：67.33% 11F：26.08% 0p2-1:T2占比 83% 28.11 % 11F間距大于高層間距40米，難以滿足容積率及日照，方案不成立 小高+11F洋房方向 0p1-1:11F最大化 T2：66.7% 11F:28.11% 0p1-2:11F最大化 T2：66.8% 11F:26.5% 0p2:T2最大化 T2：83% 11F:17% 日照不滿足 間距不滿足 間距不滿足 間距不滿足 方案1 T2：64.5 % 產品布局最優, 景觀資源最大化 方案2 T2：69 3、% T2最大化 方案3 T2：64% 全正南北 最終策略 方案1-全18F，T2：64.5 %，產品布局最優,景觀資源最大化 95： 576戶 105：576戶 120：1152戶 140：504戶 合計2808戶 18F T4戶型 三面寬 95+105 18F T2戶型 三面寬 120+120 18F T2戶型 四面寬 140+140 戶型配比 戶型比例 套數 戶型套數比 戶型面積 戶型面積比 要求戶型配比 95 576 20.51% 54720 16.89% 20% 105 576 20.51% 60480 18.67% 20% 120 1152 41.03% 138240 42.67% 4、40% 140 504 17.95% 70560 21.78% 20% 合計 2808 100.00% 324000 100.00% 100.00% 產品分布 二線河景戶數：360戶 一線河景戶數：612戶 標準層3m,頂層2.9m,控制總高54m 方案2-全18F，T2：69 %，T2最大化 95： 504戶 105：504戶 120：1188戶 140：576戶 合計2772戶 18F T4戶型 三面寬 95+105 18F T2戶型 三面寬 120+120 18F T2戶型 四面寬 140+140 戶型配比 戶型比例 套數 戶型套數比 戶型面積 戶型面積比 要求戶型配比 95 504 15、8.18% 47880 14.78% 20% 105 504 18.18% 52920 16.33% 20% 120 1188 42.86% 142560 44.00% 40% 140 576 20.78% 80640 24.89% 20% 合計 2772 100.00% 324000 100.00% 100.00% 產品分布 一線河景戶數：648戶 二線河景戶數：306戶 標準層3m,頂層2.9m,控制總高54m 方案3-全18F，T2：64%，全正南北 95： 576戶 109：576戶 122：1188戶 142：432戶 合計2772戶 18F T4戶型 三面寬 95+108 18F 6、T2戶型 三面寬 122+122 18F T2戶型 3.5面寬方廳 142+142 戶型配比 戶型比例 套數 戶型套數比 戶型面積 戶型面積比 要求戶型配比 95 576 20.78% 54720 16.91% 20% 109 576 20.78% 62669 19.36% 20% 122 1188 42.86% 144936 44.78% 40% 142 432 15.58% 61344 18.95% 20% 合計 2772 100.00% 323669 100.00% 100.00% 產品分布 一線河景戶數：684戶 二線河景戶數：270戶 標準層3m,頂層2.9m,控制總高54m 方案17、- T2：64.5 %, 產品布局最優,景觀資源最大化 沿河一線140河景房，二線120中央花園景觀房，三線95-105園景房 總看河景套數：972 方案2- T2：69 %, T2最大化 南側中央一線布置140河景房，二線120中央花園景觀房 沿高架及北側95-105小面積段產品 總看河景套數：954 方案3- T2：64 %, 全正南北 戶均面積增大，105為109,120為122,140為142 總看河景套數：954 方案匯總 3個方案共通點： 1.共3個子項，種類少，利于PC控制成本 2.樓棟盡量保持同方向，利于地庫經濟性 3.強化組團感分區，利于分期設計 T2-140-穩健版-南北通8、，獨立入戶 北側不平整，進深大 釐地 南側不平，進深大。 華發靜安府 南向四面寬，平整南向四面寬，平整，進深小，進深小 3 3南南1 1北北4 4房配置房配置 獨立電梯入戶獨立電梯入戶 南北南北通透，雙通透，雙陽臺陽臺 衛生間全衛生間全明明 T2-140-改良版-L.D.K一體化設計 北側不平整，進深大 釐地 南側不平，進深大。 華發靜安府 南向四面寬，平整南向四面寬，平整，進深小，進深小 3 3南南1 1北北4 4房配置房配置 獨立電梯入戶獨立電梯入戶 南向雙陽臺南向雙陽臺 衛生間全衛生間全明明 T2-120-穩健版-南北通，獨立入戶 進深大，三房配置，非獨立入戶。 華發靜安府 南向三南向三9、面寬，南北面寬，南北平整，進深小平整，進深小 2 2南南2 2北北3+13+1房配置房配置 獨立電梯入戶獨立電梯入戶 衛生間衛生間全全明明 OP1:OP1:可開敞書房，可開敞書房，南北南北通透通透 OP2:OP2:私密書房私密書房 T4-105+95-改良版-全明衛 戶門正對電梯，中間套1衛 釐地 體形不規則 華發靜安府 南向三南向三面寬，平整面寬，平整，進深小，進深小 2 2南南1 1北北3 3房配置房配置 9595戶型戶型3 3房房2 2廳廳2 2衛，全衛，全明明 T4-105+95-東端側廳 體形不規則 華發靜安府 戶門正對電梯，主衛是暗衛 釐地 南向平整南向平整，進深小，進深小 端套南向端套南向2+12+1面寬面寬 東向側廳，東向側廳， 觀青奧體育公園觀青奧體育公園 衛生間全衛生間全明明 2 2南南1 1北北3 3房配置房配置