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1、2 0 2 2年 5月- 以全生命周期為線，營造活力社區。-養老地產戰略報告-CONTENTS中 國 的 養 老 地 產Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .全 齡 社 區 的 構 造Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .養 老 人 群 的 特 征Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .養 老 地 產 運 營 策 略Yo u c a n t y p e h e r 2、e w h a t e v e r y o u w a n t .01.中國的養老地產Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .康養地產的探索與發展隨著我國步入老齡社會，養老問題已經成為中國關注的大事，同同時養老養老型地型地產也成了也成了諸多開多開發商爭商爭搶的商機。的商機。中國養老地產據全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數將達到3億；到2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。中國是世界老年人口最多、增長最快的國家隨著我國步入老齡社會，同時養老型地產也成了諸多開發商爭搶的商機。養老問3、題已經成為中國關注的大事我國老年人口目前是世界老年人口最多、增長最快的國家，自2000年邁入老齡化社會之后，人口老齡化程度持續加深。2021年中國60歲及以上人口26736萬人，占全國人口的18.9%。中國中國現有的有的養老居住特點養老居住特點習慣于三代同堂的生活方式于三代同堂的生活方式更愿意與子女共居住或更愿意與子女共居住或鄰近子女居住近子女居住85%的老人仍首的老人仍首選居家養老居家養老7%的老人才是愿意入住養老院的老人才是愿意入住養老院中國中國現有的有的養老居住特點養老居住特點以家庭養老以家庭養老為基基礎以社區養老以社區養老為依托依托以機構養老以機構養老為補充的主充的主調國家和地方政府國4、家和地方政府基本養老基本養老保障政策保障政策構想構想90%通通過家庭照家庭照顧實現養老養老3%入住養老機構集中養老入住養老機構集中養老“9073”的養老格局的養老格局7%通通過社區照社區照顧養老養老養老地產指指在在人人口口老老齡化化日日益益加加重重的的背背景景下下,由由房房地地產企企業或或相相關關的的社社會會機機構構推推出出的的適適宜宜老老年年人人居居住住、符符合合老老年年人人心心理理特特點點及及生生理理特特點點并并能能夠滿足足老老年年人人社社會會活活動需需求求,為老老年年人人的的健健康康提提供供良良好好基基礎設施施保保障障的的老老年年住住宅宅產品品.它它的的基基本本形形式式有有以以下下幾幾類5、:老老年年社社區區、公公寓寓、住住宅宅、旅旅游游地地產、養養老老院、托老所等院、托老所等。選址址：要要綜合考合考慮交通、居住交通、居住環境、生境、生態條件條件等各方面因素等各方面因素;規劃劃設計：要求無障礙要求無障礙設計、要有、要有緊急呼叫系急呼叫系統等等;配套及服配套及服務：對于老年人而言于老年人而言,能能夠便利地在便利地在住宅附近住宅附近“一站式一站式”解決各解決各項需求需求。這就決定了養老地就決定了養老地產的開的開發資金需求量大、金需求量大、產業鏈長、各方利益關系復、各方利益關系復雜。養老地產特征功能配套完善 設置醫護中心,并建設養老社區,包含醫療、護理、養老、休養等不同功能的建筑結構組6、合,以護士站或護理站為服務區。輻射服務功能設施建筑。優秀的養秀的養老社區老社區特點特點自然環境優美 養老地產內環境非常優美,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規模,但規模也不宜過大,并把老年?？漆t院的規模控制在必要的范圍內,否則容易造成資源浪費。優秀的養秀的養老社區老社區特點特點擁有先進的理念養老地產能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。優秀的養秀的養老社區老社區特點特點養老地產現狀企業加入政策支持萬科、保利等大規模企業都已開始實踐養老地產項目；中國人壽、中國平安等國內大型保險公司都把投資養老地產作為戰7、略規劃的一部分。還有一些涉足養老地產的開發商，由于受養老地產政策不明朗及贏利模式阻暢等因素左右，最后只得停留在觀望中。在我國快速進入老齡化社會大背景下，受龐大產業規模的引誘，眾多房地產企業和保險機構空前關注養老地產的發展。開發商主體開發保險資金主體開發中國現有的養老地產開發現狀升升級版版養養老老院院，把把養養老老地地產視做做商商業地地產項目目長期期經營針對老人居住的住宅采取配建的方老人居住的住宅采取配建的方式，式，或或打出全打出全項目的養老地目的養老地產牌牌可持可持續發展的商展的商業模式才是作模式才是作為商商業機構的開機構的開發企企業所關注的所關注的出售長期持有國內開發商在養老地產的盈利模式升8、升級版版養養老老院院，把把養養老老地地產視做做商商業地地產項目目長期期經營大型大型綜合性老年住宅社區合性老年住宅社區則采采取住宅建取住宅建設與社區管理相與社區管理相結合合或住宅建或住宅建設與社區管理相分離的與社區管理相分離的經營模式模式出售與持有相結合養老需求類型以醫療為主的精細護理需求以休養為主的預防性需求以醫療和護理相結合的長期看護需求以休養和護理相結合的支持性需求經營模式模式本地出售本地出售型型異地出售異地出售型型租售租售組合合型型養老房養老房產金融金融會籍式社會籍式社區模式區模式床位出租床位出租型型養老地產六大主要經營模式經營模式大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式。概念專門的養老院9、或者老年公寓，不屬于房地產開發項目，由專業的養老機構負責運營。 單體的養老機構養老地產經營模式經營模式養老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養老服務支出。概念屬于房地產開發項目，無專業養老運營機構提供服務。項目中養老服務主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關懷老年人。項目中設置的老年人活動場所一般規模不大。養老服務嵌入式的住宅小區養老地產經營模式經營模式養老地產部分持有、部分銷售。概念屬于房地產開發項目，項目中的養老地產由開發商自行運營或由專業的運營機構負責運營。綜合型的養老社區養老地產經營模式養老地養老地產開開發困局困局企業謹慎萬科、保利等巨頭地產公司的謹慎對待主體不明房地產公司10、如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導拿地困難建立一個養老社區，正常招 拍掛土地成本太高扶持缺失在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優惠退出麻煩望與政府協議拿地，成本低廉，但退出當麻煩回報率低年投資回報率10%政策空白養老地產的土地政策在地方并沒有得到細化落實02.全齡社區的構造Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .全齡社區以全生命周期以全生命周期為線，營建適宜全建適宜全齡段客段客戶群體群體混合居住的大型成混合居住的大型成長型型活力社區?；盍ι鐓^。養養生生養養老老社社區區：是一種利用綜合資源滿足高保健意識的中11、老年人群體需求的養老開發模式，可以結合旅游地產或文化地產的開發，具有更好的市場適應性。醫養機構綜合體醫養機構綜合體：以中小型專業醫療設施和專業老年照護服務為核心的養老地產模式。規模相對較小，以持有經營為主要盈利模式。全齡社區模式將養老地將養老地產混合植入到成熟的住區混合植入到成熟的住區規劃、劃、開開發、運、運營和服和服務整個流程中整個流程中,老人與其老人與其他各年他各年齡段人共同生活在同一大型社區段人共同生活在同一大型社區,各個年各個年齡段老人都有相匹配的養老物段老人都有相匹配的養老物業和和服服務,創造以造以生活體生活體驗至上的一生之城至上的一生之城。全 齡 社 區 的 五 大 優 勢 全全齡12、社區解決社區解決的的問 題？1.利用市利用市場模式解決社會老模式解決社會老齡化的突出化的突出問題社會社會問題2.成熟的商成熟的商業模式與養老新模式與養老新興產業切入的切入的問題商商業模式模式3.傳統養老社區的孤立感養老社區的孤立感老人心理老人心理4.居家養老的服居家養老的服務問題養老服養老服務5.第一居所第一居所,子女教育與老人子女教育與老人贍養的三者矛盾養的三者矛盾問題家庭家庭倫理理全 齡 社 區 的 六 大 產 品全全齡社區社區居住居住普通住宅普通住宅+適老化住宅適老化住宅教育教育幼兒園幼兒園+中小學中小學頤養養養老公寓養老公寓+養養護院院 社區養老配套社區養老配套+機構養老配套機構養老配13、套健康健康體育會所體育會所+健康會所健康會所+戶外活外活動設施施生活服生活服務商商業+生活配套生活配套社交休社交休閑文化文化設施施+社交休社交休閑公園公園全 齡 社 區 的 六 大 特 點從幼兒到幾從幼兒到幾乎老人的全乎老人的全年年齡段人群段人群居住群居住群體體普通住宅普通住宅,適老化公寓適老化公寓,養老公養老公約,介介護型老人型老人公寓公寓,普通普通社區配套及社區配套及養老養老設施配施配套套物物業內內容容常常規物物業服服務+社區養社區養老服老服務+機機構養老服構養老服務社區服社區服務持有持有+銷售售商商業模模式式混合布局混合布局,使老人與年使老人與年輕人能共享人能共享環境和配套境和配套布局模14、布局模式式普通社區配普通社區配套及養老套及養老設施配套和集施配套和集約設置置,提高提高配套配套設施的施的使用效率和使用效率和有效服有效服務半半徑徑,增加老人增加老人與年與年輕人的人的互互動配套配套設施施全 齡 社 區 的 用 戶 組 成用用戶類型型家庭家庭結構構家庭特征家庭特征特定需求特定需求產品品類型型經濟務實經濟務實對價格比價格比較敏感，敏感，購房房時一一項重要投重要投資，為了了給后后備留下一份家留下一份家產，是未來生活的保障，是未來生活的保障質量好，物量好，物業費便宜便宜低價格低價格+生活便利生活便利社會新社會新銳青年之家青年之家25-34歲青年，青年，嘗試獨立生活，享受生活和個人空獨立15、生活，享受生活和個人空間，喜喜歡體育旅游等休體育旅游等休閑生活生活小小戶型，方便出游和型，方便出游和進行行娛樂活活動交通交通+休休閑配套配套青年持家青年持家或無子女的夫妻，有一定的或無子女的夫妻，有一定的積蓄和蓄和經濟基基礎，注重社，注重社交交娛樂戶型好，品型好，品質高高產品品品品質+休休閑配套配套望子成望子成龍小太陽小太陽幼兒或幼兒或讀小學的孩子，家庭收入小學的孩子，家庭收入較豐豐對教育配套與交通有教育配套與交通有較高要求，兼高要求，兼顧視野野和生活和生活教育教育+生活便利生活便利后小太陽后小太陽已已經讀中學的孩子，家庭收入中學的孩子，家庭收入較豐，更注重生活豐，更注重生活環境境和生活舒適和16、生活舒適希望孩子有更好的生活、學希望孩子有更好的生活、學習條件，條件，對教教育配套育配套設施、交通有施、交通有較高要求高要求生活便利性生活便利性+教育教育三代孩子三代孩子家里同家里同時有老人和小孩，注重家庭生活氛有老人和小孩，注重家庭生活氛圍，享受天，享受天倫之之樂，經濟基基礎殷殷實注重教育與醫注重教育與醫療、社區、社區環境，喜境，喜歡舉家出家出游游教育教育+醫醫療+環境境+生活便生活便利利高收入，社會高收入，社會認同的成功人士，要體同的成功人士，要體現社會地位社會地位與社會地位相當的人住一起，物與社會地位相當的人住一起，物業管理良管理良好好產品品品品質+社會社會標簽+私私車交通交通長者者自理17、老人自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，關心老年生活空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，關心老年生活的幸福晚年家庭的幸福晚年家庭生活有生活有規律，注重律，注重飲食生活，生活食生活，生活環境和境和安全安全問題醫醫療+環境境+生活便利生活便利介助老人介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社區服或保姆，社區服務的照料的照料老人行老人行動能力減弱，生活需要一定的照料能力減弱，生活需要一定的照料醫醫療+介助服介助服務+環境境+生生活便利活便利介介護老人老人孤寡老人，或與子女同住一個社區，平孤寡老人，或與子女同住一個社區，平時 看望18、便利看望便利老人失能或失智老人失能或失智,需要機構的特殊照料需要機構的特殊照料醫醫療+介介護服服務+環境境自理老人 介護老人 介助老人 全齡社區中的老人分類由于身體功能衰退與體能減弱,生活行為需要依賴體外輔助設施,如安全扶手、拐杖、輪椅、生姜設備或緩坡梯段等機械輔助設施幫助的老年人。自理老人為生活行為完全可自理,不依賴他人和輔助安扶設施幫助的老年人。由于身體功能衰老化或者智障,喪失生活自理能力,生活行為需要完全依賴他人護理的老年人。老老人分人分類養老公寓養老公寓（老年公寓）（老年公寓）為老年人提供以住居為核心內容，兼具餐飲、清潔衛生、文化娛樂和醫療保健等服務內容的養老建筑服務設施。全齡社區中的19、養老服務方式適老化住宅適老化住宅適老住宅更強調居家養老或稱在宅養老的理念，并將視角置于一個更長遠的時間階段中，提出在所有的住宅中引入適老化設計，以滿足已經進入老年生活或以后將進入老年生活的人群的需求。全齡社區中的養老服務方式老年老年護理院理院（老年養（老年養護院）院）為失能老人提供生活照料、醫療、保健、康復、護理和臨終關懷等服務，滿足失能老人生活照料、保健康復和精神慰藉等基本要求的專業性服務的養老機構。全齡社區中的養老服務方式家庭居家養老家庭居家養老從由誰提供養老資源的角度來看,家庭養老是相對與社會養老來說的,家庭養老是指由家庭成員提供養老資源的養老方式和養老制度,是代際之間經濟轉移,以家庭為20、載體,自然實現保障功能,自然完成保障過程,家庭養老促進代表交流,給予老人精神歸屬感。全齡社區中的養老服務方式機構養老服務機構養老服務老年養護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現生活照料、康復護理、緊急救援。鼓勵在老年養護機構中內設醫療機構。符合條件的老年養護機構還應利用自身的資源優勢，培訓和知道社區養老服務組織和人員，提供居家養老服務，實現示范、輻射、帶動作用。全齡社區中的養老服務方式社區居家養老服務社區居家養老服務社區居家養老服務具有社區日間照料和居家養老支持兩類功能。主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人提供服務，涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰21、藉等，以上門服務為主要形式，向留守、獨居老人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養、配餐、緊急呼叫、安全援助等服務。全齡社區中的養老服務方式全 齡 社 區 中 的 養 老 服 務 設 施 體 系服服務半徑半徑店家服店家服務系系統健康服健康服務系系統文化教育服文化教育服務系系統設施施類型型服服務項目目設施施類型型服服務項目目設施施類型型服服務項目目社區社區級居家養老居家養老服服務中心中心家政、送餐、上家政、送餐、上門護理、出理、出門陪陪護、心理、心理疏疏導、法律咨、法律咨詢、緊急救助、家庭病房、急救助、家庭病房、接送服接送服務老年老年護理院、理院、社區社區衛生服生服務中心中心基基礎醫醫療、養22、生、養生保健、老年慢性保健、老年慢性病常病常見病病診察、察、康復康復訓練、日、日間護理理老年老年 學校學校 開開設養生養生課、烹烹飪課、書法法課、繪畫畫課、聲、聲樂課、插花插花課、電腦課等等居家養老居家養老服服務站站家庭病床、寄送服家庭病床、寄送服務、緊急救助急救助健康服健康服務中心中心健康咨健康咨詢、養生、養生保健、健康保健、健康檢測、基基礎醫醫療服服務娛樂活活動中心中心 喝茶聊天、喝茶聊天、下象棋、唱歌、下象棋、唱歌、舞蹈、舞蹈、門球、廣球、廣場舞等老年人喜舞等老年人喜愛的的娛樂活活動組團級日托中心日托中心日日間托管陪托管陪護老年食堂老年食堂快餐、面快餐、面試、早中餐、早中餐為主主全 齡 23、社 區 中 各 級 服 務 設 施設施施生活生活服服務項目目健康健康服服務項目目文化文化服服務項目目城市公共服務設施大型購物中心、超市、餐飲醫院圖書館、體育中心社區公共服務設施配套商業、室內菜場、便利店、飲食店社區衛生站社區文化活動中心社區養老服務設施居家養老服務站、日托中心、老年食堂健康服務中心娛樂活動中心全 齡 社 區 中 城 市 公 共 服 務 半 徑城市公共服城市公共服務設施合理服施合理服務半徑半徑大型超市大型超市醫院、圖書館、醫院、圖書館、文化活動中心文化活動中心區域性購物中心區域性購物中心10KM5KM2KM全 齡 社 區 中 城 市 公 共 服 務 半 徑老年公寓老年公寓老年公寓24、老年公寓服服務務半半徑徑800-1000米米服務半徑服務半徑300米米服務半徑服務半徑300米米社區養老服務設施設置原則社區養老服務設施設置原則1.分級設置.老年人5分鐘步行距離為300米左右。(根據資料顯示300米活動半徑范圍內容易產生安全感、信賴感、親切感。)2.合理的基礎上集約設置,以增加使用效率,可引入區內電瓶車交通系統,解決社區級服務半徑范圍內的出行需求。社區養老服務設施合理半徑社區養老服務設施合理半徑社區公共服務設施社區級養老服務設施組團級養老服務設施全 齡 社 區 的 K P I 指 標打打打打造造造造養養養養老老老老社社社社區區區區KPIKPI指指指指標標硬件硬件設施施區位區位25、環境境空氣新鮮、環境優美、交通便利、安靜單體體設計空間結構:緊湊、通風、明亮、防火室內配套:空間、裝置、家具、設備、衛生器具的尺寸方面符合老人的身體特征.建筑造型:應富有生活氣息、與社會福利機構區別開來配套措施配套措施醫療:獨立的醫院;娛樂:老年娛樂中心、老年大學、棋牌中心等;有足夠面積的室外活動場所 休閑:綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑,私密、隱蔽、安全特征用來休息、交談的安靜場所.室外室外環境境 無障礙設計的綠地、坡道、洗手間等 住宅區的道路系統、交通組織應以保護老人的行動為 基礎;采用人車分流或部分分流的道路交通結構, 軟件件設施施專業服服務通過各類專項培訓提高社區服務人員的素質,為老人 26、提供優質服務物物業管理管理及時處理各項小區內事務,為老人提供各種便捷服務.如:物管中心應及時對諸如有害氣體的泄漏、火災、醫療救護、意外事故等主動提供緊急幫助。03.養老人群的特征Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .自理程度對設施要求老人定老人定義老人老人細分分描述描述生活能力生活能力養老養老方式方式設施、服施、服務需求需求醫院醫院護理理需求需求居住居住需求需求環境需求境需求基本生活活動圈區域活動圈市區活動圈老齡階段（60周歲以上人口年齡段）自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨立生活居家養老/27、適老化住宅某種程度監護和少許幫助/健康，富有活力，生活基本自理介助老人基本獨立生活社區養老全天監護,低配置的集中服務和公用設施/老年公寓/體力衰弱,但智力健全個人生活幫助和照料,提供監護和膳食供應,中等配置的集中服務和公用設施/介護老人體力尚健,但智力衰退基本不能自理生活機構養老個人生活的監護和照料,提供膳食,高配置的集中服務和公用設施有介護機構專屬活動場地,醫護人員協助/體力衰退,智力衰退完全不能自理生活個人監護,提供進餐、助洗、清潔、穿衣等服務/心理特點對環境要求工作時期工作時期退休后退休后工作工作單位位以同以同事事為主主根據根據工作工作決定決定圍繞工作工作內容內容社會社會角色角色家庭家庭28、家庭家庭家人、家人、家人、家人、鄰鄰居居居居為為主主主主自主自主自主自主決定決定決定決定圍繞圍繞自身自身自身自身興興趣趣趣趣自我自我自我自我角色角色角色角色改變改變改變改變老年人的心里老年人的心里特點：特點：衰老感衰老感失落感失落感孤獨感孤獨感自卑感自卑感抑郁感抑郁感活活動重重心改心改變社會交往社會交往變窄窄生活生活節奏奏變慢慢知知識技能技能變舊舊角色扮演減弱角色扮演減弱老年人的心理需求：老年人的心理需求：提高安全感提高安全感增加增加歸屬感屬感創造造鄰里感里感營造舒適感造舒適感保障私密感保障私密感行為特征對環境要求老年人的老年人的行行為特征特征集聚性集聚性時域性域性地域性地域性老年人的老年人的29、行行為需求需求獨立活獨立活動成成組活活動群體活群體活動老年人出行活動的特征老年人出行活動的特征活活動圈圈出行出行時間活活動半徑半徑出行出行方式方式頻率率出行范出行范圍心理感受心理感受基本活動圈5分鐘180-220米步行家及周邊,自家小院,宅前綠地,組團綠地安全感,親切感,可信感區域活動圈10分鐘(步行疲勞極限)450米步行去中心廣場,小區公園,街邊,老年活動中心歸屬感,熟悉,社交市區活動圈20-45分鐘公共交通市級公園,廣場,動物園.博物館,老年大學社會交往,價值感生理特點對環境要求老年人觸老年人觸覺、味、味覺、嗅、嗅覺特征與常特征與常見居住居住環境障礙境障礙觸覺、味覺和嗅覺特征居住環境中的常30、見問題與障礙觸覺退化對溫度變化的感知能力減弱對燙物瞬間感知變慢,端送食物和熱水時容易燙傷對疼痛的感知能力減弱容易磕碰手上,且受傷后常不能及時察覺,耽誤醫治味覺退化對食物味道的辨別能力減弱易誤食變質食品或不良食品嗅覺退化對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味,如:在使用煤氣時熄火、會因聞不到而發生煤氣泄漏中毒等安全事故生理特點對環境要求老年人老年人視覺特征與常特征與常見居住居住環境障礙境障礙視覺特征居住環境中的常見問題與障礙低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體,如:文字,較小的標識,較小的按鈕、按鍵燈;難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體,如:與墻面顏色接近的開關插座、扶手、欄桿等;對較31、大面積的玻璃難以識別.色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環境；對某些色彩，如：紅色、綠色的分辨相對困難。弱光下識別物體降低在低光照條件下分辨物體困難，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為困難。對強光敏感對頻閃的燈光和直射眼睛額對于光線會感到不適；放光較強地面或墻面等易引起視覺錯覺對光亮突變的適應力減弱視覺明適應于暗適應能力下降，對光線明暗突變的適應時間增長無視覺能力眼盲失去對環境的辨認能力，容易發生磕碰、摔倒等問題；喪失方向感，在路線曲折的環境中容易迷路；使用無聲音提示的設備較為困難。生理特點對環境要求老人聽老人聽覺特征與常特征與常見環境障礙境障礙聽覺特征居住環境中的常見問題32、與障礙聽不清或聽不見門鈴聲、報警聲音量太小時聽不見；發生未知距離較遠或有阻礙時聽不清，如：與談話人距離較遠；與電視距離較遠；對聲音較為敏感休息和睡眠時易受噪聲干擾生理特點對環境要求老人免疫機能與常老人免疫機能與常見環境障礙境障礙免疫機能特征居住環境中的常見問題與障礙對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風，不能忍受空調冷風直吹；不能適應冷熱突變的環境；易生病或患慢性疾病且不易好轉休息和睡眠時易受噪聲干擾生理特點對環境要求老年人運老年人運動系系統特征與常特征與常見居住居住環境障礙境障礙運動系統特征居住環境中的常見問題與障礙肢體靈活性降低，動作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動作困難上下樓梯費力；易被33、低矮高差絆倒。如廁、穿鞋等動作困難；使用蹲式便器時下蹲起身吃力；肢體伸展困難夠取位置過高或過低的物品困難，使用過高的臺面或設備時易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時較為困難；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時易發生危險；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時，行走困難關節靈活性下降搬動大而重的器具出現扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發生骨折，且恢復慢，需長時間臥床并需要他人照料腰椎、勁椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發起身困難，腰部、勁部不易扭轉，取物，夠物困難04.養老地產運營策略Yo u c a n t y p e h e 34、r e w h a t e v e r y o u w a n t .價價值理念理念符合獨立、自主、健康的符合獨立、自主、健康的現代養老理念代養老理念。養老地產運營的9大要訣市市場定位定位目目標市市場全全齡化是最符合當前國情的化是最符合當前國情的選擇。養老地產運營的9大要訣項目目選址址“區位、區位、環境、配套境、配套”，養老地，養老地產選址三要素址三要素。養老地產運營的9大要訣理想理想環境境較好的景好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉溫泉/長壽等健康壽等健康資源源理想區位理想區位城市近郊或成熟旅游度假區城市近郊或成熟旅游度假區周周邊配套配套周周邊區域具區域具35、備較好的交通、醫好的交通、醫療、生活、休、生活、休閑配套配套用地用地組合合低成本的復合用地模式低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石目成功奠定基石養老地產運營的9大要訣可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地。目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相36、關。拿地方式拿地方式選擇當前的養老地產已經很少用采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。不同建不同建設用地用地類型的型的組合合建建設用地與非用地與非建建設用地用地組合合開開發模式模式根據投根據投資策略和建策略和建設條件條件選擇合適的開合適的開發模式模式養老地產運營的9大要訣隔代親情社區開發模式即年輕人群與健康老人混合的社區。這類模式下， “銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。會員制醫養綜合體模式以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前37、提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。持續照料退休（CCRC）模式以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷這樣一站式的終生退休養老服務。養生目的地開發模式“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養38、老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。鄉居養老模式鄉居養老模式，是對農村空置房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。保險掛鉤養老地產模式保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策設計結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇。盈利模式盈利模式從物從物業租售模式向租售模式向“產業鏈模式模式”延伸延伸養老地產運營的9大要訣資源整合源整合定位定位“養老養老產業運運營商商“整合國內外整合國內外專業資源源養老地產運營的9大要訣規劃劃設計高水平的適老化的高水平的適老化的規劃劃設計養老地產運營的9大要訣融融資模式模式尋求多方渠道突破養老求多方渠道突破養老產業融融資瓶瓶頸養老地產運營的9大要訣G O A LCOMPANY- 以全生命周期為線，營造活力社區。-